שנת 2023 הייתה שנה יוצאת דופן שאת ההשלכות שלה נראה כמה שנים קדימה בכלכלה בכלל ובנדל”ן בפרט:

1. ריבית גבוה- ששיתקה את המשק יקרה את המימון הבנקאי לקבלנים ולנוטלי המשכנתאות שגרמה להם לשבת על הגדר ולרכוש פחות.

2.אינפלציה- אומנם האינפלציה עמדה ביעד של הממשלה בין 1-3% אבל עדין שנת 2023  ברף הגבוה  של 3%

3. הרפורמה המשפטית- שהביאה למחאה החברתית השפיעה גם על כלכלת ישראל
4. מלחמת רוסיה אוקראינה- שנמשכה גם ב 2023 השפיעה על התייקרות חומרי הגלם בענף הבניה וחידדה שוב את חלוקת הגושים העולמים ארה”ב- רוסיה שמשפעים גם על ישראל
5. מלחמת חרבות ברזל שפרצה ב 7/10 עם כל האסון האישי והלאומי שהיא הביאה עלינו, אנחנו רואים את השפעתה גם על כלכלת ישראל וגם על הנדל”ן.

התחלנו את שנת 2024 עם חוסר של מעל 200,000 דירות, בעיקר בשל הריביות הגבוהות שיקרו את עלויות המימון לקבלנים שחלקם עצרו פרויקטים ובנו הרבה פחות.

המסקנה- היצע נמוך מאד של דירות חדשות בשנה שנתיים הקרובות  (גם אם יתחילו לבנות היום הדירות יהיו מוכנות בעוד שנתיים שלוש)

לכל זה התווסף ב 7/10 החוסר בפועלי בניין בשל סגירת גבולות המדינה לפועלים מעזה ומיהודה ושומרון ובריחת פועלים זרים שעזבו את המדינה ממש בתחילת המלחמה.

בישראל עבדו לפני המלחמה כ 80,000 פועלי בניין ולדברי מנכ”ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן המדינה פועלת כיום להבאת 70,000 פועלים זרים לענף הבניה ואף מאפשרת לקבלנים לעשות “יבוא אישי” של פועלים, יש אפשרות טובה שיגיעו לארץ כ 20,000 פועלים זרים כבר בחודש וחצי הקרובים. אולם עלות הפועלים האלו יקרה משמעותית מעלות הפועלים הפלסטינים דבר שישפיע מידית על עליית מחירי הדירות בישראל.

לצד החוסר בהיצע הדירות בישראל,  מאז ומתמיד הגידול הדמוגרפי הישראלי היה מהגבוהים בעולם וכעת צופים גידול בילודה – תופעת “בייבי בום” שקורת בתקופת מלחמות וזה לצד גלי עליה גדולים שכבר התחילו בשל האנטישמיות הגואה בעולם. יו”ר הסוכנות היהודית צופה שמעל 200,000  עולים יגיעו לישראל בשנת 2024 ועד כמיליון עולים בשנים הקרובות.

המסקנה -ביקוש גדול לדירות בישראל גם ע”י ישראלים שחיים פה וגם ע”י יהודים מהתפוצות

תוצאה של פער גדול בין היצע נמוך לביקוש גבוה = עליית מחירים !!!

החותים מאימים ואף יורים על ספינות שמגיעות לכיוון ישראל

דבר שמייקר את עלויות השילוח של חומרי הגלם במאות אחוזים- כאשר חומרי הגלם לבניה מתייקרים הקבלנים מגלגלים את זה אלינו  הצרכנים ומעלים את מחירי הדירות!

בשבוע שעבר הורד דירוג האשראי של ישראל דבר שמעלה את פרמיית הסיכון, לדברי ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים, הקבלנים יצטרכו בשל כך להביא יותר הון עצמי לכל פרויקט, לשלם יותר ריבית על המימון ולמכור יותר יקר.

ולכן מחיר הדירות יעלה בטווח של החודשים הקרובים.

מה עוד קורה פה כיום?

אורי לוין ,מנכ”ל תדהר אמר בפתיחת הוועידה שלאחרונה יש התעוררות של הציבור ורכישת דירות כמו שהיה לפני המלחמה  ולמרות החוסר בפועלים ממשיכים לבנות. המגזר האזרחי והעסקי נרתמו מתחילת המלחמה לסייע לישובים ולמפונים וזה חשוב שנמשיך לקחת אחריות, לבנות ולהצמיח את ענף הנדל”ן בשביל המדינה והעם שלנו.

שי אהרונוביץ, מנכל רשות המיסים נשאל אודות רפורמה במיסוי המקרקעין והשיב שהמדינה כבר 20 שנה עושה שימוש בכלי של מס הרכישה כדי לעודד או לדכא את השוק . יש מדיניות דיור- ובהתאם לזה נעשה השינוי. הוראת השעה של מס רכישה 8% לדירה שניה אמורה להסתיים ב 2025. כרגע אין כוונה להקדים, אלא יש כוונה להפוך את המדיניות של מס רכישה 8% לדירה שניה לקבועה ללא שינוי כל שנה.  כל פעם שיש ירידה במיסים שיעור המשקיעים עולה והממשלה רוצה לעודד דירות לזוגות צעירים ולא למשקיעים, לכן מדיניות הממשלה היא לא להוריד את מס הרכישה.

התייחס לכך גם רפי אלמליח, מנכ”ל מנהל התיכנון באומרו כי התוכנית החדשה של רשות המיסים לקבע את מס הרכישה למשקיעים ל 8% – תיתן וודאות למשק ותמנע את ההמתנה להורדת המס והקפאת השוק.

הצעות נוספות שעל הפרק ברפורמת המס-

הצעה לחוק ההסדרים של חובת דיווח על דירות מושכרות גם למי שיש לו פטור.

הצעה לשינוי הפטור ממס שבח למי שזכאי למס מוטב (נעדכן כאשר ההצעה תפורסם ותקודם)

והצעה למתן פטור חלקי ממע”מ למשקיעים שירכשו דירות להשכרה לטווח ארוך.

אילת רוסק, מנכל”ית מכלול מימון נדל”ן– עדכנה כי הדוחות מחודש דצמבר וינואר מראים קצב מכירות כמו לפני המלחמה , זה אומר שיש התאוששות , השוק נכנס לאיזון חדש.

רפי אלמליח, מנכ”ל מינהל התיכנון- יש היקפים גדולים של תכנון בפריפריה הדרומית, המדינה רוצה למשוך לשם זוגות צעירים ולכן מתכננים שם דירות קטנות וזולות, לצד פיתוח של מקורות תעסוקה ותשתיות ברמה המרחבית לכל אזור הדרום. בדגש על פיתוח של תיירות , חקלאות ותעשייה.

לסיכום,  הדוברים ובכירי הענף שהשתתפו בוועידה שידרו אופטימיות באשר להתאוששות שוק הנדל”ן בקרוב, וצפי לעליית מחירים, וזאת לצד צורך של פעולות מאסיביות על ידי הממשלה לתת מענה לקשיים שמתעוררים כעת בצל המלחמה. 

הפוסט סיכום ועידת הנדל”ן של מרכז הבניה באילת פברואר 2024 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

כמשקיעות נדל”ן חשוב שנכיר את חוקי מיסוי המקרקעין ובעת בחינת עסקה נתחשב גם בשיקול המס הצפוי.

ישנן עסקאות שלמרות המס עדיין יהיו כדאיות עבורנו, אך ישנם מקרים ששיקול המס יכריע את הכף לכאן או לכאן.

על כן אנו ממליצות לכן להשאר מעודכנות בנוגע לשינויים שנעשים מידי שנה.

נסקור כאן את השינויים העיקריים שהתפרסמו ב 16/1/24 ויחולו במהלך השנה הנוכחית עד לעדכון הבא:

1. עלייה במדרגות המס לרכישת דירות מגורים יחידות ושאינן יחידות.
2. עלייה בתקרת הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכות.
3. עלייה בגובה הפטור בהכנסה משכר דירה למגורים ושינויים נוספים

1. עלייה במדרגות מס רכישה:

מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, ישנה חשיבות גדולה להכיר את מדרגות המס טרם קבלת החלטה על ביצוע עסקה.

אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :

על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%

על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%

על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%

על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%

על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת– בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :

על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח – 8%

על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש”ח – 10%

אלו מדרגות מס רכישה לעולה חדש – בתוקף החל מ-16 לינואר 2024 ועד ל-15 בינואר 2025

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ”עולה” בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪: 0.5%

על חלק השווי העולה על 1,988,090 ₪: 5%

רכישת דירת מגורים יחידה עבור נכה

אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:

על חלק השווי שעד לסך של 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.

על חלק השווי העולה על סך של 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.

אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).

רכישת דירת מגורים שניה ומעלה עבור נכה

0.5% מהשקל הראשון.

קבלת דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר ללא תמורה מקרוב – ״דירה במתנה״

תינתן הקלה וישולם רק שליש מגובה המדרגות הרגילות בעת רכישת הנכס ללא תמורה בהתאם לשוויו.

ברכישת נכס שאינו דירת מגורים כגון מבנה מסחרי, חנות, קרקע –משלמים 6% מהשקל הראשון

2. עלייה בתקרת הפטור ממס שבח-

חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוכרים במצבים שונים כמו פטור על דירה יחידה, פטור על דירת ירושה, פטור בהעברת דירה לקרוב ללא תמורה , פטור בעת רכישת דירה שניה לצורך החלפת הדירה הראשונה בהתאם לטווחי הזמן הקבועים בחוק, ועוד.

יש להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה לעניין מימוש הפטורים.

תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים –נכון לשנת 2024 עומדת על 5,008,000 ש”ח. סכום זה מתעדכן מידי שנה.

פטור בעת מכירת שתי דירות – בטווח של שנה כאשר במקומן נרכשת דירה חלופית ששוויה לפחות 3/4 מסך שווי הדירות הנמכרות המוגדרות כ”דירת מגורים מזכה” בחוק, – הפטור מוגבל בסכומים :

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד- 2,252,000 ₪

שווי מרבי של שתי הדירות – 3,746,000 ₪

מס נוסף-

הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק , תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום 5,382,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.

3. עלייה בגובה הפטור על הכנסה משכירות-

יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)

אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום.

בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק (יש להתייעץ עם רו”ח על המסלול המתאים לכם).

בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות

בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בשכירות-

החל משנת 2023, אדם שבבעלותו דירה יחידה ואשר הוא משכיר אותה למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו שלו, רשאי לצורך מס להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.

***הכותבת אינה יועצת מיסוי מקרקעין ואין לראות בתוכן מאמר זה כתחליף ליעוץ של בעל מקצוע מומחה. בכל עסקה יש להיעזר במומחה מיסוי מקרקעין.

הפוסט העדכונים החשובים במיסוי מקרקעין לשנת 2024. הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

במהלך שנת 2022 התחיל שוק הנדל”ן בישראל להתמתן בגלל עליות הריבית והאינפלציה, קונים רבים העדיפו לשבת על הגדר ולחכות כיוון שלא יכלו להרשות לעצמם להתחייב למשכנתא גדולה.

כעת בימי המלחמה מאז אירועי ה 7/10 – שוק הנדל”ן נמצא בקיפאון, חברות הנדל”ן מתקשות למכור דירות לציבור הישראלי שעסוק במלחמה והישרדות, ומתקשות לבנות פרויקטים חדשים בגלל העדר כוח עבודה זמין בענף, שהיה מושתת על פועלים פלסטינאים.

אולם קיפאון זה הוא זמני בלבד, הביקושים בישראל הם מהגבוהים ביותר מדינות המערב.
בישראל חסרות כ 150,000 דירות ונראה שהמחסור ילך ויגבר בעקבות עיכובים בביצוע וסיום פרויקטים.
מצד שני, הביקוש לדירות למגורים בארץ רק הולך ועולה ובמיוחד לדירות חדשות המכילות ממ”ד.

עד שנת 2040 יידרש לבנות ברחבי ישראל למעלה מ-2 מיליון דירות, מה שלמעשה יכפיל את כמות הדירות הקיימות בארץ.

הגידול בביקוש נובע מכמה גורמים, מלבד קצב הגידול הטבעי הגבוה של האוכלוסיה בישראל והעליה  בתוחלת החיים, היהודים בתפוצות מגלים כעת שהם אינם חסינים עוד מפני אנטישמיות ושהמקום המוגן ביותר עבורם הוא בישראל.

כבר בימים אלה יש התעניינות גוברת של יהודים לעלות לישראל והצפי שיעלו בשנה שאחרי המלחמה כ 200,000 יהודים ועוד יותר בשנים הבאות.  נתון זה יעלה באופן קיצוני את הביקוש לדירות מה שיתבטא גם בעליית מחירים מהירה.

בהסתכלות קדימה ניתן לגלות את גודל ההזדמנות הנדל”נית שהמצב בישראל מאפשר עכשיו למי שרוצה להשקיע בדירה חדשה בישראל. הקיפאון הזמני של השוק והקושי של היזמים מייצר חלון הזדמנויות שבו אפשר לרכוש דירות בתנאים והטבות מיוחדות שלא יחזרו על עצמן כאשר המלחמה תסתיים.

חברות קהילת נדל”נשי נחשפות להזדמנויות לרכישת דירות בתנאים מיוחדים החל מהנחות במחיר, פריסת תשלומים ארוכה, פטור מהצמדת מדד ועוד, כל אלה מייצרים למשקיעות עסקה שתהיה רווחית מאוד עבורן תוך שנים בודדות.

אפיק השקעה נוסף שהופך ליותר ויותר משתלם בישראל הוא השקעה בקרקעות- במדינה קטנה כמו שלנו, שבה שיעור צפיפות האוכלוסין למ”ר הוא מהגבוהים במערב, אך טבעי שהיצע הקרקעות מתמעט עם השנים. על כן השקעה בקרקע בישראל היא היום אחד מאפיקי ההשקעה הרווחיים ביותר לטווח הארוך.  ניתן לרכוש קרקעות בהון עצמי נמוך של כ 300,000-500,000 ₪ ,ההמלצה שלנו היא היא לרכוש קרקעות חקלאיות באזורי ביקוש, שנמצאות בתהליכי הפשרה מתקדמים ותוך כעשר שנים יהפכו זמינות לבניה ועליהן יבנו מגדלי המגורים של העתיד. ניתן לאתר קרקעות אלה באמצעותנו.

לסיכום, השקעות נדל”ן זה עניין של תזמון ומיקום  (LOCATION&TIMING )- להיות במקום הנכון בזמן הנכון, ולא להסס לפעול.

נשמח לסייע לכל מי שרוצה לאתר את השקעת הנדל”ן הטובה ביותר עבורה ולהשקיע.

בשל המלחמה אנו מאפשרות לקיים שיחת יעוץ חד פעמית עם מנטורית בעלות מופחתת – לכל הפרטים היכנסו לאתר נדל”נשי-  https://bit.ly/3Ra87e1

הפוסט מה יקרה למחירי הדירות בישראל בעקבות המלחמה? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

המלחמה הקשה הזו נוגעת בכולנו

בכל בית בישראל

לכל אחת מאיתנו יש  איזשהו קשר או הכרות אישית עם חיילים מגויסים, הרוגים, חטופים ואנשים שעולמם

חרב עליהם …

בעת הקשה הזו חשוב לזהות מה המצב שלנו בשלוש חזיתות : רגשית, פיזית וכלכלית.

מבחינה רגשית

תגובות אפשריות: בכי /חוסר יכולת לבכות, התקפי חרדה, כאבים בגוף/ עצבנות/ אדישות/ הלם…

אנחנו נעות כל הזמן בין הלם לכעס, בין עצבות לתקווה.

הדברים היומיומיים שעשינו נראים פתאום לא מספיק חשובים אבל אנחנו עדיין צריכות אותם כדי להתקיים.

העובדה שהמלחמה מתמשכת ויש עוד שבויים ונעדרים והרבה מהיקרים לנו מגויסים גורמת להרבה אנשים לסטרס מתמשך ותחושת חוסר וודאות ושליטה במצב.

לכל אחת מאיתנו סגנון התמודדות שונה – האם את מחוברת כל היום לחדשות ? האם את רוצה להתעסק בדברים אחרים וכמה שפחות לחשוב על זה? האם את בוכה הרבה או שאת מסוגרת בעצמך?

התגובה למצב הקיצוני שאנו נמצאים בו קשורה למגוון רחב של סיבות, יש כאלה שזה מעורר אצלם אובדן או טראומה מהעבר ויש כאלה שזה נוגע בהם מהכירות במעגל קרוב או רחוק.

רמת החוסן הנפשי של כל אחת מאיתנו היא שונה ואינדיבידואלית ותלויה במשאבים הרגשיים שיש לה, בטראומות מהעבר, ובמעגלי התמיכה שלה.

תבדקי עם עצמך- האם יש לך סביבה תומכת רגשית? האם את צריכה עזרה ?

מבחינה פיזית

כל אחת נמצאת במקום פיזי אחר- האם את נמצאת בבית שלך? האם את מתארחת במקום אחר?

האם את עם המשפחה שלך או לבד?

האם את נפגעת פיזית/נפשית?

מה שלום כל בני משפחתך? האם את יודעת איפה כולם? האם מישהו נפגע?

איך את מנהלת את סדר היום שלך?

האם את צופה הרבה בחדשות וברשתות החברתיות? במקרה כזה מומלץ להפחית צפיה …

האם את ישנה טוב בלילה או לא ישנה כמעט או ישנה במשך היום?

האם את נמנעת לעשות דברים שאת רגילה? ספורט? טיול עם הכלב?

האם את מפחדת להישאר לבד?

איך את מתפקדת באופן כללי ?

מבחינה כלכלית

האם את או בן/בת הזוג עובדים כעת כרגיל?

האם ההכנסות וההוצאות שלך משתנות עכשיו?

האם את מסתדרת עם תשלומי המשכנתא/ההלוואות שלך?

האם יש  לך קרן חרום בצד שיכולה לסייע לך כעת?

האם הנכסים הנדל”נים שלך נפגעו?

אנחנו פה בשבילך לכל שאלה ובקשה

חשוב לנו לאפשר למי שרוצה להיות בתהליך הליווי להתקדם הלאה.

למה כדאי להיות עכשיו בתהליך ליווי אישי ולא לחכות?

• המציאות הזאת יכולה להמשך זמן רב ואם אנחנו לא נפעל זה יכול להיות קשה להתרומם מזה כלכלית בהמשך
• אם כבר התחלת את התהליך, את כבר התחלת את המומנטום של העשייה וזה הרבה יותר קשה לחזור אם מפסיקים… וחבל, עד שלקחת החלטה ועשית את הצעד, בואי נראה איך את יכולה לחזור לתהליך ולתפוס שוב מומנטום
• שוק הנדלן מגיב למלחמה ויהיו לזה השלכות על כל אחת ואחת מאיתנו, כדאי להתכונן לזה מראש
• יש דברים שאם תעשי היום יעזרו לך בהמשך וימזערו את הנזק הכלכלי של המלחמה
• יש אפשרויות השקעה במקומות שלא מושפעים מהמלחמה, כמו בחו”ל והם יכולים להיות אופציה טובה בעת הזו אם את רוצה מקום יציב להשקיע את כסף שלך
• הבית והמשפחה זה העוגן שלנו במצבים כאלה- אנחנו חייבות לשמור עליהם חזקים! הלווי המקצועי שלנו והמשך העשייה יתנו לך כלים ליצרית הבטחון הכלכלי שאת כה צריכה בימים אלו
• יש הרבה דברים במציאות הזאת שלא נמצאים בשליטתנו וחוסר הוודאות גורמת לנו ליותר לחץ וחרדה…

אבל יש דברים שאנחנו כן יכולות לקחת עליהם שליטה היום ולצמצם את חוסר הוודאות ולהימנע מכך שנצטרך להתמודד אח”כ גם עם בעיות בחזית כלכלית …

במה את כן יכולה לשלוט היום?

• בהתנהלות השוטפת שלך, לדעת בדיוק איזה הוצאות יש לך ולהימנע מהוצאות שאינן הכרחיות
• בהלוואות/ במשכנתא שלך, להבין מה האפשרויות שיש היום בשוק ולעשות שינוי במידת הצורך
• בחסכונות ובהשקעות שלך -להבין האם הם מושקעים כיום באפיקים ובמקומות הנכונים
• בפעולות שאת מחליטה לבצע
• בסביבה שאת מקיפה את עצמך
• במה שאת מתעסקת איתו וחושבת עליו ביום יום

כדי לייצר מיקוד ומוטיבציה לפעולה נחזור לשאלות הבסיסיות …

מה את רוצה שיקרה עכשיו בחיים שלך בזירה הכלכלית?

מה הדבר החשוב ביותר שיש לעשות עכשיו כדי שזה יקרה?

מה מונע ממך לעשות אותו?

איך תרגישי אם תצליחי להשיג את זה?

באיזה אופן זה ישפר את החיים שלך? את תחושת הביטחון שלך?

מה הפעולה המיידית שאת עושה כדי לצאת לדרך? מה הפעולה הבאה אחריה…ואחריה…?

הפוסט מנצחות בחזית הכלכלית הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

כדאי שנכיר בעובדות

מחירי הדיור במדינת ישראל נמצאים בעליה מתמדת כבר עשרים שנה

בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכ 20% וזאת לצד האינפלציה והעלאות הריבית במשק.

עליית המחירים קשורה באופן ישיר לביקושים הקשיחים ולמחסור בדירות בנויות.

מדינת ישראל צפויה להגיע בשנת 2048 (עוד פחות מעשור…) לכ 17 מליון תושבים

שזה כ 7 מליון תושבים יותר ממה שיש כיום במדינת ישראל

מה שמצריך הכפלה של כמות הדירות הקיימות כיום בארץ

הגורמים לכך הם קצב הילודה, עלייה בתוחלת החיים, פיצול תא משפחתי אחד לשני תאים

והתגברות עלייה של יהודים לארץ בעקבות עליית האנטישמיות בעולם ומלחמות שונות.

כולם צריכים דירות לגור!

תנסו לדמיין את זה…

איפה אפשר לבנות עוד בארץ?

האם במסגרת התחדשות עירונית, יש מקום להכפיל את כמות הדירות במרכז?

חייבים לייצר עוד קרקעות לבנייה למגורים- זהו צורך לאומי,

אחרת לילדים ולנכדים שלנו לא יהיה איפה לגור.

בלי הפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות לבניה, יחד עם הגברת קצב מתן היתרי הבנייה

והאצת קצב הבניה, מצוקת הדיור תלך ותחריף ומחירי הדירות ימשיכו לזנק בעשרות אחוזים.

עד כאן חשבנו על העתיד.

אבל,

גם בהווה כבר יש משפחות במצוקת מגורים אמיתית

מי שעדיין אין לו דירה בארץ, מוצא עצמו היום עם מחסור בהון עצמי לרכישת דירה

וצורך להתחייב למשכנתא עם החזרים חודשיים מאוד גדולים שמסכנים את הביטחון הכלכלי של המשפחה.

למשפחות רבות יש יכולת להגיע להון עצמי של כ 300,000 ₪, גם אם יקחו משכנתא של 75% הם יגיעו

לרכישת דירה השווה כ 1,200,000 מה שלא נותן להן אפשרויות רבות וטובות לרכוש דירה למשפחה.

הפתרון הוא להמשיך לגור בשכירות, ברמה שההכנסה החודשית מאפשרת,

ובהון העצמי לעשות השקעה שתיתן סיכוי טוב יותר להגדלת ההון ובעלות על נכס בעתיד.

כאשר יש מחסור בקרקעות, כמו המציאות שיש בארץ, משאב הקרקע הוא החשוב ביותר ובעל הפוטנציאל

לרווח הכי גדול לאורך זמן.

כל בניין עומד על יחידת קרקע מסוימת. כל נדל”ן מתחיל בקרקע.

לכן להיות בעלים של קרקע שעתידה להפוך להיות קרקע עם זכויות בנייה למגורים,

נותן לנו סיכוי מצוין להרוויח.

יחד עם זאת חשוב לזכור שסיכוי וסיכון הולכים ביחד.

השקעה בקרקע חקלאית נחשבת להשקעה בסיכון גבוה, ולא מתאימה לכל אחד.

לכן, לא כדאי להשקיע בקרקע בלי להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים.

במאמר כאן אתייחס לעקרונות  מרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית,

שיכולים לעזור לנו לצמצם את ממד הסיכון ולהגדיל את הסיכוי,

עקרון 1- לקנות קרקע פרטית הרשומה בטאבו בבעלות.

לא  לקנות קרקע ששייכת לגוף ממשלתי כמו מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וכו’.  כאשר קרקע משנה יעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או יעוד אחר בעל ערך כספי גבוה, המדינה יכולה להשיב את הקרקע לעצמה . לכן הדבר הראשון שנבדוק זה האם מדובר בקרקע פרטית בטאבו.

עקרון 2- לקנות קרקע צמודת דופן.

אנחנו רוצות לזהות את מיקום הגוש והחלקה ולבחון באיזה סביבה היא נמצאת, מה יש בסמוך אליה , האם החלקה ממוקמת בסמיכות למקום שיש בו כבר שכונת מגורים קיימת, תשתיות, נגישות לצירי תנועה מרכזיים, תןכניות פיתוח עתידיות שכבר יוצאות לדרך. ככל שקרקע תהיה קרובה יותר לאזור עירוני קיים, הסיכוי שלה להיות מופשרת עולה כי היא מקיימת את עקרון הרצפים שמנחה אותנו תוכנית המתאר הארצית תמא 35 – לפיה יש לשמור על רצף של פיתוח עירוני.

עקרון 3- לקנות קרקע שכבר נמצאת בסטטוס של תהליך הפשרה מתקדם.

תהליך הפשרה של קרקע כולל ארבעה שלבים של תוכניות שמקדמות את הסטטוס לקראת שינוי היעוד המיוחל- כל אחת מהתוכניות נותנת לנו עוד התקדמות ומעלה את מידת ההיתכנות שאכן זה יקרה. אנחנו רוצות לזהות מה הסטטוס התכנוני הקיים והעתידי לפי התוכניות המתאריות השונות ומה מידת ההיתכנות שאכן היא תתקדם ותסיים את תהליך ההפשרה. חשוב לקנות קרקע שעברה לפחות 2-3 שלבים ונמצאת לקראת השלב הרביעי – אז נוכל להגדיל את הוודאות שאכן ההפשרה תתקיים וההשקעה שלנו תהיה רווחית.

עקרון 4- הזול הוא המסוכן.

למשקיעים רבים יש נטייה לקנות קרקעות מאוד זולות כיוון שהם חושבים שכך ירוויחו יותר, או כי אין להם הון עצמי מספיק לקנות קרקע יקרה יותר. בקרקעות להשקעה מחיר הקרקע נגזר מהסטטוס שלה ומידת ההיתכנות שההפשרה תצא אל הפועל והצפי של השנים בהן זה יקרה. קרקע איכותית לעולם לא תהיה זולה. היזהרו מ”מציאות”.

עקרון 5- להתקשר בהסכם שיתוף עם בעלי הקרקע האחרים כבר בשלב הרכישה.

אנחנו רוצים לוודא שכאשר הקרקע תופשר יהיה לנו קל להתאגד יחד כל בעלי הקרקע ולצאת לדרך עם פרויקט הבניה, בלי חילוקי דעות, קושי במציאת יזם ויצירת הסכמה בין כל בעלי הקרקע. חשוב מאוד לשים לב כבר בשלב הקניה – מי המוכר של הקרקע, האם יש בתמונה חברה יזמית שיש לה אינטרס משותף לבנות את הזכויות והיא לוקחת על עצמה את כל תהליך התכנון והבניה מראש, או שמי שמוכר את הקרקע הוא גורם שעוסק רק בשיווק ובסוף ההפשרה בעלי הקרקע יצטרכו לחפש יזם ולהגיע להסכמות איתו ובינם לבין עצמם, מה שיכול לעקב מאוד את כל תהליך מימוש הזכויות והפיכתם לדירות מגורים בנויות.

עקרון 6- להיות ערוכים לטווחי זמן ארוכים.

השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למי שלא ממהר לראות את הכסף בטווח זמן קצוב מראש. גם כאשר מעריכים שההפשרה תיקח מספר שנים בודדות, עדיין קיים הסיכון שלוח הזמנים יתארך ויגיע ל 10 שנים ויותר.  מוטב לקחת זאת בחשבון מראש כמשהו שסביר שיקרה וכך לא תופתעו לרעה. מכסימום הזמן יתקצר ותופתעו לטובה.

קצרה היריעה מלהכיל את כל מערך השיקולים והבדיקות שיש לעשות לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית. בחרתי להביא בפניכם כאן מספר עקרונות מפתח, אך גם אם כל העקרונות הללו מתקיימים עדיין יש לערוך בדיקות נוספות כדי לבדוק את כדאיות העסקה והיתכנות ההפשרה.

כאשר אתם מגיעים לרכוש קרקע חקלאית, המוכר מחויב להציג בפניכם תקן 22– שהיא שמאות שנערכה על ידי שמאי מוסמך. חשוב לקרא בעיון את השמאות, לבחון את הנתונים המוצגים בה ולהיעזר בבעלי מקצוע נוספים לבחינת ההשקעה.

כל המידע שמסרתי לכם כאן מגיע מניסיון של השקעה בקרקעות חקלאיות במשך שנים רבות, אך איני שמאית או עורכת דין ועל כן אין להסתמך על הנאמר כאן בקבלת החלטה על השקעה כזאת או אחרת . בכל השקעה מומלץ לפנות ליעוץ עם בעלי המקצוע המתאימים.

בהצלחה.

הפוסט השקעה בקרקע חקלאית- סיכון מול סיכוי הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שרון מוזס ביטון

מחירי הדירות עולים או יורדים?

יש עליה בקצב מכירת הדירות או ירידה?

הריבית תמשיך לעלות?

אנשים לוקחים פחות משכנתאות?

פחות דירות נמכרו ברבעון האחרון?

אז איך מחירי הדירות עולים ב כ 20% בשנה?

כל יום אני קוראת כתבות שאומרות  דברים הפוכים אחת מהשניה.

סטטיסטיקות שמראות שנמכרו פחות דירות או שנמכרו במחירים נמוכים יותר

לעומת נתונים המראים  שיש עליה במחירי הדירות.

מבלבל נכון?

למה יש כל כך הרבה כתבות סותרות , ואיך משפיע עלינו הבילבול?

כאשר אנו מרגישים אי וודאות אנו נכנסים למצב של לחץ וחוסר ביטחון, ואנו עלולים להגיב באחת משתי דרכים:

לקפוא ולהימנע מעשייה כלשהי- התנהגות שתשרת את מי שרוצה להקפיא את השוק ולעצור את הפעילות

הנדל”נית כדי לגרום לעצירה בעליית מחירי הדירות .

או

לפעול מתוך לחץ וחרדה- לבצע פעולות נמהרות ולא מחושבות, כמו למכור נכס במחיר נמוך, מפחד שהערך שלו ירד או שלא נעמוד בתשלומי המשכנתא. לבטל עסקאות שהתחייבנו אליהן מפחד שההחזר החודשי יהיה גבוה מהשכירות. למשוך כספים מקופות חיסכון כדי להשתמש בהם לשוטף. לעשות עסקאות בסיכון גבוה בלי שנבדוק את הדברים לעומק מפחד שנפספס הזדמנות…

כשאנו פועלים מחוסר ביטחון וחשש-  המרוויחים הגדולים (הבנקים , הממשלה, הייזמים…)  מרוויחים יותר

ואנחנו – שמגיבים מתוך לחץ- מפסידים!

במציאות הדברים נראים קצת אחרת-

מי שלא נחשף יום יום למסרים הללו ונשאר שקול, רואה את התמונה הרחבה יותר- מה שהיה הוא שיהיה.

ב 12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב 19.8%- מי נהנה מזה? בעלי הדירות

כ 2/3 מהציבור מחזיק בדירה בבעלות – כלומר נהנה מעליית המחירים ועכשיו גם יכול להנות מהכנסה

משכירות שנמצאת בעליה. אז רוב הציבור שמח שמחירי הדירות עולים…

מי שאין לו דירה- נמצא במצוקה אמיתית, מקווה שהמחירים ירדו אבל חולם שיהיה לו את ההון לרכוש דירה כבר עכשיו.

מחוסר הבעלות, יחפש את ההון העצמי לרכוש דירה- זוג צעיר יפנה להורים ויקבל מהם הון ראשוני, שיגיע ממינוף שהם יעשו לבית שלהם, שכבר סיימו לשלם עליו משכנתא והערך שלו מאוד עלה. ההורים שנהנו מעליית המחירים יכולים עכשיו לעזור לילדים שלהם לרכוש דירה, אבל הילדים חוששים לקחת משכנתא עכשיו כי הריביות גבוהות והם עוד מקווים שהמחירים ירדו. אז הם מחליטים לחכות – בואו נחכה כמה חודשים ונראה מה קורה עם הממשלה, עם המחיר למשתכן עם הרפורמות להורדת מחירי הדירות.

כבר הינו בסרט הזה לא?

חיכינו וחיכינו וזה לא קרה. ההון מההורים בינתיים הולך ונשחק בזמן ההמתנה כי יש אינפלציה וריבית שעולה. אז מה עדיך לנו לעשות יחשבו הצעירים? לחכות עוד ולסמוך על ההבטחות  או לקנות ולהצטרף לבעלי הדירות המאושרים שערך הדירה שלהם עלה בשנים האחרונות.

מחירי הדירות עולים כי יש ביקוש וחוסר בהיצע- זה חוק מס’ 1 בכלכלה.

מדד מחירי הדירות עלה בחודש האחרון רק ב 1.1% ומשלמי הצמדה רק על 40% ממחיר הדירה- כך שזה כבר לא הסיבה לעליית המחירים

האינטרס של הממשלה- שהציבור יוציא כסף ויניע את מנועי הכלכלה, ישלם מיסים, ייצר עבודה, ייקח משכנתאות- אלה מנועי הצמיחה של המשק. כשמחירי הדירות עולים, בעלי הדירות מרגישים שהם מרוויחים , ויש להם יותר חשק להוציא …

אז למה משחקים לנו בראש ובכיס? למה מעלים את הריביות ופוגעים לנו במשכנתאות ומנסים להקפיא את השוק?

הממשלה, על שרי האוצר והשיכון והבינוי, הולכים על חבל דק. מצד אחד הם רוצים ציבור שמח, ציבור עשיר, מצד שני הם מבינים שהצעירים במצוקה אמיתית. הם נואשים. ההורים שלהם במילכוד. מצד אחד, אם יש להם דירה, אז הם כאמור “שמחים”, אבל הם יודעים שיהיה לילדים קשה, וככה עוברים מחודש לחודש והמחירים עולים.

אחרי עלייה של 20% בשנה,  ירידה של אחוזים בודדים היא מינורית. אל תצפו שהמחירים ירדו למה שהיה לפני שנה ושנתיים, אבל הפחתה של כמה אחוזים בודדים בהחלט אפשרית.

ואז מה יקרה? כמה זמן זה ימשיך? כפי שאמרתי בהתחלה – בנדל”ן מה שהיה הוא שיהיה.

הרוכשים שיושבים על הגדר וממתינים ובינתיים משלמים שכירות שרק עולה ועולה, יתייאשו בשלב מסוים כשיראו שהמחירים לא יורדים כפי שציפו, והם ירוצו לשוק לקנות דירות- מה שיביא בדיוק כמו בעבר- לעליות מחירים חדות.

לסיכום- שוק הנדל”ן זה לוחמה פסיכולוגית, ואם אתם לא רוצים להיות הקורבנות של המלחמה הזאת כדאי שתפעלו בשיקול דעת ומתוך הבנה אמיתית של השוק ולא מתוך אווירה ודיווחים תקשורתיים מוטי אינטרסים.

בהצלחה!

הפוסט מי משחק לנו בראש? לוחמה פסיכולוגית בשוק הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

רובכן כבר יודעות שאנחנו אוהבות ומשקיעות ביוון עוד משנת 2018 רוב ההשקעות שלנו נעשו בעיר אתונה.

בדיוק לפני שבועיים דליה חזרה מוועידת ישראל ־ יוון הראשונה של כלכליסט שבה נפגשה עם עשרות יזמים ואנשי עסקים מישראל ויוון, ונחשפה להזדמנויות עסקיות ונדל”ניות חדשות שעתידות לקום בשנים הקרובות ברחבי יוון.

ההתפתחות הכלכלית של יוון מגיעה מכמה סיבות חיוביות שמתרחשות במדינה.

• דרוג האשראי העולמי של יוון עלה.
• ישנה מגמת הפחתת מיסים על מנת להניע את הכלכלה.
• תחזית צמיחה עלתה מ 3.6% ל- 5.9%
• אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, הכוונה שאין מיסוי כפול לישראלים המשקיעים ביוון.

היום ניתן קצת זרקור על אזור חדש וחם ביותר להשקעה – סלוניקי:

העיר סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון והיא יעד מרתק מבחינת עסקית, תיירותית, נדל”נית לאור העובדה שהיא נקודה אסטרטגית גאוגרפית מהותית בצפון יוון.

למעשה העיר סלוניקי היא עיר נמל מרכזית ומבחינה גאוגרפית היא בעלת קרבה יבשתית אל שאר מדינות הבלקן, וכך בעצם היא ממלאת תפקיד חשוב בכל הקשור למסחר ימי ויבשתי.

בנוסף, נמל התעופה שלה חודש, ומנוהל על ידי חברה גרמנית, ש”פתחה את השמיים” לטיסות טרנסאטלנטיות  כך שגם תיירים מהמזרח הרחוק ומאמריקה – מגיעים ישירות.

ועוד קצת נתונים על העיר שבה כ- 150 אלף סטודנטים לומדים, ו-5 מיליון תיירים מבקרים בה בשנה.

סלוניקי הינה מרכז תרבות קולינרית, המעודדת השקעות זרות לצד צמיחת עסקים ומשלבת תרבות פנאי, ספורט ימי, ומארחת ספינות “קרוז” מפוארות.

הייחודיות של השקעות הנדל”ן בסלוניקי זה השילוב בין הישן לחדש (בדומה לאתונה), אך בסלוניקי ישנה התחדשות עירונית אינטנסיבית, זו עיר תוססת של פסטיבלים, תחרויות, אירועים מגוונים וחיי תרבות מרתקים. כל מי שאוהב בידור ושופינג יכול להנות מ- 6 קניונים חדשים וגדולים לצד שווקים צבעוניים.

אז מה ההזדמנות שאנחנו מדברות עליה? בניין מתחדש.

ההשקעה היא באחת השכונות המרכזיות בסלוניקי באזור המתפתח והמערבי של העיר – במרחק הליכה מתחנות מטרו שעתידות להיפתח באפריל 2023, ובקרבת קניון ONE SALONIKA השני בגודלו בעיר.

מדובר בבניין מתחדש, בעל 4 קומות, כאשר בכל קומה 6 דירות, כל דירה סביב ה 50 מ”ר, וסה”כ 24 דיירים בסביבת מגורים חדשה וצעירה.
תהליך השיפוץ אמור להסתיים תוך שנה, אך עדיף להמתין עד 3 שנים על מנת להנות מעליית הערך. את הנכס ניתן למכור בכל שלב, לאחר השיפוץ או כמובן להנות מתשואה שוטפת של שכירות.

תהליך חידוש הבניין כולל

• שיפוץ כללי לבניין
• חידוש חזיתות הבניין
• חידוש המעלית
• שיפוץ הלובי
• בנייה חדשה של כלל הדירות
• עיצוב בוטיק ייחודי ומודרני לכל דירה

ההשקעה כוללת טיפול היקפי בכל הקשור לרכישת הנכס, הוצאות רישום ובירוקרטיה, בנייה מחודשת לבניין, עיצוב פנים הדירה בסגנון בוטיקי ייחודי ומודרני, ניהול הנכס ומציאת הדיירים.

עזרה במימון ובמכירה עתידית.

הטבה של נדל”נשי – שנה של ניהול הנכס בחינם (מהחודש השני)

לפרטים נוספים – תמהיל ההשקעה והצפי התזרימי – תוכלו לצפות בסקירה המלאה שעשינו בלייב : https://www.facebook.com/sharon.m.biton/videos/606956024164122/

למה אנחנו משקיעות ביוון ואיפה כדאי להשקיע?

רובכן כבר יודעות שאנחנו אוהבות ומשקיעות ביוון עוד משנת 2018 רוב ההשקעות שלנו נעשו בעיר אתונה.

בדיוק לפני שבועיים דליה חזרה מוועידת ישראל ־ יוון הראשונה של כלכליסט שבה נפגשה עם עשרות יזמים ואנשי עסקים מישראל ויוון, ונחשפה להזדמנויות עסקיות ונדל”ניות חדשות שעתידות לקום בשנים הקרובות ברחבי יוון.

ההתפתחות הכלכלית של יוון מגיעה מכמה סיבות חיוביות שמתרחשות במדינה.

• דרוג האשראי העולמי של יוון עלה.
• ישנה מגמת הפחתת מיסים על מנת להניע את הכלכלה.
• תחזית צמיחה עלתה מ 3.6% ל- 5.9%
• אמנה למניעת כפל מס בין ישראל ליוון, הכוונה שאין מיסוי כפול לישראלים המשקיעים ביוון.

היום ניתן קצת זרקור על אזור חדש וחם ביותר להשקעה – סלוניקי:

העיר סלוניקי היא העיר השנייה בגודלה ביוון והיא יעד מרתק מבחינת עסקית, תיירותית, נדל”נית לאור העובדה שהיא נקודה אסטרטגית גאוגרפית מהותית בצפון יוון.

למעשה העיר סלוניקי היא עיר נמל מרכזית ומבחינה גאוגרפית היא בעלת קרבה יבשתית אל שאר מדינות הבלקן, וכך בעצם היא ממלאת תפקיד חשוב בכל הקשור למסחר ימי ויבשתי.

בנוסף, נמל התעופה שלה חודש, ומנוהל על ידי חברה גרמנית, ש”פתחה את השמיים” לטיסות טרנסאטלנטיות  כך שגם תיירים מהמזרח הרחוק ומאמריקה – מגיעים ישירות.

ועוד קצת נתונים על העיר שבה כ- 150 אלף סטודנטים לומדים, ו-5 מיליון תיירים מבקרים בה בשנה.

סלוניקי הינה מרכז תרבות קולינרית, המעודדת השקעות זרות לצד צמיחת עסקים ומשלבת תרבות פנאי, ספורט ימי, ומארחת ספינות “קרוז” מפוארות.

הייחודיות של השקעות הנדל”ן בסלוניקי זה השילוב בין הישן לחדש (בדומה לאתונה), אך בסלוניקי ישנה התחדשות עירונית אינטנסיבית, זו עיר תוססת של פסטיבלים, תחרויות, אירועים מגוונים וחיי תרבות מרתקים. כל מי שאוהב בידור ושופינג יכול להנות מ- 6 קניונים חדשים וגדולים לצד שווקים צבעוניים.

אז מה ההזדמנות שאנחנו מדברות עליה? בניין מתחדש.

ההשקעה היא באחת השכונות המרכזיות בסלוניקי באזור המתפתח והמערבי של העיר – במרחק הליכה מתחנות מטרו שעתידות להיפתח באפריל 2023, ובקרבת קניון ONE SALONIKA השני בגודלו בעיר.

מדובר בבניין מתחדש, בעל 4 קומות, כאשר בכל קומה 6 דירות, כל דירה סביב ה 50 מ”ר, וסה”כ 24 דיירים בסביבת מגורים חדשה וצעירה.
תהליך השיפוץ אמור להסתיים תוך שנה, אך עדיף להמתין עד 3 שנים על מנת להנות מעליית הערך. את הנכס ניתן למכור בכל שלב, לאחר השיפוץ או כמובן להנות מתשואה שוטפת של שכירות.

תהליך חידוש הבניין כולל

• שיפוץ כללי לבניין
• חידוש חזיתות הבניין
• חידוש המעלית
• שיפוץ הלובי
• בנייה חדשה של כלל הדירות
• עיצוב בוטיק ייחודי ומודרני לכל דירה

ההשקעה כוללת טיפול היקפי בכל הקשור לרכישת הנכס, הוצאות רישום ובירוקרטיה, בנייה מחודשת לבניין, עיצוב פנים הדירה בסגנון בוטיקי ייחודי ומודרני, ניהול הנכס ומציאת הדיירים.

עזרה במימון ובמכירה עתידית.

הטבה של נדל”נשי – שנה של ניהול הנכס בחינם (מהחודש השני)

תמהיל ההשקעה והצפי התזרימי – תוכלו לצפות בסקירה המלאה שעשינו בלייב : https://www.facebook.com/sharon.m.biton/videos/606956024164122/

לפרטים נוספים: https://newhouse.ravpage.co.il/nadlanashi%20saloniki

הפוסט למה אנחנו משקיעות ביוון ואיפה כדאי להשקיע? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

הנוסחה ליצירת מערכת יחסים בריאה עם כסף/ קרול גלזר ושרון מוזס ביטון

אם נשאל אנשים אם הם אוהבים כסף- רובם יענו שכן. הרי כסף מאפשר לנו לחיות טוב ולרכוש לעצמנו את אשר אנו חפצים. אבל אם נשאל אנשים מה הם מרגישים כלפי כסף- רובם יענו פחד- הפחד שלא יהיו להם, הפחד שיפסידו כסף, הפחד שהכסף יגרום להם לאבד את הערכים שלהם, ועוד פחדים רבים ומגוונים.

“תודעת הכסף” מאפשרת לנו לזהות את הסיפורים והפחדים הייחודיים על כסף שקיימים אצלנו בתת מודע, לשחרר את המחשבות ולבנות תבניות חשיבה חדשות. אנחנו מזהות לא רק את המחשבות , אלא גם מקבלות את הרגשות העולים.

השלב הראשון ליציאה מהפרדיגמות הוא להתחיל לדבר על כסף, לנהל שיחות על כסף, קודם עם הקרובים לנו ולאט להגדיל את המעגל. זה לא טבעי לנו כי למדו אותנו שלדבר על כסף זה לא מנומס, זה בעצם אסור.

אך כשאנחנו נמנעים מלדבר על כסף זה כאילו אנחנו מסתירים, כשלא מדברים על כסף עם בני.ות זוגנו, אנחנו גורמים מתח, והרגשות של אשם ובושה מתעוררים. קניתן משהו חדש? האם אתן משתפות את בני.ות זוגכן?

תודעת הכסף שונה מאוד בין גברים ונשים. ככלל כילדות חינכו אותנו לחסוך כסף, ואת הבנים לימדו שכדאי להשקיע. במחקרים גילו שרק 30% מהנשים מרגישות בנוחות להשקיע, ואצל גברים 70% מרגישים בנוח להשקיע.

אנחנו מגלים שישנם פחדים בקשר לכסף ופחד גדול מהשקעות.

בתודעה שלנו אנו רגילים לחשוב ש”אנו חייבים לעבוד עבור הכסף” במקום שהכסף יעבוד בשבילנו. החינוך הפיננסי שקבלנו בבית מאוד משפיע על ההתנהלות הפיננסית שלנו היום. אני פוגשת נשים רבות בעלות עסקים שלוקחות פחות סיכונים בעסק, ונשים שכירות שמבקשות פחות שכר בשיחות עם המעסיקים.

משפטים פשוטים ששמענו כילדות יכולים להשפיע לא רק על הפחדים שלנו אלא גם על הקשר שאנחנו עושות בין ערך עצמי לערך כלכלי. אחד המפתחות החשובים לתודעת כסף בריאה היא ההפרדה בין ערך עצמי לערך כלכלי.

תזכרו שכסף הוא רגש.
עצם הזיהוי מאפשר לנו להסתכל איך אנחנו מתנהלות עם כסף ואלה רגשות מקדמים אותנו לעומת רגשות שבולמים אותנו.

כיצד נדע מתי ישנו צורך לשנות את תודעת הכסף שלנו?

סימני ההיכר נמצאים בהתנהלות היומיומית שלנו עם כסף… שאלו את עצמכן….

• האם את מוכנה לקנות תמיד עבור אחרים אבל לא עבור עצמך?
• האם את חוששת מהשקעה כלכלית?
• האם את מקשרת בין הישגיך הכלכליים להצלחה מקצועית?
• האם את מתעלמת מהמצב של חשבון הבנק שלך? מנסה להמנע מלבדוק מה קורה שם?
• האם את נמנעת משיחות על כסף?
• האם מתעוררים בך רגשות אשם וכעס כשאת חושבת על הוצאות שעליך לעשות?
• האם את עושה רכישות אימפולסיביות ואחכ מרגישה רע עם עצמך?
• האם את מרגישה שתמיד תחיי בתחושת מחסור והשרדות?

אם ענית על  לפחות 3 מהשאלות בתשובה חיובית – יתכן שמערכת היחסים שלך עם כסף יכולה להשתפר ולאחר מכן גם מצבך הכלכלי ישתפר.

תזכרו תמיד שהכסף אמור לעבוד עבורינו ולא אנחנו אמורים לעבוד בשביל הכסף – YOU MAKE MONEY IT DOES NOT MAKE YOU

לחברות קהילת נדל”נשי- קרול גלזר, מנטורית ומרצה בינלאומית בנושא תודעת הכסף, נותנת שיחת יעוץ ראשונה במתנה.

מוזמנות לפנות אלינו בצ’ט כדי לקבל הפניה לשיחת מתנה עם קרול.

הפוסט נשים וכסף הנוסחה המנצחת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

שרון מוזס ביטון

‏24/02/2022

הנדל”ן בארץ ממשיך להתייקר, טירוף המחירים לא רק שאינו מתמתן, אלא ממשיך בכל חודש להפתיע מחדש.

לפי נתוני הלמ”ס מהחודש האחרון, מחירי הדיור השלימו עלייה של 11.3הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את דו”ח “שיאניות הקפיצה במחירי הדיור”, המפרט את הערים בהן יוקר הדיור עלה בשנה האחרונה בצורה הדרמטית ביותר.

לפי הדו”ח, שלוש הערים המובילות בזינוק מחירי הדיור הן בית שמש, תל אביב ונתניה, כאשר הראשונה מובילה עם עלייה של לא פחות מ-19% במחיר הממוצע של עסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של 2021 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מחירה של דירה בבית שמש עמד בסוף 2021 על כ- 1.65 מיליון שקלים לעומת 1.39 מיליון שקלים לפני שנה בלבד. כאשר בוחנים את השינוי בפילוח למספר החדרים בדירה, ניתן לראות שהעלייה הגבוהה ביותר הייתה בדירות ארבעה וחצי עד חמישה חדרים, שמחירן הממוצע עלה בכ- 24%.

במקום השני, כאמור, מדורגת תל אביב עם עלייה של כ- 18.5% במחיר דירה ממוצע, שהגיע ברבעון הרביעי של 2021 לכ-3.75 מיליון שקלים. הדירות שהתייקרו הכי הרבה בתל אביב הן דירות קטנות של שניים וחצי עד שלושה חדרים שמחירן הממוצע הגיע לכ- 3.36 מיליון שקלים, והן עלו בכ- 25% ביחס לממוצע בתקופה המקבילה.

במקום השלישי ניצבת נתניה, עם עלייה של כ-18.1% במחיר דירה ממוצע. הדירות שהתייקרו הכי הרבה בנתניה הן דירות ארבעה וחצי עד חמישה חדרים, שהתייקרו בלא פחות מ– 30.5% ומחירן הממוצע הגיע ברבעון הרביעי לכ- 2.78 מיליון שקלים.

מהדוח אנו יכולות להבין שהביקוש בפריפריה הוא יותר לדירות גדולות שמיועדות למשפחות , כאשר במרכז הביקוש הוא יותר לדירות קטנות שמיועדות ליחידים/ זוגות.

גם אתר יד 2 מדווח על פערים גדולים מאוד בין ההיצע לביקוש בדירות יד שניה , עם עליה דרמטית בביקוש בשנה האחרונה בערים כמו פרדס חנה כרכור, טירת הכרמל, קרית ים, חדרה, נתיבות, מודיעין, ראש העין, כפר סבא, קרית גת, אילת

אז איך נבחר איפה להשקיע…?

ראשית יש שיקולים אישיים שעלינו לבחון בנוגע לעצמנו:

• מה הצפיות שלי מההשקעה- האם אני מחפשת נכס לצורך עליית ערך או לצורך הכנסה שוטפת.
• מה התקציב שלי להשקעה- גם בפריפריה יש רמות מחירים שונות ,דירות יד שניה ישנות בסכומים של 500-800K , ודירות חדשות במחירים K 4 ומעלה.
• עד כמה אני רוצה להיות מעורבת ולטפל בנכס, עד כמה אני רוצה שהוא ינוהל עבורי על ידי גורם מקצועי.
• האם אני רוצה דירה חדשה בבניה או דירה ישנה עם פוטנציאל להתחדשות עירונית שאמתין כמה שנים עד שהפרויקט יצא לפועל.
• עם איזה סוג של שוכרים אני רוצה להתנהל- מה מאפיין את האוכלוסייה במקום, מצב סוציואקונומי, השכלה, תעסוקה, גודל משפחה, האם יש סיכוי טוב למצא שוכרים יציבים.

למי שמחפשת להנות מעליית ערך עדיף לקנות עכשיו דירה באזורים שהם עדיין יותר זולים ופחות מבוקשים, אבל יש פוטנציאל טוב לעליות מחירים – כיצד נדע איפה המחירים עוד צפויים לעלות ונוכל עוד להרוויח…?

אנו רוצות לזהות את פוטנציאל עליית הערך באמצעות הפרמטרים הבאים:

• תוכנית מתאר עירונית המפרטת את הפיתוח העתידי של העיר, ואת יעד הגידול באוכלוסיה.
• פיתוח של אזורי תעסוקה ומסחר חדשים וגדולים המיועדים לספק לתושבים החדשים בעיר מקומות עבודה.
• פיתוח של תחבורה ציבורית קלה ומהירה כמו רכבת, נגישות לכבישים ראשיים שמאפשרים לאנשים להגיע לעיר גם ממקומות תעסוקה במרכז.
• פיתוח של מוסדות חינוך חדשים שיתנו מענה לאוכלוסיה החדשה – החל מגני ילדים ועד לבתי ספר תיכוניים.
• הקמה/ הרחבה של מוסד אקדמי בעיר שמושך אליו אנשי אקדמיה וסטודנטים.
• פיתוח של אזורי, פנאי, ספורט ונופש ומקומות בילוי לתושבים.
• הסכם גג עם הממשלה להעברת תקציבים לצורך מימוש תוכניות הפיתוח של העיר.
• התחדשות עירונית של אזורים ותיקים בעיר שעתידים לשנות את פניה ולהפוך אותה למקום צעיר ומושך .
• פעילות רבה של ייזמים שבונים בעיר ומוכרים שם דירות חדשות.
• ביקוש לשכירות של דירות.
• עליית מחירי דירות חדשות ויד שניה בשנים האחרונות מאז שהחל הפיתוח.

דוגמה:  העיר קריית גת

בואו ניקח לדוגמה את אחת הערים הכי מתפתחות היום בארץ, אם לא המתפתחת ביותר, שצפויה להפוך למטרופולין .

קריית גת… מה השם הזה אומר לכם? עיר בדרום הרחוק שבקושי מגיעים אליה עם אוכלוסייה חלשה… או מעצמת ההייטק החדשה של מדינת ישראל?

עד שנת 2050 העיר קרית גת צפויה להוסיף יותר מ-30,000 בתי אב ולהגיע לגודל של 360,000 תושבים. עיר מטרופולין חיה ובועטת במרכז החדש של ישראל.

עם רכבת, כבישי גישה ראשיים ותחבורה ציבורית נוחה, לקריית גת גישה נוחה ומהירה לכל הערים הגדולות סביבה, וכמובן כניסה מהירה ונוחה לעיר ולשכונות החדשות הקמות בה.

ראש העיר ובאי כוחו פועלים ברוח של עשייה, פיתוח ובנייה, בשיתוף עם התאחדות התעשיינים מקיימים יריד הכשרה המהווים הזדמנות אמיתית לתושבי העיר והסביבה.

מעסיקים פוטנציאלים מהחברות המובילות במשק ובפארק התעשייה החדש של קריית גת, סוללים נתיבי קריירה חדשים המעודדים הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפחות לעיר.

מנהלת פארק התעשייה הודיעה כי ישנם תוכניות להרחבת הפארק בעוד 2000 דונמים נוספים לאור הביקושים של חברות מובילות במשק להרחבת הפעילות שלהן. בין החברות שכבר פועלות ניתן למנות את אינטל,  HP אינדיגו ונסטלה.

ולא רק מגורים אלא גם פארקים, מבני חינוך, נמצאים בתהליכי תכנון מתקדמים וצפויים להפוך את מרכז העיר למעצמה תרבותית, עם רחובות רחבים ועשירים בהולכי רגל, מסלולי אופניים, הצללות, מרכזים מסחריים וכל מה שמאפיין עיר גדולה – בדיוק כמו במרכז הארץ

העיר מובילה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, בפיתוח תשתיות ובאג’נדה להפרחת הדרום והפיכתה של קריית גת לעיר מתקדמת.

כפי שאנו כבר יודעות, יש עקביות של עליית מחירים, כבר קרוב ל 20 שנה, מחירי הדירות בישראל רק עולים, לצד גידול דמוגרפי ועלייה בתוחלת החיים ובביקוש קשיח למגורים.

כל זאת לצד המחסור החמור בדירות, ובעלייה ביקושים לשכירויות.

זה הרגע להיות כאן-

שאנחנו מרגישות בפנים שזה הרגע לעשות, כשאנחנו רואות הזדמנות, במקום מתפתח עם תוכניות תעסוקה ברורות, תכנון עירוני קפדני – אנחנו רואות את העתיד. בהשקעה בקרית גת  יש לנו הזדמנות לעצב מציאות חדשה – ולהיות בעלים של דירה בתנאים מצוינים.

במיוחד לחברות קהילת נדל”נשי, השגנו הצעה שאי אפשר לסרב לה..

הזדמנות חד פעמית להתחיל את השנה עם בעסקה מטורפת של דירה חדשה מקבלן, מתחת למחיר השוק בכ 200,000 ₪!

להלן נתוני העסקה :

דירת  4 חדרים במרכז המבוקש של קריית גת-נותרו 6 דירות אחרונות!

אזור מבוקש ע”י שוכרים, ללא הצפה של דירות חדשות ,

שכירויות באזור כ 4000 נכון להיום.

מחיר נדל”נשי בלבד 1,450,000 שזה כ 200,000  שח פחות ממחיר שוק

תנאי תשלום נוחים 20% ברכישה  80% בקבלת הדירה

הון עצמי של 300,000 בלבד ש”ח אתן מקבעות את היום את המחיר ומבטיחות לכן דירה חדשה בארץ.

ללא תשלום על תוספת קומה

עו”ד ורישום בטאבו מתנה

אכלוס עוד שנה וחצי

ללא הצמדה לשום מדד

מוזמנות לצור איתנו קשר לקבלת עוד פרטים על ההשקעה בקרית גת .

הפוסט האם כדאי להשקיע בפריפריה? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

תכנית מחיר מטרה היא שיטת שיווק חדשה של קרקעות ביוזמת משרד הבינוי והשיכון.

התוכנית מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20% ממחירי השוק באותו האזור.

תוקף אישור התוכנית הינו עד 31/12/2025

מה ההבדל מתוכנית מחיר למשתכן:

בדומה למחיר למשתכן, המדינה מסבסדת את הקרקעות כדי לייצר דירות זולות.

בשונה ממנה, היזמים אינם מתחרים על המחיר הזול ביותר למ”ר בנוי, אלא המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה הסופי והמוזל, והקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם מוכנים לשלם.

במחיר מטרה, מחיר הדירות לאחר הנחה יקבע מראש על פי שומה של השמאי הממשלתי, ביחס למחיר הדירות באותו אזור נכון לסוף 2020.

כך שלמעשה, ההנחה גבוהה יותר, משום שהחישוב שלה לא משקלל את עליית המחירים שנרשמה השנה. השומה וההנחה יעודכנו פעם בשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן, בתוספת 1%.

חברות הבנייה ידעו מראש את מספר הדירות שהן צריכות למכור בהנחה לזכאים ואת המחיר שלהן לאחר הנחה. בהתאם לנתונים האלה, הן יתבקשו להגיש הצעות לרכישת המגרשים וההצעה הגבוהה ביותר תזכה בקרקע.

מה ההטבה שמקבלים:

המדינה תשווק קרקע המיועדת בעיקרה לבנייה רוויה, והתחרות בין היזמים המציעים תתבצע כך :

1. ייקבע מחיר למ”ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות, המחיר יצוין במסמכי המכרז. על המחיר שייקבע, יינתן שיעור ההנחה בגובה 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלף ₪ (השומה ומגבלת ההנחה בסך של 300 אלף ₪ יעודכנו בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך אותה שנה, בתוספת 1%).

1. הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז.
2. הזוכה בכל מתחם יהיה המציע שיציע את הסכום הגבוה ביותר עבור הקרקע. במקרה של מציעים בסכום זהה, תבוצע ביניהם התמחרות.

יודגש כי, מכרזי השיווק במסגרת מחיר מטרה, יהיו על כלל מכרזי הקרקע של המדינה ללא מכסה שנתית. היקף הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 60% מכלל הדירות באזורי ביקוש.
באזורים שבהם ערך קרקע ללא פיתוח על פי הערכת שמאי נמוך מ-100,000 ₪ ובאזורי עדיפות לאומית וביישובי מיעוטים, שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על עד 65%.

מי זכאי לרכוש דירה במסגרת התוכנית:

דירות במסגרת התוכנית מחיר מטרה מיועדות לחסרי דירה (ללא דירה) ולמשפרי דיור.

תושבים “חסרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, ללא כל זכויות בדירה, ושלא היו להם זכויות ב-10 השנים האחרונות בדירה כלשהי.

תושבים “משפרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, אשר בבעלותם זכויות כלשהן בדירה, והם מתחייבים למכור זכויות אלו במהלך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה הנרכשת במסגרת התוכנית.

זוגות שנרשמו לנישואין אך טרם נישאו, אינם עומדים בקריטריונים לרכישת דירה בתוכנית מחיר מטרה.

יחידים מעל גיל 35 רשאים לרכוש דירה. יחידים מתחת לגיל זה, לא עמודים בקריטריונים להשתתפות בתוכנית מחיר מטרה למעט חריגים כגון: נכה רתוק לכיסא גלגלים מעל גיל 21.

4. תינתן עדיפות מלאה לנכה רתוק- לפי מפתח של דירה אחת לכל 30 דירות, כך שבכל הגרלה יזכה נכה רתוק אחד לפחות.
   בנוסף הורחבו בצורה משמעותית תנאי קבלת הזכאות להשתתפות בתוכנית עבור נכים כך שלדוגמה כל נכה מעל 75% נכות רפואית מגיל 21 יוכל להנפיק תעודת זכאות.
5. כמו כן, אושרה הגדלת הקצאת יחידות דיור לבני מקום: 25% בכל הארץ, 35% באזורי עדיפות לאומית ב’ ו-50% באזורי עדיפות לאומית א’.
   ביישובי המיעוטים עד 30,000 תושבים תינתן הקצאה של 50% לבני מקום, ובסמכות הנהלת רשות מקרקעי ישראל  להעלות אחוזים אלו עד 75%.
   באזור חיפה והצפון אחוז בני המקום יעמוד עד 75% באופן קבוע.
   ביישובים שהם מתחת ל-10,000 תושבים יהיה ניתן לקבל אישור חריג להקצאה של עד 100% עבור בני המקום.

איפה יהיו הפרויקטים:

שיווק במסלול דיור במחיר מטרה יתבצע בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ”ר דירתי ממוצע הוא עד 20,000 ₪ ללא מע”מ וביישובים המוגדרים במדד כלכלי חברתי 4 ומטה, בהתאם לנתוני רשות המיסים הנכונים ליום 31.12.2020.
ביישובים המוגדרים “יישובי יוקרה” בהם המחיר למטר מעל 20,000₪ לא ייכנסו לתוכנית.

מה התהליך שצריך לעשות:

תהליך ההשתתפות בתוכנית כולל שישה שלבים

1. הוצאת אישור זכאות
2. הרשמה לאתר ההגרלות באמצעות הקלדת מספר זהות ומספר זכאות
3. הרשמה לפרויקט
4. המתנה להגרלה ולהודעה על תוצאותיה
5. בדיקת אפשרויות למימון הדירה
6. בחירת דירה אצל החברה הבונה וחתימה על חוזה, חתימה על חוזה המכר.

חוזה המכר בין רוכש הדירה ומוכר דירה מחייב את שני הצדדים, ולכן מומלץ לרוכש הדירה לעיין בנחת בפרטי ההסכם ולהבינם תוך כדי התייעצות עם גורמים מקצועיים.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, מסדיר כמה היבטים חשובים ביחסים בין רוכש למוכר דירה, אשר מטרתם להגן על רוכש הדירה ולהבטיח את טיב העסקה ביניהם:

• ערבויות לרוכש המבטיחות את השקעותיו מול מוכר הדירה.
• תשלום באמצעות פנקס שוברים בלבד.
• תשלום המחולק לפי התקדמות הבנייה.

למידע נוסף בנושא חוק המכר ובנושאים נוספים, מומלץ לקרוא את “המדריך לרוכש דירה ראשונה” באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.

מה הגודל וסטנדרט של הדירות שיבנו:

במסגרת התוכנית, ישווקו דירות בשטח 60 מ”ר עד 150 מ”ר.

בכדי למנוע מקרים שבהם מפרט הדירות בתוכנית מחיר מטרה שונה ממפרט הדירות הנמכרות באותו הפרויקט, הגדיר משרד הבינוי והשיכון מפרט טכני איכותי לדירות מחיר מטרה כסטנדרט! המפרט מציג רכיבים שונים בדירה כסטנדרט ללא תוספות תשלום. משרד הבינוי והשיכון מחייב את הקבלנים להציע מגוון דוגמאות, עיצובים וצבעים של רכיבים ופריטים, בכדי לאפשר גמישות מסוימת והתאמת הדירה לשביעות רצונכם. בין היתר, ניתן לבחור: משטח עבודה במטבח, ריצוף וחיפוי, דלתות פנים ועוד

נוסף על כך, דירת “מחיר מטרה” כוללת חניה אחת לפחות.

מה המגבלות שיש על הרוכשים מבחינת השימוש בדירה:

רוכשי דירה במסגרת מחיר מטרה מתחייבים שלא למכור את הדירה במשך 5 שנים, אך יהיו רשאים להשכיר את הדירה למטרת מגורים.

היכן מפורסמות דירות המשווקות במסגרת התוכנית?

משרד הבינוי והשיכון הקים אתר אינטרנט המיועד לנושא זה. באתר ההגרלות של משרד השיכון והבינוי תוכלו להתעדכן על פרויקטים חדשים המיועדים לשיווק, וכן פרטים על הפרויקטים עצמם. כמו כן, תוכלו להגיש בקשה להשתתפות בהגרלה בהתאם להנחיות ובמידה ואתם זכאים לכך.

האם יש עוד הטבות

זכאי התוכנית שיזכו וירכשו דירה באזורי עדיפות לאומית יקבלו מענק קבוע בגובה 40,000 ₪.

מימון משכנתא בשיעור גבוה בתוכנית מחיר מטרה

באישור של בנק ישראל, הזכאים בתוכנית מחיר מטרה ובתוכנית מחיר למשתכן זכאים לקבל משכנתא בשיעור הגבוה יותר מן הכללים שנקבעו למשכנתאות אחרות, כדי לסייע לכם במימון רכישת הדירה.

הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.

ההקלה מותנית בכך שתשלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ₪ לפחות ממקורותיכם העצמיים (הון עצמי) ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש”ח.
במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש”ח, שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא יעמוד על 1.8 מיליון ש”ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.

משרד הבינוי והשיכון מעניק לכם משכנתא בריבית נמוכה

בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור, התשנ”ב-1992 כדי להיטיב עם זכאים חסרי דירה – מי שאין ולא הייתה להם דירה ב-10 השנים האחרונות.
הריבית על המשכנתא על פי הזכאות האישית עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, אך לא יותר מ-3.0%, בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה.

הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ-10 שנים.
כדי לקבל את המשכנתא עליכם לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות.

הבהרה- הלוואות הזכאות אינן חלק מההון העצמי.

נסכם בדבריו של שר הבינוי והשיכון, אלקין: “המדינה שולטת בתכנון, שולטת בשיווק הקרקעות, שולטת בכמות העובדים הזרים, דרך הרשות המקומית המדינה שולטת גם בהיתרים לקבלנים, היא רגולטור פה ב־100% של הכל. היא הכי מרוויחה ממחסור הדירות בשוק בגלל עליית מחירי הקרקע. המדינה מכל מיני סיבות מייצרת מחסור, ובסוף היא זו שאחראית למחסור בדירות”.

לנו נותר רק לקוות שהתוכנית החדשה תשים סוף למחסור בהיצע, אולם יש לזכור שהשיווקים של פרויקטים במחיר מטרה יתחילו רק בעוד כשנה- כי על היזמים קודם להוציא היתרים ורק אז מותר להם לשווק. לאחר מכן עד שיעשו את הפיתוח של הקרקע ויבנו את כל הדירות- יקח עוד כ 4 שנים מעכשיו. כלומר מי שרוצה כבר היום לקנות דירה צריכה לחשוב היטב האם מתאים לה לחכות עוד ארבע שנים עד שתהיה הדירה ברשותה, ואיך בינתיים היא יכולה להשקיע את ההון העצמי שלה כדי שיעלה ערך ולא ישכב בבנק וישחק עם עליית המחירים.

הפוסט תוכנית מטרה – כל הפרטים על התוכנית החדשה לזכאים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

חזרנו שמחות ומאושרות מעיר הנדל”ן 2021 באילת,

פגשנו את כל הקולגות, את מקבלי ההחלטות,

והכי חשוב את  סיכום הדברים החמים והחשובים מפאנל קבינט הדיור בוועידת “עיר הנדל”ן” באילת:

1. איילת שקד שרת הפנים: אנחנו לא מדברים על הורדת מחירי הדיור, אנחנו מנסים לבלום את העליה…
2. דלית זילבר מנכ”לית מינהל התיכנון: אנחנו פועלים לפי תוכנית אסטרטגית, שבה אנחנו מתככנים 104,000 יחד’ בשנה… כ

די שזה יקרה צריך קודם לבצע את התוכניות הקיימות לתשתיות, בתי ספר, גני ילדים, תחבורה ועוד… וכמו שאנחנו כבר יודעים – להפשיר קרקעות כמה שיותר.

3. אביעד פרידמן מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון: אנחנו חייבים להרחיב את מדינת ישראל מעבר לאזור המרכז, אנחנו נכפיל את התושבים ברמת הגולן ובעיר קצרין, אני מאמין בקריית גת, בשדרות , נתיבות ואשקלון… (אנחנו גם מאמינות).

בנוסף אנחנו צריכים לתת לציבור קורת גג ויציבות במגורים וזה לא דווקא אומר מגורים בדירה שבבעלותם…

בשביל זה יש את המודל של השכירות ארוכת הטווח שאנחנו פיתחנו.

4. אלעזר במברגר מנהל הרשות להתחדשות עירונית – שנת 2022 תהיה שנת השיא של ההתחדשות העירונית, אנחנו הצבנו יעד של 35,000 יחד’.
5. מתן יגל – הפתרון הוא לצופף עוד ולבנות יותר על כל יחידת קרקע כי הקרקעות הפנויות במדינה עומדות להיגמר.
6. מרים פיירברג ראש העיר נתניה – צריך לבנות בנייה רוויה גם באזורים הכפריים שבמרכז ולא לאפשר בנייה של בתים פרטיים באזורים כמו אבן יהודה…

ומה אנחנו חושבות:

הבאנו לכן קצת ממה שהיה שם, אבל המסר החשוב ביותר הוא ברור – אין פתרונות קסם.

גם תוכנית הדיור וכל התוכניות החדשות מצריכות זמן עד שישפיעו ואין צפי לכך שמחירי הדירות ירדו.

בלימת מחירי הנדלן היא משימה מאוד מורכבת ומאתגרת וארוכת טווח.

מי שאין לה עדיין נכס – שלא תחכה, זה הזמן לדאוג לעצמכן ולהשקיע בנדל”ן בארץ ובעולם.

כל אחת בהתאם ליכולתה הכלכלית ולצרכים האישיים והמשפחתיים שלה.

זה הזמן להתעורר… עוד מעט גם בגליל ובגולן ובנגב המחירים יהיו גבוהים…

שימו לב שהפריפריה מטפסת למעלה .. אל תישארו מאחור.

אנחנו כאן כדי לעזור לכן לבחור נכון.

שלכן דליה ושרון.

תודה מיוחדת לערן רולס יו”ר מרכז הבניה הישראלי על הכנס המעניין והמשובח.

הפוסט סיכום עיר הנדל”ן באילת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

מאת שרון מוזס ביטון

תוכנית הדיור החדשה של הממשלה מנסה לטפל בעליית מחירי הדירות על ידי שורה של תוכניות ופעולות שמיועדות לביצוע עד לשנת 2025. ניתן כאן סקירה של 18 הצעדים ונתייחס לאפשרות ההשפעה שלהם על המחירים:

1. צעדים להגדלת ההיצע הדירות:

קביעת יעדים שאפתניים לארבע שנות הממשלה בהגדלת היצע: 280,000 התחלות בנייה בשנות התוכנית – המהווה עלייה של עשרות אחוזים ביחס להתחלות הבנייה בשנים האחרונות.
תכנון 500,000 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון.
פרסום מכרזים ל300,000 יחידות דיור בקרקעות מדינה.

ההשפעה הצפויה: הגדלת היצע היא חשובה ביותר וזה אכן מפתח להשפיע על מחירי הדירות, אך ההשפעה היא בטווח הארוך ולא הקצר כיון שייקח כמה שנים עד שכל שיווקי הקרקעות הללו יהפכו להיות פרויקטים ממשיים ויחידות דיור שינתם לשווק לציבור. בינתיים המהלכים האלה יוצרים ציפייה אצל הציבור אבל בשטח המחירים עדיין לא מושפעים.

2.    האצת השוק

על מנת להגדיל את הבנייה החדשה בשכונות חדשות, שתביא להגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ, נדרשים בראש ובראשונה תשתיות לתמיכה בשכונות החדשות. תשתיות אלו כוללות תשתיות תחבורה, ניקוז, מים, ביוב ועוד.
על מנת להרחיב את ההשקעה בתשתיות לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור תשקיע הממשלה בשנות התוכנית סך של 8 מיליארד שקל בתשתיות תומכות דיור.
לצורך המענה הנדרש לגידול האוכלוסייה בשכונות החדשות תשקיע הממשלה בשנות התוכנית 5.5 מיליארד שקל לבניית כיתות לימוד חדשות.
כמו כן יוקצו כ-640 מיליון שקל בשנים הקרובות לתמרוץ היתרים וכן השקעה של למעלה מ-2 מיליארד שקל בחברה הערבית בקידום התכנון, הפיתוח, הקמת מוסדות הציבור ועוד.

ההשפעה הצפויה: בעבר כבר היו הבטחות כאלה במסגרת הסכמי הגג, אך לא כולן התממשו וראשי הערים נותרו חסרי תקציבים לפיתוח תשתיות . נראה שהכוונות הן טובות , הנושא של פיתוח תשתיות הוא קריטי לביצוע הבנייה. בלעדיו אף דירה לא תוכל להיבנות ונראה שהממשלה מבינה את זה עכשיו. נצטרך לראות האם באמת התקציבים המובטחים יעברו לרשויות המקומיות ובאיזה קצב. כי אחרת ראשי הערים לא יקדמו את הבנייה.

3.    דיור ציבורי

מדובר בתוספת של 4,700 דירות מול תור של 30 אלף ממתינים. המדינה תרכוש לשם כך 1,700 דירות חדשות.

אפשרות ההשפעה: מדובר על מעט מאוד דירות שיוקצו לדיור הציבורי לעומת צורך מאוד גדול. לא תהיה לזה השפעה על מחירי הדירות וגם המענה הוא מאוד דל. חבל.

4.  התחדשות עירונית

התחדשות עירונית מאפשרת להגדיל את היצע יחידות הדיור בלב המרחב העירוני, בדגש על אזורים בהם קיים מחסור משמעותי בקרקעות פנויות. להתחדשות עירונית תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים; התחדשות עירונית במרכזי הערים מאפשרת הגדלת ההיצע הזמין למגורים בנגישות לתעסוקה איכותית בפריון גבוה תוך חיסכון בזמן נסיעה, עקב ירידה ביוממות.

התחדשות עירונית מובילה לשיפור מרקמים עירוניים ותיקים, תוך שיפור מצבם הכלכלי של אוכלוסיות ותיקות אשר מחזיקות בנכסים במתחמים המתחדשים. בנייה במסגרת התחדשות עירונית מצמצמת את הצורך לבנייה בשטחים הפתוחים.

במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה מסירה חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי וכוללת בין היתר צעדים לצמצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת ודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי-בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלה. הממשלה תשקיע כחצי מיליארד שקל בתשתיות התומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית, על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי.

אפשרות ההשפעה: כאשר יגמרו הקרקעות הפנויות לבניה במדינת ישראל, בעוד כעשר שנים, הדרך היחידה לבנות עוד דירות יהיה במסגרת התחדשות עירונית. זה העתיד של הנדל”ן בארץ ולכן זה מצוין שתמצא הדרך לזרז את התהליכים ולהפוך אותם לממשיים ולא רק בתאוריה. אכן נרשת תמיכה של המדינה בתקציבים בפרויקטים בפריפריה וגם קיצור תהליכי הרישוי והבירוקרטיה, והגברת ודאות ליזמים. לעשות את כל השינויים האלה יקח זמן והרבה משאבים. אנחנו ממש בעד, באופטימיות זהירה. אם זה יקרה אפשר יהיה לבנות יותר מהר במרכזי הערים וזה בהחלט יקל על הביקושים.

5.    תמ״א 38

בשל העובדה כי תמ”א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022, ולאור תרומתה להתחלות הבנייה בשנים האחרונות, מקדמת שרת הפנים חלופה להתחדשות הבניין הבודד. במסגרת המתווה יוסמכו הוועדות המקומיות לקדם תוכניות שיגדילו את זכויות הבנייה עד ל-400% במסלול הריסה ועד ל-200% במסלול חיזוק, וכן להקצות קומה לשימושים ציבוריים שיתנו מענה לתוספת יחידות הדיור.

יגובש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות כאמור בשטחן באמצעות תשלום היטל השבחה או הענקת קומה ציבורית מבונה. תקודם חקיקה להשוואת הרוב הדרוש להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהסדרים (66%). תקודם חקיקה להארכת תמריצי מיסוי לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 – כדלהלן:

בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תוכנית המתאר הארצית 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) תפוג באוקטובר 2022. בסוף דצמבר 2021 יפוגו כבר הטבות המס למעורבים בעסקה במסגרת תמ”א 38 המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובחוק מס ערך מוסף. יש להאריך את הטבות המיסוי לתמ”א 38 הבאות עד לפקיעת התוכנית, וכן לאפשר את ההטבות גם לתוכנית החלופית להתחדשות הבניין הבודד.

א. מס שבח – ישנו פטור ממס שבח לדיירים על שירותי הבנייה שמתקבלים מהיזם, ובלבד שלא נוספו לדירתם מעל 25 מ”ר ובמקרה של תמ”א הריסה, התקבלה רק דירה אחת בתמורה (או שתי דירות באזורים מיוחדים). הטבות המס ניתנות רק לגבי התמורה לדיירים שהיא בשירותי בנייה.

ב. מס רכישה – היזם ישלם מס רכישה במועד בו החלה הבנייה בפועל (בשונה מהמצב הרגיל בו חבות המס חלה ביום חתימת חוזה הרכישה) ובהתאם לשווי שירותי הבנייה שניתנים לדיירים.

ג. מע”מ – היזם יהיה זכאי למע”מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה הניתנים לדיירים ובהתאם יוכל לקזז תשומות שהיו לו בתהליך הבנייה.

אפשרות ההשפעה: העיריות כבר נגד תמ״א 38/1 – תוספת קומות וחיזוק מבנים. מצד שני, אין מנוס מתמ”א במקומות שאי אפשר לפנות ולבנות. הצעה מעניינת שתלויה ברצונם של יזמים להעמיק בתמ”א ושל העיריות לעודד. מבחינת מחירי הדירות , הכמות שניתן להוסיף במסגרת תמ”א 38 היא מוגבלת ועל כן ההשפעה של זה על מחירי הדירות היא מינורית..

6.    ממשרד לדירה

לאור עודף ההיצע המשמעותי של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, וכן בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור, באזורי הביקוש בפרט, במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה הסבת שטחי משרדים לדירות, דירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים. המנגנון יאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לשימושי דיור בהליך מקוצר וללא תכנון מחדש.

הליך הרישוי רלוונטי לבניינים שטרם נבנו כאשר מדובר: בתב”ע מתומהלת – עד 30 אחוז לדירות (קטנות). בתב”ע לא מתומהלת – עד 30 אחוז, אך רק לדיור להשכרה, דיור מוגן, מעונות.

בכוונת הממשלה להקים ועדת משנה למועצה הארצית אשר תדון בתוכניות מפורטות להסבת שטחי משרדים למגורים בהליך מקוצר. הצעד יאפשר המרה של שיעור גבוה יותר משטחי המשרדים למגורים ולא תוטל מגבלה על מאפייני הדירות.

אפשרויות ההשפעה:  בתאוריה הרעיון יפה, אבל הסיכויים שיצליח הם לא גבוהיםכי ראשי הערים לא ישתפו עם זה פעולה. הם לא ימהרו לוותר על ארנונה עסקית וגם לספוג כאב ראש מדיירים למה אין באזורי משרדים שירותים ומוסדות ציבור למיניהם, שלא תוכננו מראש.

7.    הסרת חסמים

לצורך קידום שיתוף הפעולה ממשלתי בתחום הדיור, ובשל הירתמות כלל משרדי הממשלה הרלוונטיים להגדלת היצע הדיור, הוקם פורום מנכ”לים בראשות מנכ”ל משרד ראש הממשלה. הפורום יתכנס באופן תדיר על מנת לדון בחסמי תכנון ופיתוח במטרה להגדיל את היצע הדיור.
אפשרויות ההשפעה: הלוואי ויצליח , זה בהחלט יכול להקל על הבירוקרטיה.

8.    הארכת הוותמ”ל

לותמ”ל תרומה משמעותית להגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור ולקיצור משך הליך התכנון. לצורך הגדלת ההיצע קידמה הממשלה הצעת חוק שאושרה על ידי הכנסת להארכת פעילות הותמ”ל. חוק הותמ”ל והאצת הפעילות בכל המסלולים (הפשרת קרקעות, מתחמים מרובי יח”ד, התחדשות עירונית, מגזר ערבי).
אפשרות ההשפעה: הוותמ”ל היא הועדה הכי יעילה שיש היום בארץ, המשך עבודתה והגדלת היקף העבודה שלה הוא מה שבאמת יכול להשפיע על קיצור משך זמן התיכנון. נקווה שאכן כך יהיה.

 9.  יעול הרישוי

משרד הפנים יוביל רפורמה רחבה בהליכי הרישוי ויצירת מגוון מסלולים מהירים לקבלת היתר בזמן קצר. בשנים האחרונות הליכי הוצאת היתר בנייה מתארכים ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. ההצעה – לאפשר רישוי באמצעות מורשה להיתר, כלומר אדריכל מורשה יוכל לתת את היתר הבנייה.
בחוק ההסדרים נפתח הפתח להסדר זה, והוא חל כרגע רק על חלק מהמקרים. משרד הפנים מתכון להרחיב את ההסדר על מקרים נוספים.
המשרד מתכוון לקדם מסלולים נוספים המותאמים לצרכי מבקשי ההיתר, כך שיוצעו לציבור מספר מסלולים. בין היתר נשקלת הקמת מכוני רישוי, כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולם.

יצומצם מנגנון ההקלות, כך שהיתר הבנייה יהווה הליך טכני בלבד, ולא יכלול היבטים תכנוניים שיצריכו את שיקוליה של הוועדה המקומית.
יקודם נושא התב”ע הנפחית, שיאפשר חופש פעולה גדול יותר וימנע בירוקרטיה מיותרת שנגרמת כתוצאה מהאבחנה בין שטח עיקרי לשירות.
יקודם מתווה לתכנית + היתר, כך שמשך הזמן להשלמת הליכי התכנון והרישוי יתקצר. אדריכל יוכל לתכנן בעצמו את הבניין, מבלי לקבל מראש את אישור הוועדות לבניין עד 9 קומות. זה יכול לקצר את התהליך אפילו בשנתיים-שלוש.

על מה יחול הרישוי העצמי?

1. בקשה ללא הקלות.
2. בקשה שעיקרה למגורים (80% למגורים).
3. חייבת להיות הסכמה של כל הבעלים (כולל רמ”י). אם אין הסכמה הבעלים יכולים להתנגד, ופה מדובר במורשה להיתר שלא יכול לשמוע התנגדויות.
4. כל בקשה כזו חייבת להיבדק במכון בקרה, למעט בקשות שהן עד 2 קומות ועד 5 יח”ד.
5. בקשה שאינה בבניין לשימור.
6. ההסדר וולונטרי – כלומר ועדה מקומית או רשות מקומית בתחום ועדה מרחבית יכולות לקבוע שרישוי עצמי לא יחול אצלן.
7. מורשה להיתר מאשר את הבקשה, לרבות שלבי הביצוע: אישור תחילת עבודות ותעודת גמר.
8. מורשה להיתר יהיה רשום בפנקס האדריכלים, אדריכל רשוי עם ניסיון של 5,000 מ”ר ב-10 השנים האחרונות.

אפשרות ההשפעה: אם זה יצליח נהפוך להיות מדינה מתקדמת כמו עוד מדינות מערביות שיודעות להוציא התירים תוך 3 חודשים עד חצי שנה… בינתיים ניסיון העבר מלמד שבארץ זה לא עובד, אדריכלים סירבו לקחת אחריות על הליכי רישוי. לגבי מכון רישוי, רעיון יפה שעובד במיאמי. בישראל מכוני בקרה כבר יושבים על המדף כמה שנים בגלל מחלוקות. קחו כמה שנים טובות כדי שכל זה יקרה.

10.חיזוק הפריפריה

הקמת ועדה מחוזית נוספת במרכז והקמת ועדה מיוחדת לגולן. בקצרין הכוונה לשחרר 1,500 דירות כדי להכפיל את היישוב.

אפשרות ההשפעה:  חיזוק הפריפריה חשוב.  האם זה יגרום למעבר של הרבה אוכלוסייה לגולן, זה כבר תלוי בנחישות הממשלה להטבות מס לדיירים.

11.מס רכישה

על מנת למתן את הביקושים של המשקיעים, העלו את שיעור מס הרכישה על משקיעים ל-8%.

אפשרות ההשפעה: הנתונים מראים שההשפעה של ביקושי המשקיעים על מחירי הדירות היא שולית ביחס לביקושים הקשיחים של הציבור הכללי שרוכש למגורים, העלאת מס הרכישה אולי תוציא חלק מהמשקיעים מהשוק אבל היא לא תוריד את מחירי הדירות שעלייתם נובעת ממחירי הקרקעות הגבוהים וממחירי תשומות הבניה שבעליה, לצד המחסור בדירות.

12. קרקע פרטית

לצורך עידוד מימוש קרקעות פרטיות, מוצע להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו בשנים הקרובות ולתקן עיוותים במס שבח. הממשלה תקדם את המהלכים הבאים על מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות, ותגבה מחיר ממי שיבחר להמשיך לדגור על הקרקע מבלי לבנות. יינתנו הקלות מס לבעלי קרקעות בנויות, אשר יממשו את הבנייה בשנים הקרובות.

אפשרות ההשפעה: סיכויים טובים לזרז בנייה בקרקעות פרטיות.

13. פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה

מוצע לאפשר פיצול דירות ללא הליך תכנוני נוסף לתוספת דירה שתשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה. על מנת לעודד פיצול כאמור באופן שיגדיל את ההיצע, ניתן לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ”ר.

ניתן כיום לפצל דירות בהתאם להוראות הבאות:

• הדירה צמודת קרקע.
• שטח הדירה 120 מ”ר לפחות.
• הדירה הנוספת בשטח 45 מ”ר לכל הפחות (לא כולל שטחי שירות).
• לא הוצגה חוות דעת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות, החניות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים לא יעמדו בעומס שייווצר בעקבות הגדלת יחידות הדיור.
• לא הוגשה התנגדות מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. ככל שהוגשה התנגדות לא הוכח כי ההקלה שתינתן ביחס לפיצול הדירות תגרום לפגיעה בלתי סבירה במגיש ההתנגדות.
• הוראות השעה לא יחולו על יישובים שלגביהם נקבעה מגבלה בתמ”א 35.
• השימוש ביחידה הנוספת שתתקבל כתוצאה מהפיצול יהיה להשכרה או למגורי קרוביו של בעל הדירה.
• לא ניתן למכור את היחידה הנוספת בנפרד מהיחידה המקורית.
• שיעור ההשבחה בגין אישור פיצול דירת המגורים יעמוד על 34% מסך כל ההשבחה, כאשר מחצית מההיטל ישולם במועד מתן ההיתר ואילו היתרה בעת מכירת דירת המגורים.
• מוצע להאריך את הוראת השעה ולקבוע שלצורך מימוש הפיצול יותרו בניית 45 מ”ר נוספים במסגרת ההיתר.

אפשרות ההשפעה: מצוין לבעלי בתים פרטיים , אבל אין לה השפעה על מחירי הדירות.

14. שימושים חורגים

דירות מגורים רבות, בדגש על אזורי הביקוש, משמשות כיום בשימוש חורג כמשרדים ומרפאות. שימושים אלה מאפשרים מחד עירוב שימושים במרחב העירוני, אך מנגד גורעים דירות מגורים רבות.

לאור מצוקת הדיור הקיימת, לצד העודף המתוכנן בשטחי תעסוקה ומגורים, יש לבטל את האפשרות לשימוש חורג ולהחזיר את השימוש בדירות אלו למגורים. שינוי זה לא יחול על מעונות יום וגני ילדים, להם יתאפשר השימוש החורג.

אפשרות ההשפעה: עיריית ת”א ניסתה זאת בעבר ונכשלה. יגרור משפטים, מריבות, מחלוקות ובכל מקרה לא יקרה מחר.

15. ביטול  Airbnb

דירות מגורים רבות משמשות להשכרה בפלטפורמה שיתופית כגון Airbnb. שימוש זה אינו מחייב ברישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה שונה מאשר ארנונה למגורים ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני של הרשות המקומית. הכנסה מהשכרה בפלטפורמה שיתופית חייבת במס הכנסה או מס חברות, אבל שיעורי הגבייה והאכיפה נמוכים מאוד.

דירות אלו נמצאות בלב אזורי הביקוש והן נגרעות ממלאי הדירות באזורים המאופיינים במחסור משמעותי בדירות מגורים. מוצע להחיל את איסור השימוש החורג גם על שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע.

אפשרות ההשפעה:  תיתכן פגיעה בזכות הקניין ומאבק משפטי. במדינות שונות נקטו השלטונות צעד דומה ובהצלחה.אם יצליח זה יחזיר עוד דירות  יד שניה לשוק המגורים.

15. התחדשות בפריפריה

תוקם ועדה בין משרדית לבחינת כלים להתחדשות עירונית בפריפריה. תקציב של 155 מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות עירונית בפריפריה. יימצאו קרקעות חילופיות לבנייה חדשה להגדלת זכויות פינוי-בינוי. נקבע פיילוט לערים דוגמת ירושלים, אשקלון, רחובות, גבעת שמואל ולוד.

אפשרות ההשפעה: מהלך חשוב שאם יצליח ישפר את כמות ההיצע.

16. מחיר מטרה

השבוע נכנס לתוקף בכל המכרזים מחיר מטרה למתן פתרון מיידי לצעירים – 20% הנחה עד 300 אלף שקל לדירה. “המדינה מוותרת על הכנסות מהקרקע של ‏‎12‏ מיליארד שקל, ולפי ההערכות זה יגיע גם ל-20 מיליארד”, אומר אלקין.

סיכויי ההצלחה: הלוואי ויצליח , התוכנית תאפשר לזוגות צעירים חסרי דיור לקנות דירות במחיר מוזל. צריך להיזהר מהטעויות שעשו רוכשים רבים במחיר למשתכן, כאשר נכנסו לעסקאות שהיו מסוכנות להן לטווח ארוך.

17. שכירות ארוכה

ועדת הכספים כבר אישרה לקריאה שנייה ושלישית את התיקונים לחוק לעידוד השקעות הון, שמטרתם לעודד שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח. תקופת חובת ההשכרה קופצת מ-5 ל-15 שנה. הכוונה לשווק 6,500 דירות להשכרה ארוכת טווח בשנה הבאה.

אפשרות ההשפעה: עידוד המוסדיים בא על חשבון הפרטיים. בהחלט הממשלה באה לקראתם. כעת נותר לראות עד כמה יצליחו ליישם את השינויים הרבים.

18. עובדים זרים

תוספת של 30 אלף עובדים. 9,000 מתוכם כבר בישראל.

אפשרות ההשפעה: הבאת כוח עבודה הכרחית לבנייה בפועל. בלי פועלים אין דירות. נחזיק אצבעות.

הפוסט תוכנית הדיור החדשה 2021 – סקירה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.