לאחרונה חתם הנשיא ביידן על חבילת סיוע בשווי 14 מיליארד דולר המיועדת כולה לצרכיה הצבאיים של מדינת ישראל זאת בזמן שכוחות צה”ל נערכים לשלב הבא במלחמה – כיבוש רפיח ואולי גם מערכה כוללת בחזית הצפונית.
בינתיים בחזית הכלכלית נגיד בנק ישראל לפי שעה לא מוריד את הריבית במשק ולפי המתח הביטחוני בו שרויה המדינה נראה שהוא לא צפוי לעשות זאת בחודשים הקרובים. מלחמה היא דבר יקר והורדה של הריבית עלולה להעלות בחדות את האינפלציה שגם ככה מאיימת לעלות בעקבות עלייה במחירי יבוא סחורות ומוצרי מזון שגם עלייה זו היא תוצר עקיף של המלחמה.
האנטישמיות בעולם ממשיכה לגאות ואנחנו עדות למראות ומקרים שיכולים להזכיר את גרמניה של שנות ה30 של המאה הקודמת – סטודנטים יהודים מפחדים להגיע אל אוניברסיטאות במדינות ניו יורק וקליפורניה, מוסדות השכלה גבוהה בארה”ב לא מגנים כלל התקפות אנטישמיות של סטודנטים פרו פלסטינים, שוטרים בפריז לא מאפשרים ליהודים לעבור בסמוך להפגנות פרו פלסטיניות בשל היותם יהודים. לונדון שבה נעשות הפגנות של מעל 100,000 משתתפים הקוראים קריאות אנטישמיות, ולצערנו כל זה רק מהשבוע האחרון ויש עוד…
ולמה עד עכשיו לא אמרנו מילה אחת על נדל”ן?
חשוב להבין, מחירי הנדל”ן בישראל או יותר נכון לומר – שוק הנדל”ן הישראלי, בטווח הבינוני-ארוך מושפע מגורמים ומגמות מאקרו מאוד גדולות. הריבית במשק, מדיניות בנק ישראל, רגולציה, כל אלו הם כלים בהם משתמשת המדינה כדי להתאים את עצמה למצב הקיים ולמצב שעתיד להתקיים / שרצוי שיתקיים. ולכן, על מנת לדבר על עתיד הנדל”ן פה בארץ צריך להבין את המגמות המשפיעות על המדינה, על כלכלת המדינה ובכך להבין מה עתיד להיות בשוק הנדל”ן הישראלי.
אם כך נתחיל בלסקור את המגמות:
- המלחמה שנכפתה עלינו לצערנו מובילה לבעיה אחת חוצה מגזרים פה בארץ והיא כוח העבודה הזול – הידיים העובדות. נכון לכתיבת שורות אלו נשבר שיא הטמפרטורות בגוש דן בחודש אפריל ב80 ומשהו שנים אחרות עם מעל 40 מעלות, ולמה זה נתון חשוב? עכשיו שאין פלסטינים שיבנו, וזה לא משנה אם מסכימים עם זה או לא זה מצב עובדתי – אין מי שיבנה.
מי עכשיו יצא בחום לבנות בניינים? אם בדרך נס נצליח להכשיר עובדים מקומיים, אתן חושבות שהן יהיו מוכנים לתנאים שקיבלו העובדים הפלסטיניים? אוקי, אז המדינה תביא עובדים ממדינות אחרות, נשמע פשוט נכון? אז לא בדיוק, העניין מסובך הרבה יותר וגם אלו שבקושי מגיעים, מגיעים במספרים קטנים מאוד. אז מגמה אחת היא היעדר ידיים עובדות, כאמור משהו שהוא מאוד מאוד חשוב בענף הנדל”ן.
- מגמה שנייה שאי אפשר להתעלם ממנה והיא העלייה במחירי חומרי הגלם. מדד תשומות הבנייה ממשיך לעלות עם הקושי ביבוא חומרי גלם בין היתר בגלל המלחמה והצורך במציאת דרכי שיט חלופיות, שמייקרות את מחירי חומרי הגלם שבסוף כל עליית המחירים הזו מתגלגלת אל האזרח בקצה – אנחנו. האם המגמה הזו עתידה להיפסק בקרוב? עושה רושם שבוודאות לא לפני סוף המלחמה וגם לאחר מכן ייקח זמן להשלים את הפער שנוצר ולראות שינוי מגמה לטובה במדד תשומות הבנייה.
- כדאי לקחת בחשבון את העובדה שקיים מחסור כבר היום של בין 150,000 ל200,000 דירות בארץ שגם ככה מאיץ עוד יותר הביקוש לדירות פה בארץ.
- מגמה חיובית שכן צמחה בעקבות המצב היא התחזקות התעשיות הביטחונית וההבנה שיהיה צורך להגדיל את תעשיית הייצור מבית, דבר שיביא להקמת מפעלים ומרכזים לוגיסטיים רבים ברחבי הארץ, מהלך כזה ידרוש הכשרה של עובדים מה שיציע תעסוקה מקומית רבה על ידי תעשייה שיודעת לשלם לעובדיה מה שיוביל בטווח הבינוני ארוך לעלייה בהכנסות של האוכלוסייה ולירידה בשיעורי האבטלה.
- בתחילת המאמר דיברנו על האנטישמיות בעולם, קשה לומר בצורה ברורה מה עתיד לקרות משום שזו הפעם הראשונה שאנו עדים לכאלו גלים של אנטישמיות ברחבי העולם, סביר להניח שכל עוד וימשיכו להתעצם גלי האנטישמיות יחד עם התעצמות האסלם במיוחד באירופה נראה עלייה הולכת וגדלה של יהודים מרחבי העולם ובדגש על אירופה למדינת ישראל, מדובר במאות אלפים ואפילו מיליונים בטווח של שנים בודדות עד 20 שנים, משהו ששוק הנדל”ן הישראלי לא ערוך כלל לקראתו.
- נציין בכל זאת מגמה שאינה קשורה למלחמה בצורה ישירה אך המלחמה עשויה לסייע לה והיא קצב הילודה הגבוהה ממילא בישראל, הגבוהה מבין מדינות ה OECD העומד על 3.2 ילדים לאישה. מחקרים מראים שלאחר מלחמה קצב הילודה עולה עוד יותר כך שמגמה זו רק תימשך.
- בטווח הקצר הריבית במשק נשארת גבוהה בעקבות המלחמה וחוסר הודאות, אך הדבר לא עוצר את היזמים הגדולים מלהתחיל להעלות את מחירי הדירות, ולא, הם לא מנפחים את שוק הנדל”ן, הם בסך הכל מגלמים במחיר של היום את פוטנציאל העלייה של מחר, וזו מגמה שבוודאות רבה מאוד תמשיך.
מדינת ישראל נמצאת היום בנקודה שהיא מעולם לא הייתה בו, גם ברמה הטכנולוגית צבאית, גם ברמת האיום מולו היא מתמודדת, גם ברמת הכאוס הפוליטי, האנטישמיות בעולם והגאופוליטיקה העולמית. אם נסקור את המגמות הגיאופוליטיות והגיאוכלכליות שסקרנו כאן המסקנה המתבקשת היא שמחירי הנדל”ן בטווח הקצר והבנוני והארוך בשוק הנדל”ן הישראלי צפויים להמשיך ולעלות. איך אפשר להרוויח מזה? במילה אחת – להשקיע, בכמה מילים – להשקיע בנדל”ן בישראל.
אבל הכי חשוב, בשביל שנעבור את התקופה הזו יחד ונצא לתקופה של צמיחה ושגשוג חייבים להיות מאוחדים ומאוחדות, בשביל שעם ישראל ינצח חייבים להיות האחת בשביל השנייה!
רק יחד ננצח!!!
