לקנות דירה במחיר של לפני 4 שנים
מאת אור מזעקי מתכנן פיננסי מוסמך CFP
אם היית יכולה היום לקנות דירה במחיר של שנת 2020 היית קונה?
– שנת 2020? אני אזכיר לך קצת, בשנת 2020 היינו בתחילתו של משבר
הקורונה, אי ודאות מוחלטת, סגרים, בלאגן, אף אחד עוד לא דיבר על תרופה
או חיסון, לא ידענו כמה זמן זה יימשך ומי בכלל ישרוד. היינו אפופים בפחד
ותחושת חוסר אונים. גם אז רוב האנשים העדיפו לחכות ולא להשקיע, להמתין
עד יעבור זעם.
והיום? היום אנחנו נמצאים בעיצומה של מלחמה, אחת המלחמות הצודקות
בתולדות מדינתנו. כמה זמן היא תימשך? איך היא תיגמר? אנחנו לא יודעים,
אבל אנחנו ננצח, כי אין לנו אפשרות אחרת. ובינתיים? גם את מרגישה את
תחושת החוסר אונים? הפחד? הקיפאון? גם אני. אבל לקפוא זה ההפך
מהדבר הנכון לעשות עכשיו.
על השאלה אם היית יכולה לקנות דירה היום במחיר של שנת 2020 ברור
שענית שכן – המחירים מאז טסו לשמיים בעשרות אחוזים בשנים בודדות.
דירות שנרכשו במהלך מגפת הקורונה עולות היום מאות ואפילו מיליוני שקלים
יותר.
הנקודה שבדרך כלל לא שמים לב אליה כשמסתכלים על העלייה של מחירי
הדירות כל שנה – כאשר המחירים עולים הם עולים בצורה מעריכית, הכוונה
היא שהם עולים כמו שעובד אפקט הריבית דריבית – דירה שנרכשה בתחילת
שנת 2021 ועלתה 1 מיליון ₪, בסוף שנת 2022 לא תהיה שווה 1,278,000
₪ (עלייה של 13.1% בשנת 2021 + 14.7% בשנת 2022 = עלייה של
27.8%), אלא הדירה תעלה 1,297,000 ₪ , משום שכאשר המחירים עלו
בשנת 2022 ב14.7% הם עלו מהמחיר של סוף 2021.
עלייה של 13.1% בשנת 2021 הביאה את מחיר הדירה ל 1,147,000 ₪
ולאחר מכן המחיר הזה של הדירה עלה בעוד 14.7% ל 1,297,000 ₪ בשנת
2022 = עלייה מצטבר של 29.7%.
למה זה קרה? למה המחירים עלו כל כך מהר?
כי אחרי כל משבר מגיעה הצמיחה!
המלחמה בסוף תיגמר, אנחנו ננצח. היציבות תחזור לחיינו ואיתה גם הפעילות
המלאה של המשק הישראלי. הריבית הגבוהה תתחיל לרדת ובמקביל אליה
המחירים יתחילו לעלות.
זו לא השערה או שאלה של אם. זו מגמה ידועה מראש והשאלה הנכונה היא
מתי, וכמה? מתי מלחמה תיגמר ותתחיל הצמיחה, וכמה גדולה היא תהיה.
הערכות צופות שהעלייה במחירי הדירות בארץ תהיה דומה לזו של אחרי
הקורונה – מעל 20% בתקופה של שנה וחצי.
אם ענית כן על השאלה בתחילת המאמר בואי נחשוב יחד קדימה. אין לנו דרך
לחזור אחורה בזמן ולרכוש דירה בשנת 2020 לצערנו… אבל יש לנו אפשרות
לחשוב ולהשפיע על העתיד כבר עכשיו.
בואי נדמיין שאנחנו בשנת 2028 עכשיו, מחירי הנדל”ן בשנים 2024 – 2026
עלו במצטבר ב25%, אני אבוא ואשאל אותך – אם היית יכולה, היית חוזרת
בזמן עכשיו וקונה דירה בשנת 2024 למרות חוסר הודאות, הפחד והקיפאון?
התשובה, היא כן.
אז למה את לא עושה את זה?
את יכולה היום לקנות דירה בלי משכנתא – בפריסייל, לקבל אותה בעוד 4
שנים מהיום, השווי שלה יהיה כמו המחירים שיהיו עוד 4 שנים אבל את רכשת
אותה במחיר של 2024, במחיר של אי הודאות, הפחד, כשהריבית במשק
הייתה גבוהה ואנשים פחדו לקנות כי הם לא ידעו מה יהיה בעתיד.
את מקבעת היום את מחיר הדירה שתקבלי עוד 4 שנים.
וזה כל הסיפור! עליית המחירים אחרי המלחמה היא כבר מזמן עובדה, זה
הזמן להחליט אם לעלות על הרכבת או לראות אותה נוסעת בלעדיך.
היום אפשר לקבל תנאי תשלום מעולים לעסקאות פריסייל, את חושבת
שהיזמים יתנו תנאים טובים גם כשהריבית בשוק תרד והם ימכרו דירות כמו
לחמניות?
איך למצוא את ההשקעה בדירה שהכי טובה עבורי?
רכישת דירה זה לא משחק, יש המון היבטים שחשוב להבין אותם ולקחת אותם
בחשבון. בכנות? אפשר לקנות דירה בלי לווי אבל הסיכוי לעשות משהו מבלי
להבין את המשמעות שלו גבוה יותר כשאין לצידך מישהו עם ניסיון.
יש משפט שמלווה אותי כמשקיע וכמתכנן פיננסי שאני תמיד נוהג לפעול לפיו
בעצמי וכמובן לאלו שמבקשים את עזרתי והוא הולך ככה:
“הדבר שמסכן את ההשקעה שלי הוא לא מה שאני יודע שאני לא יודע, אלא
מה שאני לא יודע שאני לא יודע”.
בעיקר בהשקעות אבל לא רק, הדברים שעשויים להשפיע לרעה על ההשקעה
שלי הם לא הדברים שאני יודע שאני לא יודע, לדוגמא, אני יודע שאני לא מבין
מספיק במשכנתאות, אז אני יכול לנסות ללמוד או להתייעץ עם מישהו שמבין
ואפילו לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ובכך להתגבר על הפער הזה.
לעומת זאת אם יש משהו שאני לא יודע שאני לא יודע – לדוגמא אני קונה דירה
ואני בכלל לא ידעתי שיש חשיבות מבחינת מס רכישה לזה שיש לי דירה
שהורישה לי סבתי – זה עלול לעלות לי בעשרות ומאות אלפי שקלים, ובכלל לא
ידעתי שזה משהו שבכלל צריך לבדוק…
איך אפשר להתגבר על הדברים שאנחנו לא יודעים שאנחנו לא יודעים?
נעזרים במי שיודע, בליווי.
את רוצה לעשות השקעה במיליוני שקלים אבל את לא תיקחי ליווי שיעלה לך
1% מההשקעה? תאמיני לי, מחיר הטעות גבוה הרבה יותר.
לסיום אני רוצה להשליך את המשפט הנודע – “הזמן הכי טוב לשתול עץ היה
לפני 20 שנים הזמן השני הכי טוב הוא עכשיו” על המצב הנוכחי ולומר – הזמן
הכי טוב לקנות דירה בארץ הוא עכשיו, וכדאי מאוד לקחת ליווי מקצועי על מנת
לעשות זאת, אחרת את עלולה לשתול את העץ בצל ולגלות בדיעבד שהוא
בכלל אוהב שמש – אבל לא ידעת את זה…