מאת: שרון מוזס ביטון

השקעה בנדל”ן בארץ, זה קרוב, זה נגיש, וזה מרגיש לך נכון מבחינה רגשית, אחרי הכל מי לא רוצה את ההרגשה שיש לה עוגן נדל”ני בישראל.

אבל

לקנות דירה זה לא תמיד הפתרון, לפעמים זה לא אפשרי – אם אין ביכולתך לקחת משכנתא, או שאינך רוצה בכלל לקחת משכנתא.

למשקיעות שכבר יש ברשותן דירה השקעה בדירה נוספת בדירה היא בדר”כ לא רעיון טוב בכלל משיקולי מס – 8% מס רכישה זה מוקש רציני בהשקעה שהמטרה שלה היא להגדיל את ההון… שלא לדבר על כך שהיכולת לקחת משכנתא עבור רכישת דירה 2 ומעלה יורדת ל50% משווי הנכס מה שמצריך הון עצמי גבוה, דבר שלרוב הופך את ההשקעה בדירה נוספת מעבר לדירה יחידה בישראל לממש לא כדאית (להוציא מקרים מיוחדים של דירה חליפית אבל זה למאמר אחר ).

אז מה כן?
השקעה בקרקע חקלאית! כן כן, השקעה בקרקע חקלאית עשויה להיות הפתרון המתאים עבורך , אבל לפני שאת רצה להשקיע בקרקע חקלאית יש כמה דברים שחשוב מאוד שתדעי על השקעה בקרקעות חקלאיות בישראל.

השקעה בקרקע חקלאית הינה השקעה בסיכון גבוה אבל אם נצא מנקודת הנחה שמצאנו קרקע חקלאית “טובה” עם סיכויי הפשרה גבוהים שכבר נמצאת בשלב מתקדם בהליך ההפשרה איך תדעי אם השקעה כזו זה בכלל מתאימה לך ספציפית?

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה ארוכת טווח, אני נוהגת לקחת בחשבון טווח של 10-15 שנים עבור תקופת הפשרה לקרקע שנחשבת “טובה” שנמצאת כבר בשלב מתקדם בהליך ההפשרה. זה דבר שחשוב להבין אותו – שמדובר בהשקעה ארוכת טווח, כיוון שלרוב שמדובר בתקופה ארוכה שהכסף לא נזיל וחשוב להבין אם השקעה ארוכת טווח כזו היא נכונה ומתאימה עבורך באסטרטגיה שלך.

יש לקחת בחשבון שהשקעה בקרקע חקלאית היא השקעה בעלת רווח הוני, אין רווח שוטף לאורך כל ההשקעה. המשמעות של הדבר הוא שכסף שמושקע בקרקע חקלאית זה כסף שלא לא מייצר הכנסה בשוטף – ולכן חשוב לראות שזה באמת הצעד שנכון עבורך.

אחד היתרונות המרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית זה המחיר. בשוק הנדל”ן במדינת ישראל צריך הון עצמי גבוה בכדי להתחיל להשקיע, עולם הקרקעות עם זאת מציע השקעה בנדל”ן כחול לבן גם במחירים נמוכים יחסית.

השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למשקיעים שלא צריכים הכנסה שוטפת ומחפשים השקעה ארוכת טווח להגדלת ההון העצמי שאינה בהכרח מצריכה הון רב.

בואו נסתכל על דוגמאות לאוכלוסיות שהשקעה מסוג זה עשויה להתאים להם:

1. צעירים בגיל 20-30  – השקעה בקרקע חקלאית מתאימה באופייה לאוכלוסיית הצעירים כיוון שהיא לא מצריכה הון רב מה שאין לרוב הצעירים. מדובר בהשקעה לטווח ארוך של שנים כך שאותם צעירים ייהנו ממנה לרוב בשנות ה30- 40 לחייהם . רוב הצעירים צריכים פחות הכנסה שוטפת אם משווים את מצבם למשפחה שצריכה הכנסה שוטפת לתחזוקת הבית.
2. הורים שרוצים לעזור לילד לרכוש דירה – כל הורה היה רוצה להרשות לעצמו לעזור לילד שלו לקנות דירה בארץ ישראל, אך כיום כשמחירי הדירות גבוהים הדבר לא מתאפשר על אחת כמה וכמה משפחה עם יותר מילד אחד (רוב המשפחות במדינה) שרוצה לעזור לכל אחד מילדיה לרכוש דירה. השקעה בקרקע חקלאית מהווה פתרון יעיל לאלו המחפשים לעזור לילדיהם. זוג ההורים יוכלו בזמן שהילדים עדיין צעירים לרכוש יחידת קרקע עבור כל אחד מילדיהם. בתום תקופת ההפשרה הילדים כבר יהיו בוגרים ותהיה בידם זכות לדירת מגורים. כל שיצטרכו הוא לקחת הלוואת בנייה על מנת לבנות את ביתם. היתרון הוא שרכישת הקרקע כשהיא עוד חקלאית בזמן שהילדים קטנים תחסוך להם כשיתבגרו מאות אלפים ואפילו מיליוני שקלים. יתרון נוסף הוא שהילדים  יוכלו כשיהיו בוגרים ובעלי הכנסה, לקבל הלוואת בנייה ב100% מימון בנקאי ובכך לבנות לעצמם דירה ללא הון עצמי כלל.
3. זוגות צעירים שאין ביכולתם לרכוש דירה – זוגות אלו יוכלו לקנות קרקע חקלאית שבתום הליך ההפשרה תזכה אותם בזכות לדירה, אומנם בשנים הקרובות הם יאלצו להמשיך לגור בשכירות אך אינם מתרחקים מדירה בבעלותם אלא הם נוקטים צעד שיאפשר להם בעתיד להנות מדירה בבעלותם בארץ ישראל.
4. כל משקיעה שתרצה להגדיל את הונה ומחפשת השקעה ארוכת טווח בעלת פוטנציאל רווח גבוה.

לסיכום, השקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות השקעה מעולה כחלק מהאסטרטגיה הנדל”נית שלך, אבל חשוב לשים לב באיזה קרקע חקלאית משקיעים יש המון קרקעות חקלאיות שלא יביאו אותך לדירה בסוף הדרך ואף גרוע מכך – להפסיד את הכסף שהשקעת.

איך לדעת האם קרקע חקלאית היא קרקע “טובה”  – קרקע עם סיכויי הפשרה גבוהים שכבר נמצאת בשלב מתקדם בהליך ההפשרה, בדיוק את זה אנחנו מלמדות ומנגישות למשקיעות נדל”נשי!!! מוזמנת ליצור איתנו קשר אם את מעוניינת לשמוע עוד על השקעה בקרקעות חקלאיות

הפוסט איך אני יודעת אם השקעה בקרקע חקלאית מתאימה לי? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

נקודת המוצא

את מחירי הדירות בישראל כולנו מכירים ומכירות היטב. ברור לכולנו

שהמחירים לא צפויים לרדת אלא אף לעלות בתקופה הקרובה – ולעלות הרבה.

אם אני לא יכולה להרשות לעצמי לקנות דירה בישראל איזה אפשרות נשארה

לי? לגור בשכירות!

למזלנו קצב עליית מחירי השכירויות איטי בהרבה מקצב עליית מחירי

הדירות בארץ. תחשבי על זה, מה היה קורה אם בשנה שבה מחירי הדירות היו

קופצים ב20% גם השכירויות היו קופצות ב20% – נשמע הזוי נכון?

אם כך הפתרון פשוט – מי שלא תוכל לגור בדירה בבעלותה, או לפחות לרכוש

דירה להשקעה (שתהוו לעצמה עוגן במקרה וחלילה לא תוכל להמשיך לגור

בשכירות) לפחות תוכל להמשיך לגור בשכירות.

שכירות היא “הישועה” של אלו שהחליטו לא לקנות דירה בארץ, למה אני

אומר ישועה? כי זה או זה או כלום… זהו אין עוד אופציות איפה לגור…

אז לאן מועדות פניו של שוק השכירויות – השוק שאחוז גבוה כל כך במדינה

נשען עליו ולרבים ורבות מאיתנו הוא מהווה מוצא אחרון למגורים בישראל.

בואו נסתכל קצת על הנתונים

סקר משקי הבית לשנת 2022 של הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)

מציג את הנתון המעניין הבא – 32.4% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות,

מדובר ב 946,000 משקי בית, נתון שמציג עלייה של 2% לעומת שנת 2019

שהם כ125,000 משקי בית. מדובר בתוספת של 338,000 תושבים נוספים

שגרים בשכירות! (לפי ממוצע של 2.7 נפשות במשק בית).

אם נסתכל על הנתונים בראייה קצת יותר רחבה נגלה שלפני כמעט עשור

מהיום (2015) מספר משקי הבית המתגוררים בשכירות עמד על 644,000

שבאותה שנה היוו 26.4% אחוז ממשקי הבית.

מדובר על עלייה של 23% ביחס של משקי הבית הגרים בשכירות לעומת כל

משקי הבית בישראל בשבע שנים בלבד – קצב עלייה ממוצע של 3.3%

לשנה!!!

מה זה אומר במילים פשוטות?

אם נצא רגע מכל החישובים המסובכים ונשאל את עצמנו – מה בעצם

המשמעות של כל המספרים האלה בתכלס?

המשמעות היא שככל שעובר הזמן אחוז גדול יותר מהאוכלוסייה עובר לגור

בשכירות.

שזהההההה מאוד הגיוני… כי לקנות דירה למגורים נהיה הרבה יותר קשה

מבעבר אז אנשים מעדיפים לשכור…

אוקי, אז הבנו שהמגמה היא כזו שעם הזמן הביקוש למגורים בשכירות יעלה,

אז איך זה ישפיע על מחירי השכירויות?

בשביל להבין מה יקרה למחירי השכירויות נשאל שאלה אחרת:

מה קרה למחירי השכירויות בשנים האחרונות???

בין יולי 2019 ליולי 2024 עלה מדד שכר הדירה ב-15.4%, מדובר על עלייה

ממוצעת של קצת יותר מ3% לשנה, עם זאת חשוב לציין שעיקר העלייה

התרחשה דווקא בשנה האחרונה.

מעניין לראות שבאותן 5 שנים עלו מחירי הדירות בשיעור של 41.9% – קצב

עלייה ממוצע של 8.3% לשנה.

יחד עם זאת חשוב להדגיש – גם מחירי הדירות וגם מחירי השכירויות עלו

באותן השנים.

נהיה הרבה יותר יקר לגור בישראל ככל שעובר הזמן.

ניתן לראות גם את גרף מחירי הדיור בישראל:

אז מה הפתרון???

אם להיות ריאלי – אין פתרון קסם. מחירי הדירות ומחירי השכירויות ימשיכו

לעלות וככל שעובר הזמן קצב העלייה רק יגבר, למה? בואו נבין:

• ככל שהזמן עובר מחירי הדירות ממשיכים לעלות ß
• מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß
• הביקוש לשכירות עולה ולכן גם מחירי השכירויות עולים. ß
• מחירי השכירויות עולים ולכן נהיה יותר משתלם כבר לקנות דירה ולשלם משכנתא במקום לגור בשכירות ולשלם את אותו תשלום משכנתא בדמי שכירות (בכך אתה למעשה משלם את המשכנתא של בעל הדירה) ß
• יותר אנשים קונים דירות מה שמוביל לעוד עלייה במחירי הדירות ß
• מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß

וככה נוצר כדור שלג!!!

רגע רגע הולד יור הורסס! מי אמור לפתור את המצב?!?!?

המדינה!!! תפקיד המדינה הוא לפתור את המצב, או יותר נכון למנוע ממנו

להתממש. איך היא אמורה לעשות את זה? המדינה צריכה לדאוג שיהיה היצע

מספיק של דירות כך שאם יש מספיק היצע של דירות – כזה שתואם את

הביקוש או יותר נכון לומר – את הצורך, המחירים יפסיקו לעלות / יעלו בקצב

מתון והגיוני, כזה שתואם את קצב ההכנסה הממוצעת למשק בית בישראל,

כמו שקורה במדינות מתוקנות אחרות (אנחנו לא המצאנו את שוק הנדל”ן).

אבל המדינה לא עושה את זה! למה? כל אחד יכול לענות לעצמו למה הוא

חושב שהמדינה לא עושה את זה, אבל התוצאה נשארת אותה תוצאה – והיא

מופיעה בנתונים שהצגתי למעלה.

מה המדינה כן “חושבת” לעשות?

1. להעלות את האפשרות לקחת משכנתא ל80% ממחיר הדירה, על מנת לאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה.
2. מחיר למשתכן – לא עונה על הצורך בעיניי, כמו לשים פלסטר על דימום פנימי.
3. שכירויות ארוכות טווח – כרגע זה לא משהו שיוצא לפועל בהיקפים נרחבים אבל מי יודע אולי משם תבוא הישועה האמיתית (לא נראלי – אבל זה למאמר אחר).

אז מה אני יכולה לעשות?

לא כל דבר שקורה לנו הוא גזרת גורל שצריך להשלים איתה, הפתרון קיים,

והוא גם לא כזה מסובך – תדאגי שתהיה לך דירה בארץ, מקום שאם לא תוכלי

או לא תרצי לעמוד יותר תחת נטל השכירויות – גם אם זה בעוד עשור או

עשרים שנה או חמישים שנה – תוכלי ללכת אליו, והוא שלך, בינתיים תשכירי

אותו, שמישהו אחר ישלם את המשכנתא.

אגב, בשביל שתהיה לך דירה בארץ, את לא חייבת לקנות דירה בארץ, למה

אני מתכוון? על השקעה בקרקעות יצא לך לשמוע? מדובר בפתרון יצירתי

(שדורש הבנה והיכרות רבה) ונותן מענה בדיוק לאלו שלא רוצים לקנות דירה

היום ולקחת על עצמם משכנתא, ובכל זאת להגיע לדירה, אפילו בחצי

מהמחיר שלה!!!

לסיכום

בחיים קורים לנו המון דברים, חלקם בשליטתנו וחלקם לא. המצב בארץ, הוא

מצב נתון – בין אם נרצה בו ובין אם לא. גם העתיד של שוק הנדל”ן בארץ צפוי

לחלוטין ואנחנו רואים אותו מתממש לנו מול העיניים, בין אם נרצה ובין אם לא.

אבל הבחירה איך לפעול אל מול המצב – היא שלך

הפוסט מהשכירות תבוא הישועה (?) הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת אור מזעקי מתכנן פיננסי מוסמך CFP

אם היית יכולה היום לקנות דירה במחיר של שנת 2020 היית קונה?

– שנת 2020? אני אזכיר לך קצת, בשנת 2020 היינו בתחילתו של משבר

הקורונה, אי ודאות מוחלטת, סגרים, בלאגן, אף אחד עוד לא דיבר על תרופה

או חיסון, לא ידענו כמה זמן זה יימשך ומי בכלל ישרוד. היינו אפופים בפחד

ותחושת חוסר אונים. גם אז רוב האנשים העדיפו לחכות ולא להשקיע, להמתין

עד יעבור זעם.

והיום? היום אנחנו נמצאים בעיצומה של מלחמה, אחת המלחמות הצודקות

בתולדות מדינתנו. כמה זמן היא תימשך? איך היא תיגמר? אנחנו לא יודעים,

אבל אנחנו ננצח, כי אין לנו אפשרות אחרת. ובינתיים? גם את מרגישה את

תחושת החוסר אונים? הפחד? הקיפאון? גם אני. אבל לקפוא זה ההפך

מהדבר הנכון לעשות עכשיו.

על השאלה אם היית יכולה לקנות דירה היום במחיר של שנת 2020 ברור

שענית שכן – המחירים מאז טסו לשמיים בעשרות אחוזים בשנים בודדות.

דירות שנרכשו במהלך מגפת הקורונה עולות היום מאות ואפילו מיליוני שקלים

יותר.

הנקודה שבדרך כלל לא שמים לב אליה כשמסתכלים על העלייה של מחירי

הדירות כל שנה – כאשר המחירים עולים הם עולים בצורה מעריכית, הכוונה

היא שהם עולים כמו שעובד אפקט הריבית דריבית – דירה שנרכשה בתחילת

שנת 2021 ועלתה 1 מיליון ₪, בסוף שנת 2022 לא תהיה שווה 1,278,000

₪ (עלייה של 13.1% בשנת 2021 + 14.7% בשנת 2022 = עלייה של

27.8%), אלא הדירה תעלה 1,297,000 ₪ , משום שכאשר המחירים עלו

בשנת 2022 ב14.7% הם עלו מהמחיר של סוף 2021.

עלייה של 13.1% בשנת 2021 הביאה את מחיר הדירה ל 1,147,000 ₪

ולאחר מכן המחיר הזה של הדירה עלה בעוד 14.7% ל 1,297,000 ₪ בשנת

2022 = עלייה מצטבר של 29.7%.

למה זה קרה? למה המחירים עלו כל כך מהר?

כי אחרי כל משבר מגיעה הצמיחה!

המלחמה בסוף תיגמר, אנחנו ננצח. היציבות תחזור לחיינו ואיתה גם הפעילות

המלאה של המשק הישראלי. הריבית הגבוהה תתחיל לרדת ובמקביל אליה

המחירים יתחילו לעלות.

זו לא השערה או שאלה של אם. זו מגמה ידועה מראש והשאלה הנכונה היא

מתי, וכמה? מתי מלחמה תיגמר ותתחיל הצמיחה, וכמה גדולה היא תהיה.

הערכות צופות שהעלייה במחירי הדירות בארץ תהיה דומה לזו של אחרי

הקורונה – מעל 20% בתקופה של שנה וחצי.

אם ענית כן על השאלה בתחילת המאמר בואי נחשוב יחד קדימה. אין לנו דרך

לחזור אחורה בזמן ולרכוש דירה בשנת 2020 לצערנו… אבל יש לנו אפשרות

לחשוב ולהשפיע על העתיד כבר עכשיו.

בואי נדמיין שאנחנו בשנת 2028 עכשיו, מחירי הנדל”ן בשנים 2024 – 2026

עלו במצטבר ב25%, אני אבוא ואשאל אותך – אם היית יכולה, היית חוזרת

בזמן עכשיו וקונה דירה בשנת 2024 למרות חוסר הודאות, הפחד והקיפאון?

התשובה, היא כן.

אז למה את לא עושה את זה?

את יכולה היום לקנות דירה בלי משכנתא – בפריסייל, לקבל אותה בעוד 4

שנים מהיום, השווי שלה יהיה כמו המחירים שיהיו עוד 4 שנים אבל את רכשת

אותה במחיר של 2024, במחיר של אי הודאות, הפחד, כשהריבית במשק

הייתה גבוהה ואנשים פחדו לקנות כי הם לא ידעו מה יהיה בעתיד.

את מקבעת היום את מחיר הדירה שתקבלי עוד 4 שנים.

וזה כל הסיפור! עליית המחירים אחרי המלחמה היא כבר מזמן עובדה, זה

הזמן להחליט אם לעלות על הרכבת או לראות אותה נוסעת בלעדיך.

היום אפשר לקבל תנאי תשלום מעולים לעסקאות פריסייל, את חושבת

שהיזמים יתנו תנאים טובים גם כשהריבית בשוק תרד והם ימכרו דירות כמו

לחמניות?

איך למצוא את ההשקעה בדירה שהכי טובה עבורי?

רכישת דירה זה לא משחק, יש המון היבטים שחשוב להבין אותם ולקחת אותם

בחשבון. בכנות? אפשר לקנות דירה בלי לווי אבל הסיכוי לעשות משהו מבלי

להבין את המשמעות שלו גבוה יותר כשאין לצידך מישהו עם ניסיון.

יש משפט שמלווה אותי כמשקיע וכמתכנן פיננסי שאני תמיד נוהג לפעול לפיו

בעצמי וכמובן לאלו שמבקשים את עזרתי והוא הולך ככה:

“הדבר שמסכן את ההשקעה שלי הוא לא מה שאני יודע שאני לא יודע, אלא

מה שאני לא יודע שאני לא יודע”.

בעיקר בהשקעות אבל לא רק, הדברים שעשויים להשפיע לרעה על ההשקעה

שלי הם לא הדברים שאני יודע שאני לא יודע, לדוגמא, אני יודע שאני לא מבין

מספיק במשכנתאות, אז אני יכול לנסות ללמוד או להתייעץ עם מישהו שמבין

ואפילו לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי ובכך להתגבר על הפער הזה.

לעומת זאת אם יש משהו שאני לא יודע שאני לא יודע – לדוגמא אני קונה דירה

ואני בכלל לא ידעתי שיש חשיבות מבחינת מס רכישה לזה שיש לי דירה

שהורישה לי סבתי – זה עלול לעלות לי בעשרות ומאות אלפי שקלים, ובכלל לא

ידעתי שזה משהו שבכלל צריך לבדוק…

איך אפשר להתגבר על הדברים שאנחנו לא יודעים שאנחנו לא יודעים?

נעזרים במי שיודע, בליווי.

את רוצה לעשות השקעה במיליוני שקלים אבל את לא תיקחי ליווי שיעלה לך

1% מההשקעה? תאמיני לי, מחיר הטעות גבוה הרבה יותר.

לסיום אני רוצה להשליך את המשפט הנודע – “הזמן הכי טוב לשתול עץ היה

לפני 20 שנים הזמן השני הכי טוב הוא עכשיו” על המצב הנוכחי ולומר – הזמן

הכי טוב לקנות דירה בארץ הוא עכשיו, וכדאי מאוד לקחת ליווי מקצועי על מנת

לעשות זאת, אחרת את עלולה לשתול את העץ בצל ולגלות בדיעבד שהוא

בכלל אוהב שמש – אבל לא ידעת את זה…

הפוסט לקנות דירה במחיר של לפני 4 שנים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת אור מזעקי

נתחיל מהסוף, אנחנו נמצאים כעת בסיומו של משבר בשוק הנדל”ן האמריקאי,
ברבעון השני של 2024 שיעור האינפלציה בארה”ב הוסיף לרדת ועמד בחודש יוני על 3%
בחישוב שנתי.

בשביל להבין למה המשבר מגיע לסיומו חשוב שנבין למה הוא התחיל מלכתחילה.
בתחילת 2020 התחילה מגפת הקורונה להתפשט ברחבי העולם ובין היתר בארה”ב.
המגיפה, שכמו כל דבר חדש שקורה בעידן המידע, הפכה לווירלית, והילכה איימים בקרב
ממשלות וציבור האזרחים.
הפתרון היה פשוט – סגר, סגר, ועוד קצת סגר.

הפתרון של בידוד האוכלוסייה האזרחית באמצעות סגרים כדי למנוע את התפשטות המגיפה
יצרה בעיה חדשה, בן אדם שלא יוצא מהבית לעבוד, לא מרוויח כסף.
והפתרון לבעיה הזו, הוא תחילתו של המשבר שאנחנו חווים היום.
הפתרון שהציע ממשל טרמפ היה “פשוט”, בואו נדפיס כסף ונחלק אותו למי שלא יכול לצאת
מהבית לעבוד!
נשמע לך מוכר? גם אני זוכר שקיבלתי 750 ₪ לעו”ש מהמדינה (ואפילו לא עבדתי).
הבעיה היא לא זה שהממשל האמריקאי חילק כסף, אלא שהוא חילק המון כסף.
בשביל להבין כמה כסף הוא חילק כדאי להסתכל על המספרים:
סך התשלומים הישירים שהממשל חילק נעמד ב- 868 מיליארד דולר.
וזה לא כולל את הכספים הנוספים שניתנו באמצעות תוכניות סיוע אחרות. סך מאמצי הסיוע,
כולל הלוואות, מענקים וסיוע אחר, עלה על כמה טריליוני דולרים. (טריליון אחד שווה ל
1,000 מיליארדים). לשם השוואה תקציב הביטחון של מדינת ישראל (המדינה עם תקציב
הביטחון הכי גדול במזרח התיכון) בשנת 2023 עמד על 23 מיליארד דולר.
חלוקת הכספים המאסיבית היא סיבה אחת שהובילה למשבר כיום.

החלק השני של המשבר כיום מורכב מכך שאנשים בתקופת הקורונה צרכו משמעותית
פחות, זה די הגיוני בסך הכל, תחשבו על זה – אתה סגור בבית אז אתה לא מוציא כסף על
מסעדות, על דלק, על חופשות ובעצם על כמעט כל מה שהיינו רגילים להוציא עליו כסף.
ומה קורה לכסף שלא מוציאים אותו? נחסך בצד.
וזו הסיבה השנייה שהובילה למשבר כיום.

אז איך למעשה שתי סיבות אלו הובילו למשבר?
בשביל להבין את זה צריך להבין מה קרה אחרי הקורונה.

אז הקורונה הסתיימה ויחד איתה הסתיימו הסגרים, איזה כיף אפשר לחזור לצאת מהבית,
לטוס לחו”ל ללכת למסעדות ולקנות מלא דברים שאנחנו לא צריכים!
ומה קורה כשכולם רוכשים מלא דברים? א י נ פ ל צ י ה.
הביקוש הגבוה גורם לעליית מחירים חדה שאנו מכנים אינפלציה. רק שהפעם זו לא הייתה
אינפלציה רגילה, הפעם מדובר באינפלציה על סטרואידים.
אנשים חסכו כל כך הרבה כסף, וקיבלו כל כך הרבה כסף, תוסיפו לזה את הפחד שהחיים
יכולים להסתיים ברגע ללא התראה (תובנה שהגיעה כמובן בעקבות מגפת הקורונה),
וקיבלתם המוני אזרחים עם כסף שמרגישים שעדיף לחיות את החיים היום בלי לחשוב על
המחר.
איך נראית אינפלציה על סטרואידים את שואלת? תסתכלי על הגרף הבא:

עלייה מאינפלציה כמעט אפסית לאינפלציה של 9.1% (!!!) בשיא תוך שנתיים.
ומה עושה המדינה כדי להוריד אינפלציה? נכון, מעלה את הריבית במשק כדי “לחנוק” את
האינפלציה.
ומה עושה המדינה כדי להוריד אינפלציה על סטרואידים? ענית נכון, מעלה את הריבית
מאוד, ומשאירה אותה גבוהה כדי להמשיך לחנוק את האינפלציה.
הריבית במשק עלתה מחודש מאי 2022 לחודש מאי 2023 בכמעט 5%.
וגם עכשיו, כשהאינפלציה במגמת ירידה, ועם זה פתחתי את המאמר, המדינה עדיין לא
מורידה את הריבית מחשש לשינוי מגמה של האינפלציה, מדובר פה במדיניות חניקה
מאסיבית של המשק כדי להוריד את האינפלציה.

למה אני קורה לזה משבר?
הריבית במשק עלתה כל כך מהר, והיא עודנה כל כך גבוהה – חשוב להבין את המשמעות
של זה, כל אדם/חברה/גוף שיש להם הלוואה/משכנתא/מימון ולא צפה את עליית הריבית
החדה (והרוב כמובן לא צפו), עכשיו נמצא במצב שהוא תקוע תזרימית, ממש כמו מה
שקורה בארץ – העלו את הריבית וההחזר על הלוואות ומשכנתאות קפץ לשמיים.
ממש כך קרה גם בארה”ב.
מי שיש לו איתנות פיננסית ומצליח להתמודד עם המצב מחכה להורדת הריבית, מי שלא
יכול לספוג את הבור התזרימי נאלץ לממש נכסים, מה שגורם להיצע גבוה מאוד בשוק כי
המון אנשים ממשים נכסים כי הם פשוט לא יכולים להתמודד עם ההחזרים הגבוהים.
ועוד לא דיברנו על אלו שבעקבות חוסר היכולת להתמודד עם התזרים איבדו את הנכס לכונס
נכסים של הבנק.
אנשים העדיפו ועדיין עדיפים למכור נכסים בהפסד מאשר להפסיד את הנכס לבנק.

ולכן עכשיו זה הזמן הכי טוב להיות קונה.
הכוח עכשיו בשוק נמצא אצל הקונים. יש היצע רב של נכסים בשוק, המוכרים בדר”כ נואשים
מאוד למכור את הנכסים והקונים מנצלים זאת במשא ומתן כדי להוריד את המוכרים במחיר.
בתקופת משבר, ממש כמו זו שאנו חווים כעת, זה הזמן הכי טוב לקנות נדל”ן.

למה המשבר עומד להסתיים?
פתחנו בזה שהאינפלציה ירדה ברבעון השני של 2024 ל3% בחישוב שנתי, המטרה של
המדינה לשמור על שיעור אינפלציה שנע בין 2% – 3% בשנה, כך שאפשר לומר שאנחנו
נכנסים לאזור המטרה.
מה שעתיד לקרות כעת, ואמר זאת יושב ראש הפד (Federal Reserve הבנק המרכזי של
ארה”ב) וזה שאחראי על קביעת שיעור הריבית במשק – הורדת הריבית צפויה להתחיל
בחודש ספטמבר.
וזה כל הסיפור, ברגע שהריבית תרד (בחצי שנה שנה הקרובות), השוק יתחיל “להפשיר”
והמחירים של הנדל”ן יתחילו לעלות בקצב מסחרר.

אז מה את יכולה לעשות כדי להרוויח? להשקיע עכשיו בנדל”ן בארה”ב!
איך? את מוזמנת לבוא לשמוע על השקעה בנדל”ן בארה”ב ביחד איתנו!
אנחנו מזמינים אותך לוובינר שנערוך ב14.8 בשעה 20:00 על השקעת נדל”ן בארה”ב ביחד איתנו במודל קבוצתי:
https://nadlanashi.vp4.me/VM

נתראה בוובינר

הפוסט רגע לפני סוף המשבר הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הפוסט טופס היכרות לקראת פגישה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אחוז משקי הבית שיש להם דירה בבעלותם עומד על כ-66.5% ואילו אחוז השוכרים עומד על כ-27%.

האם רכישת דירה עדיפה על מגורים בשכירות? לפי הכלכלנים והמדדים הסטטיסטיים התשובה די ברורה: מגורים בשכירות זולים יותר מרכישת דירה.

יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס, או צורך רגשי בביטחון

אז למה רוב האנשים לא עושים את זה ? בגלל הצורך הפסיכולוגי וצורת החשיבה שלה הורגלנו-

אין תלות בשיגעונות של בעל הדירה – אפשר לעשות אלו שינויים שרוצים בדירה ולא צריך לבקש רשות או להשיב את הדירה למצב שקיבלתם אותה
תחושת יציבות וקביעות – אנשים שרוכשים דירה מתקבעים למקום מסוים ולא עוברים ממקום למקום.

מרגישים הם “חוסכים” כי משלמים משכנתא על הדירה של עצמם במקום לשלם שכירות למישהו אחר.

למה כן כדאי לגור בשכירות על פני לקנות דירה למגורים?

אין צורך בהון עצמי גבוה – אין צורך לגייס מקורות הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואין התחייבות לתשלום משכנתא ל-25-30 שנה

אין סיכון של אובדן הבית שלך במקרה של אי עמידה בהחזרי משכנתא

פטור מתשלום מאות אלפי שקלים של ריביות לבנק במשך חיי המשכנתא

חיסכון של הוצאות הנלוות לרכישה כמו מס רכישה, עורך דין, תיווך, ועוד הוצאות הקשורות לשיפוץ והתאמת הנכס לצרכים המשפחתיים שלי

אבל היתרון האמיתי של מגורים בשכירות הוא יכולת השימוש האלטרנטיבית בכסף בצורה של הגדלת ההון של המשפחה – תוך פיזור הסיכון:
פיזור הסיכון – אמת קלאסית אומרת ש’לא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד’. שכירות והשקעת הכספים מאפשרת לפזר את הסיכון. דירה בבעלות למעשה בהגדרה מכניסה את כל הכסף שצברתם לתוך מבנה אחד בודד – שבמשך השנים ממשיך ומייצר לי הוצאות ולא הכנסות ולכן הוא התחייבות ולא נכס.

התחייבות – מוציאה לי כסף מהכיס בלי לייצר הכנסה

נכס- מייצר לי הכנסה ורווחי הון

כאשר אנו רוצים לגור באזור מבוקש שמחירי הנדל”ן בו גבוהים , עלות הרכישה תדרוש מאיתנו לשים הון עצמי גבוה ולהתחייב להחזר משכנתא גבוה .  כאשר האלטרנטיבה היא לגור באותה רמת חיים באותו אזור בנכס עליו נשלם שכירות שהיא פחותה מגובה ההחזר החודשי, ואת ההון העצמי שלנו נשקיע בנכס אחר עליו נקבל שכירות שתשלם את המשכנתא.

כלומר בנכס שנרכוש אנו נשים הון עצמי נמוך , ואת המשכנתא ישלם עבורנו מישהו אחר- בכל יום שמישהו אחר משלם עבורי את המשכנתא , ההון העצמי שלי הולך וגדל.

זה נקראOPM- OTHER PEOPLE’S MONEY

בדרך הזאת אנחנו יכולים להשקיע במספר נכסים שיגדילו את ההון העצמי שלנו , לפזר את הסיכון ולייצר לנו גם הכנסה שוטפת במודלים שונים של השקעות .

בואו נסתכל על זה במספרים פשוטים:

אני גרה בדירת 4 חד ששווה כ 2.5 מיליון

יש לי הון עצמי של 700,000 שח (25% מימון + הוצאות)

אם אקח משכנתא של 1.875 מיליון ל 30 שנה- אשלם כ 9,500 שח החזר משכנתא בחודש

כלומר בפועל נחזיר לבנק כפול ממה שלקחנו ,

כל ההחזר יצא מהכיס שלנו ! וזה לפני ההוצאות הנוספות שיהיו לנו ברכישה ובאחזקה השוטפת של הבית כל השנים!!!

לעומת זאת אם נגור בשכירות נשלם על אותה דירה שכירות של כ 7000 ₪ . – זה כבר חיסכון לשוטף של כ2500 שח!!! האחזקה של הדירה לא תצא מהכיס שלנו!  לא נשלם מס רכישה , או כל הוצאה גדולה אחרת כמו ברכישה.  ונחייה באותה רמת חיים שרצינו.

והכי חשוב לא נהיה חייבים לבנק כ”כ הרבה כסף – לא נהיה בסכנה כל כך גדולה!

בנוסף את ההון העצמי שלנו נוכל לחלק ל2 השקעות נדלן שונות– למשל – ניקנה דירה אחת להשקעה בסכום של כ 1,400,000 – כיוון שזו תהיה דירה ראשונה לא יהיה מס רכישה, נוכל לקבל 75% מימון , כלומר נביא הון עצמי של 350,000 (שזה רק חצי מההון העצמי שיש לנו) וניקח 1050000 משכנתא בפריסה של מסלולים ושנים שיקטינו את גובה ההחזר החודשי למינימום- אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי.

– את המשכנתא ניקח רק כשהדירה תהיה מוכנה – בינתיים ההון העצמי שלנו יכול להיות מושקע לתקופה קצרה של כשנתיים ולגדול ב כ 10- 20 % תלוי איפה נשקיע…

כשנקבל את הדירה- נתחיל להשכיר אותה- . ההחזר יעמוד על כ 5000- 5300 ₪ . ההכנסה משכירות יכולה להיות נמוכה יותר – כ  4000- – כלומר יתכן שנשלים כל חודש סכום של כ 1300 להחזר המשכנתא… אפשר לקחת גם במסלול גרייס לכמה שנים אם יש צורך, ולהקטין החזר חודשי לחצי ולהשאיר לנו מהשכירות כסף בצד לשעת הצורך

כך המשכנתא משולמת כמעט כולה מכסף של מישהו אחר , כמעט כל עליית הערך של הנכס תהיה הרווח שלי- כי מישהו אחר שילם עבורי את החזרי המשכנתא. ליתר ביטחון נשים בצד סכום לצורך אחזקה של הנכס ונקזז אותו מהרווח בסוף.

אם ערך הנכס יעלה  באופן סולידי – כ 5% בשנה (מה שבד”כ עומד על אחוזים הרבה יותר גבוהים, אבל אני עושה כאן הערכה מאוד שמרנית)  אז בעוד 10 שנים ערכו יהיה קרוב ל 2,100,000=  1400000+700000 אז אני הרווחתי את כל עליית הערך בתוספת כל המשכנתא ששולמה במשך 10 השנים על ידי השוכרים.

בנוסף נותרו לי 350,000 להשקעת נדלן נוספת שיכולה להיות בקרן שתייצר לי הכנסה שוטפת חודשית … שאותה אוכל להשתמש אם אני צריכה עוד השלמת הכנסה או לחסוך ולהשתמש כמנוף לעסקה הבאה… או להשקיע בקרקע שתעשה רווח הוני לטווח ארוך- הכל בהתאם לצרכים וליכולות שלי.

לסיכום אם אנחנו מוכנות לשים בצד את הצורך הרגשי בלגור בבית שבבעלותנו , ולהחליף את הביטחון של המגורים בבעלות , בביטחון של צבירת נכסים והגדלת הון – אנו נוכל תוך  כ 10 שנים ליצור לעצמו יציבות כלכלית אמיתית ולא מדומה . הנכסים שנרכוש יהוו את העוגן שלנו לעשיית עוד עסקות וכך נצבור עוד נכסים.

זה אפשרי ומומלץ גם כשאין הון עצמי גדול, אבל חשוב שתהיה הכנסה יציבה מעבודה כדי שנוכל לקבל משכנתא ולהשתמש במנגון של מינוף.

מוזמנות להתעדכן בפרויקטים שיש לנו בקהילת נדל”נשי בתנאי תשלום והטבות מיוחדות!

הפוסט מה יותר משתלם לקנות בית למגורים או לגור בשכירות? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

בינתיים בחזית הכלכלית נגיד בנק ישראל לפי שעה לא מוריד את הריבית במשק ולפי המתח הביטחוני בו שרויה המדינה נראה שהוא לא צפוי לעשות זאת בחודשים הקרובים. מלחמה היא דבר יקר והורדה של הריבית עלולה להעלות בחדות את האינפלציה שגם ככה מאיימת לעלות בעקבות עלייה במחירי יבוא סחורות ומוצרי מזון שגם עלייה זו היא תוצר עקיף של המלחמה.

האנטישמיות בעולם ממשיכה לגאות ואנחנו עדות למראות ומקרים שיכולים להזכיר את גרמניה של שנות ה30 של המאה הקודמת – סטודנטים יהודים מפחדים להגיע אל אוניברסיטאות במדינות ניו יורק וקליפורניה, מוסדות השכלה גבוהה בארה”ב לא מגנים כלל התקפות אנטישמיות של סטודנטים פרו פלסטינים, שוטרים בפריז לא מאפשרים ליהודים לעבור בסמוך להפגנות פרו פלסטיניות בשל היותם יהודים. לונדון שבה נעשות הפגנות של מעל 100,000 משתתפים הקוראים קריאות אנטישמיות, ולצערנו כל זה רק מהשבוע האחרון ויש עוד…

ולמה עד עכשיו לא אמרנו מילה אחת על נדל”ן?

חשוב להבין, מחירי הנדל”ן בישראל או יותר נכון לומר – שוק הנדל”ן הישראלי, בטווח הבינוני-ארוך מושפע מגורמים ומגמות מאקרו מאוד גדולות. הריבית במשק, מדיניות בנק ישראל, רגולציה, כל אלו הם כלים בהם משתמשת המדינה כדי להתאים את עצמה למצב הקיים ולמצב שעתיד להתקיים / שרצוי שיתקיים. ולכן, על מנת לדבר על עתיד הנדל”ן פה בארץ צריך להבין את המגמות המשפיעות על המדינה, על כלכלת המדינה ובכך להבין מה עתיד להיות בשוק הנדל”ן הישראלי.

אם כך נתחיל בלסקור את המגמות:

1. המלחמה שנכפתה עלינו לצערנו מובילה לבעיה אחת חוצה מגזרים פה בארץ והיא כוח העבודה הזול – הידיים העובדות. נכון לכתיבת שורות אלו נשבר שיא הטמפרטורות בגוש דן בחודש אפריל ב80 ומשהו שנים אחרות עם מעל 40 מעלות, ולמה זה נתון חשוב? עכשיו שאין פלסטינים שיבנו, וזה לא משנה אם מסכימים עם זה או לא זה מצב עובדתי – אין מי שיבנה.

מי עכשיו יצא בחום לבנות בניינים? אם בדרך נס נצליח להכשיר עובדים מקומיים, אתן חושבות שהן יהיו מוכנים לתנאים שקיבלו העובדים הפלסטיניים? אוקי, אז המדינה תביא עובדים ממדינות אחרות, נשמע פשוט נכון? אז לא בדיוק, העניין מסובך הרבה יותר וגם אלו שבקושי מגיעים, מגיעים במספרים קטנים מאוד. אז מגמה אחת היא היעדר ידיים עובדות, כאמור משהו שהוא מאוד מאוד חשוב בענף הנדל”ן.

2. מגמה שנייה שאי אפשר להתעלם ממנה והיא העלייה במחירי חומרי הגלם. מדד תשומות הבנייה ממשיך לעלות עם הקושי ביבוא חומרי גלם בין היתר בגלל המלחמה והצורך במציאת דרכי שיט חלופיות, שמייקרות את מחירי חומרי הגלם שבסוף כל עליית המחירים הזו מתגלגלת אל האזרח בקצה – אנחנו. האם המגמה הזו עתידה להיפסק בקרוב? עושה רושם שבוודאות לא לפני סוף המלחמה וגם לאחר מכן ייקח זמן להשלים את הפער שנוצר ולראות שינוי מגמה לטובה במדד תשומות הבנייה.

3. כדאי לקחת בחשבון את העובדה שקיים מחסור כבר היום של בין 150,000 ל200,000 דירות בארץ שגם ככה מאיץ עוד יותר הביקוש לדירות פה בארץ.

4. מגמה חיובית שכן צמחה בעקבות המצב היא התחזקות התעשיות הביטחונית וההבנה שיהיה צורך להגדיל את תעשיית הייצור מבית, דבר שיביא להקמת מפעלים ומרכזים לוגיסטיים רבים ברחבי הארץ, מהלך כזה ידרוש הכשרה של עובדים מה שיציע תעסוקה מקומית רבה על ידי תעשייה שיודעת לשלם לעובדיה מה שיוביל בטווח הבינוני ארוך לעלייה בהכנסות של האוכלוסייה ולירידה בשיעורי האבטלה.

5. בתחילת המאמר דיברנו על האנטישמיות בעולם, קשה לומר בצורה ברורה מה עתיד לקרות משום שזו הפעם הראשונה שאנו עדים לכאלו גלים של אנטישמיות ברחבי העולם, סביר להניח שכל עוד וימשיכו להתעצם גלי האנטישמיות יחד עם התעצמות האסלם במיוחד באירופה נראה עלייה הולכת וגדלה של יהודים מרחבי העולם ובדגש על אירופה למדינת ישראל, מדובר במאות אלפים ואפילו מיליונים בטווח של שנים בודדות עד 20 שנים, משהו ששוק הנדל”ן הישראלי לא ערוך כלל לקראתו.

6. נציין בכל זאת מגמה שאינה קשורה למלחמה בצורה ישירה אך המלחמה עשויה לסייע לה והיא קצב הילודה הגבוהה ממילא בישראל, הגבוהה מבין מדינות ה OECD העומד על 3.2 ילדים לאישה. מחקרים מראים שלאחר מלחמה קצב הילודה עולה עוד יותר כך שמגמה זו רק תימשך.

7. בטווח הקצר הריבית במשק נשארת גבוהה בעקבות המלחמה וחוסר הודאות, אך הדבר לא עוצר את היזמים הגדולים מלהתחיל להעלות את מחירי הדירות, ולא, הם לא מנפחים את שוק הנדל”ן, הם בסך הכל מגלמים במחיר של היום את פוטנציאל העלייה של מחר, וזו מגמה שבוודאות רבה מאוד תמשיך.

מדינת ישראל נמצאת היום בנקודה שהיא מעולם לא הייתה בו, גם ברמה הטכנולוגית צבאית, גם ברמת האיום מולו היא מתמודדת, גם ברמת הכאוס הפוליטי, האנטישמיות בעולם והגאופוליטיקה העולמית. אם נסקור את המגמות הגיאופוליטיות והגיאוכלכליות שסקרנו כאן המסקנה המתבקשת היא שמחירי הנדל”ן בטווח הקצר והבנוני והארוך בשוק הנדל”ן הישראלי צפויים להמשיך ולעלות. איך אפשר להרוויח מזה? במילה אחת – להשקיע, בכמה מילים – להשקיע בנדל”ן בישראל.

אבל הכי חשוב, בשביל שנעבור את התקופה הזו יחד ונצא לתקופה של צמיחה ושגשוג חייבים להיות מאוחדים ומאוחדות, בשביל שעם ישראל ינצח חייבים להיות האחת בשביל השנייה!

רק יחד ננצח!!!

הפוסט מלחמה, אנטישמיות ונדל”ן. הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

אז מה בעצם זה אומר ואיך אפשר להרוויח מזה?

ערב המלחמה החל בנק ישראל במגמה של הורדת הריבית במשק עקב ירידה של האינפלציה.
הבנקים, שאת הריביות על הפיקדונות קובעים בעיקר על סמך הריבית במשק, עלו גם הם על גל הורדת הריבית והחלו מורידים את הריביות על הפיקדונות של הציבור.

עקב המלחמה וחוסר הוודאות הקיים במשק ולמרות המשך ירידה של האינפלציה החליט נגיד בנק ישראל שלא להמשיך להוריד נכון לכתיבת שורות אלו את הריבית במשק.
חבל שאת הבנקים זה לא מעניין, כי אלו דווקא ממשיכים להוריד את הריביות שהם נותנים על הפיקודונות של הציבור.

עם פרוץ המלחמה זינק שער הדולר וחצה את שער ה4 ש”ח לדולר, ואילו היום, למרות העובדה שאנחנו נמצאים במלחמה שער הדולר ירד לסביב 3.6 ש”ח לדולר, שינוי של כ 10% (!)

האם שער הדולר צפוי להמשיך לרדת או שאם תבוא עלינו מלחמה בחזית הצפון עתיד שער הדולר לעלות בחזרה?

סביר שבמקרה של מלחמה בחזית הצפון נראה פעם נוספת עלייה בשער הדולר, כמו שראינו בחודש אוקטובר.

ולמה אני מספרת לכן את זה?

כי נוצר מצב מעניין בשוק בו הכדאיות של הפיקדונות בבנקים (שגם ככה לא הייתה אטרקטיבית במיוחד בכל מקרה) הפכה לפחות רוחית עוד יותר משהייתה עד כה, ובמקביל נוצר חלון הזדמנויות להשקעה “זולה” באופן יחסי בדולרים.

מה הכוונה ב”זולה”?

אם יש לי 400,000 שח באוקטובר הם היו שווי כ 100,000 $ והיום הם שווים כ 110,000$ זא הרווחתי 10,000 $ רק מהפרשי השער וכל זה לפני קבלת התשואות שהן פי 2-3 מהפקדונות השיקלים בארץ!

מה המסקנה? שכדאי מאוד לנצל את המצב ולהשקיע עכשיו בנדל”ן בארה”ב.

אבל איפה???

בדיוק בשביל זה פתחנו את קרן הנדל”ן שלנו – קרן שלו

מדובר בקרן הון, משמע, אתן שותפות שלנו בבעלות על נכסים בארה”ב.

הקרן משלמת לכן הכנסה שוטפת מהשכרת הנכסים בלי לעבוד וכעבור 3 שנים אנחנו מוכרים את הכנסים ונהנים יחד מרווחי הון נוסף על ההכנסה השוטפת.

הקרן היא קרן שלנו, שלי ושל שרון יחד עם השותפים שלנו, כך שלא מדובר במישהו שאתן לא מכירות לחלוטין שמשקיע יחד איתכן, כאן אתן שותפות שלנו.

כמובן שניתנות בטוחות רבות על הכספים.

שימי לב שהתשואות בקרנות VMWomen משמעותית הרבה יותר גבוהות מהריבית שהבנק או הקרן כספים נותנים לך!

כמה גבוהות??? לא ניתן לפרסם אבל את מוזמנת להירשם לשיחה עם הצוות שלנו ויסבירו לך הכללל

אה כן, ואני ממליצה לך לצפות בלייב שעשינו פה בקהילה לפני שאת מגיעה לפגישה: https://www.facebook.com/1162448230/videos/269691489473216/

הרשמה לפגישה על השקעה בקרן שלו בלינק הבא: https://nadlanashi.vp4.me/USA-VMWomen?cs=nadlanashi

הפוסט הדולר לאן? ואיך זה משפיע עליך – מאת דליה מזעקי מוזס הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שנת 2023 הייתה שנה יוצאת דופן שאת ההשלכות שלה נראה כמה שנים קדימה בכלכלה בכלל ובנדל”ן בפרט:

1. ריבית גבוה- ששיתקה את המשק יקרה את המימון הבנקאי לקבלנים ולנוטלי המשכנתאות שגרמה להם לשבת על הגדר ולרכוש פחות.

2.אינפלציה- אומנם האינפלציה עמדה ביעד של הממשלה בין 1-3% אבל עדין שנת 2023  ברף הגבוה  של 3%

3. הרפורמה המשפטית- שהביאה למחאה החברתית השפיעה גם על כלכלת ישראל
4. מלחמת רוסיה אוקראינה- שנמשכה גם ב 2023 השפיעה על התייקרות חומרי הגלם בענף הבניה וחידדה שוב את חלוקת הגושים העולמים ארה”ב- רוסיה שמשפעים גם על ישראל
5. מלחמת חרבות ברזל שפרצה ב 7/10 עם כל האסון האישי והלאומי שהיא הביאה עלינו, אנחנו רואים את השפעתה גם על כלכלת ישראל וגם על הנדל”ן.

התחלנו את שנת 2024 עם חוסר של מעל 200,000 דירות, בעיקר בשל הריביות הגבוהות שיקרו את עלויות המימון לקבלנים שחלקם עצרו פרויקטים ובנו הרבה פחות.

המסקנה- היצע נמוך מאד של דירות חדשות בשנה שנתיים הקרובות  (גם אם יתחילו לבנות היום הדירות יהיו מוכנות בעוד שנתיים שלוש)

לכל זה התווסף ב 7/10 החוסר בפועלי בניין בשל סגירת גבולות המדינה לפועלים מעזה ומיהודה ושומרון ובריחת פועלים זרים שעזבו את המדינה ממש בתחילת המלחמה.

בישראל עבדו לפני המלחמה כ 80,000 פועלי בניין ולדברי מנכ”ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן המדינה פועלת כיום להבאת 70,000 פועלים זרים לענף הבניה ואף מאפשרת לקבלנים לעשות “יבוא אישי” של פועלים, יש אפשרות טובה שיגיעו לארץ כ 20,000 פועלים זרים כבר בחודש וחצי הקרובים. אולם עלות הפועלים האלו יקרה משמעותית מעלות הפועלים הפלסטינים דבר שישפיע מידית על עליית מחירי הדירות בישראל.

לצד החוסר בהיצע הדירות בישראל,  מאז ומתמיד הגידול הדמוגרפי הישראלי היה מהגבוהים בעולם וכעת צופים גידול בילודה – תופעת “בייבי בום” שקורת בתקופת מלחמות וזה לצד גלי עליה גדולים שכבר התחילו בשל האנטישמיות הגואה בעולם. יו”ר הסוכנות היהודית צופה שמעל 200,000  עולים יגיעו לישראל בשנת 2024 ועד כמיליון עולים בשנים הקרובות.

המסקנה -ביקוש גדול לדירות בישראל גם ע”י ישראלים שחיים פה וגם ע”י יהודים מהתפוצות

תוצאה של פער גדול בין היצע נמוך לביקוש גבוה = עליית מחירים !!!

החותים מאימים ואף יורים על ספינות שמגיעות לכיוון ישראל

דבר שמייקר את עלויות השילוח של חומרי הגלם במאות אחוזים- כאשר חומרי הגלם לבניה מתייקרים הקבלנים מגלגלים את זה אלינו  הצרכנים ומעלים את מחירי הדירות!

בשבוע שעבר הורד דירוג האשראי של ישראל דבר שמעלה את פרמיית הסיכון, לדברי ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים, הקבלנים יצטרכו בשל כך להביא יותר הון עצמי לכל פרויקט, לשלם יותר ריבית על המימון ולמכור יותר יקר.

ולכן מחיר הדירות יעלה בטווח של החודשים הקרובים.

מה עוד קורה פה כיום?

אורי לוין ,מנכ”ל תדהר אמר בפתיחת הוועידה שלאחרונה יש התעוררות של הציבור ורכישת דירות כמו שהיה לפני המלחמה  ולמרות החוסר בפועלים ממשיכים לבנות. המגזר האזרחי והעסקי נרתמו מתחילת המלחמה לסייע לישובים ולמפונים וזה חשוב שנמשיך לקחת אחריות, לבנות ולהצמיח את ענף הנדל”ן בשביל המדינה והעם שלנו.

שי אהרונוביץ, מנכל רשות המיסים נשאל אודות רפורמה במיסוי המקרקעין והשיב שהמדינה כבר 20 שנה עושה שימוש בכלי של מס הרכישה כדי לעודד או לדכא את השוק . יש מדיניות דיור- ובהתאם לזה נעשה השינוי. הוראת השעה של מס רכישה 8% לדירה שניה אמורה להסתיים ב 2025. כרגע אין כוונה להקדים, אלא יש כוונה להפוך את המדיניות של מס רכישה 8% לדירה שניה לקבועה ללא שינוי כל שנה.  כל פעם שיש ירידה במיסים שיעור המשקיעים עולה והממשלה רוצה לעודד דירות לזוגות צעירים ולא למשקיעים, לכן מדיניות הממשלה היא לא להוריד את מס הרכישה.

התייחס לכך גם רפי אלמליח, מנכ”ל מנהל התיכנון באומרו כי התוכנית החדשה של רשות המיסים לקבע את מס הרכישה למשקיעים ל 8% – תיתן וודאות למשק ותמנע את ההמתנה להורדת המס והקפאת השוק.

הצעות נוספות שעל הפרק ברפורמת המס-

הצעה לחוק ההסדרים של חובת דיווח על דירות מושכרות גם למי שיש לו פטור.

הצעה לשינוי הפטור ממס שבח למי שזכאי למס מוטב (נעדכן כאשר ההצעה תפורסם ותקודם)

והצעה למתן פטור חלקי ממע”מ למשקיעים שירכשו דירות להשכרה לטווח ארוך.

אילת רוסק, מנכל”ית מכלול מימון נדל”ן– עדכנה כי הדוחות מחודש דצמבר וינואר מראים קצב מכירות כמו לפני המלחמה , זה אומר שיש התאוששות , השוק נכנס לאיזון חדש.

רפי אלמליח, מנכ”ל מינהל התיכנון- יש היקפים גדולים של תכנון בפריפריה הדרומית, המדינה רוצה למשוך לשם זוגות צעירים ולכן מתכננים שם דירות קטנות וזולות, לצד פיתוח של מקורות תעסוקה ותשתיות ברמה המרחבית לכל אזור הדרום. בדגש על פיתוח של תיירות , חקלאות ותעשייה.

לסיכום,  הדוברים ובכירי הענף שהשתתפו בוועידה שידרו אופטימיות באשר להתאוששות שוק הנדל”ן בקרוב, וצפי לעליית מחירים, וזאת לצד צורך של פעולות מאסיביות על ידי הממשלה לתת מענה לקשיים שמתעוררים כעת בצל המלחמה. 

הפוסט סיכום ועידת הנדל”ן של מרכז הבניה באילת פברואר 2024 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

כמשקיעות נדל”ן חשוב שנכיר את חוקי מיסוי המקרקעין ובעת בחינת עסקה נתחשב גם בשיקול המס הצפוי.

ישנן עסקאות שלמרות המס עדיין יהיו כדאיות עבורנו, אך ישנם מקרים ששיקול המס יכריע את הכף לכאן או לכאן.

על כן אנו ממליצות לכן להשאר מעודכנות בנוגע לשינויים שנעשים מידי שנה.

נסקור כאן את השינויים העיקריים שהתפרסמו ב 16/1/24 ויחולו במהלך השנה הנוכחית עד לעדכון הבא:

1. עלייה במדרגות המס לרכישת דירות מגורים יחידות ושאינן יחידות.
2. עלייה בתקרת הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכות.
3. עלייה בגובה הפטור בהכנסה משכר דירה למגורים ושינויים נוספים

1. עלייה במדרגות מס רכישה:

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, ישנה חשיבות גדולה להכיר את מדרגות המס טרם קבלת החלטה על ביצוע עסקה.

אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :

על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%

על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%

על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%

על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%

על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת– בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :

על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח – 8%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש”ח – 10%

אלו מדרגות מס רכישה לעולה חדש – בתוקף החל מ-16 לינואר 2024 ועד ל-15 בינואר 2025

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ”עולה” בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪: 0.5%

על חלק השווי העולה על 1,988,090 ₪: 5%

רכישת דירת מגורים יחידה עבור נכה

אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

על חלק השווי שעד לסך של 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי העולה על סך של 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.

אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).

רכישת דירת מגורים שניה ומעלה עבור נכה

0.5% מהשקל הראשון.

קבלת דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר ללא תמורה מקרוב – ״דירה במתנה״

תינתן הקלה וישולם רק שליש מגובה המדרגות הרגילות בעת רכישת הנכס ללא תמורה בהתאם לשוויו.

ברכישת נכס שאינו דירת מגורים כגון מבנה מסחרי, חנות, קרקע –משלמים 6% מהשקל הראשון

2. עלייה בתקרת הפטור ממס שבח-

חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוכרים במצבים שונים כמו פטור על דירה יחידה, פטור על דירת ירושה, פטור בהעברת דירה לקרוב ללא תמורה , פטור בעת רכישת דירה שניה לצורך החלפת הדירה הראשונה בהתאם לטווחי הזמן הקבועים בחוק, ועוד.

יש להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה לעניין מימוש הפטורים.

תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים –נכון לשנת 2024 עומדת על 5,008,000 ש”ח. סכום זה מתעדכן מידי שנה.

פטור בעת מכירת שתי דירות – בטווח של שנה כאשר במקומן נרכשת דירה חלופית ששוויה לפחות 3/4 מסך שווי הדירות הנמכרות המוגדרות כ”דירת מגורים מזכה” בחוק, – הפטור מוגבל בסכומים :

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד- 2,252,000 ₪

שווי מרבי של שתי הדירות – 3,746,000 ₪

מס נוסף-

הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק , תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום 5,382,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.

3. עלייה בגובה הפטור על הכנסה משכירות-

יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)

אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום.

בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק (יש להתייעץ עם רו”ח על המסלול המתאים לכם).

בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות

בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בשכירות-

החל משנת 2023, אדם שבבעלותו דירה יחידה ואשר הוא משכיר אותה למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו שלו, רשאי לצורך מס להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.

***הכותבת אינה יועצת מיסוי מקרקעין ואין לראות בתוכן מאמר זה כתחליף ליעוץ של בעל מקצוע מומחה. בכל עסקה יש להיעזר במומחה מיסוי מקרקעין.

הפוסט העדכונים החשובים במיסוי מקרקעין לשנת 2024. הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

במהלך שנת 2022 התחיל שוק הנדל”ן בישראל להתמתן בגלל עליות הריבית והאינפלציה, קונים רבים העדיפו לשבת על הגדר ולחכות כיוון שלא יכלו להרשות לעצמם להתחייב למשכנתא גדולה.

כעת בימי המלחמה מאז אירועי ה 7/10 – שוק הנדל”ן נמצא בקיפאון, חברות הנדל”ן מתקשות למכור דירות לציבור הישראלי שעסוק במלחמה והישרדות, ומתקשות לבנות פרויקטים חדשים בגלל העדר כוח עבודה זמין בענף, שהיה מושתת על פועלים פלסטינאים.

אולם קיפאון זה הוא זמני בלבד, הביקושים בישראל הם מהגבוהים ביותר מדינות המערב.
בישראל חסרות כ 150,000 דירות ונראה שהמחסור ילך ויגבר בעקבות עיכובים בביצוע וסיום פרויקטים.
מצד שני, הביקוש לדירות למגורים בארץ רק הולך ועולה ובמיוחד לדירות חדשות המכילות ממ”ד.

עד שנת 2040 יידרש לבנות ברחבי ישראל למעלה מ-2 מיליון דירות, מה שלמעשה יכפיל את כמות הדירות הקיימות בארץ.

הגידול בביקוש נובע מכמה גורמים, מלבד קצב הגידול הטבעי הגבוה של האוכלוסיה בישראל והעליה  בתוחלת החיים, היהודים בתפוצות מגלים כעת שהם אינם חסינים עוד מפני אנטישמיות ושהמקום המוגן ביותר עבורם הוא בישראל.

כבר בימים אלה יש התעניינות גוברת של יהודים לעלות לישראל והצפי שיעלו בשנה שאחרי המלחמה כ 200,000 יהודים ועוד יותר בשנים הבאות.  נתון זה יעלה באופן קיצוני את הביקוש לדירות מה שיתבטא גם בעליית מחירים מהירה.

בהסתכלות קדימה ניתן לגלות את גודל ההזדמנות הנדל”נית שהמצב בישראל מאפשר עכשיו למי שרוצה להשקיע בדירה חדשה בישראל. הקיפאון הזמני של השוק והקושי של היזמים מייצר חלון הזדמנויות שבו אפשר לרכוש דירות בתנאים והטבות מיוחדות שלא יחזרו על עצמן כאשר המלחמה תסתיים.

חברות קהילת נדל”נשי נחשפות להזדמנויות לרכישת דירות בתנאים מיוחדים החל מהנחות במחיר, פריסת תשלומים ארוכה, פטור מהצמדת מדד ועוד, כל אלה מייצרים למשקיעות עסקה שתהיה רווחית מאוד עבורן תוך שנים בודדות.

אפיק השקעה נוסף שהופך ליותר ויותר משתלם בישראל הוא השקעה בקרקעות- במדינה קטנה כמו שלנו, שבה שיעור צפיפות האוכלוסין למ”ר הוא מהגבוהים במערב, אך טבעי שהיצע הקרקעות מתמעט עם השנים. על כן השקעה בקרקע בישראל היא היום אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר לטווח הארוך.  ניתן לרכוש קרקעות בהון עצמי נמוך של כ 300,000-500,000 ₪ ,ההמלצה שלנו היא היא לרכוש קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש, שנמצאות בתהליכי הפשרה מתקדמים ותוך כעשר שנים יהפכו זמינות לבניה ועליהן יבנו מגדלי המגורים של העתיד. ניתן לאתר קרקעות אלה באמצעותנו.

לסיכום, השקעות נדל”ן זה עניין של תזמון ומיקום  (LOCATION&TIMING )- להיות במקום הנכון בזמן הנכון, ולא להסס לפעול.

נשמח לסייע לכל מי שרוצה לאתר את השקעת הנדל”ן הטובה ביותר עבורה ולהשקיע.

בשל המלחמה אנו מאפשרות לקיים שיחת יעוץ חד פעמית עם מנטורית בעלות מופחתת – לכל הפרטים היכנסו לאתר נדל”נשי-  https://bit.ly/3Ra87e1

הפוסט מה יקרה למחירי הדירות בישראל בעקבות המלחמה? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

המלחמה הקשה הזו נוגעת בכולנו

בכל בית בישראל

לכל אחת מאיתנו יש  איזשהו קשר או הכרות אישית עם חיילים מגויסים, הרוגים, חטופים ואנשים שעולמם

חרב עליהם …

בעת הקשה הזו חשוב לזהות מה המצב שלנו בשלוש חזיתות : רגשית, פיזית וכלכלית.

מבחינה רגשית

תגובות אפשריות: בכי /חוסר יכולת לבכות, התקפי חרדה, כאבים בגוף/ עצבנות/ אדישות/ הלם…

אנחנו נעות כל הזמן בין הלם לכעס, בין עצבות לתקווה.

הדברים היומיומיים שעשינו נראים פתאום לא מספיק חשובים אבל אנחנו עדיין צריכות אותם כדי להתקיים.

העובדה שהמלחמה מתמשכת ויש עוד שבויים ונעדרים והרבה מהיקרים לנו מגויסים גורמת להרבה אנשים לסטרס מתמשך ותחושת חוסר וודאות ושליטה במצב.

לכל אחת מאיתנו סגנון התמודדות שונה – האם את מחוברת כל היום לחדשות ? האם את רוצה להתעסק בדברים אחרים וכמה שפחות לחשוב על זה? האם את בוכה הרבה או שאת מסוגרת בעצמך?

התגובה למצב הקיצוני שאנו נמצאים בו קשורה למגוון רחב של סיבות, יש כאלה שזה מעורר אצלם אובדן או טראומה מהעבר ויש כאלה שזה נוגע בהם מהכירות במעגל קרוב או רחוק.

רמת החוסן הנפשי של כל אחת מאיתנו היא שונה ואינדיבידואלית ותלויה במשאבים הרגשיים שיש לה, בטראומות מהעבר, ובמעגלי התמיכה שלה.

תבדקי עם עצמך- האם יש לך סביבה תומכת רגשית? האם את צריכה עזרה ?

מבחינה פיזית

כל אחת נמצאת במקום פיזי אחר- האם את נמצאת בבית שלך? האם את מתארחת במקום אחר?

האם את עם המשפחה שלך או לבד?

האם את נפגעת פיזית/נפשית?

מה שלום כל בני משפחתך? האם את יודעת איפה כולם? האם מישהו נפגע?

איך את מנהלת את סדר היום שלך?

האם את צופה הרבה בחדשות וברשתות החברתיות? במקרה כזה מומלץ להפחית צפיה …

האם את ישנה טוב בלילה או לא ישנה כמעט או ישנה במשך היום?

האם את נמנעת לעשות דברים שאת רגילה? ספורט? טיול עם הכלב?

האם את מפחדת להישאר לבד?

איך את מתפקדת באופן כללי ?

מבחינה כלכלית

האם את או בן/בת הזוג עובדים כעת כרגיל?

האם ההכנסות וההוצאות שלך משתנות עכשיו?

האם את מסתדרת עם תשלומי המשכנתא/ההלוואות שלך?

האם יש  לך קרן חרום בצד שיכולה לסייע לך כעת?

האם הנכסים הנדל”נים שלך נפגעו?

אנחנו פה בשבילך לכל שאלה ובקשה

חשוב לנו לאפשר למי שרוצה להיות בתהליך הליווי להתקדם הלאה.

למה כדאי להיות עכשיו בתהליך ליווי אישי ולא לחכות?

• המציאות הזאת יכולה להמשך זמן רב ואם אנחנו לא נפעל זה יכול להיות קשה להתרומם מזה כלכלית בהמשך
• אם כבר התחלת את התהליך, את כבר התחלת את המומנטום של העשייה וזה הרבה יותר קשה לחזור אם מפסיקים… וחבל, עד שלקחת החלטה ועשית את הצעד, בואי נראה איך את יכולה לחזור לתהליך ולתפוס שוב מומנטום
• שוק הנדלן מגיב למלחמה ויהיו לזה השלכות על כל אחת ואחת מאיתנו, כדאי להתכונן לזה מראש
• יש דברים שאם תעשי היום יעזרו לך בהמשך וימזערו את הנזק הכלכלי של המלחמה
• יש אפשרויות השקעה במקומות שלא מושפעים מהמלחמה, כמו בחו”ל והם יכולים להיות אופציה טובה בעת הזו אם את רוצה מקום יציב להשקיע את כסף שלך
• הבית והמשפחה זה העוגן שלנו במצבים כאלה- אנחנו חייבות לשמור עליהם חזקים! הלווי המקצועי שלנו והמשך העשייה יתנו לך כלים ליצרית הבטחון הכלכלי שאת כה צריכה בימים אלו
• יש הרבה דברים במציאות הזאת שלא נמצאים בשליטתנו וחוסר הוודאות גורמת לנו ליותר לחץ וחרדה…

אבל יש דברים שאנחנו כן יכולות לקחת עליהם שליטה היום ולצמצם את חוסר הוודאות ולהימנע מכך שנצטרך להתמודד אח”כ גם עם בעיות בחזית כלכלית …

במה את כן יכולה לשלוט היום?

• בהתנהלות השוטפת שלך, לדעת בדיוק איזה הוצאות יש לך ולהימנע מהוצאות שאינן הכרחיות
• בהלוואות/ במשכנתא שלך, להבין מה האפשרויות שיש היום בשוק ולעשות שינוי במידת הצורך
• בחסכונות ובהשקעות שלך -להבין האם הם מושקעים כיום באפיקים ובמקומות הנכונים
• בפעולות שאת מחליטה לבצע
• בסביבה שאת מקיפה את עצמך
• במה שאת מתעסקת איתו וחושבת עליו ביום יום

כדי לייצר מיקוד ומוטיבציה לפעולה נחזור לשאלות הבסיסיות …

מה את רוצה שיקרה עכשיו בחיים שלך בזירה הכלכלית?

מה הדבר החשוב ביותר שיש לעשות עכשיו כדי שזה יקרה?

מה מונע ממך לעשות אותו?

איך תרגישי אם תצליחי להשיג את זה?

באיזה אופן זה ישפר את החיים שלך? את תחושת הביטחון שלך?

מה הפעולה המיידית שאת עושה כדי לצאת לדרך? מה הפעולה הבאה אחריה…ואחריה…?

הפוסט מנצחות בחזית הכלכלית הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הנה מתחילה לה שנה חדשה, ורגע לפני שנטבול כולנו תפוח בדבש ונאחל שגם השנה נהיה לראש ולא זנב, חשוב לנו לפני שנתחיל ביחד עוד שנה של התפתחות, העצמה, ידע ואהבה, לחרוג ממנהגנו ובמאמר החודשי הזה דווקא לשתף אתכן בהרגשה שלנו, בחוויות האישיות שלנו, באירועים שעיצבו עבורנו את הדרך בשנה שחלפה.

מאיפה אפשר להתחיל?

כל כך הרבה רגשות, מחשבות, החלטות, הצלחות וגם כישלונות כי אף אחד לא מושלם…

בואו נתחיל בלספר דווקא עליכן, קהילת הנשים שלנו, כל אחת ואחת מכן לחוד והסביבה המעצימה והבטוחה שאתן יוצרות יחד!

בשנה האחרונה הרגשנו שהמצב בחיים של כולנו, הפוליטי, הכלכלי והרגשי מאוד מבלבל.

השנה התחילה בהמון אי ודאות לגבי העתיד של כולנו- בין אם נכיר בזה ובין אם נתכחש לזה, ובמצבים של אי ודאות אנשים נוטים המון פעמים לעשות טעויות ובמיוחד בהיבטים כלכליים.

למה?

כי אין להם מספיק ידע כדי לקבוע מה נכון עבורם לעשות באותו הרגע,

מה האסטרטגיה הפיננסית שלי עכשיו? מחר בבוקר? עוד חודש? עוד חצי שנה?

לא לקבל החלטה זה הכי גרוע כי האינפלציה שוחקת את ערך הכסף של כולנו.

מנגד קבלת החלטה בלי הבנה וידע כלשהו בפיננסים/כלכלה/השקעות שווה ערך להימור, ואף אחת מאיתנו לא רוצה להמר על העתיד הפיננסי שלה ושל המשפחה שלה ובטח שלא לשבת בחיבוק ידיים ולא לעשות כלום ולתת לכסף בבנק להישחק…

כשישבנו וחשבנו בתחילת השנה שחלפה איך אנחנו עוזרות לכן, נשות קהילת נדל”נשי, לפעול בצורה פיננסית אחראית ובטוחה עבורכן ועבור המשפחה של כל אחת ואחת מכן, קיבלנו החלטה להציף את הקהילה בידע.

ידע פרקטי להתנהלות פיננסית בסיסית, להשקעות בתקופה מבלבלת, איך לא לגרום לכסף להישחק בבנק, איך אפשר לחלץ כסף מהקירות ולתת לו לעבוד בשבילך, בהסברה – למה לא להשקיע זה להפסיד כסף בתקופה הזו, למה בתקופה כזו השקעות מסוימות רווחיות יותר או מסוכנות יותר מאחרות.

ולמה אנחנו מספרות לך את זה?

כי ההחלטה הזו הצריכה מאיתנו להפנות המון משאבים וזמן כדי להעניק במשך כל השנה הזו ידע חופשי לכל אחת מחברות הקהילה בשאיפה שהיא תבחר להשתמש בו בתבונה, וחשוב לנו שתדעי את זה! באמת חשוב לנו באופן אישיגם אם אנחנו לא מכירות אותך באופן אישי, שיהיו לך ולכל אחת מחברות הקהילה, כלים בסיסיים לקבל החלטות פיננסיות נכונות!

ובגלל זה אנחנו מספרות לך את זה –

כדי שתשתמשי בזה בשביל לפלס למשפחתך ולך דרך פיננסיתבערפל הכבד שאופף את כולנו.

אותה תקופה שסיפרנו לך עליה עכשיו, תחילת השנה שחלפה…

הביאה איתה אלינו גם רוחות של שינוי.

עד אותה תקופה, פחות או יותר, תוכנית הליווי והלימוד שהצענו בנדל”נשי לנשים שרוצות ללמוד ולהשקיע בנדל”ן הייתה אורכת שנה שלמה.

התוכנית עבדה יפה מאוד ואנחנו גאות ב 23 (!) מחזורים

של נשים שלימדנו וליווינו באלפי השקעות נדל”ן שונות.

אבל בתוך תוכנו רצינו לגעת ביותר נשים, ושאלנו את עצמנו איך אפשר להתאים ולהנגיש את תוכנית הליווי שלנו שהייתה גם ארוכה וגם יחסית יקרה ליותר ויותר נשים.

אז החלטנו לערוך סקר בקהילה שלנו, ולשאול בצורה הכי פשוטה – איך היית רוצה שתוכנית הליווי הלימוד שלנו תראה בשביל שתתאים עבורך?

על הסקר שנערך בקהילה ענו אלפי נשים והתוצאות היו חד משמעיות, הרוב הגדול של הנשים שענו על הסקר רצו תוכנית שתהיה קצרה, פרקטית וזולה.

אז יצאנו לעבוד!

ישבנו במשך מספר חודשים כדי לאפיין, לבנות, לשנות ולתמחר את תוכנית הליווי החדשה שלנו!

ונחשו מה? זה פשוט לא עבד.

התוכנית הייתה אמורה להימשך חודש כך שכל תלמידה תוכל לבחור כמה חודשים היא צריכה בהתאם לצרכים והמטרות שלה, ולהרכיב לעצמה את תוכנית הלימוד והליווי שלה. אבל זה פשוט לא עבד!

אז שאלנו את עצמנו – למה?

והלכנו לשאול אתכן, הקהילה שלנו – הרי בנינו תוכנית קצרה ואיכותית שכל אחת תוכל להרכיב לעצמה מאיזה קורסים שהיא רוצה ללמוד ומכמה זמן שהיא צריכה ובמחיר שווה לכל כיס – בדיוק מה שהבנו מהסקר שערכנו בקהילה.

ואז הבנו משהו בעצמנו, זה נכון שחשוב מאוד לשמוע מה הקהל שלי רוצה לקבל, אבל לא פחות חשוב להביא את הידע והניסיון המקצועי שלנו לידי ביטוי בבניית התוכנית.

בסוף זו התוכנית של נדל”נשי – התוכנית של דליה ושרון.

אז ישבנו שוב מספר חודשים, וחשבנו, ערכנו, חתכנו, הרכבנו, שינינו, תמחרנו, ובמקביל בנינו אתר מהמם! (ואל תשכחו שכל הזמן הזה המשכנו להפציץ בידע

בקהילה!!! ).

וממש לאחרונה, השקנו את תוכנית הליווי החדשה שלנו – 3 חודשים של ליווי ללא הגבלה עם מנטורית שלנו, עם קורסים שהכנו מחדש במיוחד עבורכן, אפשר לומר שזו אחת המתנות שלנו מהשנה שחלפה, ממש כמו לידה של תינוק, היו המון רגעים קשים ולא פשוטים, לפעמים בא לך לעזוב הכל ולחזור לתוכנית המקורית – הארוכה והיקרה כי זה המקום הבטוח שאנחנו מכירות… אבל אחרי הרבה הקשבה אליכן, הרבה עבודה קשה והרבה התבוננות פנימית הרכבנו את התוכנית המנצחת שלנו ואנחנו מזמינות אותך לבוא לשמוע עליה ולבקר באתר המהמם שלנו!!!

הדבר השלישי ואולי הכי אינטימי שרצינו לספר לך שקרה לנו בשנה שחלפה זה הגשמת חלום!

עוד בימים הראשונים של נדל”נשי, אי שם ב 2017, חלמנו שיום אחד נוכל לעשות נדל”ן יזמי – שנוכל להגיד זה הפרויקט שלנו!!!

בשביל להיות יזמית נדל”ן צריך להקים אופרציה שלמה…

אנשי שטח מקצועיים, עורכי דין, רואי חשבון, קשרי לקוחות, אנשי מכירות ועוד…

וזה עוד לפני שדיברנו בכלל על איתנות כלכלית שצריכה להיות לחברה שרוצה לעשות נדל”ן יזמי.

לכן כל השנים התמקדנו בנדל”נשי בליווי ולימוד נדל”ן על מגוון סוגיו, ואיתור השקעות טובות אצל יזמי נדל”ן אחרים, אצלם יוכלו נשות נדל”נשי להשקיע ולהנות מהשקעה טובה. עם השנים שחלפו גדלה נדל”נשי ובשנה האחרונה החלטנו להגשים חלום!

אוקי, אז מה עכשיו? איך מגישים חלום מטורף שכזה???

אז קפצנו למים וטסנו לארה”ב!!! (כמה פעמים…)

במטרה להיפגש עם יזמי נדל”ן שונים במספר אזורים  – חלקם הכרנו טוב מאוד וחלקם פחות, במטרה לבדוק אם הם מתאימים  לבנות יחד איתנו, אופרציה חדשה

לנדל”ן יזמי משותף.

אז נחתנו בארה”ב והתחלנו להיפגש, לחקור, לבדוק, לשאול ולהכיר יזמים וקבלנים בכמה מדינות בארה”ב.

בהמשך התמקדנו באחד ספציפי ואיתו המשכנו את הנסיעה והביזנס.

על חוק מרפי שמעת? מניחות שכן…

בדיוק באמצע הנסיעה כשחשבנו שהולך לנו מעולה – בום!

התהליך התפוצץ לנו בפנים!!! ממש כמו בלון שמתפוצץ לילד מול הפרצוף והוא נבהל ומתחיל לבכות, אז אלו היו התחושות שלנו באותו יום… אנחנו בארה”ב, פחות או יותר בלי שום דבר ביד וכבר כמעט והשלמנו עם העובדה שלא נצא עם סיכוי להגשים את החלום מהנסיעה הזו…

אז אמרנו אנחנו כבר במיאמי… למה שלא נלך לבקר את דורון ואורית?

דורון ואורית הם זוג יזמים ושותפים בחברת VM חברה שאנחנו כבר עובדות איתה – אנחנו מפנות אליהם משקיעות שרוצות להשקיע בקרנות נדל”ן בארה”ב, ומלבד הקשר העסקי, אנחנו חברות של אורית, אותה הכרנו בכנס נשים בקנדה.

אז הצענו להם בספונטניות להיפגש לארוחת ערב, לא רחוק מהמלון שלנו במיאמי והם שמחו להיפגש.

הארוחה הייתה נפלאה והיה כל כך כיף להיות בחברתם, כחלק מהשיחה על העסקים התחלנו לדבר על הרצון שלנו להתחיל לעשות נדל”ן יזמי – תוצרת בית, על החלום שלנו.

כמו שהחיים יודעים לאכזב אותנו כשהציפיות גבוהות, הם גם יודעים לתת לנו הזדמנויות!

דורון ואורית התלהבו מהמסירות והתשוקה שלנו להגשים את החלום – שעזבנו הכל ועלינו על מטוס לאמריקה כדי להגשים חלום, והציעו לנו להצטרף לדורון לטיסה בעוד יומיים לממפיס ולחשוב אולי אפשר ביחד

לעשות יזמות בנדל”ן.

ואנחנו? קפצנו על ההזדמנות!

קשה לתאר במילים את התחושה שהייתה לנו באותו רגע, עד לפני יום היינו מבואסות לגמרי, גמורות מעייפות, מרוקנות מאנרגיה ומלאות תסכול…

וברגע אחד – יש סיכוי!

אז טסנו עם דורון לממפיס, ופשוט וואו!

נהנו כל כך מחברתו של דורון, מעבר לידע העצום שלו בעסקים, דורון הוא איש אשכולות, אדם מהדור של פעם שיש לו סיפורים טובים, עם ניסיון עשיר בעסקים ובמיוחד בנדל”ן,  ונגע בכל תחום בחיים ואפשר לשבת ולדבר איתו שעות על כל דבר! הנסיעה לממפיס הפכה את כל הקערה על פיה, וכבר בנסיעה התחלנו לתכנן ולחשוב איך מרכיבים את העסקאות יחד,  את האופרציה יחד, את היזמות – יחד.

חזרנו לארץ והתחלנו לעבוד!

עבדנו ימים כלילות יחד עם אורית דורון והשותפים הנוספים שלהם בחברת VM – אייל , נתי וצביקה, שגם אותם הכרנו מהשיתוף פעולה בשנים האחרונות יחד.

אחרי עבודה מאומצת והמון חבלי לידה, הגשמנו חלום והשקנו את חברת VMWomen חברה להשקעה בקרנות נדל”ן יזמיות בארצות הברית.

אנחנו באמת מתרגשות לכתוב את המילים האלו, באמת משהו בלב רוטט שאנחנו יכולות להגיד זה שלנו! בגאווה!!!

היום אנחנו משקיעות יחד עם המשקיעות שלנו אנחנו באמת בפועל שותפות יחד איתן בבעלות בקרנות ההשקעה!

אז כמובן שאת יותר ממוזמנת לבוא לשמוע פרטים נוספים על חברת VMWomen שלנו ועל ההשקעות שאנחנו עושים!

אנחנו רוצות שתזכרי – לעולם לא לוותר על החלומות שלך, גם אם קשה ולפעמים הדברים לא קורים כמו שתיכננת ורצית, הוא גם ייתן לך הזדמנויות, ואת צריכה לקפוץ עליהן!

אל תחכי להגשים חלום, תקפצי למים וצאי להגשים את החלום שלך אנחנו יחד איתך!!!

אז לאן פנינו מועדות השנה?

אז כמובן שתהיה לנו שנה מתוקה!

אנחנו עורכות מסיבת פתיחת שנה ב9.10 ומזמינות אותך לבוא לפגוש אותנו, לדבר איתנו והכי חשובבבב – לחגוג איתנו!

השנה נמשיך להעניק ולהציף את הקהילה שלנו בידע בעולמות הנדל”ן והפיננסים, נמשיך לסקור את שווקי הנדל”ן בארץ ובעולם ונדאג שתמיד תהיי מעודכנת בכל מה שקורה בעולם הנדל”ן ונשמח לראות אותך פעילה בקהילה!

השנה אנחנו שואפות ללוות וללמד עוד אלפי נשים חדשות בתוכנית הליווי החדשה שלנו – אז אם עדיין לא שמעת עליה את חייבת לשמוע!

מתי? בוובינר הקרוב נספר כל מה שאת צריכה לדעת!

לשמוע לא עולה כסף .

השנה אנחנו נמשיך לחיות את החלום, לבנות ולנהל את קרנות ההשקעה היזמיות שלנו בארה”ב יחד עם השותפים המדהימים שלנו! (ואולי נתרחב גם מחוץ לארה”ב תישארו מעודכנות!!!)

דרך אגב, אנחנו כבר הזמנו אותך לשמוע על קרנות ההשקעה שלנו?

כדאי לך, לא סתם אנחנו מקדישות להן כל כך הרבה זמן!

השנה אנחנו מתכננות לפתוח את המועדון שלנו (מתרגשות!!!) – מועדון המשקיעות VIP של נדל”נשי, כל מה שחם ורותח, הטבות בלעדיות, והמון ערך מוסף שיהיה נגיש רק לחברות המועדוןןןןן –

ההשקה של המועדון תהיה במסיבה ב 9.10 –  אז כדאי לך מאוד להגיע!

עם פרסים מיוחדים למי שתהיה במסיבה!

ויותר מהכל אנחנו מאחלות לעצמנו לשנה החדשה אתכן – נשים יקרות, חברות קהילת נדל”נשי, אנחנו מאחלות לעצמנו להמשיך להנות איתכן, להשקיע איתכן, וליצור סביבה בטוחה לנשים יחד איתכן!

דליה ושרון זו לא הקהילה, הקהילה היא כל אחת ואחת מכן שלוקחת חלק, קוראת, מגיבה, משתפת, מספרת

לחברה!

חברות בקהילת נדל”נשי בעיננו זו לא רק חברות בעוד קהילת פיננסים או השקעות, זו הצהרה אישית שלך כאישה – שצריך וחשוב שיהיה בעולם ההשקעות והפיננסים  מקום לכל אישה שתרצה להיות בו, ובעולם שלנו לצערנו זה לא מובן מאליו!!!

אם הגעת עד פה אנחנו מאוד מעריכות את זה! באמת!

חשוב לנו לאחל לך שתהיה לך שנה מתוקה, שנה של בריאות והצלחה, הצלחה

בחיים והצלחה פיננסית

מחכות לשמוע ממך!

אוהבות

דליה מזעקי מוזס

ושרון מוזס ביטון

הפוסט מחלום למציאות – השנה שהייתה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

יוקר המחייה במדינת ישראל ממשיך לעלות ונשים רבות מרגישות את הצורך בהכנסה שוטפת נוספת שתעזור להן עם ההוצאות השוטפות של משק הבית.

שוק הנדל”ן מציע מגוון ענק של השקעות, איך אדע מה  אפשרויות ההשקעה שלי ?

עם 300,000 ש”ח אפשר לעשות המון סוגי השקעות שונות, נבחן כמה סוגי השקעות:

1. (אופציה לשם השוואה) לשים את הכסף בפיקדון בבנק:

פיקדון שמציע ריבית שנתית של 4% עם נקודות יציאה.

הון מושקע: 300,000 ₪.

רווח אחרי שנתיים: 24,000 ש”ח (לפני מס).

יתרונות: השקעה בסיכון נמוך, נקודות יציאה (אם זה פיקדון שנתי).

חסרונות: לא מדובר בהכנסה שוטפת, רווח נמוך בסוף התקופה בלבד.

2. רכישת דירה (אם אין בבעלות המשקיעה דירה בארץ):

מחיר דירה: 1,200,000 ש”ח.

הון עצמי: 300,000 ש”ח.

משכנתא: 900,000 ש”ח.

התוכנית – רכישת דירה, אחזקת והשכרת הדירה לתקופה של 18 חודשים (שנה וחצי) ומכירתה.

הדירה פטורה ממס רכישה (פטור דירה ראשונה ומתחת לתקרת הפטור).

הידרה פטור ממס שבח (פטור דירה יחידה מתחת לתקרת הפטור).

מחיר מכירת הדירה (הערכה לעליית ערך של 8% שנתי לתקופה של 18 חודשים): 1,350,000 ₪.

כמה כסף נשאר אחרי סגירת המשכנתא: 900,000 – 1,350,000  = 450,000 ₪.

רווח אחרי החזר של ההון העצמי: 300,000  – 450,000 = 150,000 ₪.

(ההחזר החודשי על המשכנתא מתקזז עם השכירות).

עסקת אקזיט.

יתרונות – רווח גבוהה, אפשרות תכנון מס יעיל, השקעה בסיכון נמוך.

חסרונות: אין נזילות למשך שנה וחצי, יש צורך לקחת משכנתא – כפוף לכושר ההחזר של כל משקיעה, אין רווח פירותי (תקופתי) מיידי במידה וזו דירה חדשה .

3. רכישת קרקע:

רכישת קרקע חקלאית בהון עצמי של 300,000 ₪.

מכירה של הקרקע בעוד 10 שנים (השערה לטווח הפשרה בהנחה והקרקע “טובה”) צפי למחיר

של 1,000,000 ₪.

רווח:700,000 ₪ (לפני מיסים והיטלים).

עסקת אקזיט.

יתרונות: רווח הוני גדול בסוף תקופת ההפשרה, אין צורך לקחת הלוואה או משכנתא.

חסרונות: אין נזילות למשך תקופה ארוכה, השקעה בסיכון גבוה, אין רווח פירותי (תקופתי).

4.השקעת נדל”ן במודל קרן בארה”ב: (לפי שער דולר של 3.6 ש”ח לדולר).

הון מושקע: 80,000$ (288,000 ₪).

תקופת השקעה  – 3 שנים.

רווח פירותי מיידי (מתקבל רבעוני)-  שיכולים לעזור ביוקר המחיה / בתשלומי הלוואות /לייצר חיסכון

רווח בסוף התקופה (רווח הוני)- בסיום הקרן מתחלק היזם עם המשקיעות ברווחים מהפרויקט בנוסף להכנסה השוטפת שהתקבלה כל התקופה.

****ע”פ חוק הניצעים לא ניתן לפרט תשואות אלא בפגישה אישית ****

יתרונות: קיים רווח פירותי (תקופתי), קיים רווח הוני בסוף התקופה, השקעה בסיכון נמוך, קיימת אמנת מס בין ישראל לארה”ב (אין כפל מס).

חסרונות: הרווח מושפע מפערי שער הדולר (לטובה ולרעה), נזילות נמוכה (הכסף סגור לכל תקופת הקרן ללא נקודות יציאה) , השקעה בחו”ל- לא מתאימה לכולן (לא בהכרח חיסרון אך ישנם משקיעים שנרתעים מכך).

אם נבחן את ארבעת החלופות שהצגתי אין ספק שכיום האופציה של השקעת נדל”ן במודל קרן בארה”ב היא זו שעונה על הצורך לרווח תקופתי מיידי כזה שייצור הכנסה שוטפת כל חודש למשקיעה ועוזר בהתמודדות עם יוקר המחיה.

“אבל אני מפחדת להשקיע בארצות הברית, אני מעדיפה הכנסה שוטפת מדירה בארץ”.

בואו נבחן את אופציה 2 (רכישת דירה בארץ) ונבין למה היום במדינת ישראל אי אפשר לעשות רווח פירותי בנדל”ן:

המשקיעה רוצה לקנות דירה בארץ. ההון העצמי של המשקיעה מהווה 25% מהסכום הנדרש לדירה

(תזכורת – למשקיעה אין דירה נוספת בארץ) ולכן היא צריכה לקחת משכנתא, בהנחה ויש לה

היכולת לקחת משכנתא היא תיקח משכנתא (קבועה לא צמודה – לצורך הדוגמא) שתשלים לה

למחיר הדירה  – 900,000 ₪ בריבית של 5%.

בואו נתעכב על המשכנתא, לקחת משכנתא זה למעשה “לקנות כסף מהבנק”, כשאני לוקחת

משכנתא אני קונה כסף מהבנק, באיזה מחיר אני קונה? בריבית שאני צריכה להחזיר לבנק.

הריבית היא מחיר הכסף שקניתי מהבנק. בואו נמשיך עם הדוגמא וכך נבין איפה מתחברת הריבית

שצריך להחזיר לבנק.

המשקיעה קנתה את הדירה. כעת בשעה טובה המשקיעה הצליחה להשכיר את הדירה לשוכר

שישלם לה בכל חודש שכירות של 3,500 ₪ (נחשב גבוה ביחס למחיר הדירה).

הנה המשקיעה מקבלת כל חודש 3,500 ₪ יש לה הכנסה שוטפת בדיוק כמו שהיא רצתה, ועוד

מהשקעה בנדל”ן בישראל!

לא כל כך מהר, הריבית חוזרת לפגוש את המשקיעה שלנו בסיבוב…

המשקיעה תצטרך להחזיר סדר גודל של 4,800 ₪ כל חודש לבנק עבור המשכנתא שלקחה!

וזו בדיוק השורה התחתונה של הכנסה פירותית מנדל”ן בישראל – כיום המחיר שבו קונים את הכסף 

מהבנק (=הריבית) גבוה יותר מההכנסה השוטפת של הנכס (במקרה הזה = השכירות).

מטרת הדוגמא היא להמחיש שמשקיעה שרוצה כיום הכנסה שוטפת מנדל”ן לא תוכל למצוא אותה בארץ אלא רק בהשקעת נדל”ן בחו”ל.

“אוקי שכנעת אותי שאוכל להשיג השקעה פירותית רק בחו”ל אבל אני בכל זאת מפחדת לעשות את זה, מה אוכל לעשות?”

מה אפשר לעשות על מנת להוריד את החשש מהשקעה בחו”ל:

1. להשקיע עם משקיעות שכבר השקיעו ועדיין משקיעות בחו”ל במודל קבוצתי – הן ידעו לבדוק את העסקה בצורה מיטבית כיוון שהן נכנסות גם בעצמן בהשקעה ועל הדרך תוכלי ללמוד המון מהניסיון שלהן.

1. כשאת משקיעה במודל קרן את חלק מקבוצה גדולה של משקיעות – את לא לבד בהשקעה. ולכן השקעה במודל קרן מעניקה תחושה של ביטחון ויציבות.

1. עשי מחקר שוק ובדקי בעצמך את האזור בו משקיעה הקרן – האם הנתונים שגילית תואמים את אלו שמציגה הקרן המוצעת? – התשואות והמחירים באזור, ביקוש, מעמד של האוכלוסייה ועוד…

1. שתפי את החשש שלך – הרבה פעמים שיחה אחת על אחת עם מישהי בעלת ניסיון בהשקעות מהסוג הזה יכולה להיות זו שתוריד לך את כל המחסומים ותפיג את כל החששות.

1. תשקיעי בקרן של חברה שיש לה “קילומטראז'” – תשקיעי עם חברה שעושה השקעות במודל קרן כבר המון שנים, שהעובדים בה בעלי ניסיון רב בשוק ובמודל בו הם משקיעים.

1. התייעצי עם משקיעות שכבר השקיעו עם החברה הזו במודל קרן ושמעי מהן איך היה להן התהליך.

לסיכום, אם את מחפשת השקעה המתאימה לצורך שלך בהכנסה שוטפת, את חוששת מהשקעה בחו”ל או פשוט חסרת ניסיון מספיק על מנת להשקיע במודל “אישי” יותר בחו”ל, השקעה בקרן היא פתרון מעולה עבורך! מדובר בהשקעת נדל”ן יציבה במודל קבוצתי למספר שנים בודדות, השקעה  שווה לכל כיס אשר שתניב לך הכנסה שוטפת וגם רווח הוני בסוף התקופה! 

***המידע הנ”ל מבוסס על הערכות ותחשיבים ותלוי בגורמים שונים שעשויים להשתנות כמו מצב השוק, מחירי הנדל”ן בארץ ובעולם, גובה ריביות ועוד… הוא אינו מהווה הבטחת תשואה או המלצה לפעולה.

הפוסט נדל”ן מניב – האם זה אפשרי בארץ או רק בחו”ל?  הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

השקעה בקרקע חקלאית הינה השקעה בסיכון גבוה אבל אם נצא מנקודת הנחה שמצאנו קרקע חקלאית “טובה” עם סיכויי הפשרה גבוהים שכבר נמצאת בשלב מתקדם בהליך ההפשרה איך נדע אם השקעה מסוג זה בכלל מתאימה לנו? 

השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה ארוכת טווח, אני נוהגת לקחת בחשבון טווח של 10-15 שנים עבור תקופת הפשרה לקרקע שנחשבת “טובה” שנמצאת כבר בשלב מתקדם בהליך ההפשרה. משמע מדובר בהשקעה ארוכת טווח.

יש לקחת בחשבון שהשקעה בקרקע חקלאית היא השקעה בעלת רווח הוני, אין רווח שוטף לאורך כל ההשקעה.

אחד היתרונות המרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית זה המחיר. בשוק הנדל”ן במדינת ישראל צריך הון עצמי גבוה בכדי להתחיל להשקיע, עולם הקרקעות עם זאת מציע השקעה בנדל”ן כחול לבן גם במחירים נמוכים יחסית.

השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למשקיעים שלא צריכים הכנסה שוטפת ומחפשים השקעה ארוכת טווח להגדלת ההון העצמי שאינה בהכרח מצריכה הון רב.

בואו נסתכל על דוגמאות לאוכלוסיות שהשקעה מסוג זה עשויה להתאים להם:

1. צעירים בגיל 20-30  – השקעה בקרקע חקלאית מתאימה באופייה לאוכלוסיית הצעירים כיוון שהיא לא מצריכה הון רב מה שאין לרוב הצעירים. מדובר בהשקעה לטווח ארוך של שנים כך שאותם צעירים ייהנו ממנה לרוב בשנות ה30- 40 לחייהם . רוב הצעירים צריכים פחות הכנסה שוטפת אם משווים את מצבם למשפחה שצריכה הכנסה שוטפת לתחזוקת הבית.
2. הורים שרוצים לעזור לילד לרכוש דירה – כל הורה היה רוצה להרשות לעצמו לעזור לילד שלו לקנות דירה בארץ ישראל, אך כיום כשמחירי הדירות גבוהים הדבר לא מתאפשר על אחת כמה וכמה משפחה עם יותר מילד אחד (רוב המשפחות במדינה) שרוצה לעזור לכל אחד מילדיה לרכוש דירה. השקעה בקרקע חקלאית מהווה פתרון יעיל לאלו המחפשים לעזור לילדיהם. זוג ההורים יוכלו בזמן שהילדים עדיין צעירים לרכוש יחידת קרקע עבור כל אחד מילדיהם. בתום תקופת ההפשרה הילדים כבר יהיו בוגרים ותהיה בידם זכות לדירת מגורים. כל שיצטרכו הוא לקחת הלוואת בנייה על מנת לבנות את ביתם. היתרון הוא שרכישת הקרקע כשהיא עוד חקלאית בזמן שהילדים קטנים תחסוך להם כשיתבגרו מאות אלפים ואפילו מיליוני שקלים. יתרון נוסף הוא שהילדים  יוכלו כשיהיו בוגרים ובעלי הכנסה, לקבל הלוואת בנייה ב100% מימון בנקאי ובכך לבנות לעצמם דירה ללא הון עצמי כלל.
3. זוגות צעירים שאין ביכולתם לרכוש דירה – זוגות אלו יוכלו לקנות קרקע חקלאית שבתום הליך ההפשרה תזכה אותם בזכות לדירה, אומנם בשנים הקרובות הם יאלצו להמשיך לגור בשכירות אך אינם מתרחקים מדירה בבעלותם אלא הם נוקטים צעד שיאפשר להם בעתיד להנות מדירה בבעלותם בארץ ישראל.
4. כל משקיעה שתרצה להגדיל את הונה ומחפשת השקעה ארוכת טווח בעלת פוטנציאל רווח גבוה.

רוצות להגיב? יש לכן שאלות? מוזמנות לכתוב לנו בקהילת נדל”נשי בפייסבוק 

https://www.facebook.com/groups/nadlanashi

הפוסט למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מה דעתכן יקרה פה בארץ בעוד שנתיים שלוש בענף הנדל”ן?

כל המדדים מראים כי מחירי הנדל”ן בארץ יעלו!

האם זו תהיה בשבילך הפתעה או שזו מגמה צפויה מראש שאת יכולה להיערך אליה?

ומה את יכולה לעשות היום כדי להרוווח מזה?

אז כמה עובדות חשובות שיסבירו לך את העניין

שנת 2023 נפתחה עם המשך בעליית האינפלצייה שהביאה באופן ישיר לעלייה בריבית.
אם נבחן את מחירי הנדל”ן ברמת המיקרו נראה האטה נקודתית ואף התייצבות בקצב עליית המחירים, התייצבות שנגרמת הן מעליית הריבית שמכבידה מצד אחד על הקבלנים שמתקשים לקבל תנאי מימון נוחים לפרויקטים ויושבים על הגדר ומצד שני על הרוכשים שמקבלים תנאי מימון פחות אטראקטיבים עם ריביות גבוהות ומעדיפים גם לשבת על הגדר ולחכות לתנאים נוחים יותר.

התוצאה של ירידה בכמות הרכישות של דירות חדשות יחד עם תנאי מימון לא נוחים לפרויקטים היא האטה מאסיבית בקצב הבנייה החדשה כי גם לקבלנים קשה….

המשמעות הנסתרת של האטה בקצב הבנייה החדשה עוד תכה גלים בשנים הקרובות ואפשר להבין אותה ברגע שבוחנים את שוק הנדל”ן ברמת המאקרו.

ברמת המאקרו נבחן מה יקרה לשוק הנדל”ן בעוד כשנתיים – שלוש.

הגידול הדמוגרפי אינו תלוי בריבית, מספר הדירות החדשות הנדרשות על מנת לעמוד בגידול האוכלוסייה אינו ירד ואפילו גדל, אך כמות הדירות החדשות הנבנות בפועל כן יורדת,
מה שגורם לפער – מחסור במספר הדירות הנדרשות כדי לעמוד בגידול הדמוגרפי (וזה בלי להתייחס לעובדה שכבר היום קיים פער של מאות אלפי דירות חדשות).

וכעת נשאל את עצמנו מה יקרה ביום בו האינפלציה תפחת ויחד איתה הריבית תרד?

אז התנאים יהיו נוחים גם לקבלנים-שיחזרו לבנות
וגם לרוכשים- שירצו לרכוש

מה הבעיה?
שלקבלנים יקח מספר שנים לחזור ולעמוד בקצב הבנייה הנדרש על מנת לעמוד בגידול הדמוגרפי, ואילו הרוכשים ירצו לקנות כאן ועכשיו כי תנאי המימון יהיו טובים ויש הרבה מאד אנשים עם כסף שיושבים היום ורק מחכים להזדמנויות והם יהיו הראשונים שיתנפלו על השוק ויקפיצו את המחירים…

ומה יקרה בשוק?
ביקוש בשמיים עם היצע נמוך,
מביא לעליית מחירים מטורפת!!!

לא מדובר בנבואת זעם שהתגשמותה מוטלת בספק או אמונה, אלא בסך הכל עובדות של מציאות קיימת שאיתה לא ניתן להתווכח ותוצאותיה שלא יאחרו לבוא.

רגע, אז מה אפשר לעשות?

האם לקבל את המצב כמו שהוא ולספוג את עליית המחירים העתידית קשה ככל שתהיה?

זה כבר תלוי בך…

הפתרון פשוט לבנות אסטרטגיית השקעות טובה לשנים הבאות כולל תוכנית מימון לרכישה, לקחת בחשבון את העלויות השוטפות, את המיסים וההוצאות הנלוות, ולאזור אומץ ולהתחיל להשקיע בנדל”ן!

שלא תגידי לעצמך בעוד שנתיים “אם הייתי קונה לפני שנתיים…”

הפוסט הפתעה או מגמה צפויה מראש? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

להלן עיקרי דיון שנערך ב28.3.23 בוועדה המחוזית צפון בנושא תוכנית ההתחדשות לב העיר נהריה:

הועדה המחוזית צפון דנה בתוכנית התחדשות לב העיר נהריה.

1. התוכנית, יוזמה של משרד הבינוי והשיכון ועיריית נהריה מציעה ציפוף ועירוב שימושים בחטיבת קרקע שבבעלות רשות מקרקעי ישראל (שטח של 119 דונם שנמצאת מצפון לשדרות הגעתון ומערב לכביש 4) לטובת הקמת רובע עסקים עירוני חדש ומשמעותי במרכז העיר

2. התוכנית, שעליה חתום צוות בראשות האדריכל דני קידר, מציעה בנייה בהיקף של 400,000 מ”ר, הכוללים כ־2,000 דירות ו־400 חדרי מלון, וכ־100,000 מ”ר של שטחי תעסוקה. בין היתר התוכנית כוללת שטחי ציבור רבים

3. עם ההחלטה לאשר את התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובנייה והעברתה לוועדה המחוזית נכתב: “התוכנית תאפשר הקמת רובע עסקים עירוני חדש ומשמעותי במרכז העיר.” מרכז עסקים ומסחר כזה ישמש את תושבי העיר ויספק מקומות עבודה רבים לתושבי העיר. הקרבה של המתחם לתחנת הרכבת, לתחנה המרכזית ובעתיד גם לתוואי המטרונית תהפוך את המתחם למרכז תעסוקה משמעותי עבור האזור כולו”.

4. חשוב לזכור כי לנהריה זכויות רבות ששמורות למעטות בעריי ישראל ובינן העובדה שהיא סמוכה לים. רצועת החוף הישראלית שאורכה 196 ק”מ אשר מתוכה 50 ק”מ חסומים הינה בעלת 17 ק”מ בלבד של חופים המוכרזים לרחצה, דבר היוצר ביקוש קשיח למגורים בערים בעלות חופי רחצה וטיילת מפותחת, כמו הטיילת החדשה של נהריה באורך 2 ק”מ הכוללת בין היתר פארקים, אטרקציות לילדים ולמבוגרים, מזחים, אזורי צל ושבילי רכיבה לאופניים

5. לשכת התכנון המחוזית בחרה בנהריה להיות העיר הגדולה והמובילה בגליל (עיר ראשה), ולפיכך להכפיל את היצע הדיור בה. במסמך הבחינה האסטרטגי הוכח מעל לכל ספק שניתן להגדיל את היצע הדיור בנהריה, מבלי להרחיב את גבולות העיר אל השטחים הפתוחים העוטפים אותה. הגדלת היצע הדיור במתווה של התחדשות עירונית תשפר את איכות החיים של תושביה ואת החוסן הכלכלי של הרשות” (מתוך מסמך הבחינה האסטרטגי לנהריה 2040 , אתר העירייה)

לסיכום
כולנו כבר יודעות שביקוש קשיח למגורים – הנגרם מהקרבה לים, בשילוב תוכניות לחידוש ופיתוח העיר = לעליית מחירי הנדל”ן

מה לדעתכן יקרה למחירי הדירות בערים עם חוף ים ביום בו כל רצועת החוף בארץ תהיה בנויה?

אל תחכי לראות מה יקרה…רמז המחירים רק יעלו

הפוסט תוכנית ההתחדשות לב העיר נהריה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

בעקבות בהלת השווקים הפיננסים בעולם, רצינו לשפוך קצת אור ולתת את נקודת מבטנו על אירועי קריסות הבנקים ועל אירועים נוספים שאולי עשויים להתחרש בעתיד הקרוב.

קצת פרטים על האירוע המתגלגל: מס׳ בנקים בארה”ב עם אוריינטציה לתחומי הייטק וקריפטו חוו “ריצה אל הבנק” קלאסי – משבר בו לקוחות הבנק מנסים למשוך באותה עת את כספיהם, תרחיש בו אף בנק אינו יכול באמת לעמוד והברירה היחידה היא פשוט לסגור את שעריו.

ריצה זו אל הבנקים הגיעה בראש ובראשונה בעקבות פסיכולוגית עדר ומשבר אמון – מצב בו כל לקוח מרגיש שאין מספיק סירות הצלה על האונייה שלכאורה פגעה בקרחון.

אם נלך עוד מס׳ צעדים אחורה, הכל תוצר של שיעורי הריבית של הפד – העלאות שיעורי הריבית החדות בשנה האחרונה גרמו להאטה בפעילות הכלכלית אשר פגעה בעיקר בחברות הייטק וקרנות הון סיכון (הנפקות/רכישות/גיוסים וכו׳).

איך הדבר נראה וישפיע עלינו ועל חברות אחרות המחזיקות בנדל”ן באופן כללי:

-אנו מחזיקים בפועל בנכסים פיזיים, בין אם בדמות נדל”ן מניב או יזמי, וכספנו מושקע ונמצא בהם, מערכת היחסים מסתכמת בעיקר מהצד השני של המטבע, בתור לווים כספים מהבנק וחייבים לו ולא להפך.

-התהליך שקרה גורם למערכת המדינית (פדרל ריזרב) להבין שהפגיעה האיטית שהוא התכוון אליה כנראה מהירה וכואבת משחשב, ועלול לעצור את עליית הריבית ואף להוריד אותה בשלב מוקדם יותר; דבר זה עשוי להיות בשורה חשובה מאוד לעוסקים בנדל״ן, מאחר וזה יקל באופן משמעותי על רוכשים לקבל הלוואות, יוריד לחץ מבעלי נכסים שאינם גידרו את הריבית ולמעשה יעיר את שוק הנדל״ן מחדש.

-השוק הפיננסי ייווכח כעת (שוב) כי נכסי נדל”ן מעניקים מעטה בטחון שאין שני לו בעולם של אי יציבות, תזרים מזומנים שוטף ופוטנציאל רווח הון עתידי, מה שיגרום לביקושים גבוהים בנכסים שלנו, בהווה ובעתיד.

חשוב לציין כי בימים אלו, יחד עם חוסר היציבות הפוליטית במדינת ישראל, משקיעים רבים בוחנים אסטרטגיות לשימור ערך כספם ולהשיא תשואה צמודה לדולר אשר מוסיף להתחזק אל מול השקל.

האלטרנטיבה באמצעות חברתנו מאפשרת את מעטפת הבטחון הזאת:

-השקעה דולרית

-פיזור וגיוון השקעה

-נכסים פיזיים

-יחס מינוף נמוך

מי שנפגש איתנו בחודשים האחרונים מודע לכך שעקב המצב בשוק הגלובלי מגיעות אלינו הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד.

הפוסט עדכון מצב השוק לאור קריסת הבנקים בארה”ב הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת: דליה מזעקי מוזס

מה קורה כאשר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן ובמקביל יש ירידה בקצב

בניית דירות חדשות? נוצרת אשליה….

האשליה גורמת לנו לחשוב שסוף כל סוף עליית מחירי הדירות נעצרת ואולי אפילו נראה ירידה במחירים…

אך מתחת לפני השטח הירידה בקצב הבנייה החדשה גורמת לגלים, גלים שכיום נראים לנו קטנים ולא מזיקים,

חסרי חשיבות אפילו, אך כשיגיעו לחופינו ניווכח כולנו לצונאמי של עליות במחיריי הדיור,

גל שיזכיר את הגל שחווינו בשנים 2021-2022 עם עליית מחירים ממוצעת של 19%-20%.

השאלה המתבקשת היא למה שזה יקרה?

ובכן השאלה הזו מורכבת משתי שאלות אשר חולקות בסיס משותף אחד:

למה יש האטה בקצב עליית המחירים

ולמה יש ירידה בקצב הבנייה החדשה?

הבסיס המשותף לשתי השאלות הללו הוא הריבית הגבוהה במשק.

נכון לרגע כתיבת מילים אלו ריבית הפריים עומדת על 5.75% ! הריבית

הגבוהה ביותר בשוק מאז 2008 (כולנו זוכרים מה קרה ב2008 נכון?).

נתון זה מעורר גם הוא שאלות רבות כמו מה גרם לריבית להגיע לגובה שיא

שכזה? אך במאמר זה אתייחס לנתון זה כאל עובדה ואתמקד בעיקר בהשפעות

שלו.

ניקח לדוגמה זוג צעיר ממוצע שרוצה לרכוש דירה ראשונה בישראל ונדרש לשלם 25% הון עצמי ממחיר הדירה

ואת כל יתר הסכום (75% הנותרים) ישלם באמצעות משכנתא שיקח מהבנק.

הריבית הגבוהה בשוק גורמת לעליית הריביות בהצעות שנותנים כיום הבנקים להלוואות ובכך מייקרת מאד את המשכנתא,

או במילים אחרות הזוג הצעיר יאלץ לשלם יותר כסף לבנק היום מאשר אם היה קונה דירה באותו המחיר בדיוק לפני שנתיים…

ומדובר בהרבה מאוד כסף.

אותו זוג צעיר עושה חשבון פשוט ומגיע למסקנה המתבקשת:

לחכות שהריביות ירדו. כמו אותו זוג צעיר כך גם הרבה מאוד אנשים שמעוניינים לרכוש דירה בארץ

בוחרים לשבת על הגדר ולחכות לראות מה יקרה עם הריבית.

התוצאה- ירידה בביקוש לדירות חדשות מה שעשוי לגרום להאטה בקצב

עליית המחירים. עד כאן זה ברור והגיוני…

אבל חשוב להבין גם מה קורה לשחקנים הנוספים בשוק הדיור- הקבלנים.

קבלן שרוצה לבנות פרויקט של מספר בניינים נדרש בבנק מלווה לפרויקט עבור

הוצאות מימון הפרויקט.

עד סוף 2022 הבנקים חייבו את הקבלנים למכור 10% מהדירות במכירה

מוקדמת (פריסייל) על מנת שיסכים הבנק להעניק ליווי בנקאי (מימון) לפרויקט,

אך כתוצאה מהמצב בשוק הבנקים רוצים יותר בטוחות ליכולת של הקבלנים

למכור את כל הדירות בפרויקטים ולכן בסוף 2022 העלו הבנקים את

אחוז הדירות שצריך הקבלן למכור במכירה מוקדמת ל- 25% -30% מהדירות

בפרויקט.

ואם החלטה זו לא מקשה דיו על הקבלנים, צריך לזכור שגם עבורם הריביות עבור המימון הבנקאי לפרויקט עלו משמעותית

וחשוב לזכור שמדובר בסכום גבוה מאוד, אז מה עושים הקבלנים?

פחות או יותר מה שעשה אותו זוג צעיר אחרי שראו את התנאים שמציעים להם הבנקים;

יושבים על הגדר, משמע – בונים פחות.

עכשיו אחרי שהבנו שאנחנו חווים ירידה בקצב עליית מחירי הדירות וירידה

בקצב הבנייה צריך לענות על השאלה מה יקרה בהמשך???

גם את שאלה זו צריך לפרק לשני חלקים:

מה יקרה עם הריביות? ומה יקרה לשוק הדיור ?

אציין שלא דיברתי פה על הגורמים לעליית הריבית ולכן לא אדבר על הגורמים שיורידו אותה,

אך אומר שהתחזיות מדברות על תחילת הירידה בריבית בחציון השני של 2023 תחילת 2024

(וזאת מבלי לקחת בחשבון את המצב הפוליטי במדינה שיכול לשנות את כל כללי הכלכלה בימים כתיקונם)

ובאשר לשוק הדיור, כיום קיים מחסור של מעל 150,000 דירות בישראל בשנה,

אם קצב הבנייה בשנה הנוכחית ובשנים הקרובות יהיה נמוך יחסית מהסיבות שציינתי,

המחסור בדירות רק יגדל, או במילים אחרות ,

היצע הדירות בטווח הארוך יקטן וברגע שיבשילו התנאים והריביות ירדו

הרוכשים שחיכו וישבו על הגדר במשך כל התקופה ירוצו לקנות דירות ז”א

הביקוש יהיה מאוד גבוה

ומה קורה כאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה?

נכון מאוד, צונאמי של עליות מחירים.

הפוסט מחירי הדירות לאן? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת: דליה מזעקי מוזס

2022 שנת קורונה?

בעוד במדינות גדולות בעולם עוד מנסים להתמודד עם משבר הקורונה ע”י סגרים, חיסונים,  מחלקות סגורות בבתי חולים ועוד… בישראל כבר סיימו לנקות את הריצפה מהקונפטי של חגיגות הניצחון על מגפת הקורונה בעוד כולנו מקווים שלא ניתקל בה שוב. כלכלת ישראל שבה לשגשג עם צמיחה של 6.3%, צמיחה גבוהה מזו שציפו שתהיה. הצפי לצמיחת הכלכלה הישראלית ל 2023 הינה 3%.

בארה”ב הכלכלה הגדולה בעולם עוד מלקקים את הפצעים עקב מספר נפטרים גבוהה מהמחלה שפגעה רבות במורל הלאומי ובכלכלת ארצות הברית שברבעון הראשון של 2022 התכווצה ב1.4% בעוד היא נאבקה לאורך שנת 2022 באינפלציה גואה.

כלכלת העולם

נתחיל בכלכלת ארה”ב החזקה בכלכלות העולם ולפיה יקום דבר

“אני רוצה להדגיש בפני העם האמריקאי שאנו מבינים את הקושי שגורמת האינפלציה הגבוהה ושאנו מאוד מחויבים לרסנה ולהחזירה לרמה של 2%”. כך אמר לפני מס שבועות נגיד הבנק המרכזי האמריקאי ג’רום פאוול

אין ספק שהכלכלה העולמית נכנסת כעת לתקופה לא פשוטה, זו תקופה שבה האינפלציה עדיין גבוהה בארה”ב – 7.1% וכן באירופה האינפלציה גם גבוהה מאוד וגם ממשיכה לעלות  והגיעה בממוצע עלתה ל־11.5%.

הכלי המשמעותי לעצירת האינפלציה זה העלאת הריבית ע”י הבנקים המרכזים (מדיניות מוניטרית) שבאה לידי ביטוי בהעלאות ריבית חדות ורצופות, וההשפעה של זה מורגשת במרבית  אוכלוסיית העולם: מצד אחד המשכנתא עלתה, ההחזרים החודשיים על הלוואות עלו, ומאידך המחירים של המוצרים ובעיקר של השירותים ממשיכים לעלות. המשמעות: כוח הקנייה של האזרח יורד במהירות. . ז”א הכסף קונה פחות ולכן הוא שווה פחות, “עשינו כברת דרך ארוכה אך ההשפעות המלאות של ההידוק המהיר שלנו עד כה עדיין לא מורגשות”, אמר פאוול ולא הצליח להסתיר את האכזבה והתסכול.

“כל הזמן ציפינו להתקדם מהר יותר בריסון האינפלציה ממה שהתקדמנו בפועל”, הוא אמר אחרי ההחלטה והוסיף, “יש לנו עוד עבודה לעשות”, כאשר הכוונה היא כי עוד העלאות בדרך.

שימו לב- הריבית בארה”ב היא הגבוהה ביותר ב־15 השנים האחרונות.

הערכות הכלכלנים כי העלאות הריבית הנוספות לצד האינפלציה הגבוהה עוד צפויים לגרום להעמקת ההאטה והאבטלה כאשר תרחיש המיתון נהיה יותר ויותר מוחשי וזה החשש הגדול.

הדילמה של הפד ושל שאר הבנקים המרכזיים כגון ה־ECB  האירופי וה־BOE האנגלי –הוא שאם הם יעצרו מוקדם מדי את ההתערבות המוניטרית ולא ימשיכו בהעלאות הריבית , האינפלציה תמשיך ותתעצם.

לפי התחזיות המעודכנות של הפד, יש מקום לפסימיות: ההאטה הכלכלית בארה”ב תהיה הרבה יותר חריפה – הצמיחה תעמוד ב־2023 על 0.5% ולא על 1.2% לעומת התחזיות הקודמות, האבטלה תהיה גבוהה יותר ועל פני יותר זמן (4.6% לעומת 3.7% היום); האינפלציה צפויה לחזור לאזור יעד היציבות (2%) רק ב־2025 ולהישאר גבוהה מאוד עדיין ב־2023.

כלכלת ישראל

האינפלציה בישראל היא עדיין פחות מחצי מהממוצע של המדינות המפותחות כאשר התייקרויות בסעיפי מזון ואנרגיה הן הנמוכות ביותר במערב לפי נתונים רשמיים של ה־OECD

נראה שמצבנו טוב? אז לא…

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האינפלציה בישראל ממשיכה לצמוח  יתרה מזו, אינפלציית הליבה של ישראל ללא אנרגיה ומזון כמעט זהה לאינפלציה הכללית. כלומר, האינפלציה הישראלית היא רובה ככולה אינפלציית שירותים או אינפלציה של ביקושי יתר ולא של היצע חסר.

מה שהוביל גם בנובמבר את המשך האינפלציה הוא סעיף הדיור, המהווה רבע מהמדד כולו, שעולה באופן מטריד (עלייה של 0.6% שהיא עלייה חודשית גבוהה), כאשר שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב־0.5%. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדגישים כי בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ־4.2% ועבור שוכרים חדשים (תחלופת שוכרים) נרשם זינוק של יותר מ־8%.

מתוך ועידת הנדלן שהתקיימה בדצמבר 2022:

אמנון מרחב, מנכ”ל התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, אמר בפאנל כי “יוקר הדיור בישראל הוא מהגבוהים בעולם ובישראל רק 5 אחוזים מבני ה-30 ומעלה הם בעלי דירות ואלו בדיוק אותם האנשים שצריכים ליטול משכנתאות בשנים הקרובות. זאת לצד מחירי השכירות שעלו בין 5-8 אחוז והם עוד בנטייה קדימה. למעלה מ-54 אחוז ממחיר הדירה הולך למדינת ישראל ו- 250 אלף ₪ נוספו למחירי הדירות רק ב-2 העשורים האחרונים.”

מרחב טען כי ”כבר 20 שנה ממשלות ישראל נכשלות בכל מה שקשור לטיפול במשבר הדיור. בקדנציות האחרונות של שרי השיכון, ראינו שאצל גלנט ההתייקרות בשנה הייתה 3.30 אחוז, אצל שאשא ביטון אותו שיעור, אצל ליצמן זה קפץ ל-8.6 בשנה ואצל אלקין זה כבר קפץ ל-20 אחוז. מדינת ישראל שפכה על התוכניות המסובסדות מיליארדי שקלים וכולנו מכירים את התוצאות. כולם תמימי דעה שהמדיניות הממשלתית קרסה ונכשלה לחלוטין. ההגרלות זה לא מדיניות ולא אסטרטגיה ואי אפשר לבסס מדיניות נדל”ן על הגרלות. הנגיד עצמו אומר שריבית לא נועדה לטיפול ישיר בשוק הדיור והפתרון הוא רק בהיצע כאשר החלק הקשה הוא בראשי הרשויות והתמריצים.”

אביעד פרידמן מנכ”ל משרד השיכון אמר כי “צריך לדחוף עוד ועוד כי בסוף הכיתות והתשתיות צריכות לחכות לדיירים ולא הפוך. הכוח עבר לקונים וייקח זמן עד שיבינו את זה. אני מצפה שהשנים הקרובות יהיו טובות אם יתנו לנו להמשיך לשווק.”

אלעזר במברגר- מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “אנחנו רואים מספרי שיא בכל המדדים ולכן התחושה היא שהשינוי חייב להגיע. הכלכלה לא השתנתה ב-200 שנים האחרונות ואין סיכוי שזה לא יכול לקרות. עד השנה וחצי האחרונות המספרים של פינוי בינוי היו מצחיקים ואם נביא השנה 25 אלף היתרים ונייצר בשכונות הקיימות מספרים גבוהים, זה ברור לחלוטין שזה לא יכול שלא להשפיע. אנחנו עובדים מאוד קשה כדי לקצר לו”זים, זה לא יעזור מחר בבוקר להורדת מחירי הדיור, אבל זה יעזור לתמונה הגדולה. לזוגות הצעירים אני אומר שאפילו המבקרים שלנו לא יכולים שלא לראות את העשייה הממשלתית של השנה האחרונה. צריך טיפה סבלנות ושיתוף פעולה מסוים. אני אופטימי לקראת הממשלה החדשה. הדבר הזה עומד לקרות. “

ינקי קוינט- יו”ר רשות מקרקעי ישראל: “יש בעיה רצינית שצריך לטפל בה ואנחנו עושים זאת דרך הגדלת ההיצע. כבר היום אנחנו מתחילים להרגיש ירידה ורואים במכרזים פחות הצעות וזה בהחלט מטריד אותנו כי אנחנו רוצים יותר הצעות. אני חושב שצריך לאפשר לזוגות הצעירים פריסת תשלומים על חשבון הקרקע. לו הייתי קבלן הייתי בוחן טוב טוב את ההצעות הבאות שאני נותן במכרזים, כי יש מה להוציא ואנחנו נראה מגמה שגם הקבלנים מבינים אותה. יש מי שמנסה להציג שהמלאי מוגבל, אבל יש הרבה ואנחנו משווקים. כדי להמשיך בקצב הזה אחרי שנתיים מאוד אינטנסיביות, אנחנו צריכים לצידנו את האוצר.”

שלומי הייזלר- יו”ר מטה התכנון הלאומי: “הפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות הן פעולות שלוקחות זמן וברור שהשנה נגמור בשיא של כל הזמנים מבחינת התכנון, אבל זה לוקח זמן. הסיפור הוא ההיצע ואם היתרי הבנייה יינתנו הרבה יותר מהר, אנחנו נעמוד ביעדי התכנון. כיום אנחנו נמצאים בנקודה בה יש 2 בעיות עיקריות: ההיתרים והתשתיות. בכירי הממשל צריכים לקבל החלטות אמיצות של תיקוני חקיקה שיאפשרו להוציא היתרים מהירים. למה שרישוי ייקח כל כך הרבה זמן? אני פונה לדרג המדיני, אם אנחנו לא נטפל בתשתיות ויאשרו תחנות כוח במרכז, בדגש על אנרגיה ופסולת, אנחנו נמצא את עצמנו תוך שנתיים עם הפסקות חשמל במרכז. אי אפשר לזרוק הכול לדרום. אני חושב שצריך להקים קרן תשתיות כי בסוף צריך לתת מענה לצרכים ואלו אותן תשתיות.”

השפעת הריבית על הקבלנים בישראל

בעוד האינפלציה משתוללת בארץ ובעולם, נגידי הבנקים יוצאים למלחמה, משנסים מותניים שמים אפוד וכסדה ומעלים את הריבית.

ומה קורה כאשר הריבית עולה? אפקט הדומינו. הלוואות ומשכנתאות מתייקרות, ייבוא, מסחר, ריבית על האשראי, ריבית על המינוס, הכול נהיה יותר יקר.

ומי סובל מכך במיוחד? הקבלנים. הקבלנים שעל מנת לממן את הוצאות הבנייה הגבוהות (יחד עם מדד תשומת בנייה גבוה שממשיך לעלות) היו נוהגים לקבל הלוואות מהבנקים ועכשיו הריביות שוחטות אותם, וכאשר מדובר במספרים גדולים, מדובר בהחזרים מאוד גדולים שלרוב הקבלן לא יכול או לא רוצה לעמוד בהם.

מה הפתרון? גיוס כספים ממשקיעים, מכירות מוקדמות של דירות עם הטבות מעוררות השתהות, הקבלנים מתנפלים על שוק המשקיעים בעלי הכסף הנזיל ומוכנים לתת הרבה יותר. פריסיילים, חלוקה נוחה, הטבות במדד תשומות הבנייה ועוד המון הטבות מוצעות למשקיעים. הרבה קבלנים שרוצים לבנות כדי להרוויח מתחרים על מעט משקיעים שחוששים להשקיע בעוד האינפלציה והריביות גבוהות וצעקות של מיתון נשמעות מכל עבר.          דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע, שהקבלנים על הברכיים. קנייה בפריסייל + המשך עלייה של מחירי הנדלן = רווח גבוה בכמה שנים בודדות.

ממשלה חדשה בישראל

שנת 2023 נפתחת עם הקמת ממשלה חדשה בישראל. בהיבטים הכלכליים יש המון עבודה לשרים החדשים. המפלגות המחזיקות בתיקים בעלי השפעות כלכליות נדלניות כבר מיהרו להוסיף כבר בהסכמים הקואליציוניים בתוכנית אשר מטרתה “לייהד את הגליל והנגב” את שאיפותיהם בתחום הנדלן בארץ וזו מתווספת להגדלת הבנייה בשטחי יהודה ושומרון ואף הצהרות על רצון ליצירת מנגנון דמוי מועצה אזורית עבור האוכלוסייה היהודית ביו”ש (רק הצהרות בינתיים). בנאום כניסתו למשרד השיכון התייחס השר המיועד גולדקנופף למשבר הדיור והתייחס לפעול לפתירתו, כיצד? עוד לא אמר.

כיצד נוכל לנצל את מדיניותה בתחום הנדלן של הממשלה לטובתנו? השקעות בעיירות פיתוח באזורים בהם מתמקדת הממשלה, השקעות בנדל”ן ביהודה ושומרון, השקעה בקרקעות חקלאיות  – הממשלה הזו ממשיכה את מדיניות הממשלות הקודמות בדבר האצת הפשרה של קרקעות חקלאיות כך שישמשו לצרכי דיור.

היצע וביקוש – השוק ייבש והדמוגרפיה לא מחכה

ההערכות היום מצביעות על מחסור של מעל 150,000 דירות בשוק הנדל”ן הישראלי (על פי נתונים שפורסמו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות),  קצב גידול הילודה בישראל שהוא הגבוה במדינות ה- OECD  משפיע באופן ישיר על התפלגות הגילאים של אזרחי המדינה כך שכיום מעל 40% מאוכלוסיית מדינת ישראל הם בגילאים 0–24, שיצטרכו/שירצו בעתיד לרכוש לעצמם דירה. הפתרון לא נראה באופק והבעיה כבר קיימת היום כאשר המון זוגות צעירים מתחרים על מעט דירות למכירה. התוצאה? המשך המגמה של עליית מחירי הנדל”ן בארץ.

ההתחממות הגלובלית וארצות הברית

בעוד ארצות הברית בשיתוף פעולה עם סין מובילות את המלחמה במשבר האקלים הטמפרטורות ממשיכות להקצין. הקיציים הופכים חמים יותר והחורפים הופכים קרים יותר. ההשפעה הזו על ארצות הברית באה לידי ביטוי בהגירה של האוכלוסייה אל דרום המדינה אזור המכונה “רצועת השמש”, הדבר גורם לעלייה במחירי הנדל”ן ובנייה מרובה באותן מדינות או במילים פשוטות יש הרבה ביקוש, וכל עוד משבר האקלים נמשך כך גם המגמה, ובהתאם הכדאיות בהשקעה בנדל”ן במדינות אלה.

מדיניות הבדלנות של ארצות הברית

בעשור האחרון פריצת דרך טכנולוגית בתחום הפקת הגז הובילה את ארצות הברית לראשונה מאז היוסדה לעצמאות אנרגטית, משמע ארצות הברית אינה מייבאת נפט וגז לשטחה אלא הפכה ליצואנית בעצמה. עצמאותה האנרגטית של ארה”ב גורמת להמשך מדיניות הבדלנות שלה, והתמקדות בעצמה. המשמעויות הכלכליות והנד”לניות של מדיניות זו (אשר נתמכת על ידי הרפובליקנים והדמוקרטים) הן הגדלת ההשקעות בתוך ארצות הברית, טיפוח השוק המקומי, יצירת מקומות עבודה ושיפור רמת החיים. בשוק גדול כמו ארצות הברית ההשפעות להמשך כבירות, בארה”ב המונה 330 מיליון תושבים השקעות בשוק הפנימי יגרמו לפריחה כלכלית שתבוא לידי ביטוי בהמשך הצמיחה בשוק הנדל”ן העצום שלה, בשילוב עם גודל אוכלוסייתה מדובר בבשורה טובה למשקיעים בשוק הנדל”ן האמריקאי.

לסיכום:

אני מאמינה שמחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות אולם בקצב מתון יותר.

נראה כי הריבית בעולם תמשיך לעלות ונראה התמתנות בעליות מהמחצית השנייה של

 2023  באופן ישיר האינפלציה תיבלם במעט בעקבות העלות הריבית

משבר= הזדמנות  בכל משבר יש מי שנחלץ או זקוק לכסף נזיל ולנו המשקיעות יש  

הזדמנויות חדשות לרכוש נכסים מתחת למחיר שוק גם בישראל וגם בעולם.

הפוסט סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

כדאי שנכיר בעובדות

מחירי הדיור במדינת ישראל נמצאים בעליה מתמדת כבר עשרים שנה

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכ 20% וזאת לצד האינפלציה והעלאות הריבית במשק.

עליית המחירים קשורה באופן ישיר לביקושים הקשיחים ולמחסור בדירות בנויות.

מדינת ישראל צפויה להגיע בשנת 2048 (עוד פחות מעשור…) לכ 17 מליון תושבים

שזה כ 7 מליון תושבים יותר ממה שיש כיום במדינת ישראל

מה שמצריך הכפלה של כמות הדירות הקיימות כיום בארץ

הגורמים לכך הם קצב הילודה, עלייה בתוחלת החיים, פיצול תא משפחתי אחד לשני תאים

והתגברות עלייה של יהודים לארץ בעקבות עליית האנטישמיות בעולם ומלחמות שונות.

כולם צריכים דירות לגור!

תנסו לדמיין את זה…

איפה אפשר לבנות עוד בארץ?

האם במסגרת התחדשות עירונית, יש מקום להכפיל את כמות הדירות במרכז?

חייבים לייצר עוד קרקעות לבנייה למגורים- זהו צורך לאומי,

אחרת לילדים ולנכדים שלנו לא יהיה איפה לגור.

בלי הפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות לבניה, יחד עם הגברת קצב מתן היתרי הבנייה

והאצת קצב הבניה, מצוקת הדיור תלך ותחריף ומחירי הדירות ימשיכו לזנק בעשרות אחוזים.

עד כאן חשבנו על העתיד.

אבל,

גם בהווה כבר יש משפחות במצוקת מגורים אמיתית

מי שעדיין אין לו דירה בארץ, מוצא עצמו היום עם מחסור בהון עצמי לרכישת דירה

וצורך להתחייב למשכנתא עם החזרים חודשיים מאוד גדולים שמסכנים את הביטחון הכלכלי של המשפחה.

למשפחות רבות יש יכולת להגיע להון עצמי של כ 300,000 ₪, גם אם יקחו משכנתא של 75% הם יגיעו

לרכישת דירה השווה כ 1,200,000 מה שלא נותן להן אפשרויות רבות וטובות לרכוש דירה למשפחה.

הפתרון הוא להמשיך לגור בשכירות, ברמה שההכנסה החודשית מאפשרת,

ובהון העצמי לעשות השקעה שתיתן סיכוי טוב יותר להגדלת ההון ובעלות על נכס בעתיד.

כאשר יש מחסור בקרקעות, כמו המציאות שיש בארץ, משאב הקרקע הוא החשוב ביותר ובעל הפוטנציאל

לרווח הכי גדול לאורך זמן.

כל בניין עומד על יחידת קרקע מסוימת. כל נדל”ן מתחיל בקרקע.

לכן להיות בעלים של קרקע שעתידה להפוך להיות קרקע עם זכויות בנייה למגורים,

נותן לנו סיכוי מצוין להרוויח.

יחד עם זאת חשוב לזכור שסיכוי וסיכון הולכים ביחד.

השקעה בקרקע חקלאית נחשבת להשקעה בסיכון גבוה, ולא מתאימה לכל אחד.

לכן, לא כדאי להשקיע בקרקע בלי להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים.

במאמר כאן אתייחס לעקרונות  מרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית,

שיכולים לעזור לנו לצמצם את ממד הסיכון ולהגדיל את הסיכוי,

עקרון 1- לקנות קרקע פרטית הרשומה בטאבו בבעלות.

לא  לקנות קרקע ששייכת לגוף ממשלתי כמו מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וכו’.  כאשר קרקע משנה יעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או יעוד אחר בעל ערך כספי גבוה, המדינה יכולה להשיב את הקרקע לעצמה . לכן הדבר הראשון שנבדוק זה האם מדובר בקרקע פרטית בטאבו.

עקרון 2- לקנות קרקע צמודת דופן.

אנחנו רוצות לזהות את מיקום הגוש והחלקה ולבחון באיזה סביבה היא נמצאת, מה יש בסמוך אליה , האם החלקה ממוקמת בסמיכות למקום שיש בו כבר שכונת מגורים קיימת, תשתיות, נגישות לצירי תנועה מרכזיים, תןכניות פיתוח עתידיות שכבר יוצאות לדרך. ככל שקרקע תהיה קרובה יותר לאזור עירוני קיים, הסיכוי שלה להיות מופשרת עולה כי היא מקיימת את עקרון הרצפים שמנחה אותנו תוכנית המתאר הארצית תמא 35 – לפיה יש לשמור על רצף של פיתוח עירוני.

עקרון 3- לקנות קרקע שכבר נמצאת בסטטוס של תהליך הפשרה מתקדם.

תהליך הפשרה של קרקע כולל ארבעה שלבים של תוכניות שמקדמות את הסטטוס לקראת שינוי היעוד המיוחל- כל אחת מהתוכניות נותנת לנו עוד התקדמות ומעלה את מידת ההיתכנות שאכן זה יקרה. אנחנו רוצות לזהות מה הסטטוס התכנוני הקיים והעתידי לפי התוכניות המתאריות השונות ומה מידת ההיתכנות שאכן היא תתקדם ותסיים את תהליך ההפשרה. חשוב לקנות קרקע שעברה לפחות 2-3 שלבים ונמצאת לקראת השלב הרביעי – אז נוכל להגדיל את הוודאות שאכן ההפשרה תתקיים וההשקעה שלנו תהיה רווחית.

עקרון 4- הזול הוא המסוכן.

למשקיעים רבים יש נטייה לקנות קרקעות מאוד זולות כיוון שהם חושבים שכך ירוויחו יותר, או כי אין להם הון עצמי מספיק לקנות קרקע יקרה יותר. בקרקעות להשקעה מחיר הקרקע נגזר מהסטטוס שלה ומידת ההיתכנות שההפשרה תצא אל הפועל והצפי של השנים בהן זה יקרה. קרקע איכותית לעולם לא תהיה זולה. היזהרו מ”מציאות”.

עקרון 5- להתקשר בהסכם שיתוף עם בעלי הקרקע האחרים כבר בשלב הרכישה.

אנחנו רוצים לוודא שכאשר הקרקע תופשר יהיה לנו קל להתאגד יחד כל בעלי הקרקע ולצאת לדרך עם פרויקט הבניה, בלי חילוקי דעות, קושי במציאת יזם ויצירת הסכמה בין כל בעלי הקרקע. חשוב מאוד לשים לב כבר בשלב הקניה – מי המוכר של הקרקע, האם יש בתמונה חברה יזמית שיש לה אינטרס משותף לבנות את הזכויות והיא לוקחת על עצמה את כל תהליך התכנון והבניה מראש, או שמי שמוכר את הקרקע הוא גורם שעוסק רק בשיווק ובסוף ההפשרה בעלי הקרקע יצטרכו לחפש יזם ולהגיע להסכמות איתו ובינם לבין עצמם, מה שיכול לעקב מאוד את כל תהליך מימוש הזכויות והפיכתם לדירות מגורים בנויות.

עקרון 6- להיות ערוכים לטווחי זמן ארוכים.

השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למי שלא ממהר לראות את הכסף בטווח זמן קצוב מראש. גם כאשר מעריכים שההפשרה תיקח מספר שנים בודדות, עדיין קיים הסיכון שלוח הזמנים יתארך ויגיע ל 10 שנים ויותר.  מוטב לקחת זאת בחשבון מראש כמשהו שסביר שיקרה וכך לא תופתעו לרעה. מכסימום הזמן יתקצר ותופתעו לטובה.

קצרה היריעה מלהכיל את כל מערך השיקולים והבדיקות שיש לעשות לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית. בחרתי להביא בפניכם כאן מספר עקרונות מפתח, אך גם אם כל העקרונות הללו מתקיימים עדיין יש לערוך בדיקות נוספות כדי לבדוק את כדאיות העסקה והיתכנות ההפשרה.

כאשר אתם מגיעים לרכוש קרקע חקלאית, המוכר מחויב להציג בפניכם תקן 22– שהיא שמאות שנערכה על ידי שמאי מוסמך. חשוב לקרא בעיון את השמאות, לבחון את הנתונים המוצגים בה ולהיעזר בבעלי מקצוע נוספים לבחינת ההשקעה.

כל המידע שמסרתי לכם כאן מגיע מניסיון של השקעה בקרקעות חקלאיות במשך שנים רבות, אך איני שמאית או עורכת דין ועל כן אין להסתמך על הנאמר כאן בקבלת החלטה על השקעה כזאת או אחרת . בכל השקעה מומלץ לפנות ליעוץ עם בעלי המקצוע המתאימים.

בהצלחה.

הפוסט השקעה בקרקע חקלאית- סיכון מול סיכוי הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שרון מוזס ביטון

מחירי הדירות עולים או יורדים?

יש עליה בקצב מכירת הדירות או ירידה?

הריבית תמשיך לעלות?

אנשים לוקחים פחות משכנתאות?

פחות דירות נמכרו ברבעון האחרון?

אז איך מחירי הדירות עולים ב כ 20% בשנה?

כל יום אני קוראת כתבות שאומרות  דברים הפוכים אחת מהשניה.

סטטיסטיקות שמראות שנמכרו פחות דירות או שנמכרו במחירים נמוכים יותר

לעומת נתונים המראים  שיש עליה במחירי הדירות.

מבלבל נכון?

למה יש כל כך הרבה כתבות סותרות , ואיך משפיע עלינו הבילבול?

כאשר אנו מרגישים אי וודאות אנו נכנסים למצב של לחץ וחוסר ביטחון, ואנו עלולים להגיב באחת משתי דרכים:

לקפוא ולהימנע מעשייה כלשהי- התנהגות שתשרת את מי שרוצה להקפיא את השוק ולעצור את הפעילות

הנדל”נית כדי לגרום לעצירה בעליית מחירי הדירות .

או

לפעול מתוך לחץ וחרדה- לבצע פעולות נמהרות ולא מחושבות, כמו למכור נכס במחיר נמוך, מפחד שהערך שלו ירד או שלא נעמוד בתשלומי המשכנתא. לבטל עסקאות שהתחייבנו אליהן מפחד שההחזר החודשי יהיה גבוה מהשכירות. למשוך כספים מקופות חיסכון כדי להשתמש בהם לשוטף. לעשות עסקאות בסיכון גבוה בלי שנבדוק את הדברים לעומק מפחד שנפספס הזדמנות…

כשאנו פועלים מחוסר ביטחון וחשש-  המרוויחים הגדולים (הבנקים , הממשלה, הייזמים…)  מרוויחים יותר

ואנחנו – שמגיבים מתוך לחץ- מפסידים!

במציאות הדברים נראים קצת אחרת-

מי שלא נחשף יום יום למסרים הללו ונשאר שקול, רואה את התמונה הרחבה יותר- מה שהיה הוא שיהיה.

ב 12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב 19.8%- מי נהנה מזה? בעלי הדירות

כ 2/3 מהציבור מחזיק בדירה בבעלות – כלומר נהנה מעליית המחירים ועכשיו גם יכול להנות מהכנסה

משכירות שנמצאת בעליה. אז רוב הציבור שמח שמחירי הדירות עולים…

מי שאין לו דירה- נמצא במצוקה אמיתית, מקווה שהמחירים ירדו אבל חולם שיהיה לו את ההון לרכוש דירה כבר עכשיו.

מחוסר הבעלות, יחפש את ההון העצמי לרכוש דירה- זוג צעיר יפנה להורים ויקבל מהם הון ראשוני, שיגיע ממינוף שהם יעשו לבית שלהם, שכבר סיימו לשלם עליו משכנתא והערך שלו מאוד עלה. ההורים שנהנו מעליית המחירים יכולים עכשיו לעזור לילדים שלהם לרכוש דירה, אבל הילדים חוששים לקחת משכנתא עכשיו כי הריביות גבוהות והם עוד מקווים שהמחירים ירדו. אז הם מחליטים לחכות – בואו נחכה כמה חודשים ונראה מה קורה עם הממשלה, עם המחיר למשתכן עם הרפורמות להורדת מחירי הדירות.

כבר הינו בסרט הזה לא?

חיכינו וחיכינו וזה לא קרה. ההון מההורים בינתיים הולך ונשחק בזמן ההמתנה כי יש אינפלציה וריבית שעולה. אז מה עדיך לנו לעשות יחשבו הצעירים? לחכות עוד ולסמוך על ההבטחות  או לקנות ולהצטרף לבעלי הדירות המאושרים שערך הדירה שלהם עלה בשנים האחרונות.

מחירי הדירות עולים כי יש ביקוש וחוסר בהיצע- זה חוק מס’ 1 בכלכלה.

מדד מחירי הדירות עלה בחודש האחרון רק ב 1.1% ומשלמי הצמדה רק על 40% ממחיר הדירה- כך שזה כבר לא הסיבה לעליית המחירים

האינטרס של הממשלה- שהציבור יוציא כסף ויניע את מנועי הכלכלה, ישלם מיסים, ייצר עבודה, ייקח משכנתאות- אלה מנועי הצמיחה של המשק. כשמחירי הדירות עולים, בעלי הדירות מרגישים שהם מרוויחים , ויש להם יותר חשק להוציא …

אז למה משחקים לנו בראש ובכיס? למה מעלים את הריביות ופוגעים לנו במשכנתאות ומנסים להקפיא את השוק?

הממשלה, על שרי האוצר והשיכון והבינוי, הולכים על חבל דק. מצד אחד הם רוצים ציבור שמח, ציבור עשיר, מצד שני הם מבינים שהצעירים במצוקה אמיתית. הם נואשים. ההורים שלהם במילכוד. מצד אחד, אם יש להם דירה, אז הם כאמור “שמחים”, אבל הם יודעים שיהיה לילדים קשה, וככה עוברים מחודש לחודש והמחירים עולים.

אחרי עלייה של 20% בשנה,  ירידה של אחוזים בודדים היא מינורית. אל תצפו שהמחירים ירדו למה שהיה לפני שנה ושנתיים, אבל הפחתה של כמה אחוזים בודדים בהחלט אפשרית.

ואז מה יקרה? כמה זמן זה ימשיך? כפי שאמרתי בהתחלה – בנדל”ן מה שהיה הוא שיהיה.

הרוכשים שיושבים על הגדר וממתינים ובינתיים משלמים שכירות שרק עולה ועולה, יתייאשו בשלב מסוים כשיראו שהמחירים לא יורדים כפי שציפו, והם ירוצו לשוק לקנות דירות- מה שיביא בדיוק כמו בעבר- לעליות מחירים חדות.

לסיכום- שוק הנדל”ן זה לוחמה פסיכולוגית, ואם אתם לא רוצים להיות הקורבנות של המלחמה הזאת כדאי שתפעלו בשיקול דעת ומתוך הבנה אמיתית של השוק ולא מתוך אווירה ודיווחים תקשורתיים מוטי אינטרסים.

בהצלחה!

הפוסט מי משחק לנו בראש? לוחמה פסיכולוגית בשוק הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

1. מדד ספטמבר 2022 עלה רק ב 0.2% והאינפלציה התמתנה מעט לרמה של 4.3% מתחילת שנת 2022 , הצפי הוא לסיום השנה באינפלציה של 9%
2. הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה להמשיך ולהעלות את הריבית הבסיסית במשק והיא עומדת כיום על 2.75% ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים ז”א ריבית הפריים כיום 4.25%  
3. העלאת הריבית לא עוצרת את עליית מחירי הדירות בישראל , בניגוד למה שקורה בעולם, מחירי הנדל”ן עלו בשנה האחרונה בכ 20%
4. דירות חדשות בישראל עלו בשנה האחרונה ב 23.3% ודירות ישנות נמכרות הרבה מעל מחיר השוק בשל הפוטנציאל שלהם לעבור שדרוג בתהליכים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ”א)
5. בעולם הנדל”ן הראשונים שמגיבים לשינויים הם המשקיעים, הם אלו שהציפו בשנתיים האחרונות את שוק הנדל”ן בשל הירידות הדרמטיות בשוק ההון והחיפוש אחר אלטרנטיבות השקעה יציבות כמו נדל”ן
6. כיום יש בארץ צפייה לעליית מחירים מתונה יותר של דירות וזאת בשל עליית הריבית שפרושה התייקרות מחיר הכסף, ההלוואות והמשכנתאות , עבור הרוכשים
7. אבל שימו הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות בישראל עדיין קיים והוא : המחסור העצום של דירות , אין כמעט דירות חדשות למכירה, הקבלנים מכרו הכל בשנתיים האחרונות בפריי סלים על הנייר וכיום אין להם מלאי דירות מוכנות למכירה.
8. דירות שנבנות היום יהיו מוכנות רק בעוד 3-4 שנים לאכלוס
9. מחיר הכסף (הריבית) יקר היום גם לקבלנים ולכן הם מגלגלים את זה על הרוכשים ומגלמים את עליית הריבית במחירי הדירות שנמכרות כיום
10. משקיעי הנדל”ן בישראל מהווים אחוז נמוך מהרוכשים לעומת האחוז שלהם בחו”ל ולכן גם ההשפעה שלהם על שוק הנדל”ן והורדת מחירי הנדל”ן בישראל היא שולית
11. עדות נוספת להשפעה השולית של משקיעי הנדל”ן בישראל על השוק היא כאשר מס הרכישה על דירה שניה עלה מ 5% ל 8%, צעד שנעשה ע”י ממשלת ישראל כדי לבלום את עליית המחירים, אולם נכשל מאחר ואחוז משקיעי הנדל”ן בישראל לא מספיק גבוה כדי להשפיע על השוק
12. משקיעי הנדל”ן מחזיקים במרבית הדירות להשכרה וכאשר הם יושבים על הגדר, כמו שקורה בעת האחרונה, מלאי הדירות להשכרה יורד וזה מביא לעלייה במחיר השכירויות
13. מי הנפגעים העיקריים? השוכרים – בחודש ספטמבר השנה עלו השכירויות בישראל ב  8%
14. הבטחות לחוד ומציאות לחוד- פרוייקט דירות להשכרה ארוכת טווח שהחל ב 2014 וייצר ציפייה גבוהה בשוק לא מתרומם כמצופה, נבנו עד כה כ 10,000 דירות בלבד מתוך 150,000 דירות שהובטחו, לקבלנים אין מספיק תמריצים וכיום שהריבית גבוהה הכדאיות הכלכלית שלהם נפגעה

לסיכום:

1. מלאי הקרקעות לבנייה והתחלות הבניה בישראל לא גדלו משמעותית ובקצב הנדרש
2. שוב בחירות וחוסר יציבות פוליטית – אין ממשלה אין מדיניות, בעיית הדיור בישראל לא בסדר היום של הפוליטיקאים
3. חוסר יציבות ביטחונית- מייצר תחושות פחד אצל האזרחים
4. ריביות גבוהות- הקבלנים בונים פחות- האטה בבניה – הקטנת ההיצע
5. ריביות גבוהות- המשקיעים יושבים על הגדר-
6. גידול בביקושים לדירות בישראל – גל עליה של כ 60,000 אנשים רק בספטמבר מברה”מ ואוקראינה
7. המלחמה באוקראינה, האיומים מברה”מ, הסגרים בסין- כלכלה ונדל”ן לא אוהבים חוסר וודאות
8. ביקוש קשיח גבוה לדירות
9. היצע דירות קטן למכירה ולהשכרה בעולם
10. עליה משמעותית במחירי השכירויות בכל העולם

כמה מילים על ארה”ב- הכלכלה החזקה בעולם שמשפיעה גם על כולנו-

1. הבנק המרכזי של ארה”ב (הפד) ממשיך להעלות את הריבית והיא עומדת כיום על 3.25% והאינפלציה שנבלמה מעט עומדת על 8.3%.
2. הפד מתכנן ככל הנראה להמשיך ולהעלות את הריבית כדי לבלום עוד את האינפלציה
3. רמת הצמיחה העולמית לשנת 2023 צפויה להיות 2.2%
4. האבטלה בארה”ב בירידה ועומדת על 3.5%
5. בשנתיים האחרונות הנדל”ן בארה”ב עלה בצורה משמעותית , לאחר מגפת הקורנה וסביבת הריבית הנמוכה, משקיעים רבים הסתערו על השוק כשחיפשו אלטרטיבה יציבה לשוק ההון שחווה ירידות דרמטיות
6. כיום לאחר העלאות הריבית החדות- יש האטה בבניה – מוביל לירידה בהיצע הדירות
7. ביקוש קשיח למגורים לצד היצע נמוך של דירות להשכרה מביא לעילת מחירי השכירות גם בארה”ב , צפי לעלייה של 6.3% בשנת 2023
8. אחת הסיבות לאינפלציה הגבוהה בעולם היא המלחמה באוקראינה, שגרמה להתייקרות רבה של חומרי הגלם בעולם, שחלקם התייקרו אפילו ב-100%-200%, יש השפעה עולמית על מחירי חומרי הגלם והתחלות הבניה בעולם
9. חוסר וודאות בכל העולם בנוגע למה שקורה בסין, אוקראינה וברה”מ

מסקנה : בנדל”ן תמיד אפשר להרוויח !!!

כשהשוק עולה- ערך הנכסים שלנו עולה ואפשר לעשות רווח הוני במכירה

כשהשוק יורד- קונים עוד נכסים בזול ומחכים עם הנכסים הקיימים לעליית ערך כי זמן מתקן נדל”ן ובינתיים משכירים את הנכסים הקיימים ומיצרים לעצמנו הכנסה שוטפת

כשיש היצע דירות נמוך וביקוש קשיח וגבוה למגורים כמו שיש כיום בארץ ובארה”ב, אז השכירות עולות ואנחנו כבעלי הדירות מרוויחים יותר !

הפוסט כלכלת ישראל והעולם וההשפעה על הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מה קורה עם מחירי הנדל”ן בעצם:

• שוק הנדל”ן בוער- בשנה האחרונה עליית מחירים של 17.8% הגבוהה ביותר מזה עשור!
• בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1,081,000 ₪ בשנת 2020 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1,580,000 ₪
  בשנת 2022 מחיר ממוצע כלל ארצי לדירה עומד על 1,880,000 ₪
• ההון העצמי הנדרש לדירה ממוצעת עומד על כ 500,000 ₪  (דירה ראשונה)
• לפי צפי עליית מחירים פאסימי – 5% בשנה בלבד, דירה ממוצעת
  תעלה בכ- 100,000 ₪ בשנה.
• לפי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות.
• כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע הדירות, ההערכות מדברות על כ-60 אלף דירות שצריכות להיבנות בישראל בכל שנה
• עליית מדד תשומות הבניה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, וחלום הדירה הולך ומתרחק מאנשים רבים.
• עליית הריבית מייקרת את ההוצאה החודשית על מגורים גם ללוקחי המשכנתא וגם לשוכרי הדירות, והכסף שלנו הולך ונשחק.

מי שאין לה דירה להשקעה בישראל, מפסידה כל יום כסף!!!

איפה כדאי להשקיע ואיך לעשות את זה בצורה הטובה ביותר?

• מיקום – זהו הקלף מנצח, חשוב שיהיה בו כמה מרכיבים שיהיו בו על מנת שאנשים ירצו לגור בו, נגיש אסטרטגי, מתפתח והולך ונבנה לאזור מבוקש.
• תזמון – קשור גם למיקום, מה המחירים כרגע? האם יש פוטנציאל לעליית מחירים. האם התזמון הזה מתאים עבורי, האם העסקה לטווח הקצר או הארוך. אני רוצה לקנות במקום שיש בו צמיחה ופיתוח ומושכים קהל שהוא חדש.
• פיתוח – אני רוצה לקנות במקום שיש בו צמיחה ופיתוח ומושכים קהל שהוא חדש. קהל שיודע להעריך בניה חדשה, כבישים חדשים, בתי ספר וגנים חדשים, קהל איכותי מעלה את הביקוש ואת שכר הדירה.
• תקציבים – העיר שבא אני רוצה להשקיע, מקבלת תקציבים מהמדינה והאוצר, כאשר המדינה רואה מקום מתפתח היא מקציבה הון לרשות המקומית על מנת לפתחת תשתיות לפיתוח האזור.
• נגישות – מה מידת הנגישות של המקום, נגישות לנסיעה נוחה למקום העבודה, רכבות, במקום שיש פיתוח סביבתי של מערכת התחבורה הופך את המקום לאטרקטיבי יותר.
• תעסוקה – מרכיב קריטי למקום מגורים, אנשים מעדיפים לעבוד קרוב לבית, מקום שיש התפתחות תעסוקתית כאשר השילוב של מקום מגורים קרוב למקום העבודה – הוא שילוב מנצח.
• אוכלוסייה – אנחנו רוצות להשקיע במקום שיש בו אוכלוסייה חדשה, קהילה שיתופית שיודעת להעריך את אזור המגורים שלה ומחפשת כמובן בקרת מקום מוסדות חינוך ותרבות ואזורי פנאי לספורט, שיהיה קרוב לבית עם נגישות גבוהה.

אז מה היא בעצם השקעה בדירה בפריסייל?

• עסקה בטוחה
• אפשרות לקחת משכנתא
• מחיר מוזל
• פריסת תשלומים
• ביקוש עולה עם התקדמות הבניה
• עליית מחירים מואצת
• פיתוח של הסביבה
• דירה חדשה

כפי שניתן לראות, בפרויקט הקודם באוקטובר 2021 דירה בקרית גת עלתה 1,350,000 ₪ והיום השווי שלה הוא 1,800,000 ₪

מי שקנתה עם 50% מימון , שילמה עד כה רק 20% מהמחיר ולכן גם עשתה מעל 100% על ההון שהשקיעה

המהפך של קרית גת

העיר קרית גת עוברת מהפך חסר תקדים ברמה לאומית, מעיר שעד לפני מספר שנים לא גדול מותגה כעיר פריפריה על שלל קשייה, נמצאת היום בהתפתחות מדהימה בכל התחומים:

קרית גת הופכת לעיר מטרופולין אמיתית ומשמעותית שתמצב את קרית גת בחזית הערים הגדולות והמודרניות בישראל, עם פיתוח תשתיות מאסיבי וחדיש

נחתם הסכם הגג ה-3 בקרית גת  (7/2022) בהיקף של מיליארדי ₪ להקמת 10,000 יח”ד ומאות אלפי מ”ר של שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה לצד מאות כיתות למוסדות חינוך וציבור, על קרקע בשטח של כ- 3,000 דונם ממערב לכביש 40 ודרומית לפלוגות (כביש 35).

תחבורה ונגישות:

• מיקום אסטרטגי בין תל אביב, ירושלים ובאר שבע
• כניסות ויציאות רבות לעיר ולמרכזי התעסוקה שלה, ללא פקקים
• קרבה וגישה מהירה לכביש 6
• מספר רב של מחלפים לפיזור מכסימלי של עומסי הצנועה לכבישים 35, 40, כבישים רחבים
• שתי תחנות רכבת ישראל בחלקי העיר השונים- אחת מהן קיימת והשניה תיבנה בשנים הקרובות. לת”א 37 ברכבת, ולב”ש 30 דק.
• הקמת נתיבי תחבורה ציבורית שיחברו בין החלק החדש והותיק של העיר, תוך יצירת ציר עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ודיור מיוחד
• שבילי אופניים רבים שחלקם קיימים וחלקים עתידיים
• גשרים לרכב והולכי רגל

אוכלוסיה:

• תוך כשנה תצמח אוכלוסיית העיר מ 75,000 כיום ל 120,000 תושבים.
• עד שנת 2030 עתידה העיר להפוך למטרופולין הכולל כ תושבים 400,000.
• הגירה חיובית- קרית גת נהנית מהגירה חיובית והכפלת אוכלוסיתה והופכת לעיר צעירה, כ 85% מהתושבים מתחת לגיל 35.
• מעבר לעיר של משפחות צעירות, אנשי צבא קבע, אנשי הייטק, אקדמיה וחינוך, מקצועות חופשיים ויהודים מארה”ב.

תעסוקה:

• הרחבת פארק התעסוקה והתעשיה החדש מתרחב בעוד 2000 דונם לטובת עוד 300 חברות נוספות כלומר עוד הפארק יכיל 35,000 משרות – מגוון רחב של תחומים הי טק, לואו טק ,ומיד טק, עם אפשרויות תעסוקה מגוונות לתושבי העיר
• חברת אינטל העולמית מקימה את המפעל הדגול והמודרני בעולם, הכריזה לאחרונה על שדרוג והרחבת המפעל הקיים בהשקעה של כ 10 מיליארד דולר וקליטת 3,500 עובדים חדשים!! חברות ענק נוספות ממקמות מפעלים, משרדים ומרכזי פיתוח בפארק התעסוקה החדש
• חברות ענק נוספות ממקמות מפעלים, משרדים ומרכזי פיתוח בפארק התעסוקה החדש
• בסיס פלוגות על כביש 40 בכניסה לעיר
• קרית התקשוב והמודיעין של צה”ל במרחק של 30 דק נסיעה

חינוך, ספורט , פנאי ותרבות:

• בניית עוגנים בתחום הספורט
• אצטדיון עירוני חדש של 10 אלף מקומות ישיבה
• ארנת כדורסל חדשה של 3 אלף מקומות ישיבה
• ספורטק הגדול בישראל,
• פארקים ומתקני אקסטרים וכו’.
• הקמתם של עשרות מבני חינוך ותרבות מודרניים
• שדרוג וחיזוק כל מערך החינוך בעיר
• הקמת בית ספר תיכון טכנולוגי מדעי בשיתוף אינטל ורשת אורט
• מאות דונמים יוקצו לפיתוח עירוני, מתקני ספורט ומשחק ,פנאי ונופש וישתלבו בתוואי יער פלוגות מצפון ופארק יובל נחל לכיש ממערב
• היכל תרבות עם מופעים של מיטב האומני  ם והצגות
• מרכז קניות קיים big fashion

כרמי הפארק

עסקת הפריסייל הטובה ביותר בארץ!

הטבה בלעדית למשקיעות נדל”נשי – הזדרזו ההרשמה לפרויקט מסתיימת ב 5.9.22

להרשמה לחצו כאן

הפוסט האם כדאי היום להשקיע בישראל? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

רובכן כבר יודעות שאנחנו אוהבות ומשקיעות ביוון עוד משנת 2018 רוב ההשקעות שלנו נעשו בעיר אתונה.

בדיוק לפני שבועיים דליה חזרה מוועידת ישראל ־ יוון הראשונה של כלכליסט שבה נפגשה עם עשרות יזמים ואנשי עסקים מישראל ויוון, ונחשפה להזדמנויות עסקיות ונדל”ניות חדשות שעתידות לקום בשנים הקרובות ברחבי יוון.

ההתפתחות הכלכלית של יוון מגיעה מכמה סיבות חיוביות שמתרחשות במדינה.

• דרוג האשראי העולמי של יוון עלה.
• ישנה מגמת הפחתת מיסים על מנת להניע את הכלכלה.
• תחזית צמיחה עלתה מ 3.6% ל- 5.9%
• אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, הכוונה שאין מיסוי כפול לישראלים המשקיעים ביוון.

היום ניתן קצת זרקור על אזור חדש וחם ביותר להשקעה – סלוניקי:

העיר סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון והיא יעד מרתק מבחינת עסקית, תיירותית, נדל”נית לאור העובדה שהיא נקודה אסטרטגית גאוגרפית מהותית בצפון יוון.

למעשה העיר סלוניקי היא עיר נמל מרכזית ומבחינה גאוגרפית היא בעלת קרבה יבשתית אל שאר מדינות הבלקן, וכך בעצם היא ממלאת תפקיד חשוב בכל הקשור למסחר ימי ויבשתי.

בנוסף, נמל התעופה שלה חודש, ומנוהל על ידי חברה גרמנית, ש”פתחה את השמיים” לטיסות טרנסאטלנטיות  כך שגם תיירים מהמזרח הרחוק ומאמריקה – מגיעים ישירות.

ועוד קצת נתונים על העיר שבה כ- 150 אלף סטודנטים לומדים, ו-5 מיליון תיירים מבקרים בה בשנה.

סלוניקי הינה מרכז תרבות קולינרית, המעודדת השקעות זרות לצד צמיחת עסקים ומשלבת תרבות פנאי, ספורט ימי, ומארחת ספינות “קרוז” מפוארות.

הייחודיות של השקעות הנדל”ן בסלוניקי זה השילוב בין הישן לחדש (בדומה לאתונה), אך בסלוניקי ישנה התחדשות עירונית אינטנסיבית, זו עיר תוססת של פסטיבלים, תחרויות, אירועים מגוונים וחיי תרבות מרתקים. כל מי שאוהב בידור ושופינג יכול להנות מ- 6 קניונים חדשים וגדולים לצד שווקים צבעוניים.

אז מה ההזדמנות שאנחנו מדברות עליה? בניין מתחדש.

ההשקעה היא באחת השכונות המרכזיות בסלוניקי באזור המתפתח והמערבי של העיר – במרחק הליכה מתחנות מטרו שעתידות להיפתח באפריל 2023, ובקרבת קניון ONE SALONIKA השני בגודלו בעיר.

מדובר בבניין מתחדש, בעל 4 קומות, כאשר בכל קומה 6 דירות, כל דירה סביב ה 50 מ”ר, וסה”כ 24 דיירים בסביבת מגורים חדשה וצעירה.
תהליך השיפוץ אמור להסתיים תוך שנה, אך עדיף להמתין עד 3 שנים על מנת להנות מעליית הערך. את הנכס ניתן למכור בכל שלב, לאחר השיפוץ או כמובן להנות מתשואה שוטפת של שכירות.

תהליך חידוש הבניין כולל

• שיפוץ כללי לבניין
• חידוש חזיתות הבניין
• חידוש המעלית
• שיפוץ הלובי
• בנייה חדשה של כלל הדירות
• עיצוב בוטיק ייחודי ומודרני לכל דירה

ההשקעה כוללת טיפול היקפי בכל הקשור לרכישת הנכס, הוצאות רישום ובירוקרטיה, בנייה מחודשת לבניין, עיצוב פנים הדירה בסגנון בוטיקי ייחודי ומודרני, ניהול הנכס ומציאת הדיירים.

עזרה במימון ובמכירה עתידית.

הטבה של נדל”נשי – שנה של ניהול הנכס בחינם (מהחודש השני)

לפרטים נוספים – תמהיל ההשקעה והצפי התזרימי – תוכלו לצפות בסקירה המלאה שעשינו בלייב : https://www.facebook.com/sharon.m.biton/videos/606956024164122/

למה אנחנו משקיעות ביוון ואיפה כדאי להשקיע?

רובכן כבר יודעות שאנחנו אוהבות ומשקיעות ביוון עוד משנת 2018 רוב ההשקעות שלנו נעשו בעיר אתונה.

בדיוק לפני שבועיים דליה חזרה מוועידת ישראל ־ יוון הראשונה של כלכליסט שבה נפגשה עם עשרות יזמים ואנשי עסקים מישראל ויוון, ונחשפה להזדמנויות עסקיות ונדל”ניות חדשות שעתידות לקום בשנים הקרובות ברחבי יוון.

ההתפתחות הכלכלית של יוון מגיעה מכמה סיבות חיוביות שמתרחשות במדינה.

• דרוג האשראי העולמי של יוון עלה.
• ישנה מגמת הפחתת מיסים על מנת להניע את הכלכלה.
• תחזית צמיחה עלתה מ 3.6% ל- 5.9%
• אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, הכוונה שאין מיסוי כפול לישראלים המשקיעים ביוון.

היום ניתן קצת זרקור על אזור חדש וחם ביותר להשקעה – סלוניקי:

העיר סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון והיא יעד מרתק מבחינת עסקית, תיירותית, נדל”נית לאור העובדה שהיא נקודה אסטרטגית גאוגרפית מהותית בצפון יוון.

למעשה העיר סלוניקי היא עיר נמל מרכזית ומבחינה גאוגרפית היא בעלת קרבה יבשתית אל שאר מדינות הבלקן, וכך בעצם היא ממלאת תפקיד חשוב בכל הקשור למסחר ימי ויבשתי.

בנוסף, נמל התעופה שלה חודש, ומנוהל על ידי חברה גרמנית, ש”פתחה את השמיים” לטיסות טרנסאטלנטיות  כך שגם תיירים מהמזרח הרחוק ומאמריקה – מגיעים ישירות.

ועוד קצת נתונים על העיר שבה כ- 150 אלף סטודנטים לומדים, ו-5 מיליון תיירים מבקרים בה בשנה.

סלוניקי הינה מרכז תרבות קולינרית, המעודדת השקעות זרות לצד צמיחת עסקים ומשלבת תרבות פנאי, ספורט ימי, ומארחת ספינות “קרוז” מפוארות.

הייחודיות של השקעות הנדל”ן בסלוניקי זה השילוב בין הישן לחדש (בדומה לאתונה), אך בסלוניקי ישנה התחדשות עירונית אינטנסיבית, זו עיר תוססת של פסטיבלים, תחרויות, אירועים מגוונים וחיי תרבות מרתקים. כל מי שאוהב בידור ושופינג יכול להנות מ- 6 קניונים חדשים וגדולים לצד שווקים צבעוניים.

אז מה ההזדמנות שאנחנו מדברות עליה? בניין מתחדש.

ההשקעה היא באחת השכונות המרכזיות בסלוניקי באזור המתפתח והמערבי של העיר – במרחק הליכה מתחנות מטרו שעתידות להיפתח באפריל 2023, ובקרבת קניון ONE SALONIKA השני בגודלו בעיר.

מדובר בבניין מתחדש, בעל 4 קומות, כאשר בכל קומה 6 דירות, כל דירה סביב ה 50 מ”ר, וסה”כ 24 דיירים בסביבת מגורים חדשה וצעירה.
תהליך השיפוץ אמור להסתיים תוך שנה, אך עדיף להמתין עד 3 שנים על מנת להנות מעליית הערך. את הנכס ניתן למכור בכל שלב, לאחר השיפוץ או כמובן להנות מתשואה שוטפת של שכירות.

תהליך חידוש הבניין כולל

• שיפוץ כללי לבניין
• חידוש חזיתות הבניין
• חידוש המעלית
• שיפוץ הלובי
• בנייה חדשה של כלל הדירות
• עיצוב בוטיק ייחודי ומודרני לכל דירה

ההשקעה כוללת טיפול היקפי בכל הקשור לרכישת הנכס, הוצאות רישום ובירוקרטיה, בנייה מחודשת לבניין, עיצוב פנים הדירה בסגנון בוטיקי ייחודי ומודרני, ניהול הנכס ומציאת הדיירים.

עזרה במימון ובמכירה עתידית.

הטבה של נדל”נשי – שנה של ניהול הנכס בחינם (מהחודש השני)

תמהיל ההשקעה והצפי התזרימי – תוכלו לצפות בסקירה המלאה שעשינו בלייב : https://www.facebook.com/sharon.m.biton/videos/606956024164122/

לפרטים נוספים: https://newhouse.ravpage.co.il/nadlanashi%20saloniki

הפוסט למה אנחנו משקיעות ביוון ואיפה כדאי להשקיע? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הנוסחה ליצירת מערכת יחסים בריאה עם כסף/ קרול גלזר ושרון מוזס ביטון

אם נשאל אנשים אם הם אוהבים כסף- רובם יענו שכן. הרי כסף מאפשר לנו לחיות טוב ולרכוש לעצמנו את אשר אנו חפצים. אבל אם נשאל אנשים מה הם מרגישים כלפי כסף- רובם יענו פחד- הפחד שלא יהיו להם, הפחד שיפסידו כסף, הפחד שהכסף יגרום להם לאבד את הערכים שלהם, ועוד פחדים רבים ומגוונים.

“תודעת הכסף” מאפשרת לנו לזהות את הסיפורים והפחדים הייחודיים על כסף שקיימים אצלנו בתת מודע, לשחרר את המחשבות ולבנות תבניות חשיבה חדשות. אנחנו מזהות לא רק את המחשבות , אלא גם מקבלות את הרגשות העולים.

השלב הראשון ליציאה מהפרדיגמות הוא להתחיל לדבר על כסף, לנהל שיחות על כסף, קודם עם הקרובים לנו ולאט להגדיל את המעגל. זה לא טבעי לנו כי למדו אותנו שלדבר על כסף זה לא מנומס, זה בעצם אסור.

אך כשאנחנו נמנעים מלדבר על כסף זה כאילו אנחנו מסתירים, כשלא מדברים על כסף עם בני.ות זוגנו, אנחנו גורמים מתח, והרגשות של אשם ובושה מתעוררים. קניתן משהו חדש? האם אתן משתפות את בני.ות זוגכן?

תודעת הכסף שונה מאוד בין גברים ונשים. ככלל כילדות חינכו אותנו לחסוך כסף, ואת הבנים לימדו שכדאי להשקיע. במחקרים גילו שרק 30% מהנשים מרגישות בנוחות להשקיע, ואצל גברים 70% מרגישים בנוח להשקיע.

אנחנו מגלים שישנם פחדים בקשר לכסף ופחד גדול מהשקעות.

בתודעה שלנו אנו רגילים לחשוב ש”אנו חייבים לעבוד עבור הכסף” במקום שהכסף יעבוד בשבילנו. החינוך הפיננסי שקבלנו בבית מאוד משפיע על ההתנהלות הפיננסית שלנו היום. אני פוגשת נשים רבות בעלות עסקים שלוקחות פחות סיכונים בעסק, ונשים שכירות שמבקשות פחות שכר בשיחות עם המעסיקים.

משפטים פשוטים ששמענו כילדות יכולים להשפיע לא רק על הפחדים שלנו אלא גם על הקשר שאנחנו עושות בין ערך עצמי לערך כלכלי. אחד המפתחות החשובים לתודעת כסף בריאה היא ההפרדה בין ערך עצמי לערך כלכלי.

תזכרו שכסף הוא רגש.
עצם הזיהוי מאפשר לנו להסתכל איך אנחנו מתנהלות עם כסף ואלה רגשות מקדמים אותנו לעומת רגשות שבולמים אותנו.

כיצד נדע מתי ישנו צורך לשנות את תודעת הכסף שלנו?

סימני ההיכר נמצאים בהתנהלות היומיומית שלנו עם כסף… שאלו את עצמכן….

• האם את מוכנה לקנות תמיד עבור אחרים אבל לא עבור עצמך?
• האם את חוששת מהשקעה כלכלית?
• האם את מקשרת בין הישגיך הכלכליים להצלחה מקצועית?
• האם את מתעלמת מהמצב של חשבון הבנק שלך? מנסה להמנע מלבדוק מה קורה שם?
• האם את נמנעת משיחות על כסף?
• האם מתעוררים בך רגשות אשם וכעס כשאת חושבת על הוצאות שעליך לעשות?
• האם את עושה רכישות אימפולסיביות ואחכ מרגישה רע עם עצמך?
• האם את מרגישה שתמיד תחיי בתחושת מחסור והשרדות?

אם ענית על  לפחות 3 מהשאלות בתשובה חיובית – יתכן שמערכת היחסים שלך עם כסף יכולה להשתפר ולאחר מכן גם מצבך הכלכלי ישתפר.

תזכרו תמיד שהכסף אמור לעבוד עבורינו ולא אנחנו אמורים לעבוד בשביל הכסף – YOU MAKE MONEY IT DOES NOT MAKE YOU

לחברות קהילת נדל”נשי- קרול גלזר, מנטורית ומרצה בינלאומית בנושא תודעת הכסף, נותנת שיחת יעוץ ראשונה במתנה.

מוזמנות לפנות אלינו בצ’ט כדי לקבל הפניה לשיחת מתנה עם קרול.

הפוסט נשים וכסף הנוסחה המנצחת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה השבוע להעלות את הריבית הבסיסית במשק בשיעור חד של 0.4% ל-0.75% לשנה ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים.

שימו ריבית הפריים עולה משיעור של 1.85% לשנה לשיעור של 2.25%.

כללי ברזל ומושגי יסוד בכלכלה:

1. אחד הדברים המדהימים בכלכלה – דברים חוזרים על עצמם, הכל מעגלי – זה נתון חשוב ומרגיע!
2. משבר כלכלי מוגדר רק כשיש פגיעה בתעסוקה, ז”א עליה באבטלה – אנחנו לא שם כרגע !!!
3. אבטלה – הכוונה היא, כמות האנשים שלא עובדים מתוך אלו שרוצים ויכולים לעבוד (לא כולל אנשים שלא עובדים מבחירה לדוגמה, חופשת לידה, נכים, פנסיונרים וכו)
4. לאבטלה יש השלכות חברתיות וכלכליות קשות .
5. במצב שאין התערבות ממשלתית של תשלום מענקים ותמיכה – מובטלים לא יכולים לקנות מוצרים – אז נוצר מצב של פגיעה בהכנסות של החברות. ומה קורה? החברות מפטרות עובדים – מצב זה מביא לגידול בכמות המובטלים – צמצום נוסף בצריכה – פגיעה נוספת בהכנסות החברות – פיטורים ופשיטות רגל – כדור שלג מסוכן לכלכלה!
6. במצב שיש התערבות ממשלתית של תשלום מענקים ותמיכה – הצרכנים כולל המובטלים צורכים יותר – מצב שמעלה את הכנסות החברות – מצמצם אבטלה – פחות מובטלים – אין משבר!

מסקנה חשובה- השוק לא יכול לתקן את עצמו לבד ללא התערבות ממשלתית כי זה כדור שלג מתגלגל!

7. המדינה היא היחידה שיכולה לתת קצבאות ומענקים ולהדפיס כסף -זה עוזר למשק להתאושש גם לצרכנים וגם לחברות שיכולות להמשיך ולהתקיים בזמן משבר ולא לפטר עובדים מצב שעלול להחמיר את המשבר. זה מה שקרה בקורונה בהרבה מדינות – תשלומי מענקים לחברות ותשלום חל”ת לאזרחים.
8. אינפלציה – סל מוצרים קבוע בכל חודש שנמדד ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כאשר המחירים עולים- האינפלציה עולה.
9. הדפסת כסף – יש יותר כסף במשק – הצרכנים קונים יותר – החברות מעלות מחירים – האינפלציה בעליה.
10. דפלציה– כאשר החברות מורידות מחירים – זה טוב לצרכן ופחות טוב לחברות שמפסידות כסף – ואז הן מפטרות עובדים – שוב כדור שלג שקובע במשק ועלול להביא למשבר!
11. מדיניות מוניטרית – התערבות הבנק המרכזי במשק – כשהמחירים עולים הבנק המרכזי מעלה ריבית.
12. הורדת ריבית – החברות והצרכנים לוקחים יותר מימון והלוואות זולות – החברות יכולות להעסיק יותר עובדים (מוריד אבטלה) – כוח הקניה במשק עולה – מביא לעליית מחירים- מביא לעליה באינפלציה.
13. העלאת ריבית – מחיר הכסף יקר – החברות לוקחות פחות הלוואות וגם הצרכנים -לכן הם יכולים לקנות פחות – מביא להורדת מחירים ופיטורים (מעלה אבטלה) – בלימה של האינפלציה.
14. ריבית גבוהה- מהווה אלטרנטיבה לחוסכים, במקום להשקיע בשוק ההון עם סיכון- משקיעים בחסכון בבנק – גורם לירידות בשוק ההון.

אז מה קורה פה בעצם??‍

1. בשנת 2020 בעיצומה של מגפת הקורונה, הורידו את הריבית כמעט ל 0 כדי שחברות יוכלו לקחת הלוואות ולהמשיך להתקיים ולהעסיק עובדים.
2. כעת הפעם הראשונה זה 11 שנים שהבנק מעלה את הריבית פעמיים ברציפות. העלאת הריבית הייתה צפויה אולם שיעור ההעלאה לא היה ברור עד כה.
3. הבנק חושש יותר מהאינפלציה מאשר מנתוני הצמיחה הנמוכים וקיים חשש שישראל בפתחו של מיתון.
4. בחודש שעבר העלה כבר בנק ישראל את הריבית משיעור השפל בכל הזמנים של 0.1%, לשיעור של 0.35%.
5. נגיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון, הודיע בחודש שעבר כי לאור מצב המשק בישראל והמתרחש בשווקי העולם, הריבית תעלה כעת בהדרגה עד לשיעור חזוי של 1.5% בעוד שנה.
6. חלק מהבנקים ובתי ההשקעות, צופים שהריבית בישראל אף תגיע בעוד שנה לשיעור של 2%.

ולמה זה קורה דווקא עכשיו???‍

1. בניגוד לתחזיות בנק ישראל בחודש ינואר השנה, לפיהן האינפלציה תסתכם ב-2022 ב-1.6%, האינפלציה בישראל דהרה במהירות הרבה מעבר לתחזית הזאת, שהפכה בחודשים האחרונים ללא רלוונטית וחייבה לכן גם תיקון בתחזית הבנק המרכזי בחודש שעבר מעבר ל-3%.

2. 3% זהו הרף העליון של יעד האינפלציה השנתי שקבעה הממשלה.

3. מדד המחירים לצרכן שפורסם בראשית השבוע שעבר כבר הבהיר שקצב האינפלציה השנתי בישראל עלה ל-4% ועל פי החזאים “היד עוד נטויה”.

4. לצד האינפלציה במחירי המוצרים והשירותים במשק, את בנק ישראל מדאיג במיוחד הזינוק העצום בשיעור של 16% במחירי הדירות בשנה האחרונה, ויש מומחי נדל”ן שאף נוקבים במספר של 20% כעלייה שנתית בחודשים הקרובים

במידה ולא יבשילו סעיפי שלוש התוכניות לבלימת מחירי הדיור, שהממשלה גיבשה בחודשים האחרונים, וחלקן טרם אושרו בכנסת ולא ברור כעת כלל אם יאושרו במצב הפוליטי הנוכחי.

מה קורה בעולם ומה צפוי הלאה??

1. העלאות הריבית בישראל הגיעו למעשה מעט מאוחר, לאחר שבריטניה כבר העלתה את הריבית החל בדצמבר 2021 ארבע פעמים בתוך חמישה חודשים.

2. הבנק המרכזי של ארה”ב (הפד) העלה את הריבית כבר לפני חודשיים תחילה ל-0.25% עד 0.5% ולאחר מכן, בחודש האחרון, העלה שוב בבת אחת ל-0.75% עד 1% לשנה.

3. נגיד הבנק האמריקני, ג’רום פאוול, אף אמר לאחרונה כי יהיו בשנה הקרובה מספר העלאות ריבית, שצפויות להעלות את הריבית בארה”ב לרמות שלא נראו בשנים האחרונות.

4. אחת הסיבות לאינפלציה הגבוהה בעולם היא המלחמה באוקראינה, שגרמה להתייקרות רבה של חומרי הגלם בעולם, שחלקם התייקרו אפילו ב-100%-200%.

5. העלאות הריבית כעת נועדו למנוע סחרור מחירים אחרי שנתיים של משבר הקורונה והקפאה בחלק מהפעילות הכלכלית בתחומים רבים בעולם, שנפתחה מחדש במלוא התנופה בחודשים האחרונים.

6. בישראל ההערכות הן כעת שבשנת 2022 יבוצעו לפחות עוד שתי העלאות ריבית וכי בעוד שנה הריבית הבסיסית של בנק ישראל תעמוד לפחות על 1.5% ואולי אף יותר מכך.

המשמעות: ריבית הפריים תזנק תוך שנה מ-1.6% ל-3% ויותר, מה שיכפיל את החזרי המשכנתאות של רוכשי הדירות ועלול להקשות עליהם.

הפוסט סקירה כלכלית מאי 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

בכל הקשור בהשקעות נדל”ן מעבר לים במדינה זרה יש לנו הרבה סימני שאלה אחת מהן, מה מודל הבעלות המתאים לכל אחת?

כאשר זה מגיע לכסף שלנו, אנחנו צריכות להיות בטוחות היטב – מה עתיד להיות עם הכסף שלנו במהלך ההשקעה ובסופה.

יש מספר דרכים להשקיע בנדל”ן מעבר לים, ובארה”ב בפרט, כיום נשים דגש על השקעה כחלק מקרן.

 LLC – כאשר מס משקיעים פותחים יחד התאגדות שקופה לצרכי מס – איגוד של קבוצה של משקיעים יחד ה”מנצלת” את הכוח של הקבוצה יחד – עם הרבה יותר כסף (של כל המשקיעים החברים בה) בניהולו המקצועי של מנהל הקבוצה שמוביל אותה לעסקאות (השותף המנהל).

אפשר להשקיע ב LLC   בשתי צורות:

1. “משקיעי הון/בעלות”-  נכנסים כבעלי ה LLC  ורוכשים יחד נכס / פרופוליו של נכסים, המנוהלים ע”י גוף מקצועי, כאשר מבחינת המשקיע זו סוג השקעה הרבה יותר סולדית, פיזור הכסף במס עסקאות משמע- פיזור סיכונים, המשקיע כחלק מקבוצה – “נהנה” ממיסוי קבוצתי החל על הקבוצה כ”מקשה אחת”.

1. “משקיע חוב”- המשקיע מלווה כסף ל LLC   וחותם על חוזה עם ריבת נקובה ידועה מראש.

ה LLC –אחראי על הדיווח לרשויות המס בארה”ב בטופס K1 ,ובנוסף קיימת חובת הגשת מס אישי בארה”ב ובארץ בו ידווחו ההכנסות המופקות מהנכס או מפרופיל הנכסים, כולל דיווח על העברת כספים בין החברה – ה  LLC – לבין הבעלים (המשקיעים יחד בקבוצה)

היתרונות כחלק מבעלות של LLC הן:

• הגנה משפטית – עד גובה ההשקעה שלך כחלק מהקבוצה ב- LLC
• אחריות משפטית משותפת
• בעת מכירה, אין ניקוי מס במקור
• פתיחת חשבון בארה”ב
• מס עזבון
• חלוקות הכספים בשנים הראשונות יכולות להיות פטורות ממס בשל מנגנון פחת מואץ
• מינוף הנכסים נעשה מול מנהלי הקרן ע”י מימון בבנקים זרים כל מס שנים
• מינימום התעסקות
• רכישת מתחמי דיור קיימים / בנייתם במחירים אטרקטיביים
• אפשרות למודל משולב של תשואה פירותית בשוטף + רווח הוני בדרך ו/או בסוף
• שקיפות מלאה- מנהלי הקבוצה ממחויבים בדיווחים שוטפים למשקיעים
• זהות אינטרסים- מנהלי הקבוצה הם חלק מהמשקיעים
• גמישות ביציאה מההשקעה- ניתן למכור את הבעלות בחברה כמפורט בחוזה

החסרונות:

• עלויות כספיות גבוהות יותר כפתיחת חברה
• מורכבות יותר בדיווח המס בישראל
• הגשת דוחות באיחור גוררת קנסות

מודל השקעה כקרן בארה”ב הוא  WIN WIN לכל הצדדים

אתם כמשקיעים מקבלים זכות ראשונים לרווחים, כאשר ההשקעה היא סולידית ואתם נהנים מהכנסה פאסיבית לאורך הדרך.

העבודה בפועל נעשית על ידי מנהל הקרן והשותף המקומי.

החברה היזמית – מרוויחה עבור הגיוס ההון – המאפשר לשותף המקומי להוציא לפועל את הפרויקט, ומתוגמלת לאורך הדרך עבור ניהול הפרויקט לפי שלבי התקדמות.

השותף המקומי – נהנה מרווחים על הפרויקט והוצאתו לאור.

מאת דליה מזעקי מוזס

הפוסט השקעה במודל קרן בארה”ב LLC – יתרונות מול חסרונות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שרון מוזס ביטון

‏24/02/2022

הנדל”ן בארץ ממשיך להתייקר, טירוף המחירים לא רק שאינו מתמתן, אלא ממשיך בכל חודש להפתיע מחדש.

לפי נתוני הלמ”ס מהחודש האחרון, מחירי הדיור השלימו עלייה של 11.3הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את דו”ח “שיאניות הקפיצה במחירי הדיור”, המפרט את הערים בהן יוקר הדיור עלה בשנה האחרונה בצורה הדרמטית ביותר.

לפי הדו”ח, שלוש הערים המובילות בזינוק מחירי הדיור הן בית שמש, תל אביב ונתניה, כאשר הראשונה מובילה עם עלייה של לא פחות מ-19% במחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2021 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מחירה של דירה בבית שמש עמד בסוף 2021 על כ- 1.65 מיליון שקלים לעומת 1.39 מיליון שקלים לפני שנה בלבד. כאשר בוחנים את השינוי בפילוח למספר החדרים בדירה, ניתן לראות שהעלייה הגבוהה ביותר הייתה בדירות ארבעה וחצי עד חמישה חדרים, שמחירן הממוצע עלה בכ- 24%.

במקום השני, כאמור, מדורגת תל אביב עם עלייה של כ- 18.5% במחיר דירה ממוצע, שהגיע ברבעון הרביעי של 2021 לכ-3.75 מיליון שקלים. הדירות שהתייקרו הכי הרבה בתל אביב הן דירות קטנות של שניים וחצי עד שלושה חדרים שמחירן הממוצע הגיע לכ- 3.36 מיליון שקלים, והן עלו בכ- 25% ביחס לממוצע בתקופה המקבילה.

במקום השלישי ניצבת נתניה, עם עלייה של כ-18.1% במחיר דירה ממוצע. הדירות שהתייקרו הכי הרבה בנתניה הן דירות ארבעה וחצי עד חמישה חדרים, שהתייקרו בלא פחות מ– 30.5% ומחירן הממוצע הגיע ברבעון הרביעי לכ- 2.78 מיליון שקלים.

מהדוח אנו יכולות להבין שהביקוש בפריפריה הוא יותר לדירות גדולות שמיועדות למשפחות , כאשר במרכז הביקוש הוא יותר לדירות קטנות שמיועדות ליחידים/ זוגות.

גם אתר יד 2 מדווח על פערים גדולים מאוד בין ההיצע לביקוש בדירות יד שניה , עם עליה דרמטית בביקוש בשנה האחרונה בערים כמו פרדס חנה כרכור, טירת הכרמל, קרית ים, חדרה, נתיבות, מודיעין, ראש העין, כפר סבא, קרית גת, אילת

אז איך נבחר איפה להשקיע…?

ראשית יש שיקולים אישיים שעלינו לבחון בנוגע לעצמנו:

• מה הצפיות שלי מההשקעה- האם אני מחפשת נכס לצורך עליית ערך או לצורך הכנסה שוטפת.
• מה התקציב שלי להשקעה- גם בפריפריה יש רמות מחירים שונות ,דירות יד שניה ישנות בסכומים של 500-800K , ודירות חדשות במחירים K 4 ומעלה.
• עד כמה אני רוצה להיות מעורבת ולטפל בנכס, עד כמה אני רוצה שהוא ינוהל עבורי על ידי גורם מקצועי.
• האם אני רוצה דירה חדשה בבניה או דירה ישנה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית שאמתין כמה שנים עד שהפרויקט יצא לפועל.
• עם איזה סוג של שוכרים אני רוצה להתנהל- מה מאפיין את האוכלוסייה במקום, מצב סוציואקונומי, השכלה, תעסוקה, גודל משפחה, האם יש סיכוי טוב למצא שוכרים יציבים.

למי שמחפשת להנות מעליית ערך עדיף לקנות עכשיו דירה באזורים שהם עדיין יותר זולים ופחות מבוקשים, אבל יש פוטנציאל טוב לעליות מחירים – כיצד נדע איפה המחירים עוד צפויים לעלות ונוכל עוד להרוויח…?

אנו רוצות לזהות את פוטנציאל עליית הערך באמצעות הפרמטרים הבאים:

• תוכנית מתאר עירונית המפרטת את הפיתוח העתידי של העיר, ואת יעד הגידול באוכלוסיה.
• פיתוח של אזורי תעסוקה ומסחר חדשים וגדולים המיועדים לספק לתושבים החדשים בעיר מקומות עבודה.
• פיתוח של תחבורה ציבורית קלה ומהירה כמו רכבת, נגישות לכבישים ראשיים שמאפשרים לאנשים להגיע לעיר גם ממקומות תעסוקה במרכז.
• פיתוח של מוסדות חינוך חדשים שיתנו מענה לאוכלוסיה החדשה – החל מגני ילדים ועד לבתי ספר תיכוניים.
• הקמה/ הרחבה של מוסד אקדמי בעיר שמושך אליו אנשי אקדמיה וסטודנטים.
• פיתוח של אזורי, פנאי, ספורט ונופש ומקומות בילוי לתושבים.
• הסכם גג עם הממשלה להעברת תקציבים לצורך מימוש תוכניות הפיתוח של העיר.
• התחדשות עירונית של אזורים ותיקים בעיר שעתידים לשנות את פניה ולהפוך אותה למקום צעיר ומושך .
• פעילות רבה של ייזמים שבונים בעיר ומוכרים שם דירות חדשות.
• ביקוש לשכירות של דירות.
• עליית מחירי דירות חדשות ויד שניה בשנים האחרונות מאז שהחל הפיתוח.

דוגמה:  העיר קריית גת

בואו ניקח לדוגמה את אחת הערים הכי מתפתחות היום בארץ, אם לא המתפתחת ביותר, שצפויה להפוך למטרופולין .

קריית גת… מה השם הזה אומר לכם? עיר בדרום הרחוק שבקושי מגיעים אליה עם אוכלוסייה חלשה… או מעצמת ההייטק החדשה של מדינת ישראל?

עד שנת 2050 העיר קרית גת צפויה להוסיף יותר מ-30,000 בתי אב ולהגיע לגודל של 360,000 תושבים. עיר מטרופולין חיה ובועטת במרכז החדש של ישראל.

עם רכבת, כבישי גישה ראשיים ותחבורה ציבורית נוחה, לקריית גת גישה נוחה ומהירה לכל הערים הגדולות סביבה, וכמובן כניסה מהירה ונוחה לעיר ולשכונות החדשות הקמות בה.

ראש העיר ובאי כוחו פועלים ברוח של עשייה, פיתוח ובנייה, בשיתוף עם התאחדות התעשיינים מקיימים יריד הכשרה המהווים הזדמנות אמיתית לתושבי העיר והסביבה.

מעסיקים פוטנציאלים מהחברות המובילות במשק ובפארק התעשייה החדש של קריית גת, סוללים נתיבי קריירה חדשים המעודדים הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפחות לעיר.

מנהלת פארק התעשייה הודיעה כי ישנם תוכניות להרחבת הפארק בעוד 2000 דונמים נוספים לאור הביקושים של חברות מובילות במשק להרחבת הפעילות שלהן. בין החברות שכבר פועלות ניתן למנות את אינטל,  HP אינדיגו ונסטלה.

ולא רק מגורים אלא גם פארקים, מבני חינוך, נמצאים בתהליכי תכנון מתקדמים וצפויים להפוך את מרכז העיר למעצמה תרבותית, עם רחובות רחבים ועשירים בהולכי רגל, מסלולי אופניים, הצללות, מרכזים מסחריים וכל מה שמאפיין עיר גדולה – בדיוק כמו במרכז הארץ

העיר מובילה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, בפיתוח תשתיות ובאג’נדה להפרחת הדרום והפיכתה של קריית גת לעיר מתקדמת.

כפי שאנו כבר יודעות, יש עקביות של עליית מחירים, כבר קרוב ל 20 שנה, מחירי הדירות בישראל רק עולים, לצד גידול דמוגרפי ועלייה בתוחלת החיים ובביקוש קשיח למגורים.

כל זאת לצד המחסור החמור בדירות, ובעלייה ביקושים לשכירויות.

זה הרגע להיות כאן-

שאנחנו מרגישות בפנים שזה הרגע לעשות, כשאנחנו רואות הזדמנות, במקום מתפתח עם תוכניות תעסוקה ברורות, תכנון עירוני קפדני – אנחנו רואות את העתיד. בהשקעה בקרית גת  יש לנו הזדמנות לעצב מציאות חדשה – ולהיות בעלים של דירה בתנאים מצוינים.

במיוחד לחברות קהילת נדל”נשי, השגנו הצעה שאי אפשר לסרב לה..

הזדמנות חד פעמית להתחיל את השנה עם בעסקה מטורפת של דירה חדשה מקבלן, מתחת למחיר השוק בכ 200,000 ₪!

להלן נתוני העסקה :

דירת  4 חדרים במרכז המבוקש של קריית גת-נותרו 6 דירות אחרונות!

אזור מבוקש ע”י שוכרים, ללא הצפה של דירות חדשות ,

שכירויות באזור כ 4000 נכון להיום.

מחיר נדל”נשי בלבד 1,450,000 שזה כ 200,000  שח פחות ממחיר שוק

תנאי תשלום נוחים 20% ברכישה  80% בקבלת הדירה

הון עצמי של 300,000 בלבד ש”ח אתן מקבעות את היום את המחיר ומבטיחות לכן דירה חדשה בארץ.

ללא תשלום על תוספת קומה

עו”ד ורישום בטאבו מתנה

אכלוס עוד שנה וחצי

ללא הצמדה לשום מדד

מוזמנות לצור איתנו קשר לקבלת עוד פרטים על ההשקעה בקרית גת .

הפוסט האם כדאי להשקיע בפריפריה? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

המון דברים קורים פה לאחרונה בכלכלה העולמית בכלל ובישראל בפרט, אני רוצה שנבין קצת את המושגים ואיך זה קשור לכל אחת ואחת מכן.

1.השקל חזק מול היורו והדולר  – מה זה אומר?

ככל ששער הדולר והיורו יורדים השקל חזק יותר, מאחר ואנחנו מרוויחות בשקלים אז אנחנו יכולות לקנות איתו היום יותר מוצרים ונכסים נדל”נים. ז”א אפשר לקנות היום יותר בחו”ל עם הכסף שלנו.

 2.מה זו אינפלציה?

האינפלציה זה בעצם שחיקת המטבע המקומי – השקל. האינפלציה בישראל בשנת 2021 הייתה 2.8% ובארה”ב מעל 7%.

בארץ מרבית המשכורות לא צמודות למדד ולכן אנחנו מרוויחים אותו דבר אבל משלמים יותר על מוצרי צריכה, מים, חשמל, דלק, מזון וכו וזאת  בעקבות עליית יוקר המחיה בישראל. ז”א כסף שיושב היום בצד ולא מושקע הערך שלו נשחק, בעתיד אני לא אוכל לקנות איתו את מה שאני יכולה לקנות איתו היום כי הערך שלא לא עולה בקצב האינפלציה (אלא אם הוא מושקע במסלול צמוד מדד).

3. איך משפיע בנק ישראל על הכלכלה ?

ההתערבות של בנק מרכזי במשק נקראת מדיניות מוניטרית – הצעדים שהבנק עושה לשמירת ערך הכסף ובהשגת מטרות הממשלה.

המטרה העליונה של בנק מרכזי כגון בנק ישראל, זה לשמור על יציבות המחירים בשוק, בין היתר ע”י רכישות מט”ח ובאמצעות העלאת והורדת הריבית.

בנק ישראל מגדיר מידי שנה את יעד האינפלציה בישראל, זה אינו משהו שמוגדר בחוק, אלא נקבע ע”י הממשלה בהתייעצות עם נגיד בנק ישראל, הממשלה קובעת יעד ליציבות המחירים ובנק ישראל מחויב לעשות פעולות להשגתו, אחד הכלים להשפעת בנק ישראל על האינפלציה זו הריבית במשק.

בנוסף בנק ישראל מפקח על המסחר במטבעות חוץ אבל גם מתערב בשוק במקרה הצורך ובכך משפיע על שערי המט”ח.

בינואר האחרון כאשר נגיד בנק ישראל הפרופ’ אמיר ירון חשש ששער הדולר ימשיך לקרוס לאחר שהוא הגיע לרמה של 3.11, הכריז הנגיד שבנק ישראל ירכוש 30 מיליארד $ במהלך שנת 2022. תוך זמן קצר מההכרזה מבלי שעדין נעשתה הרכישה בכלל, שער הדולר קפץ ל 3.34, בנק ישראל שומר כיום על עמימות לגבי המשך הרכישות שלו של דולרים בעתיד ולא מן הנמנע שיעשה צעד כזה שוב במידה ובדולר ירד שוב לרמה כל כך נמוכה.  ז”א בנק ישראל משפיע מאד על שערי המט”ח בישראל.

כיום השקל החזק מאפשר לבנק ישראל להמתין עם העלאת הריבית, ז”א הכסף בישראל ממשיך להיות זול , הריבית ממשיכה להיות זולה, הפריים 1.6% וזה

מאפשר לנו לקחת הלוואות זולות .

מה הצפי לעתיד?

מרבית הכלכלנים מדברים על המשך עליית המחירים בישראל ועל אינפלציה של 2-3% בשנת 2022, הריבית צפויה להתחיל לעלות במחצית השנייה של השנה וזה בעקבות העלאת הריבית הצפויה בארה”ב שמשפיעה על כל העולם.

בכלכלה הציפיות מתממשות מהתנהגות הצרכנים, ז”א כשאומרים לנו שמשהו הולך לעלות – אנחנו רצים לקנות- אז יש גידול בביקוש- וזה מביא לעליית המחיר בפועל. ז”א ציפייה לאירוע יכולה להביא להתרחשות האירוע !

מה המצב כרגע ואיך אתן יכולות להנות ממנו?

שער הדולר והיורו נמוכים מאד , ז”א השקל שלנו קונה יותר, אז במקום לקנות יותר בעלי אקספרס ובאייבי תיקנו יותר נדל”ן .

להלן דוגמאות:

1. השקעה של 100,000$ בנדל”ן בארה”ב :

כשהדולר היה 3.8 ההינו צריכים 380,000 ₪ , היום כשהדולר 3.2 אנחנו צריכים לאותה השקעה רק 320,000 ₪ ז”א 60,000 ₪ פחות לאותה השקעה!

2. השקעה של 100,000 יורו בנדל”ן באתונה:

כשהיורו היה 4.5 ההינו צריכים 450,000 ₪ , היום כשהיורו 3.5 אנחנו צריכים לאותה השקעה רק 350,000 ₪ ז”א 100,000 ₪ פחות לאותה השקעה !

נכון שגם ההכנסות והרווחים מהעסקאות יהיו במט”ח , ולכן כדאי להשאיר אותם באותו מטבע ולא להמיר לשקלים אלא להמשיך ולחסוך אותם ולייצר חסכון יפה במט”ח, וכל פעם שיצטבר לכם יורו/ דולר זה יהיה ההון העצמי שלכן להשקעה הבאה, וככה עושים נדל”ן, נכס מביא נכס !

בנוסף כיום הריבית והאינפלציה עדיין נמוכים, ויישארו כך ע”פ התחזיות לפחות עד המחצית השנייה של 2022, לכן כדאי לבדוק אפשרות למחזור משכנתא קיימת ולקיחת הלוואת חדשות במסלולים של ריבית קבועה ללא הצמדה למדד  ולהשקיע את הכסף היום בנדל”ן .

אז מה המסקנה?

תבדקו מאיפה אתן יכולות לקחת היום הלוואת זולות, תשקיעו היום בחו”ל כי השקל חזק ואתן יכולות לקנות בשקלים שלכן הרבה יותר נכסים,

ומרבה נכסים מרבה ביטחון ויציבות כלכלית , מניסיון!

כתבה: דליה מזעקי מוזס

הפוסט מגמות בכלכלת 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת דליה מזעקי מוזס

סקירה מאקרו כלכלית

למשבר הקורונה הייתה השפעה רבה על המגמות הכלכליות בעולם בכלל ובישראל בפרט.

ניתן לראות את ההשפעות המיידיות של המשבר על הצמיחה הכלכלית, האבטלה, שוק ההון והנדל”ן.

שנת 2021 התחילה כשנה נוספת של מגפת הקורונה, ממשלות מדינות העולם הובילו לצעדי מנע של התפשטות המחלה, לסגרים נוספים ושיתוק זמני של המשק.

הפתרון של עבודה מהבית הצליח להציל את המצב בישראל ביחס למדינות העולם.

הקטר הכלכלי של ישראל– ענף ההייטק הגיב מהר מאד לסגרים ומרבית העובדים בחברות הייטק החלו לעבוד מהבית ולכן ענף זה לא נפגע מהקורונה ואף להיפך השפיע רבות על הצמיחה הכלכלית בישראל.

בשנת 2021 בשל המגיפה, במדינות רבות שהענף העיקרי שלהן הוא ענף התיירות והפנאי ששם לא ניתן היה לעבוד מהבית ראינו פגיעה קשה בצמיחה.

תופעה נוספת שראינו בשנת 2021 היא עליה בהכנסה הפנויה של הציבור בשל הירידה בצריכה הפרטית (פחות בילויים וקניות) ז”א “החיסכון הפרטי” בישראל גדל בצורה משמעותית ב 8.6% בעיקר אצל העובדים בהייטק שם המשכורות גבוהות מאד.

תופעה נוספת בכלכלה היא “חסכון מטעמי זהירות” כשיש סכנה מגפה/מלחמה אנשים פחות מבזבזים וחוסכים לשעת צרה ומייצרים לעצמם רשת ביטחון כתגובה לאי וודאות שקשורה להכנסה העתידית שלהם וגם חסכון זה הביא לעודף מזומנים במרבית משקי הבית.

נתוני הצמיחה הכלכלית בישראל לפי תחזית בנק ישראל, משרד האוצר, קרן המטבע הבינלאומית וה- OECD:

• בשנת 2021 עמדה הצמיחה בישראל על 7.1%

• הצפי לשנת 2022 צמיחה של כ 5-5.5%

• הצפי לשנים 2023-2025 צמיחה של כ4%

אבטלה

• ברבעון השני של 2021 עם השפעת החיסונים חל שיפור בביצועי המשק גם בתחום התעסוקה לעומת 2020 שבה מספר מקבלי דמי האבטלה היה גדול מאד ואף הגיע לשיא של 22% מכוח העבודה.

• עם חזרתו של המשק לפעילות כמעט מלאה הצפי ששעורי האבטלה ירדו חזרה לכ- 5%

אינפלציה

• בארה”ב הגיעה האינפלציה בשנת 2021 לשיא של 7% ובישראל ל 2.8%

• הכלי המשמעותי לעצירת האינפלציה זה העלאת הריבית ולכן הצפי הוא כי במחיצת השנייה של 2022 נראה עליית ריבית בארה”ב ובעקבותיה גם בישראל, כיום ריבית בנק ישראל כ 0.1% וריבית הפריים 1.6%.

אז מה קורה בנדל”ן בעקבות הקורונה?

בשנת 2021 מחירי הנדל”ן עלו בישראל ב- 10.3% והצפי הוא להמשך עליית מחרים של כ 10-11% גם בשנת 2022 מהסיבות הבאות:

1. 
   ביקוש גובר לנדל”ן
   נדל”ן נחשב לתחום השקעות ותיק ויציב בעולם מאז ומתמיד. בימים אלו של חוסר ודאות, כששוק ההון מתנדנד והבורסה יורדת בעשרות אחוזים וכשהפנסיות שלנו נפגעות – רבים מהמשקיעים מעבירים את כספם לשוק הנדל”ן. מביא לעליית ביקושים ולעליה במחירי הנדל”ן
   נכסי דלא ניידי זה: קירות, בטון, ברזל… נדל”ן הוא משהו מוחשי שלא נמחק מהעולם בקלות.
2. פער בין ביקוש להיצע
   בישראל יש חוסר עצום בדיירות למגורים בעקבות כך, גדל הפער בין הביקוש לדירות למגורים לבין ההיצע היום בשוק , פער שרק גדל עם השנים ומביא לעליית ביקושים לדירות יד .2
3. החסכון הפרטי גדל משמעותית
   אנשים רבים חסכו הרבה כסף בזמן הקורונה בעיקר עובדי הייטק , מחפשים דרך להשקיע את הכסף וגם לייצר מקורות הכנסה נוספים. השקעה בנדל”ן היא אלטרנטיבה טובה להכנסה נוספת יציבה.

מה עושה הממשלה ובנק ישראל –

1.במהלך 2021 הייתה עליה חזרה של מס רכישה לדירה שניה מ- 5%  ל- 8%

2. ביטול מחיר למשתכן ופרסום תוכנית “מחיר מטרה”
3. הגבלת הבנקים במינוף נכסי נדל”ן קיימים לטובת רכישת דירות להשקעה בישראל
4. עדין סביבת ריבית נמוכה – כאשר הריביות נמוכות, נוצרת הזדמנות למינוף הכסף הקיים באפיקי חסכון שונים ובנכסי נדל”ן קיימים, כסף זול העשוי לייצר עוד כסף בהשקעות נדל”ן.
   כמו כן, הריבית הנמוכה על פיקדונות וחסכונות, שוחקת את עליית ערך הכסף ויוצרת תנועה משמעותית של כספים לשוק הנדל”ן.

ככל הנראה תתחיל עליה במחצית השנייה של 2022.

6. השקל חזק מאד – ז”א שער הדולר והיורו מאד נמוכים – הכסף הישראלי קונה יותר בחו”ל וזה מאפשר לנו ביצוע השקעות בארה”ב ובאירופה.

לסיכום:

אני מאמינה שמחירי הדירות יעלו, וימשיכו לעלות גם בשנים הבאות.

הריבית תתחיל לעלות במחצית השנייה של 2022

וגם האינפלציה תמשיך לעלות ולכן

המחצית הראשונה של שנת 2022 היא זמן של הזדמנויות חדשות לכל אחת מאתנו לפני

שהכסף שלנו נשחק ולפני עליית המחירים ועליית הריבית בארץ ובעולם

הפוסט סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

תכנית מחיר מטרה היא שיטת שיווק חדשה של קרקעות ביוזמת משרד הבינוי והשיכון.

התוכנית מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20% ממחירי השוק באותו האזור.

תוקף אישור התוכנית הינו עד 31/12/2025

מה ההבדל מתוכנית מחיר למשתכן:

בדומה למחיר למשתכן, המדינה מסבסדת את הקרקעות כדי לייצר דירות זולות.

בשונה ממנה, היזמים אינם מתחרים על המחיר הזול ביותר למ”ר בנוי, אלא המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה הסופי והמוזל, והקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם מוכנים לשלם.

במחיר מטרה, מחיר הדירות לאחר הנחה יקבע מראש על פי שומה של השמאי הממשלתי, ביחס למחיר הדירות באותו אזור נכון לסוף 2020.

כך שלמעשה, ההנחה גבוהה יותר, משום שהחישוב שלה לא משקלל את עליית המחירים שנרשמה השנה. השומה וההנחה יעודכנו פעם בשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן, בתוספת 1%.

חברות הבנייה ידעו מראש את מספר הדירות שהן צריכות למכור בהנחה לזכאים ואת המחיר שלהן לאחר הנחה. בהתאם לנתונים האלה, הן יתבקשו להגיש הצעות לרכישת המגרשים וההצעה הגבוהה ביותר תזכה בקרקע.

מה ההטבה שמקבלים:

המדינה תשווק קרקע המיועדת בעיקרה לבנייה רוויה, והתחרות בין היזמים המציעים תתבצע כך :

1. ייקבע מחיר למ”ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות, המחיר יצוין במסמכי המכרז. על המחיר שייקבע, יינתן שיעור ההנחה בגובה 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלף ₪ (השומה ומגבלת ההנחה בסך של 300 אלף ₪ יעודכנו בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך אותה שנה, בתוספת 1%).

1. הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז.
2. הזוכה בכל מתחם יהיה המציע שיציע את הסכום הגבוה ביותר עבור הקרקע. במקרה של מציעים בסכום זהה, תבוצע ביניהם התמחרות.

יודגש כי, מכרזי השיווק במסגרת מחיר מטרה, יהיו על כלל מכרזי הקרקע של המדינה ללא מכסה שנתית. היקף הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 60% מכלל הדירות באזורי ביקוש.
באזורים שבהם ערך קרקע ללא פיתוח על פי הערכת שמאי נמוך מ-100,000 ₪ ובאזורי עדיפות לאומית וביישובי מיעוטים, שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על עד 65%.

מי זכאי לרכוש דירה במסגרת התוכנית:

דירות במסגרת התוכנית מחיר מטרה מיועדות לחסרי דירה (ללא דירה) ולמשפרי דיור.

תושבים “חסרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, ללא כל זכויות בדירה, ושלא היו להם זכויות ב-10 השנים האחרונות בדירה כלשהי.

תושבים “משפרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, אשר בבעלותם זכויות כלשהן בדירה, והם מתחייבים למכור זכויות אלו במהלך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה הנרכשת במסגרת התוכנית.

זוגות שנרשמו לנישואין אך טרם נישאו, אינם עומדים בקריטריונים לרכישת דירה בתוכנית מחיר מטרה.

יחידים מעל גיל 35 רשאים לרכוש דירה. יחידים מתחת לגיל זה, לא עמודים בקריטריונים להשתתפות בתוכנית מחיר מטרה למעט חריגים כגון: נכה רתוק לכיסא גלגלים מעל גיל 21.

4. תינתן עדיפות מלאה לנכה רתוק- לפי מפתח של דירה אחת לכל 30 דירות, כך שבכל הגרלה יזכה נכה רתוק אחד לפחות.
   בנוסף הורחבו בצורה משמעותית תנאי קבלת הזכאות להשתתפות בתוכנית עבור נכים כך שלדוגמה כל נכה מעל 75% נכות רפואית מגיל 21 יוכל להנפיק תעודת זכאות.
5. כמו כן, אושרה הגדלת הקצאת יחידות דיור לבני מקום: 25% בכל הארץ, 35% באזורי עדיפות לאומית ב’ ו-50% באזורי עדיפות לאומית א’.
   ביישובי המיעוטים עד 30,000 תושבים תינתן הקצאה של 50% לבני מקום, ובסמכות הנהלת רשות מקרקעי ישראל  להעלות אחוזים אלו עד 75%.
   באזור חיפה והצפון אחוז בני המקום יעמוד עד 75% באופן קבוע.
   ביישובים שהם מתחת ל-10,000 תושבים יהיה ניתן לקבל אישור חריג להקצאה של עד 100% עבור בני המקום.

איפה יהיו הפרויקטים:

שיווק במסלול דיור במחיר מטרה יתבצע בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ”ר דירתי ממוצע הוא עד 20,000 ₪ ללא מע”מ וביישובים המוגדרים במדד כלכלי חברתי 4 ומטה, בהתאם לנתוני רשות המיסים הנכונים ליום 31.12.2020.
ביישובים המוגדרים “יישובי יוקרה” בהם המחיר למטר מעל 20,000₪ לא ייכנסו לתוכנית.

מה התהליך שצריך לעשות:

תהליך ההשתתפות בתוכנית כולל שישה שלבים

1. הוצאת אישור זכאות
2. הרשמה לאתר ההגרלות באמצעות הקלדת מספר זהות ומספר זכאות
3. הרשמה לפרויקט
4. המתנה להגרלה ולהודעה על תוצאותיה
5. בדיקת אפשרויות למימון הדירה
6. בחירת דירה אצל החברה הבונה וחתימה על חוזה, חתימה על חוזה המכר.

חוזה המכר בין רוכש הדירה ומוכר דירה מחייב את שני הצדדים, ולכן מומלץ לרוכש הדירה לעיין בנחת בפרטי ההסכם ולהבינם תוך כדי התייעצות עם גורמים מקצועיים.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, מסדיר כמה היבטים חשובים ביחסים בין רוכש למוכר דירה, אשר מטרתם להגן על רוכש הדירה ולהבטיח את טיב העסקה ביניהם:

• ערבויות לרוכש המבטיחות את השקעותיו מול מוכר הדירה.
• תשלום באמצעות פנקס שוברים בלבד.
• תשלום המחולק לפי התקדמות הבנייה.

למידע נוסף בנושא חוק המכר ובנושאים נוספים, מומלץ לקרוא את “המדריך לרוכש דירה ראשונה” באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.

מה הגודל וסטנדרט של הדירות שיבנו:

במסגרת התוכנית, ישווקו דירות בשטח 60 מ”ר עד 150 מ”ר.

בכדי למנוע מקרים שבהם מפרט הדירות בתוכנית מחיר מטרה שונה ממפרט הדירות הנמכרות באותו הפרויקט, הגדיר משרד הבינוי והשיכון מפרט טכני איכותי לדירות מחיר מטרה כסטנדרט! המפרט מציג רכיבים שונים בדירה כסטנדרט ללא תוספות תשלום. משרד הבינוי והשיכון מחייב את הקבלנים להציע מגוון דוגמאות, עיצובים וצבעים של רכיבים ופריטים, בכדי לאפשר גמישות מסוימת והתאמת הדירה לשביעות רצונכם. בין היתר, ניתן לבחור: משטח עבודה במטבח, ריצוף וחיפוי, דלתות פנים ועוד

נוסף על כך, דירת “מחיר מטרה” כוללת חניה אחת לפחות.

מה המגבלות שיש על הרוכשים מבחינת השימוש בדירה:

רוכשי דירה במסגרת מחיר מטרה מתחייבים שלא למכור את הדירה במשך 5 שנים, אך יהיו רשאים להשכיר את הדירה למטרת מגורים.

היכן מפורסמות דירות המשווקות במסגרת התוכנית?

משרד הבינוי והשיכון הקים אתר אינטרנט המיועד לנושא זה. באתר ההגרלות של משרד השיכון והבינוי תוכלו להתעדכן על פרויקטים חדשים המיועדים לשיווק, וכן פרטים על הפרויקטים עצמם. כמו כן, תוכלו להגיש בקשה להשתתפות בהגרלה בהתאם להנחיות ובמידה ואתם זכאים לכך.

האם יש עוד הטבות

זכאי התוכנית שיזכו וירכשו דירה באזורי עדיפות לאומית יקבלו מענק קבוע בגובה 40,000 ₪.

מימון משכנתא בשיעור גבוה בתוכנית מחיר מטרה

באישור של בנק ישראל, הזכאים בתוכנית מחיר מטרה ובתוכנית מחיר למשתכן זכאים לקבל משכנתא בשיעור הגבוה יותר מן הכללים שנקבעו למשכנתאות אחרות, כדי לסייע לכם במימון רכישת הדירה.

הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שתשלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ₪ לפחות ממקורותיכם העצמיים (הון עצמי) ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש”ח.
במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש”ח, שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא יעמוד על 1.8 מיליון ש”ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

משרד הבינוי והשיכון מעניק לכם משכנתא בריבית נמוכה

בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור, התשנ”ב-1992 כדי להיטיב עם זכאים חסרי דירה – מי שאין ולא הייתה להם דירה ב-10 השנים האחרונות.
הריבית על המשכנתא על פי הזכאות האישית עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, אך לא יותר מ-3.0%, בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה.

הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ-10 שנים.
כדי לקבל את המשכנתא עליכם לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות.

הבהרה- הלוואות הזכאות אינן חלק מההון העצמי.

נסכם בדבריו של שר הבינוי והשיכון, אלקין: “המדינה שולטת בתכנון, שולטת בשיווק הקרקעות, שולטת בכמות העובדים הזרים, דרך הרשות המקומית המדינה שולטת גם בהיתרים לקבלנים, היא רגולטור פה ב־100% של הכל. היא הכי מרוויחה ממחסור הדירות בשוק בגלל עליית מחירי הקרקע. המדינה מכל מיני סיבות מייצרת מחסור, ובסוף היא זו שאחראית למחסור בדירות”.

לנו נותר רק לקוות שהתוכנית החדשה תשים סוף למחסור בהיצע, אולם יש לזכור שהשיווקים של פרויקטים במחיר מטרה יתחילו רק בעוד כשנה- כי על היזמים קודם להוציא היתרים ורק אז מותר להם לשווק. לאחר מכן עד שיעשו את הפיתוח של הקרקע ויבנו את כל הדירות- יקח עוד כ 4 שנים מעכשיו. כלומר מי שרוצה כבר היום לקנות דירה צריכה לחשוב היטב האם מתאים לה לחכות עוד ארבע שנים עד שתהיה הדירה ברשותה, ואיך בינתיים היא יכולה להשקיע את ההון העצמי שלה כדי שיעלה ערך ולא ישכב בבנק וישחק עם עליית המחירים.

הפוסט תוכנית מטרה – כל הפרטים על התוכנית החדשה לזכאים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

חזרנו שמחות ומאושרות מעיר הנדל”ן 2021 באילת,

פגשנו את כל הקולגות, את מקבלי ההחלטות,

והכי חשוב את  סיכום הדברים החמים והחשובים מפאנל קבינט הדיור בוועידת “עיר הנדל”ן” באילת:

1. איילת שקד שרת הפנים: אנחנו לא מדברים על הורדת מחירי הדיור, אנחנו מנסים לבלום את העליה…
2. דלית זילבר מנכ”לית מינהל התיכנון: אנחנו פועלים לפי תוכנית אסטרטגית, שבה אנחנו מתככנים 104,000 יחד’ בשנה… כ

די שזה יקרה צריך קודם לבצע את התוכניות הקיימות לתשתיות, בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ועוד… וכמו שאנחנו כבר יודעים – להפשיר קרקעות כמה שיותר.

3. אביעד פרידמן מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון: אנחנו חייבים להרחיב את מדינת ישראל מעבר לאזור המרכז, אנחנו נכפיל את התושבים ברמת הגולן ובעיר קצרין, אני מאמין בקריית גת, בשדרות , נתיבות ואשקלון… (אנחנו גם מאמינות).

בנוסף אנחנו צריכים לתת לציבור קורת גג ויציבות במגורים וזה לא דווקא אומר מגורים בדירה שבבעלותם…

בשביל זה יש את המודל של השכירות ארוכת הטווח שאנחנו פיתחנו.

4. אלעזר במברגר מנהל הרשות להתחדשות עירונית – שנת 2022 תהיה שנת השיא של ההתחדשות העירונית, אנחנו הצבנו יעד של 35,000 יחד’.
5. מתן יגל – הפתרון הוא לצופף עוד ולבנות יותר על כל יחידת קרקע כי הקרקעות הפנויות במדינה עומדות להיגמר.
6. מרים פיירברג ראש העיר נתניה – צריך לבנות בנייה רוויה גם באזורים הכפריים שבמרכז ולא לאפשר בנייה של בתים פרטיים באזורים כמו אבן יהודה…

ומה אנחנו חושבות:

הבאנו לכן קצת ממה שהיה שם, אבל המסר החשוב ביותר הוא ברור – אין פתרונות קסם.

גם תוכנית הדיור וכל התוכניות החדשות מצריכות זמן עד שישפיעו ואין צפי לכך שמחירי הדירות ירדו.

בלימת מחירי הנדלן היא משימה מאוד מורכבת ומאתגרת וארוכת טווח.

מי שאין לה עדיין נכס – שלא תחכה, זה הזמן לדאוג לעצמכן ולהשקיע בנדל”ן בארץ ובעולם.

כל אחת בהתאם ליכולתה הכלכלית ולצרכים האישיים והמשפחתיים שלה.

זה הזמן להתעורר… עוד מעט גם בגליל ובגולן ובנגב המחירים יהיו גבוהים…

שימו לב שהפריפריה מטפסת למעלה .. אל תישארו מאחור.

אנחנו כאן כדי לעזור לכן לבחור נכון.

שלכן דליה ושרון.

תודה מיוחדת לערן רולס יו”ר מרכז הבניה הישראלי על הכנס המעניין והמשובח.

הפוסט סיכום עיר הנדל”ן באילת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

תוכנית הדיור החדשה של הממשלה מנסה לטפל בעליית מחירי הדירות על ידי שורה של תוכניות ופעולות שמיועדות לביצוע עד לשנת 2025. ניתן כאן סקירה של 18 הצעדים ונתייחס לאפשרות ההשפעה שלהם על המחירים:

1. צעדים להגדלת ההיצע הדירות:

קביעת יעדים שאפתניים לארבע שנות הממשלה בהגדלת היצע: 280,000 התחלות בנייה בשנות התוכנית – המהווה עלייה של עשרות אחוזים ביחס להתחלות הבנייה בשנים האחרונות.
תכנון 500,000 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון.
פרסום מכרזים ל300,000 יחידות דיור בקרקעות מדינה.

ההשפעה הצפויה: הגדלת היצע היא חשובה ביותר וזה אכן מפתח להשפיע על מחירי הדירות, אך ההשפעה היא בטווח הארוך ולא הקצר כיון שייקח כמה שנים עד שכל שיווקי הקרקעות הללו יהפכו להיות פרויקטים ממשיים ויחידות דיור שינתם לשווק לציבור. בינתיים המהלכים האלה יוצרים ציפייה אצל הציבור אבל בשטח המחירים עדיין לא מושפעים.

2.    האצת השוק

על מנת להגדיל את הבנייה החדשה בשכונות חדשות, שתביא להגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ, נדרשים בראש ובראשונה תשתיות לתמיכה בשכונות החדשות. תשתיות אלו כוללות תשתיות תחבורה, ניקוז, מים, ביוב ועוד.
על מנת להרחיב את ההשקעה בתשתיות לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור תשקיע הממשלה בשנות התוכנית סך של 8 מיליארד שקל בתשתיות תומכות דיור.
לצורך המענה הנדרש לגידול האוכלוסייה בשכונות החדשות תשקיע הממשלה בשנות התוכנית 5.5 מיליארד שקל לבניית כיתות לימוד חדשות.
כמו כן יוקצו כ-640 מיליון שקל בשנים הקרובות לתמרוץ היתרים וכן השקעה של למעלה מ-2 מיליארד שקל בחברה הערבית בקידום התכנון, הפיתוח, הקמת מוסדות הציבור ועוד.

ההשפעה הצפויה: בעבר כבר היו הבטחות כאלה במסגרת הסכמי הגג, אך לא כולן התממשו וראשי הערים נותרו חסרי תקציבים לפיתוח תשתיות . נראה שהכוונות הן טובות , הנושא של פיתוח תשתיות הוא קריטי לביצוע הבנייה. בלעדיו אף דירה לא תוכל להיבנות ונראה שהממשלה מבינה את זה עכשיו. נצטרך לראות האם באמת התקציבים המובטחים יעברו לרשויות המקומיות ובאיזה קצב. כי אחרת ראשי הערים לא יקדמו את הבנייה.

3.    דיור ציבורי

מדובר בתוספת של 4,700 דירות מול תור של 30 אלף ממתינים. המדינה תרכוש לשם כך 1,700 דירות חדשות.

אפשרות ההשפעה: מדובר על מעט מאוד דירות שיוקצו לדיור הציבורי לעומת צורך מאוד גדול. לא תהיה לזה השפעה על מחירי הדירות וגם המענה הוא מאוד דל. חבל.

4.  התחדשות עירונית

התחדשות עירונית מאפשרת להגדיל את היצע יחידות הדיור בלב המרחב העירוני, בדגש על אזורים בהם קיים מחסור משמעותי בקרקעות פנויות. להתחדשות עירונית תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים; התחדשות עירונית במרכזי הערים מאפשרת הגדלת ההיצע הזמין למגורים בנגישות לתעסוקה איכותית בפריון גבוה תוך חיסכון בזמן נסיעה, עקב ירידה ביוממות.

התחדשות עירונית מובילה לשיפור מרקמים עירוניים ותיקים, תוך שיפור מצבם הכלכלי של אוכלוסיות ותיקות אשר מחזיקות בנכסים במתחמים המתחדשים. בנייה במסגרת התחדשות עירונית מצמצמת את הצורך לבנייה בשטחים הפתוחים.

במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה מסירה חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי וכוללת בין היתר צעדים לצמצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת ודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי-בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלה. הממשלה תשקיע כחצי מיליארד שקל בתשתיות התומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית, על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי.

אפשרות ההשפעה: כאשר יגמרו הקרקעות הפנויות לבניה במדינת ישראל, בעוד כעשר שנים, הדרך היחידה לבנות עוד דירות יהיה במסגרת התחדשות עירונית. זה העתיד של הנדל”ן בארץ ולכן זה מצוין שתמצא הדרך לזרז את התהליכים ולהפוך אותם לממשיים ולא רק בתאוריה. אכן נרשת תמיכה של המדינה בתקציבים בפרויקטים בפריפריה וגם קיצור תהליכי הרישוי והבירוקרטיה, והגברת ודאות ליזמים. לעשות את כל השינויים האלה יקח זמן והרבה משאבים. אנחנו ממש בעד, באופטימיות זהירה. אם זה יקרה אפשר יהיה לבנות יותר מהר במרכזי הערים וזה בהחלט יקל על הביקושים.

5.    תמ״א 38

בשל העובדה כי תמ”א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022, ולאור תרומתה להתחלות הבנייה בשנים האחרונות, מקדמת שרת הפנים חלופה להתחדשות הבניין הבודד. במסגרת המתווה יוסמכו הוועדות המקומיות לקדם תוכניות שיגדילו את זכויות הבנייה עד ל-400% במסלול הריסה ועד ל-200% במסלול חיזוק, וכן להקצות קומה לשימושים ציבוריים שיתנו מענה לתוספת יחידות הדיור.

יגובש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות כאמור בשטחן באמצעות תשלום היטל השבחה או הענקת קומה ציבורית מבונה. תקודם חקיקה להשוואת הרוב הדרוש להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהסדרים (66%). תקודם חקיקה להארכת תמריצי מיסוי לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 – כדלהלן:

בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תוכנית המתאר הארצית 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) תפוג באוקטובר 2022. בסוף דצמבר 2021 יפוגו כבר הטבות המס למעורבים בעסקה במסגרת תמ”א 38 המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובחוק מס ערך מוסף. יש להאריך את הטבות המיסוי לתמ”א 38 הבאות עד לפקיעת התוכנית, וכן לאפשר את ההטבות גם לתוכנית החלופית להתחדשות הבניין הבודד.

א. מס שבח – ישנו פטור ממס שבח לדיירים על שירותי הבנייה שמתקבלים מהיזם, ובלבד שלא נוספו לדירתם מעל 25 מ”ר ובמקרה של תמ”א הריסה, התקבלה רק דירה אחת בתמורה (או שתי דירות באזורים מיוחדים). הטבות המס ניתנות רק לגבי התמורה לדיירים שהיא בשירותי בנייה.

ב. מס רכישה – היזם ישלם מס רכישה במועד בו החלה הבנייה בפועל (בשונה מהמצב הרגיל בו חבות המס חלה ביום חתימת חוזה הרכישה) ובהתאם לשווי שירותי הבנייה שניתנים לדיירים.

ג. מע”מ – היזם יהיה זכאי למע”מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה הניתנים לדיירים ובהתאם יוכל לקזז תשומות שהיו לו בתהליך הבנייה.

אפשרות ההשפעה: העיריות כבר נגד תמ״א 38/1 – תוספת קומות וחיזוק מבנים. מצד שני, אין מנוס מתמ”א במקומות שאי אפשר לפנות ולבנות. הצעה מעניינת שתלויה ברצונם של יזמים להעמיק בתמ”א ושל העיריות לעודד. מבחינת מחירי הדירות , הכמות שניתן להוסיף במסגרת תמ”א 38 היא מוגבלת ועל כן ההשפעה של זה על מחירי הדירות היא מינורית..

6.    ממשרד לדירה

לאור עודף ההיצע המשמעותי של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, וכן בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור, באזורי הביקוש בפרט, במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה הסבת שטחי משרדים לדירות, דירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים. המנגנון יאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לשימושי דיור בהליך מקוצר וללא תכנון מחדש.

הליך הרישוי רלוונטי לבניינים שטרם נבנו כאשר מדובר: בתב”ע מתומהלת – עד 30 אחוז לדירות (קטנות). בתב”ע לא מתומהלת – עד 30 אחוז, אך רק לדיור להשכרה, דיור מוגן, מעונות.

בכוונת הממשלה להקים ועדת משנה למועצה הארצית אשר תדון בתוכניות מפורטות להסבת שטחי משרדים למגורים בהליך מקוצר. הצעד יאפשר המרה של שיעור גבוה יותר משטחי המשרדים למגורים ולא תוטל מגבלה על מאפייני הדירות.

אפשרויות ההשפעה:  בתאוריה הרעיון יפה, אבל הסיכויים שיצליח הם לא גבוהיםכי ראשי הערים לא ישתפו עם זה פעולה. הם לא ימהרו לוותר על ארנונה עסקית וגם לספוג כאב ראש מדיירים למה אין באזורי משרדים שירותים ומוסדות ציבור למיניהם, שלא תוכננו מראש.

7.    הסרת חסמים

לצורך קידום שיתוף הפעולה ממשלתי בתחום הדיור, ובשל הירתמות כלל משרדי הממשלה הרלוונטיים להגדלת היצע הדיור, הוקם פורום מנכ”לים בראשות מנכ”ל משרד ראש הממשלה. הפורום יתכנס באופן תדיר על מנת לדון בחסמי תכנון ופיתוח במטרה להגדיל את היצע הדיור.
אפשרויות ההשפעה: הלוואי ויצליח , זה בהחלט יכול להקל על הבירוקרטיה.

8.    הארכת הוותמ”ל

לותמ”ל תרומה משמעותית להגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור ולקיצור משך הליך התכנון. לצורך הגדלת ההיצע קידמה הממשלה הצעת חוק שאושרה על ידי הכנסת להארכת פעילות הותמ”ל. חוק הותמ”ל והאצת הפעילות בכל המסלולים (הפשרת קרקעות, מתחמים מרובי יח”ד, התחדשות עירונית, מגזר ערבי).
אפשרות ההשפעה: הוותמ”ל היא הועדה הכי יעילה שיש היום בארץ, המשך עבודתה והגדלת היקף העבודה שלה הוא מה שבאמת יכול להשפיע על קיצור משך זמן התיכנון. נקווה שאכן כך יהיה.

 9.  יעול הרישוי

משרד הפנים יוביל רפורמה רחבה בהליכי הרישוי ויצירת מגוון מסלולים מהירים לקבלת היתר בזמן קצר. בשנים האחרונות הליכי הוצאת היתר בנייה מתארכים ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. ההצעה – לאפשר רישוי באמצעות מורשה להיתר, כלומר אדריכל מורשה יוכל לתת את היתר הבנייה.
בחוק ההסדרים נפתח הפתח להסדר זה, והוא חל כרגע רק על חלק מהמקרים. משרד הפנים מתכון להרחיב את ההסדר על מקרים נוספים.
המשרד מתכוון לקדם מסלולים נוספים המותאמים לצרכי מבקשי ההיתר, כך שיוצעו לציבור מספר מסלולים. בין היתר נשקלת הקמת מכוני רישוי, כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולם.

יצומצם מנגנון ההקלות, כך שהיתר הבנייה יהווה הליך טכני בלבד, ולא יכלול היבטים תכנוניים שיצריכו את שיקוליה של הוועדה המקומית.
יקודם נושא התב”ע הנפחית, שיאפשר חופש פעולה גדול יותר וימנע בירוקרטיה מיותרת שנגרמת כתוצאה מהאבחנה בין שטח עיקרי לשירות.
יקודם מתווה לתכנית + היתר, כך שמשך הזמן להשלמת הליכי התכנון והרישוי יתקצר. אדריכל יוכל לתכנן בעצמו את הבניין, מבלי לקבל מראש את אישור הוועדות לבניין עד 9 קומות. זה יכול לקצר את התהליך אפילו בשנתיים-שלוש.

על מה יחול הרישוי העצמי?

1. בקשה ללא הקלות.
2. בקשה שעיקרה למגורים (80% למגורים).
3. חייבת להיות הסכמה של כל הבעלים (כולל רמ”י). אם אין הסכמה הבעלים יכולים להתנגד, ופה מדובר במורשה להיתר שלא יכול לשמוע התנגדויות.
4. כל בקשה כזו חייבת להיבדק במכון בקרה, למעט בקשות שהן עד 2 קומות ועד 5 יח”ד.
5. בקשה שאינה בבניין לשימור.
6. ההסדר וולונטרי – כלומר ועדה מקומית או רשות מקומית בתחום ועדה מרחבית יכולות לקבוע שרישוי עצמי לא יחול אצלן.
7. מורשה להיתר מאשר את הבקשה, לרבות שלבי הביצוע: אישור תחילת עבודות ותעודת גמר.
8. מורשה להיתר יהיה רשום בפנקס האדריכלים, אדריכל רשוי עם ניסיון של 5,000 מ”ר ב-10 השנים האחרונות.

אפשרות ההשפעה: אם זה יצליח נהפוך להיות מדינה מתקדמת כמו עוד מדינות מערביות שיודעות להוציא התירים תוך 3 חודשים עד חצי שנה… בינתיים ניסיון העבר מלמד שבארץ זה לא עובד, אדריכלים סירבו לקחת אחריות על הליכי רישוי. לגבי מכון רישוי, רעיון יפה שעובד במיאמי. בישראל מכוני בקרה כבר יושבים על המדף כמה שנים בגלל מחלוקות. קחו כמה שנים טובות כדי שכל זה יקרה.

10.חיזוק הפריפריה

הקמת ועדה מחוזית נוספת במרכז והקמת ועדה מיוחדת לגולן. בקצרין הכוונה לשחרר 1,500 דירות כדי להכפיל את היישוב.

אפשרות ההשפעה:  חיזוק הפריפריה חשוב.  האם זה יגרום למעבר של הרבה אוכלוסייה לגולן, זה כבר תלוי בנחישות הממשלה להטבות מס לדיירים.

11.מס רכישה

על מנת למתן את הביקושים של המשקיעים, העלו את שיעור מס הרכישה על משקיעים ל-8%.

אפשרות ההשפעה: הנתונים מראים שההשפעה של ביקושי המשקיעים על מחירי הדירות היא שולית ביחס לביקושים הקשיחים של הציבור הכללי שרוכש למגורים, העלאת מס הרכישה אולי תוציא חלק מהמשקיעים מהשוק אבל היא לא תוריד את מחירי הדירות שעלייתם נובעת ממחירי הקרקעות הגבוהים וממחירי תשומות הבניה שבעליה, לצד המחסור בדירות.

12. קרקע פרטית

לצורך עידוד מימוש קרקעות פרטיות, מוצע להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו בשנים הקרובות ולתקן עיוותים במס שבח. הממשלה תקדם את המהלכים הבאים על מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות, ותגבה מחיר ממי שיבחר להמשיך לדגור על הקרקע מבלי לבנות. יינתנו הקלות מס לבעלי קרקעות בנויות, אשר יממשו את הבנייה בשנים הקרובות.

אפשרות ההשפעה: סיכויים טובים לזרז בנייה בקרקעות פרטיות.

13. פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה

מוצע לאפשר פיצול דירות ללא הליך תכנוני נוסף לתוספת דירה שתשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה. על מנת לעודד פיצול כאמור באופן שיגדיל את ההיצע, ניתן לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ”ר.

ניתן כיום לפצל דירות בהתאם להוראות הבאות:

• הדירה צמודת קרקע.
• שטח הדירה 120 מ”ר לפחות.
• הדירה הנוספת בשטח 45 מ”ר לכל הפחות (לא כולל שטחי שירות).
• לא הוצגה חוות דעת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות, החניות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים לא יעמדו בעומס שייווצר בעקבות הגדלת יחידות הדיור.
• לא הוגשה התנגדות מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. ככל שהוגשה התנגדות לא הוכח כי ההקלה שתינתן ביחס לפיצול הדירות תגרום לפגיעה בלתי סבירה במגיש ההתנגדות.
• הוראות השעה לא יחולו על יישובים שלגביהם נקבעה מגבלה בתמ”א 35.
• השימוש ביחידה הנוספת שתתקבל כתוצאה מהפיצול יהיה להשכרה או למגורי קרוביו של בעל הדירה.
• לא ניתן למכור את היחידה הנוספת בנפרד מהיחידה המקורית.
• שיעור ההשבחה בגין אישור פיצול דירת המגורים יעמוד על 34% מסך כל ההשבחה, כאשר מחצית מההיטל ישולם במועד מתן ההיתר ואילו היתרה בעת מכירת דירת המגורים.
• מוצע להאריך את הוראת השעה ולקבוע שלצורך מימוש הפיצול יותרו בניית 45 מ”ר נוספים במסגרת ההיתר.

אפשרות ההשפעה: מצוין לבעלי בתים פרטיים , אבל אין לה השפעה על מחירי הדירות.

14. שימושים חורגים

דירות מגורים רבות, בדגש על אזורי הביקוש, משמשות כיום בשימוש חורג כמשרדים ומרפאות. שימושים אלה מאפשרים מחד עירוב שימושים במרחב העירוני, אך מנגד גורעים דירות מגורים רבות.

לאור מצוקת הדיור הקיימת, לצד העודף המתוכנן בשטחי תעסוקה ומגורים, יש לבטל את האפשרות לשימוש חורג ולהחזיר את השימוש בדירות אלו למגורים. שינוי זה לא יחול על מעונות יום וגני ילדים, להם יתאפשר השימוש החורג.

אפשרות ההשפעה: עיריית ת”א ניסתה זאת בעבר ונכשלה. יגרור משפטים, מריבות, מחלוקות ובכל מקרה לא יקרה מחר.

15. ביטול  Airbnb

דירות מגורים רבות משמשות להשכרה בפלטפורמה שיתופית כגון Airbnb. שימוש זה אינו מחייב ברישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה שונה מאשר ארנונה למגורים ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני של הרשות המקומית. הכנסה מהשכרה בפלטפורמה שיתופית חייבת במס הכנסה או מס חברות, אבל שיעורי הגבייה והאכיפה נמוכים מאוד.

דירות אלו נמצאות בלב אזורי הביקוש והן נגרעות ממלאי הדירות באזורים המאופיינים במחסור משמעותי בדירות מגורים. מוצע להחיל את איסור השימוש החורג גם על שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע.

אפשרות ההשפעה:  תיתכן פגיעה בזכות הקניין ומאבק משפטי. במדינות שונות נקטו השלטונות צעד דומה ובהצלחה.אם יצליח זה יחזיר עוד דירות  יד שניה לשוק המגורים.

15. התחדשות בפריפריה

תוקם ועדה בין משרדית לבחינת כלים להתחדשות עירונית בפריפריה. תקציב של 155 מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות עירונית בפריפריה. יימצאו קרקעות חילופיות לבנייה חדשה להגדלת זכויות פינוי-בינוי. נקבע פיילוט לערים דוגמת ירושלים, אשקלון, רחובות, גבעת שמואל ולוד.

אפשרות ההשפעה: מהלך חשוב שאם יצליח ישפר את כמות ההיצע.

16. מחיר מטרה

השבוע נכנס לתוקף בכל המכרזים מחיר מטרה למתן פתרון מיידי לצעירים – 20% הנחה עד 300 אלף שקל לדירה. “המדינה מוותרת על הכנסות מהקרקע של ‏‎12‏ מיליארד שקל, ולפי ההערכות זה יגיע גם ל-20 מיליארד”, אומר אלקין.

סיכויי ההצלחה: הלוואי ויצליח , התוכנית תאפשר לזוגות צעירים חסרי דיור לקנות דירות במחיר מוזל. צריך להיזהר מהטעויות שעשו רוכשים רבים במחיר למשתכן, כאשר נכנסו לעסקאות שהיו מסוכנות להן לטווח ארוך.

17. שכירות ארוכה

ועדת הכספים כבר אישרה לקריאה שנייה ושלישית את התיקונים לחוק לעידוד השקעות הון, שמטרתם לעודד שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח. תקופת חובת ההשכרה קופצת מ-5 ל-15 שנה. הכוונה לשווק 6,500 דירות להשכרה ארוכת טווח בשנה הבאה.

אפשרות ההשפעה: עידוד המוסדיים בא על חשבון הפרטיים. בהחלט הממשלה באה לקראתם. כעת נותר לראות עד כמה יצליחו ליישם את השינויים הרבים.

18. עובדים זרים

תוספת של 30 אלף עובדים. 9,000 מתוכם כבר בישראל.

אפשרות ההשפעה: הבאת כוח עבודה הכרחית לבנייה בפועל. בלי פועלים אין דירות. נחזיק אצבעות.

הפוסט תוכנית הדיור החדשה 2021 – סקירה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הפוסט פינת הכלכלנית: עדות נוספת לטירוף בשוק הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

אתמול פורסמה תוכנית הדיור החדשה של מדינת ישראל, תוכנית שמטרתה הגדלת היצע הדירות ובלימת עליית המחירים המטורפת.

להלן עיקרי תוכנית הדיור:

1. העלאת מס רכישה – ל -8% לדירה שנייה – המטרה- להוציא את המשקיעים מהמגרש . יכנס לתוקף בעוד 10 ימים כל מי שלפני חוזה כדאי להזדרז

2. איסור על Airbnb – יוגדר כשימוש חורג וייאסר במרכז הארץ – המטרה- להחזיר את הדירות לשימוש מגורים במסגרת הגדלת ההיצע

3. איסור על שימוש חורג – לא יחודשו היתרים למרפאות ומשרדי עורכי דין – שוב המטרה – להחזיר את הדירות לשימוש למגורים ולהגדיל את ההיצע לדיור

4. השקעה בתשתיות תומכות דיור – כ-13 מיליארד שקל להשקעה- המטרה – לאפשר בניה מסיבית בערים ולצורך כך יש להכין תשתיות ראוית שיאפשרו גידול במספר התושבים בערים

5. מחיר מטרה – במרכז וגם בפריפריה, מוגבל ל-20% ממחיר הדירה או 300 אלף שקל- המטרה- לאפשר לזכאים להיות בעלי דירה בישראל (מחליף את מחיר למשתכן )

6. תוספת עובדים זרים – עוד 30 אלף עובדים לזירוז הבנייה בישראל – צעד הכרחי להאצת הבניה

7. התחדשות עירונית – הורדת אחוז ההסכמה ל-65% וצעדים שיקלו על רשויות מקומיות לאשר פרויקטים כאלו- לאחרונה בעיקר אחרי קריסת הבניין בחולון, נראה שיש חשש גדול מאסון ולכן נראה כי יעשו עוד ועוד צעדים להאצת תהליכי התחדשות עירונית , הקלות וזרוז תהליכים

8. שכירות ארוכת טווח – גידול במכרזי דירה להשכיר, שינוי הטבת המס לדיור להשכרה- מודל שמצליח מאד באירופה ומיושם כיום גם בישראל

9. דיור ציבורי – גידול של 4,700 דירות, שיפוץ של 1,200 ופינוי פולשים

10. ועדות תכנון – הקמת שתי ועדות נוספות והארכת הוותמ”ל -המטרה- האצת תהליכים של שיווק קרקעות לבניה והפשרת קרקעות ע”י הוותמ”ל (ועדה ארצית) כדי להגדיל את ההיצע של הקרקעות הזמינות לבניה עבור קבלנים

11. הסבת משרדים למגורים – עד 30% ללא תכנון מחדש לבניינים שלמים באמצעות ועדה – המטרה – כיום יש בישראל עודף במשרדים וחוסר בדירות מגורים , ההסבה של המשרדים תגדיל את ההציע של דירות המגורים ע”י שימוש בבניינים משרדים קיימים

12. עידוד בנייה בקרקע פרטית – מס שבח מופחת למי שיבנה בתוך ארבע שנים- במדינת ישראל עיקר הקרקעות הן בבעלות המדינה, המדינה רוצה לרתום גם את בעלי הקרקעות הפרטיות למאמץ להגדלת היצע הדירות בישראל עי הטבות מס

13. קיצור הליכי תכנון ורישוי – רישוי עצמי, מכוני רישוי, מתן הקלות מקסימליות בהתחלה כדי להימנע מ”שיטת הסלאמי” ובקשות להקלות בהמשך- הקבלנים בישראל סובלים היום מביורוקרטיה מתישה , המטרה להקל עליהם כדי ליעל ולהאיץ את תהליכי הרישוי והבניה

14. פיצולי דירות – הטבת מס לבעלי בתים צמודי קרקע שיבנו יחידת דיור -המטרה- הוספת יחידות דיור על אותה יחידת קרקע והגדלת ההיצע

15. התחדשות עירונית בפריפריה – תוכנית שתהפוך את ההשקעה בהתחדשת לכלכלית גם בפריפריה -המטרה- הפיכת הבניה בפריפריה לכלכלית עבור קבלנים ולמשמעותית כמקום מגורים עבור יותר אנשים

לסיכום:
נראה שעוד לא נאמרה המילה האחרונה ובקרוב יהיו עוד שינויים משמעותיים בענף , כמובן שכל זה לצד הצעדים שעושה לאחרונה בנק ישראל כגון הגבלת האפשרות למנף נכס קיים לרכישת דירה נוספת בישראל וכמובן השינוים המקרו כלכלים כגון צפי לעליית הריבית בשנתיים הקרובות , התחזקות השקל מול הדולר והיורו ועליית המדד שכבר התחילה.
מתוך כלכליסט חדשות הנדל”ן 31/10/21

הפוסט בעקבות החלטות הממשלה: השינויים הצפויים בשוק הדיור, ואיך זה הולך להשפיע על הכיס של כולנו הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

לאחר כמעט שני עשורים של עליות מחירים אינטנסיביות בארץ, דיבורים על בועת נדל”ן שעומדת להתפוצץ, ורמות מחירים שאי אפשר לעמוד בהן, נראה שהמציאות חזקה יותר מכל נבואה כזאת שלא הגשימה את עצמה…

מי שרוצה לדעת האם יש לה עוד סיכוי להרוויח מרכישת דירה להשקעה בארץ כדאי שתשים לב לכמה נתונים שלא ניתן להתווכח איתם, והם אלה שבאמת משפיעים על המחירים:

ראשית בואו נדבר על העובדה הידועה לכולם, העובדה המדוברת ביותר בכל פורום נדל”ני מקצועי, והיא רמת הביקוש הגבוהה הקיימת בארצנו הקטנטונת לעומת ההיצע הנמוך.

מדובר על ביקושים קשיחים שנובעים מהגידול באוכלוסייה. מדינת ישראל צפויה להגיע בשנת 2030 (עוד פחות מעשור…) לכ- 11 מיליון תושבים שזה כ 1.7 מיליון תושבים יותר ממה שיש כיום במדינת ישראל. בשנת 2040 אנו צפויים להגיע לכ- 12.8 מליון תושבים. חוק מס 1 בכלכלה הוא שכאשר הביקוש גדול מההיצע… המחירים עולים!

ראיה לכך היא שבשנה האחרונה חלה גאות בביקוש לרכישת דירות חדשות, ומחירם עלה בקצב של 9.2%. מנגד קצב המסירה של דירות חדשות ירד בשנה האחרונה לנוכח האטת קצב עבודות הבניה ברקע משבר הקורונה. במציאות הזאת הלחצים כתוצאה מעודף הביקוש בשוק הדיור מתגברים, וכתוצאה מכך עלו מחירי הדירות בשנה האחרונה בקצב מהיר. וזה עוד במהלך שנת קורונה שבה אנשים רבים מחוסרי עבודה ומנסים לחסוך…

שנית, מחירי הדירות מושפעים לא רק מכוחות השוק אלא גם מהעלויות הגבוהות שיש ליזמים בבניית הדירות. כל דירה מתחילה בקרקע שעליה היא נבנית. 92% מהקרקעות במדינת ישראל שייכות למדינה. כלומר המדינה היא זאת שמשווקת קרקעות ליזמים וקובעת את מחיר המינימום שממנו יתחילו מחירי הדירות. בחודשים האחרונים שווקו קרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל במחירי שיא ששברו את כל השיאים, עשרות אחוזים יותר מהשומות של השמאי הממשלתי. תוצאות של 2 מכרזים בשכונת עין התכלת בנתניה נסגרו בתחשיב של 1.4 עד 1.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, לא כולל מע”מ. המכרזים בלוד משקפים כ-800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, בעוד שבעיר נמכרות היום דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.6 מיליון שקל. בקריית ביאליק נסגר לאחרונה מכרז לבנייה של 134 דירות תמורת 126.6 מיליון שקל, בתחשיב של כמיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח.

בואו נוסיף עוד שמן למדורה, גורם משמעותי נוסף שמתדלק את עליית מחירי הדירות הוא מדד תשומות הבניה שנמצא בעליה. עליית מחירי חומרי הגלם לבניה ועליית מחירי כח האדם לבניה, הם תופעה כלל עולמית, שמשפיעה גם עלינו ומביאה לכך שהיזמים יעלו את מחירי הדירות.

מה המסקנה אם כך?

האם קניית דירה בארץ בתזמון כזה של עליית מחירים היא השקעה טובה ונכונה?

התשובה טמונה בשאלה, הכל עניין של תזמון, וגם של מיקום. אם קונים היום דירה במיקום שבו המחירים עוד צפויים לעלות, ויש סיבות טובות לביקושים גבוהים באזור, פיתוח משמעותי שהולך להשביח את הנדל”ן באזור, מספיק גורמי משיכה לאוכלוסייה איכותית בעלת יכולת רכישה, אז בהחלט יש סיבה טובה לרכוש דירה היום בארץ, ויפה שעה אחת קודם.

נקודה נוספת למחשבה היא מה יקרה אם בגלל רגולציות חדשות של בנק ישראל, ותוכניות של הממשלה פתאום הביקוש יקפא לתקופה והמחירים לא יעלו? – ובכן כשאנחנו משקיעות בנדל”ן אנחנו תמיד בצד המרוויח, כי כשקונים פחות דירות, אנשים עדיין צריכים לגור, ואז מחירי השכירויות עולים!

בתור בעלים של דירה להשקעה מישהו אחר משלם עבורנו את המשכנתא ואנחנו מרוויחות פעמיים- גם מעליית ערך הדירות וגם מהחזר המשכנתא שלנו שמישהו אחר משלם עבורנו בצורת השכירות.

הגיע הזמן לשים בצד את השמועות והחששות ולהתחיל לפקוח עיניים ולאתר את ההזדמנות הבאה!

בואו ניקח לדוגמה את אחת הערים הכי מתפתחות היום בארץ, אם לא המתפתחת ביותר, שצפויה להפוך למטרופולין תוך שנים בודדות…

קריית גת… מה השם הזה אומר לכם? עיר בדרום הרחוק שבקושי מגיעים אליה עם אוכלוסייה חלשה… או מעצמת ההייטק החדשה של מדינת ישראל?

עד שנת 2050 העיר קרית גת צפויה להוסיף יותר מ-30,000 בתי אב ולהגיע לגודל של 360,000 תושבים. עיר מטרופולין חיה ובועטת במרכז החדש של ישראל.

עם רכבת, כבישי גישה ראשיים ותחבורה ציבורית נוחה, לקרית גת גישה נוחה ומהירה לכל הערים הגדולות סביבה, וכמובן כניסה מהירה ונוחה לעיר ולשכונות החדשות הקמות בה.

ראש העיר ובאי כוחו פועלים ברוח של עשייה, פיתוח ובנייה, בשיתוף עם התאחדות התעשיינים מקיימים יריד הכשרה המהווים הזדמנות אמיתית לתושבי העיר והסביבה.

מעסיקים פוטנציאלים מהחברות המובילות במשק ובפארק התעשייה החדש של קרית גת, סוללים נתיבי קריירה חדשים המעודדים הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפחות לעיר.

מנהלת פארק התעשייה הודיעה כי ישנם תוכניות להרחבת הפארק בעוד 2000 דונמים נוספים לאור הביקושים של חברות מובילות במשק להרחבת הפעילות שלהן. בין החברות שכבר פועלות ניתן למנות את אינטל,  HP אינדיגו ונסטלה.

ולא רק מגורים אלא גם פארקים, מבני חינוך, נמצאים בתהליכי תכנון מתקדמים וצפויים להפוך את מרכז העיר למעצמה תרבותית, עם רחובות רחבים ועשירים בהולכי רגל, מסלולי אופניים, הצללות, מרכזים מסחריים וכל מה שמאפיין עיר גדולה – בדיוק כמו במרכז הארץ

העיר מובילה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, בפיתוח תשתיות ובאג’נדה להפרחת הדרום והפיכתה של קרית גת לעיר מתקדמת.

כפי שאנו כבר יודעות, יש עקביות של עליית מחירים, כבר קרוב ל 20 שנה, מחירי הדירות בישראל רק עולים, לצד גידול דמוגרפי ועלייה בתוחלת החיים ובביקוש קשיח למגורים.

כל זאת לצד המחסור החמור בדירות, ובעלייה ביקושים לשכירויות.

זה הרגע להיות כאן-

שאנחנו מרגישות בפנים שזה הרגע לעשות, כשאנחנו רואות הזדמנות, במקום מתפתח עם תוכניות תעסוקה ברורות, תכנון עירוני קפדני – אנחנו רואות את העתיד. בהשקעה בקרית גת  יש לנו הזדמנות לעצב מציאות חדשה – ולהיות בעלים של דירה בתנאים מצוינים.

אנחנו רוצות לעלות על רכבת הנדל”ן עכשיו! והפעם הרכבת עוצרת בתחנה של קרית גת!

במיוחד לחברות קהילת נדל”נשי, השגנו הצעה שאי אפשר לסרב לה..

הזדמנות חד פעמית להתחיל את השנה עם עסקה מטורפת של דירה חדשה מקבלן, מתחת למחיר השוק בכ 200,000 ₪!

להלן נתוני העסקה :

1. דירת 4 חדרים במרכז המבוקש של קריית גת

2. אזור מבוקש ע”י שוכרים, ללא הצפה של דירות חדשות , שכירויות באזור כ 3800-4000 נכון להיום.

3. מחיר נדל”נשי בלבד 1,350,000 שזה כ 200,000 שח פחות ממחיר שוק

4. תנאי תשלום נוחים 20% ברכישה 80% בקבלת הדירה

5. בהון עצמי של 270,000 בלבד שח אתן מקבעות את היום את המחיר ומבטיחות לכן דירה חדשה בארץ.

6. ללא תשלום על תוספת קומה

7. עו”ד ורישום בטאבו מתנה

8. אכלוס עוד שנה וחצי

9. ללא הצמדה לשום מדד

ההצעה למשקיעות נדל”נשי בלבד, עם הפנייה מאיתנו, כמות הדירות מוגבלת!

רוצות לבדוק אם זה מתאים לכן? מוזמנות לפנות אלינו באמצעות הצ’אט

או להירשם כאן לפרטים נוספים על העסקה

https://newhouse.ravpage.co.il/nadlanashi_kiryat_gat/?ref=SHnewsletter

מקורות:

סקירת ענף הנדל”ן למגורים בישראל- בנק לאומי יולי 2021

מגזין הנדלן של ישראל היום

אתר גלובס

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

אתר רשות מקרקעי ישראל

הפוסט האם כדאי לקנות דירה בארץ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הסבב הרביעי של הקורונה כבר כאן ואיתו המוטציות השונות וסבב נוסף של חיסונים .

יש ממשלה חדשה שהבינה שהחיים פה צריכים להימשך לצד הקורונה ולא ניתן לעשות שוב סגר מחולט והרמטי וכולנו לומדים לחיות תחת המגבלות החדשות יחד עם הקורונה.

מדינות רבות בעולם נצבעות שוב באדום וחלות עליהן מגבלות טיסה ובידוד וגם שם מנסים ללמוד לחיות לצד הקורונה.

איך כל זה משפיע עלינו?

1. תקופת אפטר קורונה סבבים 1-3 הביאו להסתערות על החניות, אנשים לא הוציאו כסף על בילויים, קניות, נסיעות לחו”ל, מסעדות וכו’ במשך כשנה וחצי וצברו הון וכעת אנו עדים לגידול משמעותי בצריכה הפרטית של משקי הבית בכל העולם.
2. בארץ אנו נמצאים בתקופה של חופשות, בתי המלון מפוצצים למרות המחירים הגבוהים וניכרת עליה דרמטית ברכישת מוצרי חשמל, רכבים ודירות ….  המשמעות של זה -כסף רב שנכנס לקופת המדינה ממיסים לכיסוי הגרעון שגדל בתקופת הקורונה , מה שמאפשר לממשלה כרגע, לשמחתנו לא להעלות מיסים .
3. אניפלציה- עליית מחירים מתמדת בישראל וצפי לאינפלציה של 2-3% בשנה.
4. הענפים העיקרים שנפגעו מהקורונה, התיירות, המלונאות, המסעדות והתעופה הם הראשונים להיפגע גם בסבב הנוכחי.
5. מתווה החל”ת החדש- אחרי 16חודשים בהם שולמו בישראל 39.1 מליארד ₪ כדמי אבטלה, החל מתחילת חודש יולי השנה הופסקו תשלומי החל”ת לצעירים עד גיל 45, אז מה קורה עכשיו? אנשים חייבים למצוא עבודה בכל מחיר !
6. יש  ממשלה ויש תקציב- הממשלה אישרה השבוע תקציב לשנים 2021-2022  הצפי ע”פ הודעת משרד האוצר לסיים את שנת 2021 בגירעון של 6.8% ואת שנת 2022 בגירעון של 3.9% . להלן מס תוכניות חדשות שנוגעות לכולנו:
7. תוכנית רוחבית לפתיחת המשק ליבוא והפחתת יוקר המחיה- תוכנית שתסיר חסמים ביבוא ותאפשר יבוא מקביל והורדת מחירי מוצרי הצריכה בישראל.
8. העלאת גיל הפרישה לנשים מ 62 ל 65  באופן הדרגתי במהלך 11 שנים בשל עליה בתוחלת החיים.
9. התנעת פרויקט המטרו בגוש דן ע”י הגדלת התקציב והמימון הנדרש לפרויקט.
10. הסבת משרדים למגורים- ברחבי המדינה קיימים עשרות מיליוני מ”ר המיועדים לתעסוקה ולמסחר שאינם צפויים להתממש בעשורים הקרובים ולצד זה קיים צורך עצום בהגדלת היצע הדירות ובייעול השימוש בקרקע במיוחד באזורי הביקוש.
11. חלופת שקד לתמ”א 38- אחד החוקים שמקדמת השרה איילת שקד שתאפשר תוספת זכויות בנייה בשיעור של 400% לבניינים שיהרסו ויבנו מחדש.
12. יש שרים חדשים בממשלה וכולם מנסים לקדם חוקים חדשים, תקנות ושינויים בכל נושא הנדל”ן כדי לעצור את עליית מחירי הדירות בישראל.
13. הצפי לשנים הקרובות עליה של מחירי הנדל”ן בכ-10% בשנה, לפחות בשנה הקרובה….לאן זה עוד יגיע אין לדעת.

כתבה : דליה מזעקי מוזס , כלכלנית MBA

הפוסט קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

להלן סיכום הדברים מהפאנלים שאני השתתפתי בהם:

1. תחום המשרדים – למרות שנדמה היה לנו שכולם חוזרים לעבוד בבתים,
בני האדם הם יצורים חברתיים הזקוקים לחברה, לתחושת שייכות ומרביתם מעדיפים לאורך זמן
לחזור ולעבוד במשרדים לפחות חלק מהשבוע. הדבר ניכר בעיקר בהייטק שהוא הקטר של המשק הישראלי,
מרבית עובדי ההייטק ממשיכים לעבוד בבית רק יום-יומיים בשבוע וחזרו לעבוד במשרדים.
בתקופת הקרונה ראינו ירידה במחיר למ”ר למשרדים אולם כעת הביקושים חזרו והמחירים עולים בהתאם.
2. תחום המסחר – ניכר גידול של 10% בפדיונות המרכזים המסחרים ברבעון הראשון של 2021
לעומת 2019 שהיתה שנה רגילה (לא משווים ל 2020 בגלל הקורונה), ניכר כי אנשים היו צמאים לצאת מהבתים
לקניונים ולמרכזי הקניות ולכן הקניות ב online לא פגעו במרכזים המסחרים. כיום ההבנה היא שמרכזי הקניות
חייבים לכלול 70% מקומות בילוי (בתי קפה ובתי קולנוע) וכן עוגנים חזקים כגון סופר, סופר פארם, קופות חולים
(שממשיכים לעבוד גם בעת משברים כעסקים חיוניים ומשמשים עוגן חזק למרכזים אלו) ו- 30% חנויות .
מגמה נוספת היא-עירוב השימושים, הצורך להיות קרובים לצרכן במרכזים מסחרים בתוך שכונות המגורים וצמודי דופן לערים.
3. החברות הגדולות במשק מבינות שכדאי להם להעביר את המשרדים שלהם לפריפריה,
העובדים מחפשים מקומות עבודה בלי פקקים, בלי בעיות חניה.
החברות משלמות פחות ארנונה והשכירות למ”ר הרבה יותר זולה.
4. מגורים להשכרה – היזמים נתקלים עדין בהרבה חסמים בירוקרטיים ונושאים שנופלים בין הכסאות
בין רשות המיסים ,חברת דירה להשכיר, רשויות מקומיות וכו… בעיה נוספת היא עדין חוסר הרצון של הגופים המוסדיים
(חברות ביטוח וכו) להיכנס לתחום הזה ורף הכניסה הגבוה (השקעה של מליארדים).
כמו כן היזמים מציינים כי המדינה לא נותנת מספיק הטבות מס לתחום המגורים להשכרה דבר ששוחק מאד את הרווחיות והתשואות.
למרות הכל הם מאמינים שפרוייקט מגורים להשכרה הוא צורך אוניברסלי המשלים את המודל של עירוב שימושים.
בחו”ל המודל עובד מצויין , דירות קטנות של כ 65 מר למשפחה, הרבה מהשרותים מסופקים מחוץ לבית (מסעדות, מכבסות וכו)
היזמים מאמינים שהמודל יגיע בסוף גם לארץ ויפרוץ קדימה.
השאלה הגדולה היא האם יש פה מספיק קרקעות לזה?
והאם הישראלים יפנימו שלא חיבים לקנות דירה למגורים ואפשר לגור כל החיים בשכירות כמו בחו”ל ?
5. תמ”א 38- הויכוח נמשך בין אלו הסבורים שתם עידן התמ”א
לבין אלו שחושבים שיש להמשיך אותו תוך מציאת פתרונות לבעיות הקימות
שיהפכו אותו ל winwin גם לדיירים, גם ליזם וגם לרשות המקומית. (ראו סרטון שעשינו מהכנס בנושא).
6. פינוי בינוי- הדבר החם ביותר בישראל שתופס תאוצה יותר ויותר ,כל השחקנים הגדולים נמצאים שם .
7. לפיתחה של הממשלה החדשה יש אתגרים גדולים מאד בתחום הנדל”ן והתשתיות שיקדמו את ישראל בצעדי ענק קדימה.
היזמים מצפים לראות את שרי האוצר, הכלכלה, השיכון והתחבורה פועלים במרץ לאחר שנתיים של בחירות ושל קיפאון בענף.
כמו כן הם מצפים לראות תקציב מדינה ואת מנהל מקרקעי ישראל משחרר קרקעות לבניה בהקדם
כדי להגדיל את ההיצע ולבלום את עליית המחירים שדוהרת קדימה.
כתבה: דליה מזעקי מוזס

הפוסט סיכום פסגת הנדל”ן 2021 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שוק הנדל”ן רותח והמחירים מזנקים

“מנתוני הכלכלנית הראשי באוצר ניתן ללמוד שהשוק נמצא ברמות שיא”…

מה קורה כאן? מה גורם לשוק להתנהל על סטרואידים?

1. אין ספק שהקורונה תרמה לזינוק הגדול בשוק הנדל”ן, שכן כמו בתחומים אחרים בחיים, היא האירה את החסרונות שקיימים בדירות מגורים רבות, שבימים רגילים הדיירים יכלו להבליג עליהן, ובראשם השטח .
בעקבות הקורונה אנשים רוצים יותר שטחים חיצוניים, שצמודים לדירות שלהם, כמו מרפסת או גינה. רואים עלייה חדה ברכישת דירות עם שטחים חיצוניים, שמאפשרים לצאת החוצה ולשבת באוויר הפתוח, כמו דירות פנטהאוז ודירות גן.

2. אנחנו רואים את מחוסר הדיור, מי שהבין שמחיר למשתכן מסתיים ושהוא לא יקבל דירה, לא עכשיו ולא בעוד כמה שנים. הוא חוזר לשוק, כי בזמן שהוא המתין למחיר למשתכן, המחירים עלו, ועכשיו הוא חושש שאם הוא ימתין עוד, הוא כבר לא יוכל לקנות דירה.

3. המשקיעים חוזרים גם בגלל הפחתת מס הרכישה על דירה שניה ל 5%

4. הרתיעה של המשקיעים משוק ההון והיעדר אפיקים אלטרנטיביים סולידיים

5. הריביות הנמוכות בארץ ובחו”ל

6. הקושי להשקיע בימים הללו בנכסים בחו”ל (למי שלא מוותר על טיסה לראות את הנכס…וזה ממש לא חובה? )

7. ההיעדרות של הממשלה, להתנפלות על דירות ולעליות מחירים, יש סיבות כלכליות, אך גם התנהגותיות. התחושה שאין ממשלה ואין מי שדואג לענף, אינה אפשרית לכימות, אבל אנשי הנדל”ן שמים עליה אצבע כאחד מהגורמים העיקריים למצב. כי גם אם נסביר את ההתנפלות הנוכחית של הרוכשים בריבית הנמוכה, צריך לזכור שגם לפני כן הריביות היו נמוכות ושיעורי הירידות הנוכחיים לא באמת יכולים להסביר את המציאות הזו, אלא ההפנמה שלענף הדיור אין היום אבא, אמא, או לפחות מבוגר אחראי שינסה לעשות בו סדר.

מה המסקנה מכל זה: חד משמעית

עכשיו זה הזמן לקנות נדל”ן!!!
המחירים עולים ועולים

מי שלא תתעורר עכשיו , כן עכשיו! לא עוד חודש, לא עוד חצי שנה, ותרכוש נכסים עכשיו תצטער על זה מאד בעוד שנה שנתיים…

מאת: דליה מזעקי מוזס

הפוסט מגמות בשוק הנדל”ן שנה אחרי הקורונה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מחויבות להצלחה
עליך להיות מוכנה לעשות את מה שצריך ולהיות מחויבת לתהליך, להתמיד בעשייה קבועה, להיות מחויבת להצלחה בהגשמת המטרה שהצבת לעצמך ובפרק הזמן שהקצית לכך ולשמור על רמת מוטיבציה גבוהה.

סביבה מעודדת צמיחה
כאשר אנו מתחילות לפעול בצורה שונה ממה שהסביבה שלנו רגילה, אנחנו נתקלות בהתנגדות, בעיקר של האנשים הקרובים אלינו (משפחה, חברים). תגובות ספקניות עלולות לעצור אותנו. אנחנו רוצות שהסביבה תבין אותנו, תדבר בשפה שלנו ותלך אתנו באותה דרך.
על פי “חוק הממוצע החברתי”, אנחנו מושפעים, מתנהגים ומגיעים לתוצאות בהתאם לממוצע של הסביבה שלנו, ולכן, כדאי שנקיף את עצמנו באנשים המציגים תוצאות גבוהות, כפי שאנחנו רוצות להשיג.
קבוצת שייכות המדברת את השפה הנדל”נית וחושבת נדל”נית כפי שאת עושה, ומחויבת להצלחה כמוך, היא קבוצת התייעצות טובה שתעזור לך להצליח.

ללמוד מהצלחות של אחרים
מאז שהיינו ילדים, אמרו לנו שצריך ללמוד מהניסיון ולא לחזור על טעויות של אחרים. ואכן, מניסיון אנחנו לומדים בעיקר מה לא לעשות.
הדרך המהירה והקלה ביותר להגיע להצלחה עסקית היא ללמוד מהצלחות של אחרים.
אנחנו רוצות להיחשף למספר רב ככל האפשר של עסקאות מוצלחות, לנתח מה בדיוק עבד שם ולמה זה עבד, להבין איך זה יכול לעבוד אצלי, וליישם בהתאם.

התפתחות וצמיחה אישית
התפתחות וצמיחה אישית כוללות שחרור מדעות מגבילות, התמודדות עם פחדים, ואמונה בעצמי וביכולות שלי. מבחינתנו, זהו סוד ההצלחה. בשילוב עם כל העקרונות האחרים, זה מה שיביא אותך להצלחה בהשקעות הנדל”ן שלך.
יש משפט שאנחנו מאוד אוהבות ומאד מאמינות בו, שעוזר לנו לצאת ממצבים של תקיעות. אולי חלקכן מכירות אותו: “השינוי מתחיל מבפנים”.
אז מי רוצה להתחיל את השינוי עכשיו?

הפוסט השינוי מתחיל מבפנים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת: דליה מזעקי מוזס

המטרה של תכנית עסקית היא לבחון את סיכויי ההצלחה של העסקה, את מקסום הרווח הצפוי, לקבל החלטות מושכלות על סמך נתונים, לנהל סיכונים ולהימנע מטעויות, וגם לדעת להתמקד במטרה האישית שלנו כדי לדעת לגייס מימון בנקאי ו/או חוץ-בנקאי לעסקה.
תכנית עסקית טובה צריכה להיות מפורטת, לכלול את כל המסמרים והנתונים הרלבנטיים, בהירה וברורה, פרקטית וזהירה, המתחשבת גם בסיכונים, והכוללת גם אמצעיים חזותיים וגרפים. אנו ממליצות לצרף גם חוות דעת של מומחים ובעלי מקצוע רלבנטיים.

מתי נכתוב תכנית עסקית?

• אחרי שיש לנו תכנית השקעות אישית ליצירת נכסים.
• אחרי שעשינו מחקר שוק מעמיק על האזור בו בחרנו.
• כאשר יש לנו עסקה ספציפית על הפרק.
• אחרי שביצענו הערכת שווי נכס.
• לפני שאנחנו מתחייבות לעסקה.
• לפני שאנחנו הולכות לגייס מימון.

מה כוללת תכנית עסקית טובה?

• • המטרה – למשל, יצירת הכנסה שוטפת X ו/או רווח הוני Y תוך Z זמן.
  • הרקע – על בסיס הערכות בנוגע לסביבה, קהל יעד, פרטים על הנכס, מצב השוק.
  • מימון העסקה – הון עצמי קיים ומימון נדרש, כולל כושר ההחזר שלי.
  • תכנון כלכלי – ההכנסה הצפויה בשוטף ו/או הרווח ההוני.
  • חישוב כדאיות העסקה – הוצאות ברכישה, הוצאות שוטפות, הכנסות צפויות, מיסים, חישוב תשואות.
  • בחינת סיכונים בטווח הקצר ובטווח הארוך.
  • חישובי תשואות על העסקה על בסיס ההערכות:
  • 
    תשואה על ההשקעה (ROI–RETURN OF INVESTMENT)
    מטרת היחס היא להראות כמה תשואה הנכס יודע לייצר בשוטף, ללא קשר לאופן המימון ולמיסים.
    תשואה על ההון העצמי ROE)– (RETURN ON EQUITY
    מטרת היחס היא להראות באיזה קצב גדל ההון העצמי שלי (הכנסות בניכוי כל ההוצאות והמיסים / ההון העצמי שהבאתי מהבית).
    שיעור התשואה הפנימי האפקטיבי של ההשקעה (IRR –(INTERNAL RATE OF RETURN
    משקף את כדאיות העסקה על פני זמן (להבדיל מתשואה רגילה שלא לוקחת בחשבון את מרכיב הזמן).

הפוסט תכנית עסקית מנצחת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

המקורות הפיננסיים שלנו להשקעה בנדל”ן הם מגוונים: האופציה הברורה והפשוטה ביותר היא כסף נזיל בבנק. חסכתי כסף ואני יכולה להשתמש בו להשקעת נדל”ן.
אופציה נוספת היא לקחת הלוואה מקרן השתלמות. קרנות ההשתלמות נזילות כל שש שנים, והכספים שהופקדו בהן פטורים במס (עד לתקרה הקבועה בחוק, שמשתנה מדי שנה). גובה ההלוואה והתנאים משתנים מחברה לחברה.
בדרך כלל אנשים יעדיפו את האופציה השנייה, מאחר וכך הקרן ממשיכה לצבור רווחים למרות שלקחנו ממנה הלוואה. בדרך כלל, הריביות מקרנות ההשתלמות נמוכות יותר מהתשואות שהקרן תמשיך לייצר לנו וכך נייצר מנגנון ריבית ד-ריבית (רווח מהקופה ורווח מההשקעה).
אופציה נוספת היא שעבוד כספים מקרן הפנסיה, בדרך כלל גם בריביות טובות מאד. יש לנהוג עם כספי הפנסיה והקרנות  שלנו בזהירות ולהתייעץ עם יועץ פנסיוני לפני כן .

האופציה הרביעית היא מינוף נכס קיים. אם יש ברשותי נכס ללא משכנתא או עם משכנתא של פחות מ-50% משווי הנכס, ניתן לקחת עליו הלוואה לכל מטרה עד למחצית מהשווי שלו ובתנאי שיש באפשרותי להחזיר את ההלוואה (גם לזה יש פתרונות, לדוגמה: גרייס על הקרן / הלוואת בלון = דחייה של התשלומים).
מקורות מימון נוספים העומדים לרשותנו: מימון חוץ-בנקאי מגופיים מוסדיים, כגון חברות ביטוח, כאשר בדרך כלל ניתן לקבל עד 60% משווי הנכס, או: למצוא משקיע שמאמין בתכנית העסקית שלנו. כשיש לנו תכנית עסקית טובה, נוכל להציג אותה למשקיע פוטנציאלי שישקיע איתנו. אנחנו ננהל את ההשקעה ונחלוק עמו את הרווחים.

הפוסט האם אפשר להשקיע בנדל”ן ללא הון עצמי? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

נכסי דלא ניידי
נדל”ן נחשב לתחום השקעות ותיק ויציב בעולם מאז ומתמיד. בימים אלו של חוסר ודאות, כששוק ההון מתנדנד ויורד בעשרות אחוזים וכשהפנסיות שלנו נפגעות – רבים מהמשקיעים מעבירים את כספם לשוק הנדל”ן.
נכסי דלא ניידי כשמם כן הוא: קירות, בטון, ברזל… נדל”ן הוא משהו מוחשי שלא נמחק מהעולם בקלות.

בייבי-בום קורונה
זוגות שסגורים בבתים חודשים רבים… ומה קורה אחרי תשעה חודשים?
תופעה מוכרת בעתות משבר היא גידול בילודה, שיביא לגידול דמוגרפי רב יותר מהממוצע. מצב כזה צפוי להביא לצורך בדיור עבור זוגות צעירים ולצורך של משפחות מתרחבות לשפר דיור ולעבור לבתים גדולים יותר.

משבר בתוך הבית
זוגות שנמצאים הרבה זמן יחד בבית, לא מצליחים להימנע מחיכוכים. בתקופות משבר, כמו תקופת הקורונה, חלה עלייה באחוזי הגירושין. משמעות הדבר היא, כי משק הבית מתפצל לשניים וכך עולה הביקוש לדירות למגורים.

אין עבודה
אחוזי האבטלה הגבוהים בגלל סגרי הקורונה וצמצום כוח האדם בחברות ובעסקים, מאלצים אנשים רבים לדחות את תשלומי המשכנתא. אולם, מה יקרה ביום בו יצטרכו לשוב ולשלם אותם? האם יוכלו לעמוד בתשלומים?
מחד, מי שעדיין יהיה מובטל או בחל”ת, עלול להגיע למצב שייאלץ למכור את הנכס שלו ואף ירד במחיר המכירה כדי להפוך את הנכס לנזיל ולקבל מזומנים מהר, מה שעשוי להביא לעלייה ואולי אף להצפה בשוק הדיור. מאידך, תהליך כזה עשוי להביא לעלייה בביקוש לשכירויות, כאשר אנשים שמכרו דירות בבעלותם, יעברו לגור בשכירות.

מהעיר לכפר
בעקבות הקורונה, בכל העולם מתרחשת הגירה חיובית מהעיר לפריפריה, כאשר יותר ויותר חברות מאפשרות לעובדים לעבוד מהבית אחרי שהבינו שכך הן יכולות לחסוך בעלויות ולהגדיל את תפוקת העובדים. לדעתנו, מגמה זו צפויה להמשיך גם בעתיד. היום, כבר אין צורך לגור במרכזי הערים קרוב למקום העבודה.

פער בין ביקוש להיצע
בישראל חלה לאחרונה ירידה משמעותית בבניית דירות חדשות (למרות ההחרגה של ענף הבנייה מהסגר והגידול הדמוגרפי). בעקבות כך, גדל הפער בין הביקוש לדירות למגורים לבין ההיצע היום בשוק.

מרכז החיים בסלון
בימי הקורונה, הבית שלנו הפך למרכז החיים של כל בני המשפחה, השוהים בו יחד יותר ויותר שעות ביום. הילדים צריכים חדרים ללמידה מרחוק, ההורים צריכים פינת עבודה שקטה אחת לפחות ולפעמים שתיים… הבית הפך למקום הרבה יותר משמעותי בחיים שלנו, ואנחנו צריכים בית נוח וגדול, עדיף עם גינה, כדי לצאת להתאוורר בחוץ וגם לשחק, ללמוד ואפילו לעבוד מהחצר…

שם המשחק – טכנולוגיה
כולנו לומדים להשתמש בתקופה זו באמצעים טכנולוגיים, שהיו פחות בשימוש בימי טרום הקורונה; פגישות עבודה ולימודים בזום, חתימה אלקטרונית על חוזים, סיורים וירטואליים בנכסי נדל”ן, עבודה עם מערכות דיגיטליות של בנקים, רשויות ומשרדי ממשלה ועוד. כיום אנו עדים ליותר ויותר עסקאות נדל”ן שנחתמות מרחוק בארץ ובעולם (בשל מגבלת הטיסות).

מקורות הכנסה נוספים
רבים מאתנו לא יכולים לחזור לעבודתם הקבועה ולא ברור מתי נוכל לשוב לשגרה. יחד עם זאת, החיים ממשיכים ואיתם ההוצאות שאי אפשר לעצור: אוכל, ביגוד, תשלומים, דמי שכירות/ משכנתא ושאר התחייבויות. צריך ללמוד לחשוב מחוץ לקופסה, כיצד לייצר מקורות הכנסה נוספים. השקעה בנדל”ן היא אלטרנטיבה טובה להכנסה נוספת.

סביבת ריבית נמוכה
כאשר הריביות נמוכות, נוצרת הזדמנות למינוף הכסף הקיים באפיקי חסכון שונים ובנכסי נדל”ן קיימים, כסף זול העשוי לייצר עוד כסף בהשקעות נדל”ן.
כמו כן, הריבית הנמוכה על פיקדונות וחסכונות, שוחקת את עליית ערך הכסף (ואם יש אינפלציה, אז אפילו יותר) ויוצרת, בעיקר לאחרונה, תנועה משמעותית של כספים לשוק הנדל”ן.

הביקוש למגורים לא מסתיים אף פעם…
גם בזמנים קשים של מגיפה עולמית, משבר או מלחמה, אנשים חייבים קורת גג, אם כבעלי נכסים ואם כשוכרים. כשאנחנו משקיעות בנדל”ן למגורים, תמיד תהיה לנו הזדמנות להרוויח: כשהשוק עולה – נמכור נכסים ונעשה רווחים, וכשהשוק יורד – נקנה עוד נכסים בזול ונשכיר אותם.

הפוסט קורונה, נדל”ן ומה שביניהם הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

אחד מהמרכיבים הקריטיים ביותר להצלחה של השקעת נדל”ן הוא הזמן. בואו נבחן את מרכיב הזמן בשלושה מישורים: המישור האישי, מצב השוק ונקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי אותו אנו רוצות לרכוש.

המישור האישי
מתי הזמן הנכון עבורי להיכנס להשקעת נדל”ן מבחינת המצב הכלכלי שלי, המצב המשפחתי שלי, התכנון שלי לעתיד?… האלמנטים האלה משפיעים על הנכונות שלי ועל היכולת שלי להיכנס להשקעת נדל”ן.
אם אני נמצאת בתקופה שהיא יותר עמוסה בחיים שלי, או תקופה יותר לחוצה כלכלית – כנראה שזהו לא הזמן המתאים להיכנס להשקעת נדל”ן. אם אני נמצאת בתקופה שבה אני צריכה כספים זמינים, יכול להיות שלא תתאים לי השקעת נדל”ן שמיועדת לטווח ארוך, או שיש בה אי ודאות לגבי לוח הזמנים.
כלומר, הזמן הנכון מתחיל במרחב הפרטי והאישי שלי: איך אני מול לוחות הזמנים שלי ומה המצב שבו אני נמצאת היום בחיים הפרטיים שלי.
התשובות על שאלות אלו יכתיבו לנו, בסופו של דבר, את סוג העסקה בה נבחר. אם יש לי פניות וכסף זמין, ואין לי צורך בנזילות של הכסף שלי בתקופה הקרובה, אוכל להיכנס להשקעת נדל”ן שטווח הזמן שלה עשוי להיות ארוך יותר. אולם, אם אני רוצה להגדיל את ההון העצמי שלי בפרק זמן קצר, כנראה שאבחר בעסקת פליפ (אקזיט) מהירה.
מרכיב הזמן משפיע קודם כל במישור האישי, והוא אף מגדיר את מטרת ההשקעה ואת אופייה. בהמשך, אלמנט הזמן מכתיב את סוג העסקה בה אבחר להשקיע.

מצב השוק
אני רוצה להיכנס בתזמון הטוב ביותר.
טיימינג הוא מרכיב קריטי מאוד להצלחת השקעת הנדל”ן שלנו. אנחנו רוצות להיכנס להשקעת נדל”ן בטיימינג שיאפשר לנו לייצר מקסימום רווח, ולשם כך, אנחנו צריכות מידע כמה שיותר מפורט ובדוק על מצב השוק.
מהו הטיימינג שיאפשר לי להשיג מקסימום רווח?
אפשרות א’: להשקיע בתקופה שהשוק במצב נמוך בגלל משבר, כשאנו צופות שיהיו עליות משמעותיות.
אפשרות ב’: להשקיע במקום שיש בו עלייה בביקושים ומחסור בהיצע, מה שצפוי להוביל לעליית מחירים (לדוגמה: דירות קטנות באזורים של זוגות צעירים, נכסים מסחריים באזור שבו יש מחסור בשטחי מסחר, ועוד).  
אפשרות ג’: להשקיע במקום שיש בו תכניות פיתוח משמעותיות, כמו: התחדשות עירונית, בנייה של שכונות חדשות, הפשרת קרקעות וכו’.
מחקר שוק מעמיק יסייע לנו להעריך מהו הטיימינג הנכון להיכנס לעסקה.

נקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי
ייתכן מצב שבו השוק רגוע וללא תנודתיות מיוחדת, ואילו אני מצאתי עסקה בתזמון כזה שהמוכר צריך מאוד את הכסף המזומן. כתוצאה מכך, אני מצליחה להשיג את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק ולכן ייתכן שאבחר לעשות את העסקה גם אם לא צפויות עליות בשוק ספציפי זה. עסקה במחיר הנמוך ממחיר השוק עשויה להיות אטרקטיבית עבורי כמשקיעה, וזהו מתכון מצוין לעסקת אקזיט.

לזמן יש תפקיד משמעותי לא רק בשלב הכניסה לעסקה אלא גם בשלב היציאה ממנה.
ההחלטה מתי לצאת, לסיים את ההשקעה ולמכור את הנכס, משפיעה באופן ישיר על התוצאות שנקבל, כלומר, על הרווח שנעשה. משקיע טוב וחכם מבין, שצריך לדעת לא רק מתי להיכנס לעסקה אלא גם מתי לצאת ממנה, משום שהרווח נעשה ביציאה, ואם אני יוצאת בזמן הלא נכון, אני עלולה להחמיץ את ההזדמנות להרוויח.
חשוב לזכור כי בנדל”ן, לעתים קרובות ההשקעות מתארכות יותר מהמתוכנן…

הפוסט מתי הזמן הנכון להשקיע? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

כלי ראשון – הבנה וחשיבה נדל”נית
לכל תחום יש את עולם המושגים המקצועיים שלו. כשאנחנו יושבות עם חברים שלמדו תחומים שלא מוכרים לנו, כמו פיזיקה, כימיה, מחשבים, ואנחנו לא מבינות על מה הם מדברים, אנחנו חשות חוסר ביטחון.
כך גם בתחום הנדל”ן, אנחנו חייבות לדבר את השפה ולהבין את המונחים המקצועיים וההגדרות הכלכליות כדי שאף אחד לא ינסה לעבוד עלינו…
לפעמים אנחנו שומעות אנשים המתלוננים על כך שהדירה שרכשו קטנה ממה שאמרו להם, אבל זה בגלל שהם לא ידעו מהי המשמעות האמיתית של שטח דירה ברוטו לעומת שטח דירה נטו, או מה זה אומר “שטח פלדלת”. כאשר נכיר את התחום לעומקו, נדע לשאול את השאלות הנכונות וגם לענות ולהוכיח שאנחנו מבינות בדיוק על מה מדובר.
איסוף מידע בלבד אינו מספיק. אנו צריכות ללמוד לנתח את המידע ולזהות את הפוטנציאל הגלום בנכס המוצע לנו.
זכרו את המשוואה: ידע + הבנה = ביטחון!

כלי שני – מחקר שוק ואיסוף מידע אמין
מה חשוב לנו לדעת? מהיכן לקחת מידע אמין, איך לסנן מה רלוונטי וחשוב ומה לא, איך לארגן את כל המידע כך שנדע להשתמש בו בשעת הצורך.
לכאורה, יש הרבה מאוד מידע זמין ברשת בנושאי נדל”ן, ופעמים רבות אנחנו נוטות לחפש קיצורי דרך. זאת סכנה!
אנחנו צריכות ללמוד לבצע מחקר שוק, לא רק לאסוף חומר מהאינטרנט. מדובר בכלי עבודה מסודר לפיו אנו עובדות, המסייע לנו לא לפספס אף שלב ולוודא שאנחנו לא מדלגות על חלקים חשובים ומאמתות היטב את הנתונים. הכלי הזה הוא בעל ערך אדיר, ובלעדיו, אסור לבצע עסקה.

כלי שלישי – הכנת תכנית עסקית
לפני שנתחיל לנהל מו”מ על מחיר הנכס, אנחנו חייבות להכין תכנית עסקית, במסגרתה נבחן את כל ההוצאות שיהיו לנו מול הצפי של ההכנסות. כמו כן, נערוך חישובי תשואה שונים, נעשה ניהול סיכונים, ובאמצעות התכנית נוכל לקבל החלטות שמבוססות על מספרים ולא רק על תחושות/ שמועות/ אינטואיציה…
כשנבוא עם תכנית עסקית מוכנה לשלב גיוס הממון, יתייחסו אלינו במקצועיות וברצינות.

הפוסט ארגז הכלים לבחירת העסקה הנכונה ביותר עבורך הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.