מה יותר משתלם לקנות למגורים או לגור בשכירות-
מאת שרון מוזס ביטון
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אחוז משקי הבית שיש להם דירה בבעלותם עומד על כ-66.5% ואילו אחוז השוכרים עומד על כ-27%.
האם רכישת דירה עדיפה על מגורים בשכירות? לפי הכלכלנים והמדדים הסטטיסטיים התשובה די ברורה: מגורים בשכירות זולים יותר מרכישת דירה.
יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס, או צורך רגשי בביטחון
אז למה רוב האנשים לא עושים את זה ? בגלל הצורך הפסיכולוגי וצורת החשיבה שלה הורגלנו-
אין תלות בשיגעונות של בעל הדירה – אפשר לעשות אלו שינויים שרוצים בדירה ולא צריך לבקש רשות או להשיב את הדירה למצב שקיבלתם אותה
תחושת יציבות וקביעות – אנשים שרוכשים דירה מתקבעים למקום מסוים ולא עוברים ממקום למקום.
מרגישים הם “חוסכים” כי משלמים משכנתא על הדירה של עצמם במקום לשלם שכירות למישהו אחר.
למה כן כדאי לגור בשכירות על פני לקנות דירה למגורים?
אין צורך בהון עצמי גבוה – אין צורך לגייס מקורות הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואין התחייבות לתשלום משכנתא ל-25-30 שנה
אין סיכון של אובדן הבית שלך במקרה של אי עמידה בהחזרי משכנתא
פטור מתשלום מאות אלפי שקלים של ריביות לבנק במשך חיי המשכנתא
חיסכון של הוצאות הנלוות לרכישה כמו מס רכישה, עורך דין, תיווך, ועוד הוצאות הקשורות לשיפוץ והתאמת הנכס לצרכים המשפחתיים שלי
אבל היתרון האמיתי של מגורים בשכירות הוא יכולת השימוש האלטרנטיבית בכסף בצורה של הגדלת ההון של המשפחה – תוך פיזור הסיכון:
פיזור הסיכון – אמת קלאסית אומרת ש’לא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד’. שכירות והשקעת הכספים מאפשרת לפזר את הסיכון. דירה בבעלות למעשה בהגדרה מכניסה את כל הכסף שצברתם לתוך מבנה אחד בודד – שבמשך השנים ממשיך ומייצר לי הוצאות ולא הכנסות ולכן הוא התחייבות ולא נכס.
התחייבות – מוציאה לי כסף מהכיס בלי לייצר הכנסה
נכס- מייצר לי הכנסה ורווחי הון
כאשר אנו רוצים לגור באזור מבוקש שמחירי הנדל”ן בו גבוהים , עלות הרכישה תדרוש מאיתנו לשים הון עצמי גבוה ולהתחייב להחזר משכנתא גבוה . כאשר האלטרנטיבה היא לגור באותה רמת חיים באותו אזור בנכס עליו נשלם שכירות שהיא פחותה מגובה ההחזר החודשי, ואת ההון העצמי שלנו נשקיע בנכס אחר עליו נקבל שכירות שתשלם את המשכנתא.
כלומר בנכס שנרכוש אנו נשים הון עצמי נמוך , ואת המשכנתא ישלם עבורנו מישהו אחר- בכל יום שמישהו אחר משלם עבורי את המשכנתא , ההון העצמי שלי הולך וגדל.
זה נקראOPM- OTHER PEOPLE’S MONEY
בדרך הזאת אנחנו יכולים להשקיע במספר נכסים שיגדילו את ההון העצמי שלנו , לפזר את הסיכון ולייצר לנו גם הכנסה שוטפת במודלים שונים של השקעות .
בואו נסתכל על זה במספרים פשוטים:
אני גרה בדירת 4 חד ששווה כ 2.5 מיליון
יש לי הון עצמי של 700,000 שח (25% מימון + הוצאות)
אם אקח משכנתא של 1.875 מיליון ל 30 שנה- אשלם כ 9,500 שח החזר משכנתא בחודש
כלומר בפועל נחזיר לבנק כפול ממה שלקחנו ,
כל ההחזר יצא מהכיס שלנו ! וזה לפני ההוצאות הנוספות שיהיו לנו ברכישה ובאחזקה השוטפת של הבית כל השנים!!!
לעומת זאת אם נגור בשכירות נשלם על אותה דירה שכירות של כ 7000 ₪ . – זה כבר חיסכון לשוטף של כ2500 שח!!! האחזקה של הדירה לא תצא מהכיס שלנו! לא נשלם מס רכישה , או כל הוצאה גדולה אחרת כמו ברכישה. ונחייה באותה רמת חיים שרצינו.
והכי חשוב לא נהיה חייבים לבנק כ”כ הרבה כסף – לא נהיה בסכנה כל כך גדולה!
בנוסף את ההון העצמי שלנו נוכל לחלק ל2 השקעות נדלן שונות– למשל – ניקנה דירה אחת להשקעה בסכום של כ 1,400,000 – כיוון שזו תהיה דירה ראשונה לא יהיה מס רכישה, נוכל לקבל 75% מימון , כלומר נביא הון עצמי של 350,000 (שזה רק חצי מההון העצמי שיש לנו) וניקח 1050000 משכנתא בפריסה של מסלולים ושנים שיקטינו את גובה ההחזר החודשי למינימום- אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי.
– את המשכנתא ניקח רק כשהדירה תהיה מוכנה – בינתיים ההון העצמי שלנו יכול להיות מושקע לתקופה קצרה של כשנתיים ולגדול ב כ 10- 20 % תלוי איפה נשקיע…
כשנקבל את הדירה- נתחיל להשכיר אותה- . ההחזר יעמוד על כ 5000- 5300 ₪ . ההכנסה משכירות יכולה להיות נמוכה יותר – כ 4000- – כלומר יתכן שנשלים כל חודש סכום של כ 1300 להחזר המשכנתא… אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי לחצי ולהשאיר לנו מהשכירות כסף בצד לשעת הצורך
כך המשכנתא משולמת כמעט כולה מכסף של מישהו אחר , כמעט כל עליית הערך של הנכס תהיה הרווח שלי- כי מישהו אחר שילם עבורי את החזרי המשכנתא. ליתר ביטחון נשים בצד סכום לצורך אחזקה של הנכס ונקזז אותו מהרווח בסוף.
אם ערך הנכס יעלה באופן סולידי – כ 5% בשנה (מה שבד”כ עומד על אחוזים הרבה יותר גבוהים, אבל אני עושה כאן הערכה מאוד שמרנית) אז בעוד 10 שנים ערכו יהיה קרוב ל 2,100,000= 1400000+700000 אז אני הרווחתי את כל עליית הערך בתוספת כל המשכנתא ששולמה במשך 10 השנים על ידי השוכרים.
בנוסף נותרו לי 350,000 להשקעת נדלן נוספת שיכולה להיות בקרן שתייצר לי הכנסה שוטפת חודשית … שאותה אוכל להשתמש אם אני צריכה עוד השלמת הכנסה או לחסוך ולהשתמש כמנוף לעסקה הבאה… או להשקיע בקרקע שתעשה רווח הוני לטווח ארוך- הכל בהתאם לצרכים וליכולות שלי.
לסיכום אם אנחנו מוכנות לשים בצד את הצורך הרגשי בלגור בבית שבבעלותנו , ולהחליף את הביטחון של המגורים בבעלות , בביטחון של צבירת נכסים והגדלת הון – אנו נוכל תוך כ 10 שנים ליצור לעצמו יציבות כלכלית אמיתית ולא מדומה . הנכסים שנרכוש יהוו את העוגן שלנו לעשיית עוד עסקות וכך נצבור עוד נכסים.
זה אפשרי ומומלץ גם כשאין הון עצמי גדול, אבל חשוב שתהיה הכנסה יציבה מעבודה כדי שנוכל לקבל משכנתא ולהשתמש במנגון של מינוף.
מוזמנות להתעדכן בפרויקטים שיש לנו בקהילת נדל”נשי בתנאי תשלום והטבות מיוחדות!