דליה מזעקי מוזס, מחבר ב-נדל"נשי https://www.nadlanashi.co.il/author/dalia-mazaki/ נדל"ן לכל אישה Mon, 25 Nov 2024 08:07:13 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.7.1 https://www.nadlanashi.co.il/wp-content/uploads/2021/03/cropped-FAV-32x32.png דליה מזעקי מוזס, מחבר ב-נדל"נשי https://www.nadlanashi.co.il/author/dalia-mazaki/ 32 32 השקעה לנשות עסקית https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%9c%d7%a0%d7%a9%d7%95%d7%aa-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%99%d7%aa/ Mon, 25 Nov 2024 08:00:47 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%90%d7%a0%d7%99-%d7%99%d7%95%d7%93%d7%a2%d7%aa-%d7%90%d7%9d-%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%91%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2-%d7%97%d7%a7%d7%9c%d7%90%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%aa-2/ השקעה לנשות עסקית מאת: דליה מזעקי מוזס   יצירת ביטחון כלכלי לנשות עסקים! מדוע כדאי להשקיע בנכס מניב? כבעלת עסק, את בוודאי מכירה את הדינמיות, הסיכונים והתגמולים שיש בעולם היזמות. לצד הרווחים והחופש שהעסק שלך מספק, ישנה שאלה חשובה שיש לשאול: איך אפשר להבטיח ביטחון כלכלי נוסף, כזה שלא תלוי רק בעסק או בשעות העבודה […]

הפוסט השקעה לנשות עסקית הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> השקעה לנשות עסקית

מאת: דליה מזעקי מוזס

 

יצירת ביטחון כלכלי לנשות עסקים! מדוע כדאי להשקיע בנכס מניב?
כבעלת עסק, את בוודאי מכירה את הדינמיות, הסיכונים והתגמולים שיש בעולם היזמות. לצד הרווחים והחופש שהעסק שלך מספק, ישנה שאלה חשובה שיש לשאול: איך אפשר להבטיח ביטחון כלכלי נוסף, כזה שלא תלוי רק בעסק או בשעות העבודה שלך? התשובה לכך עשויה להימצא בהשקעה חכמה בנדל”ן מניב.

מהו נכס מניב ומה היתרונות שלו?
נכס מניב הוא נכס שמייצר עבורך תזרים מזומנים קבוע – בין אם מדובר בנכס למגורים, מסחר או תעשייה שמושכר לאנשים פרטיים או לעסקים. הכנסה זו נחשבת להכנסה פסיבית: היא ממשיכה לזרום גם כשאינך משקיעה בה עבודה ישירה, מה שמאפשר לך לבנות יציבות כלכלית וביטחון לטווח הארוך.

למה דווקא נדל”ן?
עבור בעלות עסקים, נדל”ן מניב הוא דרך למנף את ההון בצורה יציבה, גם בתקופות שבהן יש שינויים בעסק. הנה כמה סיבות לכך שהשקעה בנדל”ן היא בחירה נבונה לנשים יזמיות:

1. הכנסה נוספת שאינה תלויה בעסק – בעוד שהעסק שלך יכול להניב רווחים יפים, נדל”ן מניב מעניק לך מקור הכנסה נוסף שמגוון את מקורות ההכנסה שלך ואינו תלוי ישירות בעסק. גם אם יגיעו ימים שבהם תרצי להקדיש יותר זמן לעצמך או למשפחה, הנכס המניב ימשיך להפיק תזרים מזומנים יציב.

2. הגנה מפני תנודות כלכליות – עסקים, במיוחד בתחומים מסוימים, חשופים לתנודות כלכליות, לשינויים בשוק או לתקופות פחות רווחיות. נדל”ן מניב מעניק לך עוגן כלכלי, שמאפשר לשמור על איזון גם במצבים שבהם ההכנסות מהעסק משתנות.

3. שמירה על ערך הכסף – השקעה בנדל”ן נחשבת לאחת ההשקעות הבטוחות לשמירה והגדלה של ערך ההון לאורך זמן. ערכי הנדל”ן במגמת עלייה מתמדת בשנים האחרונות, מה שמבטיח שלנכס שלך יש פוטנציאל לא רק להניב תזרים חודשי אלא גם לעלות בערכו.

4. אפשרויות למימון והשגת הטבות מס – השקעה בנדל”ן מניב כוללת אפשרויות מגוונות למימון ולקבלת הטבות מס שיכולות להפחית את עלות המס על ההכנסות שלך. לדוגמה, בעלות על נכס מניב מאפשרת ליהנות מניכוי פחת, כך שהכנסות השכירות יהיו פטורות ממס במידה מסוימת, ואף קיימות אפשרויות לדחיית מס במקרים של מכירת נכס ורכישת נכס חלופי.
5. ביטחון כלכלי אישי לטווח הארוך – כבעלת עסק, חשוב שיהיה לך גיבוי כלכלי אישי. נכס מניב מבטיח שאת מוגנת כלכלית, עם הכנסה שזורמת ללא קשר לפעילות העסקית שלך. זה מאפשר לך חופש – גם כשאת רוצה לקחת צעד אחורה מהעסק וליהנות מתמורה על העבודה הקשה שעשית לאורך השנים.

רגע, איך מתחילים?
השקעה בנדל”ן מניב דורשת הכנה ואסטרטגיה. הנה כמה צעדים בסיסיים שיסייעו לך להתחיל:

1. הגדרת מטרות – מה חשוב לך בנכס? האם את מעוניינת בתשואה מהירה, או שאת מחפשת נכס שיתפוס ערך עם הזמן? שאלות אלו יעזרו לך לכוון את החיפוש.

2. בחינת אפשרויות מימון – בדקי את אפשרויות המימון שעומדות לרשותך, כולל הלוואות ייעודיות להשקעות נדל”ן. זכרי שעם הון ראשוני מתאים את יכולה לרכוש נכס שישתלם כלכלית גם לטווח הארוך.

3. ניתוח עלויות מול תשואה – לפני רכישת נכס, בחני את העלויות הצפויות, כמו תיקונים, דמי ניהול, מיסים, ותשואת השכירות. חשוב לוודא שהנכס אכן יניב את התשואה שציפית לה ויהיה רווחי גם לאחר ההוצאות.

4. התייעצות עם מומחים – השקעה בנדל”ן מצריכה הבנה מקצועית. התייעצי עם מומחים שיוכלו לעזור לך לבנות אסטרטגיית השקעה שתמנף את הרווחים שלך ותוביל אותך להכנסה פאסיבית רווחית ויציבה.

לסיכום
כבעלת עסק, השקעה בנדל”ן מניב מעניקה לך אפשרות למנף את ההישגים הכלכליים שלך ולבנות עתיד יציב. נדל”ן מניב הוא לא רק השקעה חכמה – הוא דרך לשמור על ערך הכסף שלך, לייצר לעצמך מקור הכנסה נוסף ולבנות ביטחון כלכלי אמיתי שאינו תלוי במצב העסק או בבריאות שלך.

אם את רוצה ללמוד יותר על השקעות בנדל”ן וכיצד לייצר לעצמך הכנסה פאסיבית אמינה, נשמח להציע לך הזדמנות עסקית להשקיע באמצעות העסק שלך ממש כמו שאנחנו עושות, לפרטים נוספים צרי איתנו קשר.

הפוסט השקעה לנשות עסקית הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מלחמה, אנטישמיות ונדל”ן. https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%9c%d7%97%d7%9e%d7%94-%d7%90%d7%a0%d7%98%d7%99%d7%a9%d7%9e%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%95%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/ Sun, 05 May 2024 08:47:30 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=7618 לאחרונה חתם הנשיא ביידן על חבילת סיוע בשווי 14 מיליארד דולר המיועדת כולה לצרכיה הצבאיים של מדינת ישראל זאת בזמן שכוחות צה”ל נערכים לשלב הבא במלחמה – כיבוש רפיח ואולי גם מערכה כוללת בחזית הצפונית. בינתיים בחזית הכלכלית נגיד בנק ישראל לפי שעה לא מוריד את הריבית במשק ולפי המתח הביטחוני בו שרויה המדינה נראה […]

הפוסט מלחמה, אנטישמיות ונדל”ן. הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> לאחרונה חתם הנשיא ביידן על חבילת סיוע בשווי 14 מיליארד דולר המיועדת כולה לצרכיה הצבאיים של מדינת ישראל זאת בזמן שכוחות צה”ל נערכים לשלב הבא במלחמה – כיבוש רפיח ואולי גם מערכה כוללת בחזית הצפונית.

בינתיים בחזית הכלכלית נגיד בנק ישראל לפי שעה לא מוריד את הריבית במשק ולפי המתח הביטחוני בו שרויה המדינה נראה שהוא לא צפוי לעשות זאת בחודשים הקרובים. מלחמה היא דבר יקר והורדה של הריבית עלולה להעלות בחדות את האינפלציה שגם ככה מאיימת לעלות בעקבות עלייה במחירי יבוא סחורות ומוצרי מזון שגם עלייה זו היא תוצר עקיף של המלחמה.

האנטישמיות בעולם ממשיכה לגאות ואנחנו עדות למראות ומקרים שיכולים להזכיר את גרמניה של שנות ה30 של המאה הקודמת – סטודנטים יהודים מפחדים להגיע אל אוניברסיטאות במדינות ניו יורק וקליפורניה, מוסדות השכלה גבוהה בארה”ב לא מגנים כלל התקפות אנטישמיות של סטודנטים פרו פלסטינים, שוטרים בפריז לא מאפשרים ליהודים לעבור בסמוך להפגנות פרו פלסטיניות בשל היותם יהודים. לונדון שבה נעשות הפגנות של מעל 100,000 משתתפים הקוראים קריאות אנטישמיות, ולצערנו כל זה רק מהשבוע האחרון ויש עוד…

ולמה עד עכשיו לא אמרנו מילה אחת על נדל”ן?

חשוב להבין, מחירי הנדל”ן בישראל או יותר נכון לומר – שוק הנדל”ן הישראלי, בטווח הבינוני-ארוך מושפע מגורמים ומגמות מאקרו מאוד גדולות. הריבית במשק, מדיניות בנק ישראל, רגולציה, כל אלו הם כלים בהם משתמשת המדינה כדי להתאים את עצמה למצב הקיים ולמצב שעתיד להתקיים / שרצוי שיתקיים. ולכן, על מנת לדבר על עתיד הנדל”ן פה בארץ צריך להבין את המגמות המשפיעות על המדינה, על כלכלת המדינה ובכך להבין מה עתיד להיות בשוק הנדל”ן הישראלי.

אם כך נתחיל בלסקור את המגמות:

  1. המלחמה שנכפתה עלינו לצערנו מובילה לבעיה אחת חוצה מגזרים פה בארץ והיא כוח העבודה הזול – הידיים העובדות. נכון לכתיבת שורות אלו נשבר שיא הטמפרטורות בגוש דן בחודש אפריל ב80 ומשהו שנים אחרות עם מעל 40 מעלות, ולמה זה נתון חשוב? עכשיו שאין פלסטינים שיבנו, וזה לא משנה אם מסכימים עם זה או לא זה מצב עובדתי – אין מי שיבנה.

מי עכשיו יצא בחום לבנות בניינים? אם בדרך נס נצליח להכשיר עובדים מקומיים, אתן חושבות שהן יהיו מוכנים לתנאים שקיבלו העובדים הפלסטיניים? אוקי, אז המדינה תביא עובדים ממדינות אחרות, נשמע פשוט נכון? אז לא בדיוק, העניין מסובך הרבה יותר וגם אלו שבקושי מגיעים, מגיעים במספרים קטנים מאוד. אז מגמה אחת היא היעדר ידיים עובדות, כאמור משהו שהוא מאוד מאוד חשוב בענף הנדל”ן.

 

  1. מגמה שנייה שאי אפשר להתעלם ממנה והיא העלייה במחירי חומרי הגלם. מדד תשומות הבנייה ממשיך לעלות עם הקושי ביבוא חומרי גלם בין היתר בגלל המלחמה והצורך במציאת דרכי שיט חלופיות, שמייקרות את מחירי חומרי הגלם שבסוף כל עליית המחירים הזו מתגלגלת אל האזרח בקצה – אנחנו. האם המגמה הזו עתידה להיפסק בקרוב? עושה רושם שבוודאות לא לפני סוף המלחמה וגם לאחר מכן ייקח זמן להשלים את הפער שנוצר ולראות שינוי מגמה לטובה במדד תשומות הבנייה.

 

  1. כדאי לקחת בחשבון את העובדה שקיים מחסור כבר היום של בין 150,000 ל200,000 דירות בארץ שגם ככה מאיץ עוד יותר הביקוש לדירות פה בארץ.

 

  1. מגמה חיובית שכן צמחה בעקבות המצב היא התחזקות התעשיות הביטחונית וההבנה שיהיה צורך להגדיל את תעשיית הייצור מבית, דבר שיביא להקמת מפעלים ומרכזים לוגיסטיים רבים ברחבי הארץ, מהלך כזה ידרוש הכשרה של עובדים מה שיציע תעסוקה מקומית רבה על ידי תעשייה שיודעת לשלם לעובדיה מה שיוביל בטווח הבינוני ארוך לעלייה בהכנסות של האוכלוסייה ולירידה בשיעורי האבטלה.

 

  1. בתחילת המאמר דיברנו על האנטישמיות בעולם, קשה לומר בצורה ברורה מה עתיד לקרות משום שזו הפעם הראשונה שאנו עדים לכאלו גלים של אנטישמיות ברחבי העולם, סביר להניח שכל עוד וימשיכו להתעצם גלי האנטישמיות יחד עם התעצמות האסלם במיוחד באירופה נראה עלייה הולכת וגדלה של יהודים מרחבי העולם ובדגש על אירופה למדינת ישראל, מדובר במאות אלפים ואפילו מיליונים בטווח של שנים בודדות עד 20 שנים, משהו ששוק הנדל”ן הישראלי לא ערוך כלל לקראתו.

 

  1. נציין בכל זאת מגמה שאינה קשורה למלחמה בצורה ישירה אך המלחמה עשויה לסייע לה והיא קצב הילודה הגבוהה ממילא בישראל, הגבוהה מבין מדינות ה OECD העומד על 3.2 ילדים לאישה. מחקרים מראים שלאחר מלחמה קצב הילודה עולה עוד יותר כך שמגמה זו רק תימשך.

 

  1. בטווח הקצר הריבית במשק נשארת גבוהה בעקבות המלחמה וחוסר הודאות, אך הדבר לא עוצר את היזמים הגדולים מלהתחיל להעלות את מחירי הדירות, ולא, הם לא מנפחים את שוק הנדל”ן, הם בסך הכל מגלמים במחיר של היום את פוטנציאל העלייה של מחר, וזו מגמה שבוודאות רבה מאוד תמשיך.

 

 

מדינת ישראל נמצאת היום בנקודה שהיא מעולם לא הייתה בו, גם ברמה הטכנולוגית צבאית, גם ברמת האיום מולו היא מתמודדת, גם ברמת הכאוס הפוליטי, האנטישמיות בעולם והגאופוליטיקה העולמית. אם נסקור את המגמות הגיאופוליטיות והגיאוכלכליות שסקרנו כאן המסקנה המתבקשת היא שמחירי הנדל”ן בטווח הקצר והבנוני והארוך בשוק הנדל”ן הישראלי צפויים להמשיך ולעלות. איך אפשר להרוויח מזה? במילה אחת – להשקיע, בכמה מילים – להשקיע בנדל”ן בישראל.

 

אבל הכי חשוב, בשביל שנעבור את התקופה הזו יחד ונצא לתקופה של צמיחה ושגשוג חייבים להיות מאוחדים ומאוחדות, בשביל שעם ישראל ינצח חייבים להיות האחת בשביל השנייה!

 

רק יחד ננצח!!!

 

 

הפוסט מלחמה, אנטישמיות ונדל”ן. הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> הדולר לאן? ואיך זה משפיע עליך – מאת דליה מזעקי מוזס https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%93%d7%95%d7%9c%d7%a8-%d7%9c%d7%90%d7%9f-%d7%95%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%96%d7%94-%d7%9e%d7%a9%d7%a4%d7%99%d7%a2-%d7%a2%d7%9c%d7%99%d7%9a-%d7%9e%d7%90%d7%aa-%d7%93%d7%9c%d7%99%d7%94/ Wed, 27 Mar 2024 08:48:37 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=7023 הנגיד השאיר את הריבית כמו שהיא, הבנקים החליטו להוריד את הריביות על הפיקדונות ואילו שער הדולר הגיע החודש לנקודה הכי נמוכה מאז פרוץ המלחמה. אז מה בעצם זה אומר ואיך אפשר להרוויח מזה? ערב המלחמה החל בנק ישראל במגמה של הורדת הריבית במשק עקב ירידה של האינפלציה. הבנקים, שאת הריביות על הפיקדונות קובעים בעיקר על […]

הפוסט הדולר לאן? ואיך זה משפיע עליך – מאת דליה מזעקי מוזס הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> הנגיד השאיר את הריבית כמו שהיא, הבנקים החליטו להוריד את הריביות על הפיקדונות ואילו שער הדולר הגיע החודש לנקודה הכי נמוכה מאז פרוץ המלחמה.

אז מה בעצם זה אומר ואיך אפשר להרוויח מזה?

ערב המלחמה החל בנק ישראל במגמה של הורדת הריבית במשק עקב ירידה של האינפלציה.
הבנקים, שאת הריביות על הפיקדונות קובעים בעיקר על סמך הריבית במשק, עלו גם הם על גל הורדת הריבית והחלו מורידים את הריביות על הפיקדונות של הציבור.

עקב המלחמה וחוסר הוודאות הקיים במשק ולמרות המשך ירידה של האינפלציה החליט נגיד בנק ישראל שלא להמשיך להוריד נכון לכתיבת שורות אלו את הריבית במשק.
חבל שאת הבנקים זה לא מעניין, כי אלו דווקא ממשיכים להוריד את הריביות שהם נותנים על הפיקודונות של הציבור.

עם פרוץ המלחמה זינק שער הדולר וחצה את שער ה4 ש”ח לדולר, ואילו היום, למרות העובדה שאנחנו נמצאים במלחמה שער הדולר ירד לסביב 3.6 ש”ח לדולר, שינוי של כ 10% (!)

האם שער הדולר צפוי להמשיך לרדת או שאם תבוא עלינו מלחמה בחזית הצפון עתיד שער הדולר לעלות בחזרה?

סביר שבמקרה של מלחמה בחזית הצפון נראה פעם נוספת עלייה בשער הדולר, כמו שראינו בחודש אוקטובר.

ולמה אני מספרת לכן את זה?

כי נוצר מצב מעניין בשוק בו הכדאיות של הפיקדונות בבנקים (שגם ככה לא הייתה אטרקטיבית במיוחד בכל מקרה) הפכה לפחות רוחית עוד יותר משהייתה עד כה, ובמקביל נוצר חלון הזדמנויות להשקעה “זולה” באופן יחסי בדולרים.

מה הכוונה ב”זולה”?

אם יש לי 400,000 שח באוקטובר הם היו שווי כ 100,000 $ והיום הם שווים כ 110,000$ זא הרווחתי 10,000 $ רק מהפרשי השער וכל זה לפני קבלת התשואות שהן פי 2-3 מהפקדונות השיקלים בארץ!

מה המסקנה? שכדאי מאוד לנצל את המצב ולהשקיע עכשיו בנדל”ן בארה”ב.

אבל איפה???

בדיוק בשביל זה פתחנו את קרן הנדל”ן שלנו – קרן שלו

מדובר בקרן הון, משמע, אתן שותפות שלנו בבעלות על נכסים בארה”ב.

הקרן משלמת לכן הכנסה שוטפת מהשכרת הנכסים בלי לעבוד וכעבור 3 שנים אנחנו מוכרים את הכנסים ונהנים יחד מרווחי הון נוסף על ההכנסה השוטפת.

הקרן היא קרן שלנו, שלי ושל שרון יחד עם השותפים שלנו, כך שלא מדובר במישהו שאתן לא מכירות לחלוטין שמשקיע יחד איתכן, כאן אתן שותפות שלנו.

כמובן שניתנות בטוחות רבות על הכספים.

שימי לב שהתשואות בקרנות VMWomen משמעותית הרבה יותר גבוהות מהריבית שהבנק או הקרן כספים נותנים לך!

כמה גבוהות??? לא ניתן לפרסם אבל את מוזמנת להירשם לשיחה עם הצוות שלנו ויסבירו לך הכללל

אה כן, ואני ממליצה לך לצפות בלייב שעשינו פה בקהילה לפני שאת מגיעה לפגישה🤩: https://www.facebook.com/1162448230/videos/269691489473216/

הרשמה לפגישה על השקעה בקרן שלו בלינק הבא: https://nadlanashi.vp4.me/USA-VMWomen?cs=nadlanashi

הפוסט הדולר לאן? ואיך זה משפיע עליך – מאת דליה מזעקי מוזס הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מחלום למציאות – השנה שהייתה https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%97%d7%9c%d7%95%d7%9d-%d7%9c%d7%9e%d7%a6%d7%99%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%a9%d7%a0%d7%94-%d7%a9%d7%94%d7%99%d7%99%d7%aa%d7%94/ Fri, 01 Sep 2023 07:42:19 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a0%d7%99%d7%91-%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%96%d7%94-%d7%90%d7%a4%d7%a9%d7%a8%d7%99-%d7%91%d7%90%d7%a8%d7%a5-%d7%90%d7%95-%d7%a8%d7%a7-%d7%91%d7%97%d7%95%d7%9c-2/ מחלום למציאות – השנה שהייתה -מאת דליה ושרון   הנה מתחילה לה שנה חדשה, ורגע לפני שנטבול כולנו תפוח בדבש ונאחל שגם השנה נהיה לראש ולא זנב, חשוב לנו לפני שנתחיל ביחד עוד שנה של התפתחות, העצמה, ידע ואהבה, לחרוג ממנהגנו ובמאמר החודשי הזה דווקא לשתף אתכן בהרגשה שלנו, בחוויות האישיות שלנו, באירועים שעיצבו עבורנו […]

הפוסט מחלום למציאות – השנה שהייתה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מחלום למציאות – השנה שהייתה -מאת דליה ושרון

 

הנה מתחילה לה שנה חדשה, ורגע לפני שנטבול כולנו תפוח בדבש ונאחל שגם השנה נהיה לראש ולא זנב, חשוב לנו לפני שנתחיל ביחד עוד שנה של התפתחות, העצמה, ידע ואהבה, לחרוג ממנהגנו ובמאמר החודשי הזה דווקא לשתף אתכן בהרגשה שלנו, בחוויות האישיות שלנו, באירועים שעיצבו עבורנו את הדרך בשנה שחלפה.

מאיפה אפשר להתחיל?

כל כך הרבה רגשות, מחשבות, החלטות, הצלחות וגם כישלונות כי אף אחד לא מושלם…

בואו נתחיל בלספר דווקא עליכן, קהילת הנשים שלנו, כל אחת ואחת מכן לחוד והסביבה המעצימה והבטוחה שאתן יוצרות יחד!

בשנה האחרונה הרגשנו שהמצב בחיים של כולנו, הפוליטי, הכלכלי והרגשי מאוד מבלבל.

השנה התחילה בהמון אי ודאות לגבי העתיד של כולנו- בין אם נכיר בזה ובין אם נתכחש לזה, ובמצבים של אי ודאות אנשים נוטים המון פעמים לעשות טעויות ובמיוחד בהיבטים כלכליים.

למה?

כי אין להם מספיק ידע כדי לקבוע מה נכון עבורם לעשות באותו הרגע,

מה האסטרטגיה הפיננסית שלי עכשיו? מחר בבוקר? עוד חודש? עוד חצי שנה?

לא לקבל החלטה זה הכי גרוע כי האינפלציה שוחקת את ערך הכסף של כולנו.

מנגד קבלת החלטה בלי הבנה וידע כלשהו בפיננסים/כלכלה/השקעות שווה ערך להימור, ואף אחת מאיתנו לא רוצה להמר על העתיד הפיננסי שלה ושל המשפחה שלה ובטח שלא לשבת בחיבוק ידיים ולא לעשות כלום ולתת לכסף בבנק להישחק…

כשישבנו וחשבנו בתחילת השנה שחלפה איך אנחנו עוזרות לכן, נשות קהילת נדל”נשי, לפעול בצורה פיננסית אחראית ובטוחה עבורכן ועבור המשפחה של כל אחת ואחת מכן, קיבלנו החלטה להציף את הקהילה בידע.

ידע פרקטי להתנהלות פיננסית בסיסית, להשקעות בתקופה מבלבלת, איך לא לגרום לכסף להישחק בבנק, איך אפשר לחלץ כסף מהקירות ולתת לו לעבוד בשבילך, בהסברה – למה לא להשקיע זה להפסיד כסף בתקופה הזו, למה בתקופה כזו השקעות מסוימות רווחיות יותר או מסוכנות יותר מאחרות.

ולמה אנחנו מספרות לך את זה?

כי ההחלטה הזו הצריכה מאיתנו להפנות המון משאבים וזמן כדי להעניק במשך כל השנה הזו ידע חופשי לכל אחת מחברות הקהילה בשאיפה שהיא תבחר להשתמש בו בתבונה, וחשוב לנו שתדעי את זה! באמת חשוב לנו באופן אישיגם אם אנחנו לא מכירות אותך באופן אישי, שיהיו לך ולכל אחת מחברות הקהילה, כלים בסיסיים לקבל החלטות פיננסיות נכונות!

ובגלל זה אנחנו מספרות לך את זה –

כדי שתשתמשי בזה בשביל לפלס למשפחתך ולך דרך פיננסיתבערפל הכבד שאופף את כולנו.

אותה תקופה שסיפרנו לך עליה עכשיו, תחילת השנה שחלפה…

הביאה איתה אלינו גם רוחות של שינוי.

עד אותה תקופה, פחות או יותר, תוכנית הליווי והלימוד שהצענו בנדל”נשי לנשים שרוצות ללמוד ולהשקיע בנדל”ן הייתה אורכת שנה שלמה.

התוכנית עבדה יפה מאוד ואנחנו גאות ב 23 (!) מחזורים

של נשים שלימדנו וליווינו באלפי השקעות נדל”ן שונות.

אבל בתוך תוכנו רצינו לגעת ביותר נשים, ושאלנו את עצמנו איך אפשר להתאים ולהנגיש את תוכנית הליווי שלנו שהייתה גם ארוכה וגם יחסית יקרה ליותר ויותר נשים.

אז החלטנו לערוך סקר בקהילה שלנו, ולשאול בצורה הכי פשוטה – איך היית רוצה שתוכנית הליווי הלימוד שלנו תראה בשביל שתתאים עבורך?

על הסקר שנערך בקהילה ענו אלפי נשים והתוצאות היו חד משמעיות, הרוב הגדול של הנשים שענו על הסקר רצו תוכנית שתהיה קצרה, פרקטית וזולה.

אז יצאנו לעבוד!

 

ישבנו במשך מספר חודשים כדי לאפיין, לבנות, לשנות ולתמחר את תוכנית הליווי החדשה שלנו!

ונחשו מה? זה פשוט לא עבד.

התוכנית הייתה אמורה להימשך חודש כך שכל תלמידה תוכל לבחור כמה חודשים היא צריכה בהתאם לצרכים והמטרות שלה, ולהרכיב לעצמה את תוכנית הלימוד והליווי שלה. אבל זה פשוט לא עבד!

אז שאלנו את עצמנו – למה?

והלכנו לשאול אתכן, הקהילה שלנו – הרי בנינו תוכנית קצרה ואיכותית שכל אחת תוכל להרכיב לעצמה מאיזה קורסים שהיא רוצה ללמוד ומכמה זמן שהיא צריכה ובמחיר שווה לכל כיס – בדיוק מה שהבנו מהסקר שערכנו בקהילה.

ואז הבנו משהו בעצמנו, זה נכון שחשוב מאוד לשמוע מה הקהל שלי רוצה לקבל, אבל לא פחות חשוב להביא את הידע והניסיון המקצועי שלנו לידי ביטוי בבניית התוכנית.

בסוף זו התוכנית של נדל”נשי – התוכנית של דליה ושרון.

אז ישבנו שוב מספר חודשים, וחשבנו, ערכנו, חתכנו, הרכבנו, שינינו, תמחרנו, ובמקביל בנינו אתר מהמם! (ואל תשכחו שכל הזמן הזה המשכנו להפציץ בידע

בקהילה!!! 😉).

וממש לאחרונה, השקנו את תוכנית הליווי החדשה שלנו – 3 חודשים של ליווי ללא הגבלה עם מנטורית שלנו, עם קורסים שהכנו מחדש במיוחד עבורכן, אפשר לומר שזו אחת המתנות שלנו מהשנה שחלפה, ממש כמו לידה של תינוק, היו המון רגעים קשים ולא פשוטים, לפעמים בא לך לעזוב הכל ולחזור לתוכנית המקורית – הארוכה והיקרה כי זה המקום הבטוח שאנחנו מכירות… אבל אחרי הרבה הקשבה אליכן, הרבה עבודה קשה והרבה התבוננות פנימית הרכבנו את התוכנית המנצחת שלנו ואנחנו מזמינות אותך לבוא לשמוע עליה 😊 ולבקר באתר המהמם שלנו!!!

הדבר השלישי ואולי הכי אינטימי שרצינו לספר לך שקרה לנו בשנה שחלפה זה הגשמת חלום!

עוד בימים הראשונים של נדל”נשי, אי שם ב 2017, חלמנו שיום אחד נוכל לעשות נדל”ן יזמי – שנוכל להגיד זה הפרויקט שלנו!!!

בשביל להיות יזמית נדל”ן צריך להקים אופרציה שלמה…

אנשי שטח מקצועיים, עורכי דין, רואי חשבון, קשרי לקוחות, אנשי מכירות ועוד…

וזה עוד לפני שדיברנו בכלל על איתנות כלכלית שצריכה להיות לחברה שרוצה לעשות נדל”ן יזמי.

לכן כל השנים התמקדנו בנדל”נשי בליווי ולימוד נדל”ן על מגוון סוגיו, ואיתור השקעות טובות אצל יזמי נדל”ן אחרים, אצלם יוכלו נשות נדל”נשי להשקיע ולהנות מהשקעה טובה. עם השנים שחלפו גדלה נדל”נשי ובשנה האחרונה החלטנו להגשים חלום!

אוקי, אז מה עכשיו? איך מגישים חלום מטורף שכזה???

אז קפצנו למים וטסנו לארה”ב!!! (כמה פעמים…)

במטרה להיפגש עם יזמי נדל”ן שונים במספר אזורים  – חלקם הכרנו טוב מאוד וחלקם פחות, במטרה לבדוק אם הם מתאימים  לבנות יחד איתנו, אופרציה חדשה

לנדל”ן יזמי משותף.

אז נחתנו בארה”ב והתחלנו להיפגש, לחקור, לבדוק, לשאול ולהכיר יזמים וקבלנים בכמה מדינות בארה”ב.

בהמשך התמקדנו באחד ספציפי ואיתו המשכנו את הנסיעה והביזנס.

על חוק מרפי שמעת? מניחות שכן…

בדיוק באמצע הנסיעה כשחשבנו שהולך לנו מעולה – בום!

התהליך התפוצץ לנו בפנים!!! ממש כמו בלון שמתפוצץ לילד מול הפרצוף והוא נבהל ומתחיל לבכות, אז אלו היו התחושות שלנו באותו יום… אנחנו בארה”ב, פחות או יותר בלי שום דבר ביד וכבר כמעט והשלמנו עם העובדה שלא נצא עם סיכוי להגשים את החלום מהנסיעה הזו…

אז אמרנו אנחנו כבר במיאמי… למה שלא נלך לבקר את דורון ואורית?

דורון ואורית הם זוג יזמים ושותפים בחברת VM חברה שאנחנו כבר עובדות איתה – אנחנו מפנות אליהם משקיעות שרוצות להשקיע בקרנות נדל”ן בארה”ב, ומלבד הקשר העסקי, אנחנו חברות של אורית, אותה הכרנו בכנס נשים בקנדה.

אז הצענו להם בספונטניות להיפגש לארוחת ערב, לא רחוק מהמלון שלנו במיאמי והם שמחו להיפגש.

הארוחה הייתה נפלאה והיה כל כך כיף להיות בחברתם, כחלק מהשיחה על העסקים התחלנו לדבר על הרצון שלנו להתחיל לעשות נדל”ן יזמי – תוצרת בית, על החלום שלנו.

כמו שהחיים יודעים לאכזב אותנו כשהציפיות גבוהות, הם גם יודעים לתת לנו הזדמנויות!

דורון ואורית התלהבו מהמסירות והתשוקה שלנו להגשים את החלום – שעזבנו הכל ועלינו על מטוס לאמריקה כדי להגשים חלום, והציעו לנו להצטרף לדורון לטיסה בעוד יומיים לממפיס ולחשוב אולי אפשר ביחד

לעשות יזמות בנדל”ן.

ואנחנו? קפצנו על ההזדמנות!

קשה לתאר במילים את התחושה שהייתה לנו באותו רגע, עד לפני יום היינו מבואסות לגמרי, גמורות מעייפות, מרוקנות מאנרגיה ומלאות תסכול…

וברגע אחד – יש סיכוי!

אז טסנו עם דורון לממפיס, ופשוט וואו!

נהנו כל כך מחברתו של דורון, מעבר לידע העצום שלו בעסקים, דורון הוא איש אשכולות, אדם מהדור של פעם שיש לו סיפורים טובים, עם ניסיון עשיר בעסקים ובמיוחד בנדל”ן,  ונגע בכל תחום בחיים ואפשר לשבת ולדבר איתו שעות על כל דבר! הנסיעה לממפיס הפכה את כל הקערה על פיה, וכבר בנסיעה התחלנו לתכנן ולחשוב איך מרכיבים את העסקאות יחד,  את האופרציה יחד, את היזמות – יחד.

חזרנו לארץ והתחלנו לעבוד!

עבדנו ימים כלילות יחד עם אורית דורון והשותפים הנוספים שלהם בחברת VM – אייל , נתי וצביקה, שגם אותם הכרנו מהשיתוף פעולה בשנים האחרונות יחד.

אחרי עבודה מאומצת והמון חבלי לידה, הגשמנו חלום והשקנו את חברת VMWomen חברה להשקעה בקרנות נדל”ן יזמיות בארצות הברית.

אנחנו באמת מתרגשות לכתוב את המילים האלו, באמת משהו בלב רוטט שאנחנו יכולות להגיד זה שלנו! בגאווה!!!

היום אנחנו משקיעות יחד עם המשקיעות שלנו אנחנו באמת בפועל שותפות יחד איתן בבעלות בקרנות ההשקעה!

אז כמובן שאת יותר ממוזמנת לבוא לשמוע פרטים נוספים על חברת VMWomen שלנו ועל ההשקעות שאנחנו עושים!

אנחנו רוצות שתזכרי – לעולם לא לוותר על החלומות שלך, גם אם קשה ולפעמים הדברים לא קורים כמו שתיכננת ורצית, הוא גם ייתן לך הזדמנויות, ואת צריכה לקפוץ עליהן!

אל תחכי להגשים חלום, תקפצי למים וצאי להגשים את החלום שלך אנחנו יחד איתך!!!

אז לאן פנינו מועדות השנה?

אז כמובן שתהיה לנו שנה מתוקה!

אנחנו עורכות מסיבת פתיחת שנה ב9.10 ומזמינות אותך לבוא לפגוש אותנו, לדבר איתנו והכי חשובבבב – לחגוג איתנו!

השנה נמשיך להעניק ולהציף את הקהילה שלנו בידע בעולמות הנדל”ן והפיננסים, נמשיך לסקור את שווקי הנדל”ן בארץ ובעולם ונדאג שתמיד תהיי מעודכנת בכל מה שקורה בעולם הנדל”ן ונשמח לראות אותך פעילה בקהילה!

השנה אנחנו שואפות ללוות וללמד עוד אלפי נשים חדשות בתוכנית הליווי החדשה שלנו – אז אם עדיין לא שמעת עליה את חייבת לשמוע!

מתי? בוובינר הקרוב נספר כל מה שאת צריכה לדעת!

לשמוע לא עולה כסף 😉.

 

השנה אנחנו נמשיך לחיות את החלום, לבנות ולנהל את קרנות ההשקעה היזמיות שלנו בארה”ב יחד עם השותפים המדהימים שלנו! (ואולי נתרחב גם מחוץ לארה”ב 😊 תישארו מעודכנות!!!)

דרך אגב, אנחנו כבר הזמנו אותך לשמוע על קרנות ההשקעה שלנו?

כדאי לך, לא סתם אנחנו מקדישות להן כל כך הרבה זמן!

השנה אנחנו מתכננות לפתוח את המועדון שלנו (מתרגשות!!!) – מועדון המשקיעות VIP של נדל”נשי, כל מה שחם ורותח, הטבות בלעדיות, והמון ערך מוסף שיהיה נגיש רק לחברות המועדוןןןןן –

ההשקה של המועדון תהיה במסיבה ב 9.10 –  אז כדאי לך מאוד להגיע!

עם פרסים מיוחדים למי שתהיה במסיבה!

ויותר מהכל אנחנו מאחלות לעצמנו לשנה החדשה אתכן – נשים יקרות, חברות קהילת נדל”נשי, אנחנו מאחלות לעצמנו להמשיך להנות איתכן, להשקיע איתכן, וליצור סביבה בטוחה לנשים יחד איתכן!

דליה ושרון זו לא הקהילה, הקהילה היא כל אחת ואחת מכן שלוקחת חלק, קוראת, מגיבה, משתפת, מספרת

לחברה!

חברות בקהילת נדל”נשי בעיננו זו לא רק חברות בעוד קהילת פיננסים או השקעות, זו הצהרה אישית שלך כאישה – שצריך וחשוב שיהיה בעולם ההשקעות והפיננסים  מקום לכל אישה שתרצה להיות בו, ובעולם שלנו לצערנו זה לא מובן מאליו!!!

אם הגעת עד פה אנחנו מאוד מעריכות את זה! באמת!

חשוב לנו לאחל לך שתהיה לך שנה מתוקה, שנה של בריאות והצלחה, הצלחה

בחיים והצלחה פיננסית 😉

 

מחכות לשמוע ממך!

אוהבות😊

דליה מזעקי מוזס

ושרון מוזס ביטון

 

הפוסט מחלום למציאות – השנה שהייתה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> עדכון מצב השוק לאור קריסת הבנקים בארה”ב https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a2%d7%93%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%a6%d7%91-%d7%94%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%9c%d7%90%d7%95%d7%a8-%d7%a7%d7%a8%d7%99%d7%a1%d7%aa-%d7%94%d7%91%d7%a0%d7%a7%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%90%d7%a8%d7%94%d7%91/ Thu, 16 Mar 2023 13:15:45 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%94%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%90%d7%9f-2/ כתבו: נתנאל גנגלוס אייל ואן מופס חברת VM   בעקבות בהלת השווקים הפיננסים בעולם, רצינו לשפוך קצת אור ולתת את נקודת מבטנו על אירועי קריסות הבנקים ועל אירועים נוספים שאולי עשויים להתחרש בעתיד הקרוב. קצת פרטים על האירוע המתגלגל: מס׳ בנקים בארה”ב עם אוריינטציה לתחומי הייטק וקריפטו חוו “ריצה אל הבנק” קלאסי – משבר בו […]

הפוסט עדכון מצב השוק לאור קריסת הבנקים בארה”ב הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> כתבו:
נתנאל גנגלוס
אייל ואן מופס
חברת VM

 

בעקבות בהלת השווקים הפיננסים בעולם, רצינו לשפוך קצת אור ולתת את נקודת מבטנו על אירועי קריסות הבנקים ועל אירועים נוספים שאולי עשויים להתחרש בעתיד הקרוב.

קצת פרטים על האירוע המתגלגל: מס׳ בנקים בארה”ב עם אוריינטציה לתחומי הייטק וקריפטו חוו “ריצה אל הבנק” קלאסי – משבר בו לקוחות הבנק מנסים למשוך באותה עת את כספיהם, תרחיש בו אף בנק אינו יכול באמת לעמוד והברירה היחידה היא פשוט לסגור את שעריו.

ריצה זו אל הבנקים הגיעה בראש ובראשונה בעקבות פסיכולוגית עדר ומשבר אמון – מצב בו כל לקוח מרגיש שאין מספיק סירות הצלה על האונייה שלכאורה פגעה בקרחון.

אם נלך עוד מס׳ צעדים אחורה, הכל תוצר של שיעורי הריבית של הפד – העלאות שיעורי הריבית החדות בשנה האחרונה גרמו להאטה בפעילות הכלכלית אשר פגעה בעיקר בחברות הייטק וקרנות הון סיכון (הנפקות/רכישות/גיוסים וכו׳).

איך הדבר נראה וישפיע עלינו ועל חברות אחרות המחזיקות בנדל”ן באופן כללי:

-אנו מחזיקים בפועל בנכסים פיזיים, בין אם בדמות נדל”ן מניב או יזמי, וכספנו מושקע ונמצא בהם, מערכת היחסים מסתכמת בעיקר מהצד השני של המטבע, בתור לווים כספים מהבנק וחייבים לו ולא להפך.

-התהליך שקרה גורם למערכת המדינית (פדרל ריזרב) להבין שהפגיעה האיטית שהוא התכוון אליה כנראה מהירה וכואבת משחשב, ועלול לעצור את עליית הריבית ואף להוריד אותה בשלב מוקדם יותר; דבר זה עשוי להיות בשורה חשובה מאוד לעוסקים בנדל״ן, מאחר וזה יקל באופן משמעותי על רוכשים לקבל הלוואות, יוריד לחץ מבעלי נכסים שאינם גידרו את הריבית ולמעשה יעיר את שוק הנדל״ן מחדש.

-השוק הפיננסי ייווכח כעת (שוב) כי נכסי נדל”ן מעניקים מעטה בטחון שאין שני לו בעולם של אי יציבות, תזרים מזומנים שוטף ופוטנציאל רווח הון עתידי, מה שיגרום לביקושים גבוהים בנכסים שלנו, בהווה ובעתיד.

חשוב לציין כי בימים אלו, יחד עם חוסר היציבות הפוליטית במדינת ישראל, משקיעים רבים בוחנים אסטרטגיות לשימור ערך כספם ולהשיא תשואה צמודה לדולר אשר מוסיף להתחזק אל מול השקל.

האלטרנטיבה באמצעות חברתנו מאפשרת את מעטפת הבטחון הזאת:

-השקעה דולרית

-פיזור וגיוון השקעה

-נכסים פיזיים

-יחס מינוף נמוך

מי שנפגש איתנו בחודשים האחרונים מודע לכך שעקב המצב בשוק הגלובלי מגיעות אלינו הזדמנויות השקעה אטרקטיביות במיוחד.

הפוסט עדכון מצב השוק לאור קריסת הבנקים בארה”ב הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מחירי הדירות לאן? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%99-%d7%94%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%90%d7%9f/ Wed, 01 Mar 2023 07:36:45 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2022-%d7%95%d7%90%d7%99%d7%96%d7%94-%d7%94%d7%96%d7%93%d7%9e%d7%a0%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%a6%d7%a4%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a0-2/ מחירי הדירות לאן?   מאת: דליה מזעקי מוזס   מה קורה כאשר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן ובמקביל יש ירידה בקצב בניית דירות חדשות? נוצרת אשליה….   האשליה גורמת לנו לחשוב שסוף כל סוף עליית מחירי הדירות נעצרת ואולי אפילו נראה ירידה במחירים… אך מתחת לפני השטח הירידה בקצב הבנייה החדשה גורמת לגלים, גלים שכיום […]

הפוסט מחירי הדירות לאן? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מחירי הדירות לאן?

 

מאת: דליה מזעקי מוזס

 

מה קורה כאשר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן ובמקביל יש ירידה בקצב

בניית דירות חדשות? נוצרת אשליה….

 

האשליה גורמת לנו לחשוב שסוף כל סוף עליית מחירי הדירות נעצרת ואולי אפילו נראה ירידה במחירים…

אך מתחת לפני השטח הירידה בקצב הבנייה החדשה גורמת לגלים, גלים שכיום נראים לנו קטנים ולא מזיקים,

חסרי חשיבות אפילו, אך כשיגיעו לחופינו ניווכח כולנו לצונאמי של עליות במחיריי הדיור,

גל שיזכיר את הגל שחווינו בשנים 2021-2022 עם עליית מחירים ממוצעת של 19%-20%.

השאלה המתבקשת היא למה שזה יקרה?

ובכן השאלה הזו מורכבת משתי שאלות אשר חולקות בסיס משותף אחד:

למה יש האטה בקצב עליית המחירים

ולמה יש ירידה בקצב הבנייה החדשה?

הבסיס המשותף לשתי השאלות הללו הוא הריבית הגבוהה במשק.

נכון לרגע כתיבת מילים אלו ריבית הפריים עומדת על 5.75% ! הריבית

הגבוהה ביותר בשוק מאז 2008 (כולנו זוכרים מה קרה ב2008 נכון?).

נתון זה מעורר גם הוא שאלות רבות כמו מה גרם לריבית להגיע לגובה שיא

שכזה? אך במאמר זה אתייחס לנתון זה כאל עובדה ואתמקד בעיקר בהשפעות

שלו.

 

ניקח לדוגמה זוג צעיר ממוצע שרוצה לרכוש דירה ראשונה בישראל ונדרש לשלם 25% הון עצמי ממחיר הדירה

ואת כל יתר הסכום (75% הנותרים) ישלם באמצעות משכנתא שיקח מהבנק.

הריבית הגבוהה בשוק גורמת לעליית הריביות בהצעות שנותנים כיום הבנקים להלוואות ובכך מייקרת מאד את המשכנתא,

או במילים אחרות הזוג הצעיר יאלץ לשלם יותר כסף לבנק היום מאשר אם היה קונה דירה באותו המחיר בדיוק לפני שנתיים…

ומדובר בהרבה מאוד כסף.

אותו זוג צעיר עושה חשבון פשוט ומגיע למסקנה המתבקשת:

לחכות שהריביות ירדו. כמו אותו זוג צעיר כך גם הרבה מאוד אנשים שמעוניינים לרכוש דירה בארץ

בוחרים לשבת על הגדר ולחכות לראות מה יקרה עם הריבית.

התוצאה- ירידה בביקוש לדירות חדשות מה שעשוי לגרום להאטה בקצב

עליית המחירים. עד כאן זה ברור והגיוני…

אבל חשוב להבין גם מה קורה לשחקנים הנוספים בשוק הדיור- הקבלנים.

קבלן שרוצה לבנות פרויקט של מספר בניינים נדרש בבנק מלווה לפרויקט עבור

הוצאות מימון הפרויקט.

עד סוף 2022 הבנקים חייבו את הקבלנים למכור 10% מהדירות במכירה

מוקדמת (פריסייל) על מנת שיסכים הבנק להעניק ליווי בנקאי (מימון) לפרויקט,

אך כתוצאה מהמצב בשוק הבנקים רוצים יותר בטוחות ליכולת של הקבלנים

למכור את כל הדירות בפרויקטים ולכן בסוף 2022 העלו הבנקים את

אחוז הדירות שצריך הקבלן למכור במכירה מוקדמת ל- 25% -30% מהדירות

בפרויקט.

ואם החלטה זו לא מקשה דיו על הקבלנים, צריך לזכור שגם עבורם הריביות עבור המימון הבנקאי לפרויקט עלו משמעותית

וחשוב לזכור שמדובר בסכום גבוה מאוד, אז מה עושים הקבלנים?

פחות או יותר מה שעשה אותו זוג צעיר אחרי שראו את התנאים שמציעים להם הבנקים;

יושבים על הגדר, משמע – בונים פחות.

 

עכשיו אחרי שהבנו שאנחנו חווים ירידה בקצב עליית מחירי הדירות וירידה

בקצב הבנייה צריך לענות על השאלה מה יקרה בהמשך???

גם את שאלה זו צריך לפרק לשני חלקים:

מה יקרה עם הריביות? ומה יקרה לשוק הדיור ?

אציין שלא דיברתי פה על הגורמים לעליית הריבית ולכן לא אדבר על הגורמים שיורידו אותה,

אך אומר שהתחזיות מדברות על תחילת הירידה בריבית בחציון השני של 2023 תחילת 2024

(וזאת מבלי לקחת בחשבון את המצב הפוליטי במדינה שיכול לשנות את כל כללי הכלכלה בימים כתיקונם)

ובאשר לשוק הדיור, כיום קיים מחסור של מעל 150,000 דירות בישראל בשנה,

אם קצב הבנייה בשנה הנוכחית ובשנים הקרובות יהיה נמוך יחסית מהסיבות שציינתי,

המחסור בדירות רק יגדל, או במילים אחרות ,

היצע הדירות בטווח הארוך יקטן וברגע שיבשילו התנאים והריביות ירדו

הרוכשים שחיכו וישבו על הגדר במשך כל התקופה ירוצו לקנות דירות ז”א

הביקוש יהיה מאוד גבוה

ומה קורה כאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה?

נכון מאוד, צונאמי של עליות מחירים.

 

 

 

 

הפוסט מחירי הדירות לאן? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2022-%d7%95%d7%90%d7%99%d7%96%d7%94-%d7%94%d7%96%d7%93%d7%9e%d7%a0%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%a6%d7%a4%d7%95%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%a0/ Tue, 31 Jan 2023 14:06:04 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%91%d7%a7%d7%a8%d7%a7%d7%a2-%d7%97%d7%a7%d7%9c%d7%90%d7%99%d7%aa-%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%9e%d7%95%d7%9c-%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%99-2/ סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות מאת: דליה מזעקי מוזס 2022 שנת קורונה? בעוד במדינות גדולות בעולם עוד מנסים להתמודד עם משבר הקורונה ע”י סגרים, חיסונים,  מחלקות סגורות בבתי חולים ועוד… בישראל כבר סיימו לנקות את הריצפה מהקונפטי של חגיגות הניצחון על מגפת הקורונה בעוד כולנו מקווים שלא ניתקל […]

הפוסט סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות

מאת: דליה מזעקי מוזס

2022 שנת קורונה?

בעוד במדינות גדולות בעולם עוד מנסים להתמודד עם משבר הקורונה ע”י סגרים, חיסונים,  מחלקות סגורות בבתי חולים ועוד… בישראל כבר סיימו לנקות את הריצפה מהקונפטי של חגיגות הניצחון על מגפת הקורונה בעוד כולנו מקווים שלא ניתקל בה שוב. כלכלת ישראל שבה לשגשג עם צמיחה של 6.3%, צמיחה גבוהה מזו שציפו שתהיה. הצפי לצמיחת הכלכלה הישראלית ל 2023 הינה 3%.

בארה”ב הכלכלה הגדולה בעולם עוד מלקקים את הפצעים עקב מספר נפטרים גבוהה מהמחלה שפגעה רבות במורל הלאומי ובכלכלת ארצות הברית שברבעון הראשון של 2022 התכווצה ב1.4% בעוד היא נאבקה לאורך שנת 2022 באינפלציה גואה.

 

כלכלת העולם

נתחיל בכלכלת ארה”ב החזקה בכלכלות העולם ולפיה יקום דבר

“אני רוצה להדגיש בפני העם האמריקאי שאנו מבינים את הקושי שגורמת האינפלציה הגבוהה ושאנו מאוד מחויבים לרסנה ולהחזירה לרמה של 2%”. כך אמר לפני מס שבועות נגיד הבנק המרכזי האמריקאי ג’רום פאוול

אין ספק שהכלכלה העולמית נכנסת כעת לתקופה לא פשוטה, זו תקופה שבה האינפלציה עדיין גבוהה בארה”ב – 7.1% וכן באירופה האינפלציה גם גבוהה מאוד וגם ממשיכה לעלות  והגיעה בממוצע עלתה ל־11.5%.

הכלי המשמעותי לעצירת האינפלציה זה העלאת הריבית ע”י הבנקים המרכזים (מדיניות מוניטרית) שבאה לידי ביטוי בהעלאות ריבית חדות ורצופות, וההשפעה של זה מורגשת במרבית  אוכלוסיית העולם: מצד אחד המשכנתא עלתה, ההחזרים החודשיים על הלוואות עלו, ומאידך המחירים של המוצרים ובעיקר של השירותים ממשיכים לעלות. המשמעות: כוח הקנייה של האזרח יורד במהירות. . ז”א הכסף קונה פחות ולכן הוא שווה פחות, “עשינו כברת דרך ארוכה אך ההשפעות המלאות של ההידוק המהיר שלנו עד כה עדיין לא מורגשות”, אמר פאוול ולא הצליח להסתיר את האכזבה והתסכול.

 

“כל הזמן ציפינו להתקדם מהר יותר בריסון האינפלציה ממה שהתקדמנו בפועל”, הוא אמר אחרי ההחלטה והוסיף, “יש לנו עוד עבודה לעשות”, כאשר הכוונה היא כי עוד העלאות בדרך.

שימו לב- הריבית בארה”ב היא הגבוהה ביותר ב־15 השנים האחרונות.

הערכות הכלכלנים כי העלאות הריבית הנוספות לצד האינפלציה הגבוהה עוד צפויים לגרום להעמקת ההאטה והאבטלה כאשר תרחיש המיתון נהיה יותר ויותר מוחשי וזה החשש הגדול.

הדילמה של הפד ושל שאר הבנקים המרכזיים כגון ה־ECB  האירופי וה־BOE האנגלי –הוא שאם הם יעצרו מוקדם מדי את ההתערבות המוניטרית ולא ימשיכו בהעלאות הריבית , האינפלציה תמשיך ותתעצם.

לפי התחזיות המעודכנות של הפד, יש מקום לפסימיות: ההאטה הכלכלית בארה”ב תהיה הרבה יותר חריפה – הצמיחה תעמוד ב־2023 על 0.5% ולא על 1.2% לעומת התחזיות הקודמות, האבטלה תהיה גבוהה יותר ועל פני יותר זמן (4.6% לעומת 3.7% היום); האינפלציה צפויה לחזור לאזור יעד היציבות (2%) רק ב־2025 ולהישאר גבוהה מאוד עדיין ב־2023.

 

 

כלכלת ישראל

האינפלציה בישראל היא עדיין פחות מחצי מהממוצע של המדינות המפותחות כאשר התייקרויות בסעיפי מזון ואנרגיה הן הנמוכות ביותר במערב לפי נתונים רשמיים של ה־OECD

נראה שמצבנו טוב? אז לא…

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האינפלציה בישראל ממשיכה לצמוח  יתרה מזו, אינפלציית הליבה של ישראל ללא אנרגיה ומזון כמעט זהה לאינפלציה הכללית. כלומר, האינפלציה הישראלית היא רובה ככולה אינפלציית שירותים או אינפלציה של ביקושי יתר ולא של היצע חסר.

מה שהוביל גם בנובמבר את המשך האינפלציה הוא סעיף הדיור, המהווה רבע מהמדד כולו, שעולה באופן מטריד (עלייה של 0.6% שהיא עלייה חודשית גבוהה), כאשר שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב־0.5%. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדגישים כי בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ־4.2% ועבור שוכרים חדשים (תחלופת שוכרים) נרשם זינוק של יותר מ־8%.

 

 

מתוך ועידת הנדלן שהתקיימה בדצמבר 2022:

אמנון מרחב, מנכ”ל התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, אמר בפאנל כי “יוקר הדיור בישראל הוא מהגבוהים בעולם ובישראל רק 5 אחוזים מבני ה-30 ומעלה הם בעלי דירות ואלו בדיוק אותם האנשים שצריכים ליטול משכנתאות בשנים הקרובות. זאת לצד מחירי השכירות שעלו בין 5-8 אחוז והם עוד בנטייה קדימה. למעלה מ-54 אחוז ממחיר הדירה הולך למדינת ישראל ו- 250 אלף ₪ נוספו למחירי הדירות רק ב-2 העשורים האחרונים.”

מרחב טען כי ”כבר 20 שנה ממשלות ישראל נכשלות בכל מה שקשור לטיפול במשבר הדיור. בקדנציות האחרונות של שרי השיכון, ראינו שאצל גלנט ההתייקרות בשנה הייתה 3.30 אחוז, אצל שאשא ביטון אותו שיעור, אצל ליצמן זה קפץ ל-8.6 בשנה ואצל אלקין זה כבר קפץ ל-20 אחוז. מדינת ישראל שפכה על התוכניות המסובסדות מיליארדי שקלים וכולנו מכירים את התוצאות. כולם תמימי דעה שהמדיניות הממשלתית קרסה ונכשלה לחלוטין. ההגרלות זה לא מדיניות ולא אסטרטגיה ואי אפשר לבסס מדיניות נדל”ן על הגרלות. הנגיד עצמו אומר שריבית לא נועדה לטיפול ישיר בשוק הדיור והפתרון הוא רק בהיצע כאשר החלק הקשה הוא בראשי הרשויות והתמריצים.”

אביעד פרידמן מנכ”ל משרד השיכון אמר כי “צריך לדחוף עוד ועוד כי בסוף הכיתות והתשתיות צריכות לחכות לדיירים ולא הפוך. הכוח עבר לקונים וייקח זמן עד שיבינו את זה. אני מצפה שהשנים הקרובות יהיו טובות אם יתנו לנו להמשיך לשווק.”

אלעזר במברגר- מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “אנחנו רואים מספרי שיא בכל המדדים ולכן התחושה היא שהשינוי חייב להגיע. הכלכלה לא השתנתה ב-200 שנים האחרונות ואין סיכוי שזה לא יכול לקרות. עד השנה וחצי האחרונות המספרים של פינוי בינוי היו מצחיקים ואם נביא השנה 25 אלף היתרים ונייצר בשכונות הקיימות מספרים גבוהים, זה ברור לחלוטין שזה לא יכול שלא להשפיע. אנחנו עובדים מאוד קשה כדי לקצר לו”זים, זה לא יעזור מחר בבוקר להורדת מחירי הדיור, אבל זה יעזור לתמונה הגדולה. לזוגות הצעירים אני אומר שאפילו המבקרים שלנו לא יכולים שלא לראות את העשייה הממשלתית של השנה האחרונה. צריך טיפה סבלנות ושיתוף פעולה מסוים. אני אופטימי לקראת הממשלה החדשה. הדבר הזה עומד לקרות. ”

ינקי קוינט- יו”ר רשות מקרקעי ישראל: “יש בעיה רצינית שצריך לטפל בה ואנחנו עושים זאת דרך הגדלת ההיצע. כבר היום אנחנו מתחילים להרגיש ירידה ורואים במכרזים פחות הצעות וזה בהחלט מטריד אותנו כי אנחנו רוצים יותר הצעות. אני חושב שצריך לאפשר לזוגות הצעירים פריסת תשלומים על חשבון הקרקע. לו הייתי קבלן הייתי בוחן טוב טוב את ההצעות הבאות שאני נותן במכרזים, כי יש מה להוציא ואנחנו נראה מגמה שגם הקבלנים מבינים אותה. יש מי שמנסה להציג שהמלאי מוגבל, אבל יש הרבה ואנחנו משווקים. כדי להמשיך בקצב הזה אחרי שנתיים מאוד אינטנסיביות, אנחנו צריכים לצידנו את האוצר.”

שלומי הייזלר- יו”ר מטה התכנון הלאומי: “הפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות הן פעולות שלוקחות זמן וברור שהשנה נגמור בשיא של כל הזמנים מבחינת התכנון, אבל זה לוקח זמן. הסיפור הוא ההיצע ואם היתרי הבנייה יינתנו הרבה יותר מהר, אנחנו נעמוד ביעדי התכנון. כיום אנחנו נמצאים בנקודה בה יש 2 בעיות עיקריות: ההיתרים והתשתיות. בכירי הממשל צריכים לקבל החלטות אמיצות של תיקוני חקיקה שיאפשרו להוציא היתרים מהירים. למה שרישוי ייקח כל כך הרבה זמן? אני פונה לדרג המדיני, אם אנחנו לא נטפל בתשתיות ויאשרו תחנות כוח במרכז, בדגש על אנרגיה ופסולת, אנחנו נמצא את עצמנו תוך שנתיים עם הפסקות חשמל במרכז. אי אפשר לזרוק הכול לדרום. אני חושב שצריך להקים קרן תשתיות כי בסוף צריך לתת מענה לצרכים ואלו אותן תשתיות.”

 

 

השפעת הריבית על הקבלנים בישראל

בעוד האינפלציה משתוללת בארץ ובעולם, נגידי הבנקים יוצאים למלחמה, משנסים מותניים שמים אפוד וכסדה ומעלים את הריבית.

ומה קורה כאשר הריבית עולה? אפקט הדומינו. הלוואות ומשכנתאות מתייקרות, ייבוא, מסחר, ריבית על האשראי, ריבית על המינוס, הכול נהיה יותר יקר.

ומי סובל מכך במיוחד? הקבלנים. הקבלנים שעל מנת לממן את הוצאות הבנייה הגבוהות (יחד עם מדד תשומת בנייה גבוה שממשיך לעלות) היו נוהגים לקבל הלוואות מהבנקים ועכשיו הריביות שוחטות אותם, וכאשר מדובר במספרים גדולים, מדובר בהחזרים מאוד גדולים שלרוב הקבלן לא יכול או לא רוצה לעמוד בהם.

מה הפתרון? גיוס כספים ממשקיעים, מכירות מוקדמות של דירות עם הטבות מעוררות השתהות, הקבלנים מתנפלים על שוק המשקיעים בעלי הכסף הנזיל ומוכנים לתת הרבה יותר. פריסיילים, חלוקה נוחה, הטבות במדד תשומות הבנייה ועוד המון הטבות מוצעות למשקיעים. הרבה קבלנים שרוצים לבנות כדי להרוויח מתחרים על מעט משקיעים שחוששים להשקיע בעוד האינפלציה והריביות גבוהות וצעקות של מיתון נשמעות מכל עבר.          דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע, שהקבלנים על הברכיים. קנייה בפריסייל + המשך עלייה של מחירי הנדלן = רווח גבוה בכמה שנים בודדות.

 

ממשלה חדשה בישראל

שנת 2023 נפתחת עם הקמת ממשלה חדשה בישראל. בהיבטים הכלכליים יש המון עבודה לשרים החדשים. המפלגות המחזיקות בתיקים בעלי השפעות כלכליות נדלניות כבר מיהרו להוסיף כבר בהסכמים הקואליציוניים בתוכנית אשר מטרתה “לייהד את הגליל והנגב” את שאיפותיהם בתחום הנדלן בארץ וזו מתווספת להגדלת הבנייה בשטחי יהודה ושומרון ואף הצהרות על רצון ליצירת מנגנון דמוי מועצה אזורית עבור האוכלוסייה היהודית ביו”ש (רק הצהרות בינתיים). בנאום כניסתו למשרד השיכון התייחס השר המיועד גולדקנופף למשבר הדיור והתייחס לפעול לפתירתו, כיצד? עוד לא אמר.

כיצד נוכל לנצל את מדיניותה בתחום הנדלן של הממשלה לטובתנו? השקעות בעיירות פיתוח באזורים בהם מתמקדת הממשלה, השקעות בנדל”ן ביהודה ושומרון, השקעה בקרקעות חקלאיות  – הממשלה הזו ממשיכה את מדיניות הממשלות הקודמות בדבר האצת הפשרה של קרקעות חקלאיות כך שישמשו לצרכי דיור.

 

היצע וביקוש – השוק ייבש והדמוגרפיה לא מחכה

ההערכות היום מצביעות על מחסור של מעל 150,000 דירות בשוק הנדל”ן הישראלי (על פי נתונים שפורסמו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות),  קצב גידול הילודה בישראל שהוא הגבוה במדינות ה- OECD  משפיע באופן ישיר על התפלגות הגילאים של אזרחי המדינה כך שכיום מעל 40% מאוכלוסיית מדינת ישראל הם בגילאים 0–24, שיצטרכו/שירצו בעתיד לרכוש לעצמם דירה. הפתרון לא נראה באופק והבעיה כבר קיימת היום כאשר המון זוגות צעירים מתחרים על מעט דירות למכירה. התוצאה? המשך המגמה של עליית מחירי הנדל”ן בארץ.

 

ההתחממות הגלובלית וארצות הברית

בעוד ארצות הברית בשיתוף פעולה עם סין מובילות את המלחמה במשבר האקלים הטמפרטורות ממשיכות להקצין. הקיציים הופכים חמים יותר והחורפים הופכים קרים יותר. ההשפעה הזו על ארצות הברית באה לידי ביטוי בהגירה של האוכלוסייה אל דרום המדינה אזור המכונה “רצועת השמש”, הדבר גורם לעלייה במחירי הנדל”ן ובנייה מרובה באותן מדינות או במילים פשוטות יש הרבה ביקוש, וכל עוד משבר האקלים נמשך כך גם המגמה, ובהתאם הכדאיות בהשקעה בנדל”ן במדינות אלה.

 

מדיניות הבדלנות של ארצות הברית

בעשור האחרון פריצת דרך טכנולוגית בתחום הפקת הגז הובילה את ארצות הברית לראשונה מאז היוסדה לעצמאות אנרגטית, משמע ארצות הברית אינה מייבאת נפט וגז לשטחה אלא הפכה ליצואנית בעצמה. עצמאותה האנרגטית של ארה”ב גורמת להמשך מדיניות הבדלנות שלה, והתמקדות בעצמה. המשמעויות הכלכליות והנד”לניות של מדיניות זו (אשר נתמכת על ידי הרפובליקנים והדמוקרטים) הן הגדלת ההשקעות בתוך ארצות הברית, טיפוח השוק המקומי, יצירת מקומות עבודה ושיפור רמת החיים. בשוק גדול כמו ארצות הברית ההשפעות להמשך כבירות, בארה”ב המונה 330 מיליון תושבים השקעות בשוק הפנימי יגרמו לפריחה כלכלית שתבוא לידי ביטוי בהמשך הצמיחה בשוק הנדל”ן העצום שלה, בשילוב עם גודל אוכלוסייתה מדובר בבשורה טובה למשקיעים בשוק הנדל”ן האמריקאי.

 

 

לסיכום:

אני מאמינה שמחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות אולם בקצב מתון יותר.

 

נראה כי הריבית בעולם תמשיך לעלות ונראה התמתנות בעליות מהמחצית השנייה של

 

 2023  באופן ישיר האינפלציה תיבלם במעט בעקבות העלות הריבית

 

משבר= הזדמנות  בכל משבר יש מי שנחלץ או זקוק לכסף נזיל ולנו המשקיעות יש  

 

הזדמנויות חדשות לרכוש נכסים מתחת למחיר שוק גם בישראל וגם בעולם.

 

 

הפוסט סיכום שנת  2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> כלכלת ישראל והעולם וההשפעה על הנדל”ן https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9b%d7%9c%d7%9b%d7%9c%d7%aa-%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c-%d7%95%d7%94%d7%a2%d7%95%d7%9c%d7%9d-%d7%95%d7%94%d7%94%d7%a9%d7%a4%d7%a2%d7%94-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f/ Tue, 25 Oct 2022 16:22:03 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%9b%d7%93%d7%90%d7%99-%d7%94%d7%99%d7%95%d7%9d-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c-2/ כלכלת ישראל והעולם  וההשפעה על הנדל”ן   / דליה מזעקי מוזס   מדד ספטמבר 2022 עלה רק ב 0.2% והאינפלציה התמתנה מעט לרמה של 4.3% מתחילת שנת 2022 , הצפי הוא לסיום השנה באינפלציה של 9% הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה להמשיך ולהעלות את הריבית הבסיסית במשק והיא עומדת כיום על 2.75% ועל זה יש […]

הפוסט כלכלת ישראל והעולם וההשפעה על הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> כלכלת ישראל והעולם  וההשפעה על הנדל”ן   / דליה מזעקי מוזס

 

  1. מדד ספטמבר 2022 עלה רק ב 0.2% והאינפלציה התמתנה מעט לרמה של 4.3% מתחילת שנת 2022 , הצפי הוא לסיום השנה באינפלציה של 9%
  2. הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה להמשיך ולהעלות את הריבית הבסיסית במשק והיא עומדת כיום על 2.75% ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים ז”א ריבית הפריים כיום 4.25%  
  3. העלאת הריבית לא עוצרת את עליית מחירי הדירות בישראל , בניגוד למה שקורה בעולם, מחירי הנדל”ן עלו בשנה האחרונה בכ 20%
  4. דירות חדשות בישראל עלו בשנה האחרונה ב 23.3% ודירות ישנות נמכרות הרבה מעל מחיר השוק בשל הפוטנציאל שלהם לעבור שדרוג בתהליכים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ”א)
  5. בעולם הנדל”ן הראשונים שמגיבים לשינויים הם המשקיעים, הם אלו שהציפו בשנתיים האחרונות את שוק הנדל”ן בשל הירידות הדרמטיות בשוק ההון והחיפוש אחר אלטרנטיבות השקעה יציבות כמו נדל”ן
  6. כיום יש בארץ צפייה לעליית מחירים מתונה יותר של דירות וזאת בשל עליית הריבית שפרושה התייקרות מחיר הכסף, ההלוואות והמשכנתאות , עבור הרוכשים
  7. אבל שימו ❤ הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות בישראל עדיין קיים והוא : המחסור העצום של דירות , אין כמעט דירות חדשות למכירה, הקבלנים מכרו הכל בשנתיים האחרונות בפריי סלים על הנייר וכיום אין להם מלאי דירות מוכנות למכירה.
  8. דירות שנבנות היום יהיו מוכנות רק בעוד 3-4 שנים לאכלוס
  9. מחיר הכסף (הריבית) יקר היום גם לקבלנים ולכן הם מגלגלים את זה על הרוכשים ומגלמים את עליית הריבית במחירי הדירות שנמכרות כיום
  10. משקיעי הנדל”ן בישראל מהווים אחוז נמוך מהרוכשים לעומת האחוז שלהם בחו”ל ולכן גם ההשפעה שלהם על שוק הנדל”ן והורדת מחירי הנדל”ן בישראל היא שולית
  11. עדות נוספת להשפעה השולית של משקיעי הנדל”ן בישראל על השוק היא כאשר מס הרכישה על דירה שניה עלה מ 5% ל 8%, צעד שנעשה ע”י ממשלת ישראל כדי לבלום את עליית המחירים, אולם נכשל מאחר ואחוז משקיעי הנדל”ן בישראל לא מספיק גבוה כדי להשפיע על השוק
  12. משקיעי הנדל”ן מחזיקים במרבית הדירות להשכרה וכאשר הם יושבים על הגדר, כמו שקורה בעת האחרונה, מלאי הדירות להשכרה יורד וזה מביא לעלייה במחיר השכירויות
  13. מי הנפגעים העיקריים? השוכרים – בחודש ספטמבר השנה עלו השכירויות בישראל ב  8%
  14. הבטחות לחוד ומציאות לחוד- פרוייקט דירות להשכרה ארוכת טווח שהחל ב 2014 וייצר ציפייה גבוהה בשוק לא מתרומם כמצופה, נבנו עד כה כ 10,000 דירות בלבד מתוך 150,000 דירות שהובטחו, לקבלנים אין מספיק תמריצים וכיום שהריבית גבוהה הכדאיות הכלכלית שלהם נפגעה

 

לסיכום:

 

  1. מלאי הקרקעות לבנייה והתחלות הבניה בישראל לא גדלו משמעותית ובקצב הנדרש
  2. שוב בחירות וחוסר יציבות פוליטית – אין ממשלה אין מדיניות, בעיית הדיור בישראל לא בסדר היום של הפוליטיקאים
  3. חוסר יציבות ביטחונית- מייצר תחושות פחד אצל האזרחים
  4. ריביות גבוהות- הקבלנים בונים פחות- האטה בבניה – הקטנת ההיצע
  5. ריביות גבוהות- המשקיעים יושבים על הגדר-
  6. גידול בביקושים לדירות בישראל – גל עליה של כ 60,000 אנשים רק בספטמבר מברה”מ ואוקראינה
  7. המלחמה באוקראינה, האיומים מברה”מ, הסגרים בסין- כלכלה ונדל”ן לא אוהבים חוסר וודאות
  8. ביקוש קשיח גבוה לדירות
  9. היצע דירות קטן למכירה ולהשכרה בעולם
  10. עליה משמעותית במחירי השכירויות בכל העולם

 

 

כמה מילים על ארה”ב- הכלכלה החזקה בעולם שמשפיעה גם על כולנו-

  1. הבנק המרכזי של ארה”ב (הפד) ממשיך להעלות את הריבית והיא עומדת כיום על 3.25% והאינפלציה שנבלמה מעט עומדת על 8.3%.
  2. הפד מתכנן ככל הנראה להמשיך ולהעלות את הריבית כדי לבלום עוד את האינפלציה
  3. רמת הצמיחה העולמית לשנת 2023 צפויה להיות 2.2%
  4. האבטלה בארה”ב בירידה ועומדת על 3.5%
  5. בשנתיים האחרונות הנדל”ן בארה”ב עלה בצורה משמעותית , לאחר מגפת הקורנה וסביבת הריבית הנמוכה, משקיעים רבים הסתערו על השוק כשחיפשו אלטרטיבה יציבה לשוק ההון שחווה ירידות דרמטיות
  6. כיום לאחר העלאות הריבית החדות- יש האטה בבניה – מוביל לירידה בהיצע הדירות
  7. ביקוש קשיח למגורים לצד היצע נמוך של דירות להשכרה מביא לעילת מחירי השכירות גם בארה”ב , צפי לעלייה של 6.3% בשנת 2023
  8. אחת הסיבות לאינפלציה הגבוהה בעולם היא המלחמה באוקראינה, שגרמה להתייקרות רבה של חומרי הגלם בעולם, שחלקם התייקרו אפילו ב-100%-200%, יש השפעה עולמית על מחירי חומרי הגלם והתחלות הבניה בעולם
  9. חוסר וודאות בכל העולם בנוגע למה שקורה בסין, אוקראינה וברה”מ

 

 

 

מסקנה : בנדל”ן תמיד אפשר להרוויח !!!

כשהשוק עולה- ערך הנכסים שלנו עולה ואפשר לעשות רווח הוני במכירה

כשהשוק יורד- קונים עוד נכסים בזול ומחכים עם הנכסים הקיימים לעליית ערך כי זמן מתקן נדל”ן ובינתיים משכירים את הנכסים הקיימים ומיצרים לעצמנו הכנסה שוטפת

כשיש היצע דירות נמוך וביקוש קשיח וגבוה למגורים כמו שיש כיום בארץ ובארה”ב, אז השכירות עולות ואנחנו כבעלי הדירות מרוויחים יותר !

 

 

 

 

 

הפוסט כלכלת ישראל והעולם וההשפעה על הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> האם כדאי היום להשקיע בישראל? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%9b%d7%93%d7%90%d7%99-%d7%94%d7%99%d7%95%d7%9d-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/ Sun, 28 Aug 2022 09:26:58 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9c%d7%9e%d7%94-%d7%90%d7%a0%d7%97%d7%a0%d7%95-%d7%9e%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%99%d7%95%d7%95%d7%9f-%d7%95%d7%90%d7%99%d7%a4%d7%94-%d7%9b%d7%93%d7%90%d7%99-%d7%9c%d7%94%d7%a9-2/ האם כדאי היום להשקיע בישראל? מה קורה עם מחירי הנדל”ן בעצם: שוק הנדל”ן בוער- בשנה האחרונה עליית מחירים של 17.8% הגבוהה ביותר מזה עשור! בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1,081,000 ₪ בשנת 2020 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1,580,000 ₪ בשנת 2022 מחיר ממוצע כלל ארצי לדירה עומד על 1,880,000 ₪ ההון […]

הפוסט האם כדאי היום להשקיע בישראל? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> האם כדאי היום להשקיע בישראל?

מה קורה עם מחירי הנדל”ן בעצם:

  • שוק הנדל”ן בוער- בשנה האחרונה עליית מחירים של 17.8% הגבוהה ביותר מזה עשור!
  • בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ-1,081,000 ₪ בשנת 2020 המחיר הממוצע הספיק להגיע כבר ל-1,580,000 ₪
    בשנת 2022 מחיר ממוצע כלל ארצי לדירה עומד על 1,880,000 ₪
  • ההון העצמי הנדרש לדירה ממוצעת עומד על כ 500,000 ₪  (דירה ראשונה)
  • לפי צפי עליית מחירים פאסימי – 5% בשנה בלבד, דירה ממוצעת
    תעלה בכ- 100,000 ₪ בשנה.
  • לפי נתונים שפורסמו לאחרונה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות.
  • כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע הדירות, ההערכות מדברות על כ-60 אלף דירות שצריכות להיבנות בישראל בכל שנה
  • עליית מדד תשומות הבניה מביא באופן טבעי גם לייקור עלויות הנכסים, וחלום הדירה הולך ומתרחק מאנשים רבים.
  • עליית הריבית מייקרת את ההוצאה החודשית על מגורים גם ללוקחי המשכנתא וגם לשוכרי הדירות, והכסף שלנו הולך ונשחק.

מי שאין לה דירה להשקעה בישראל, מפסידה כל יום כסף!!!

 

איפה כדאי להשקיע ואיך לעשות את זה בצורה הטובה ביותר?

  • מיקום – זהו הקלף מנצח, חשוב שיהיה בו כמה מרכיבים שיהיו בו על מנת שאנשים ירצו לגור בו, נגיש אסטרטגי, מתפתח והולך ונבנה לאזור מבוקש.
  • תזמון – קשור גם למיקום, מה המחירים כרגע? האם יש פוטנציאל לעליית מחירים. האם התזמון הזה מתאים עבורי, האם העסקה לטווח הקצר או הארוך. אני רוצה לקנות במקום שיש בו צמיחה ופיתוח ומושכים קהל שהוא חדש.
  • פיתוח – אני רוצה לקנות במקום שיש בו צמיחה ופיתוח ומושכים קהל שהוא חדש. קהל שיודע להעריך בניה חדשה, כבישים חדשים, בתי ספר וגנים חדשים, קהל איכותי מעלה את הביקוש ואת שכר הדירה.
  • תקציבים – העיר שבא אני רוצה להשקיע, מקבלת תקציבים מהמדינה והאוצר, כאשר המדינה רואה מקום מתפתח היא מקציבה הון לרשות המקומית על מנת לפתחת תשתיות לפיתוח האזור.
  • נגישות – מה מידת הנגישות של המקום, נגישות לנסיעה נוחה למקום העבודה, רכבות, במקום שיש פיתוח סביבתי של מערכת התחבורה הופך את המקום לאטרקטיבי יותר.
  • תעסוקה – מרכיב קריטי למקום מגורים, אנשים מעדיפים לעבוד קרוב לבית, מקום שיש התפתחות תעסוקתית כאשר השילוב של מקום מגורים קרוב למקום העבודה – הוא שילוב מנצח.
  • אוכלוסייה – אנחנו רוצות להשקיע במקום שיש בו אוכלוסייה חדשה, קהילה שיתופית שיודעת להעריך את אזור המגורים שלה ומחפשת כמובן בקרת מקום מוסדות חינוך ותרבות ואזורי פנאי לספורט, שיהיה קרוב לבית עם נגישות גבוהה.

אז מה היא בעצם השקעה בדירה בפריסייל?

  • עסקה בטוחה
  • אפשרות לקחת משכנתא
  • מחיר מוזל
  • פריסת תשלומים
  • ביקוש עולה עם התקדמות הבניה
  • עליית מחירים מואצת
  • פיתוח של הסביבה
  • דירה חדשה

כפי שניתן לראות, בפרויקט הקודם באוקטובר 2021 דירה בקרית גת עלתה 1,350,000 ₪ והיום השווי שלה הוא 1,800,000 ₪

 

מי שקנתה עם 50% מימון , שילמה עד כה רק 20% מהמחיר ולכן גם עשתה מעל 100% על ההון שהשקיעה

 

המהפך של קרית גת

העיר קרית גת עוברת מהפך חסר תקדים ברמה לאומית, מעיר שעד לפני מספר שנים לא גדול מותגה כעיר פריפריה על שלל קשייה, נמצאת היום בהתפתחות מדהימה בכל התחומים:

קרית גת הופכת לעיר מטרופולין אמיתית ומשמעותית שתמצב את קרית גת בחזית הערים הגדולות והמודרניות בישראל, עם פיתוח תשתיות מאסיבי וחדיש

נחתם הסכם הגג ה-3 בקרית גת  (7/2022) בהיקף של מיליארדי ₪ להקמת 10,000 יח”ד ומאות אלפי מ”ר של שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה לצד מאות כיתות למוסדות חינוך וציבור, על קרקע בשטח של כ- 3,000 דונם ממערב לכביש 40 ודרומית לפלוגות (כביש 35).

תחבורה ונגישות:

  • מיקום אסטרטגי בין תל אביב, ירושלים ובאר שבע
  • כניסות ויציאות רבות לעיר ולמרכזי התעסוקה שלה, ללא פקקים
  • קרבה וגישה מהירה לכביש 6
  • מספר רב של מחלפים לפיזור מכסימלי של עומסי הצנועה לכבישים 35, 40, כבישים רחבים
  • שתי תחנות רכבת ישראל בחלקי העיר השונים- אחת מהן קיימת והשניה תיבנה בשנים הקרובות. לת”א 37 ברכבת, ולב”ש 30 דק.
  • הקמת נתיבי תחבורה ציבורית שיחברו בין החלק החדש והותיק של העיר, תוך יצירת ציר עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ודיור מיוחד
  • שבילי אופניים רבים שחלקם קיימים וחלקים עתידיים
  • גשרים לרכב והולכי רגל

אוכלוסיה:

  • תוך כשנה תצמח אוכלוסיית העיר מ 75,000 כיום ל 120,000 תושבים.
  • עד שנת 2030 עתידה העיר להפוך למטרופולין הכולל כ תושבים 400,000.
  • הגירה חיובית- קרית גת נהנית מהגירה חיובית והכפלת אוכלוסיתה והופכת לעיר צעירה, כ 85% מהתושבים מתחת לגיל 35.
  • מעבר לעיר של משפחות צעירות, אנשי צבא קבע, אנשי הייטק, אקדמיה וחינוך, מקצועות חופשיים ויהודים מארה”ב.

תעסוקה:

  • הרחבת פארק התעסוקה והתעשיה החדש מתרחב בעוד 2000 דונם לטובת עוד 300 חברות נוספות כלומר עוד הפארק יכיל 35,000 משרות – מגוון רחב של תחומים הי טק, לואו טק ,ומיד טק, עם אפשרויות תעסוקה מגוונות לתושבי העיר
  • חברת אינטל העולמית מקימה את המפעל הדגול והמודרני בעולם, הכריזה לאחרונה על שדרוג והרחבת המפעל הקיים בהשקעה של כ 10 מיליארד דולר וקליטת 3,500 עובדים חדשים!! חברות ענק נוספות ממקמות מפעלים, משרדים ומרכזי פיתוח בפארק התעסוקה החדש
  • חברות ענק נוספות ממקמות מפעלים, משרדים ומרכזי פיתוח בפארק התעסוקה החדש
  • בסיס פלוגות על כביש 40 בכניסה לעיר
  • קרית התקשוב והמודיעין של צה”ל במרחק של 30 דק נסיעה

חינוך, ספורט , פנאי ותרבות:

  • בניית עוגנים בתחום הספורט
  • אצטדיון עירוני חדש של 10 אלף מקומות ישיבה
  • ארנת כדורסל חדשה של 3 אלף מקומות ישיבה
  • ספורטק הגדול בישראל,
  • פארקים ומתקני אקסטרים וכו’.
  • הקמתם של עשרות מבני חינוך ותרבות מודרניים
  • שדרוג וחיזוק כל מערך החינוך בעיר
  • הקמת בית ספר תיכון טכנולוגי מדעי בשיתוף אינטל ורשת אורט
  • מאות דונמים יוקצו לפיתוח עירוני, מתקני ספורט ומשחק ,פנאי ונופש וישתלבו בתוואי יער פלוגות מצפון ופארק יובל נחל לכיש ממערב
  • היכל תרבות עם מופעים של מיטב האומני  ם והצגות
  • מרכז קניות קיים big fashion

כרמי הפארק

עסקת הפריסייל הטובה ביותר בארץ!

הטבה בלעדית למשקיעות נדל”נשי – הזדרזו ההרשמה לפרויקט מסתיימת ב 5.9.22

להרשמה לחצו כאן

 

הפוסט האם כדאי היום להשקיע בישראל? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סקירה כלכלית מאי 2022 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%a7%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9b%d7%9c%d7%9b%d7%9c%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%90%d7%99-2022/ Mon, 30 May 2022 09:23:26 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%91%d7%9e%d7%95%d7%93%d7%9c-%d7%a7%d7%a8%d7%9f-%d7%91%d7%90%d7%a8%d7%94%d7%91-llc-%d7%99%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%95%d7%9c-%d7%97-2/ מה קורה פה??? הכלכלה בבלגן ואנחנו עושות לכן סדר   הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה השבוע להעלות את הריבית הבסיסית במשק בשיעור חד של 0.4% ל-0.75% לשנה ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים. שימו ❤️ריבית הפריים עולה משיעור של 1.85% לשנה לשיעור של 2.25%. כללי ברזל ומושגי יסוד בכלכלה: אחד הדברים המדהימים […]

הפוסט סקירה כלכלית מאי 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מה קורה פה??? הכלכלה בבלגן ואנחנו עושות לכן סדר

 

הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה השבוע להעלות את הריבית הבסיסית במשק בשיעור חד של 0.4% ל-0.75% לשנה ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים.

שימו ❤ריבית הפריים עולה משיעור של 1.85% לשנה לשיעור של 2.25%.

כללי ברזל ומושגי יסוד בכלכלה:

  1. אחד הדברים המדהימים בכלכלה – דברים חוזרים על עצמם, הכל מעגלי – זה נתון חשוב ומרגיע!
  2. משבר כלכלי מוגדר רק כשיש פגיעה בתעסוקה, ז”א עליה באבטלה – אנחנו לא שם כרגע !!!
  3. אבטלה – הכוונה היא, כמות האנשים שלא עובדים מתוך אלו שרוצים ויכולים לעבוד (לא כולל אנשים שלא עובדים מבחירה לדוגמה, חופשת לידה, נכים, פנסיונרים וכו)
  4. לאבטלה יש השלכות חברתיות וכלכליות קשות .
  5. במצב שאין התערבות ממשלתית של תשלום מענקים ותמיכה – מובטלים לא יכולים לקנות מוצרים – אז נוצר מצב של פגיעה בהכנסות של החברות. ומה קורה? החברות מפטרות עובדים – מצב זה מביא לגידול בכמות המובטלים – צמצום נוסף בצריכה – פגיעה נוספת בהכנסות החברות – פיטורים ופשיטות רגל – כדור שלג מסוכן לכלכלה!
  6. במצב שיש התערבות ממשלתית של תשלום מענקים ותמיכה – הצרכנים כולל המובטלים צורכים יותר – מצב שמעלה את הכנסות החברות – מצמצם אבטלה – פחות מובטלים – אין משבר!

 

מסקנה חשובה- השוק לא יכול לתקן את עצמו לבד ללא התערבות ממשלתית כי זה כדור שלג מתגלגל!

 

  1. המדינה היא היחידה שיכולה לתת קצבאות ומענקים ולהדפיס כסף -זה עוזר למשק להתאושש גם לצרכנים וגם לחברות שיכולות להמשיך ולהתקיים בזמן משבר ולא לפטר עובדים מצב שעלול להחמיר את המשבר. זה מה שקרה בקורונה בהרבה מדינות – תשלומי מענקים לחברות ותשלום חל”ת לאזרחים.
  2. אינפלציה – סל מוצרים קבוע בכל חודש שנמדד ע”י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. כאשר המחירים עולים- האינפלציה עולה.
  3. הדפסת כסף – יש יותר כסף במשק – הצרכנים קונים יותר – החברות מעלות מחירים – האינפלציה בעליה.
  4. דפלציה– כאשר החברות מורידות מחירים – זה טוב לצרכן ופחות טוב לחברות שמפסידות כסף – ואז הן מפטרות עובדים – שוב כדור שלג שקובע במשק ועלול להביא למשבר!
  5. מדיניות מוניטרית – התערבות הבנק המרכזי במשק – כשהמחירים עולים הבנק המרכזי מעלה ריבית.
  6. הורדת ריבית – החברות והצרכנים לוקחים יותר מימון והלוואות זולות – החברות יכולות להעסיק יותר עובדים (מוריד אבטלה) – כוח הקניה במשק עולה – מביא לעליית מחירים- מביא לעליה באינפלציה.
  7. העלאת ריבית – מחיר הכסף יקר – החברות לוקחות פחות הלוואות וגם הצרכנים -לכן הם יכולים לקנות פחות – מביא להורדת מחירים ופיטורים (מעלה אבטלה) – בלימה של האינפלציה.
  8. ריבית גבוהה- מהווה אלטרנטיבה לחוסכים, במקום להשקיע בשוק ההון עם סיכון- משקיעים בחסכון בבנק – גורם לירידות בשוק ההון.

 

אז מה קורה פה בעצם??‍♀

 

  1. בשנת 2020 בעיצומה של מגפת הקורונה, הורידו את הריבית כמעט ל 0 כדי שחברות יוכלו לקחת הלוואות ולהמשיך להתקיים ולהעסיק עובדים.
  2. כעת הפעם הראשונה זה 11 שנים שהבנק מעלה את הריבית פעמיים ברציפות. העלאת הריבית הייתה צפויה אולם שיעור ההעלאה לא היה ברור עד כה.
  3. הבנק חושש יותר מהאינפלציה מאשר מנתוני הצמיחה הנמוכים וקיים חשש שישראל בפתחו של מיתון.
  4. בחודש שעבר העלה כבר בנק ישראל את הריבית משיעור השפל בכל הזמנים של 0.1%, לשיעור של 0.35%.
  5. נגיד בנק ישראל, פרופ’ אמיר ירון, הודיע בחודש שעבר כי לאור מצב המשק בישראל והמתרחש בשווקי העולם, הריבית תעלה כעת בהדרגה עד לשיעור חזוי של 1.5% בעוד שנה.
  6. חלק מהבנקים ובתי ההשקעות, צופים שהריבית בישראל אף תגיע בעוד שנה לשיעור של 2%.

 

ולמה זה קורה דווקא עכשיו???‍♀

 

  1. בניגוד לתחזיות בנק ישראל בחודש ינואר השנה, לפיהן האינפלציה תסתכם ב-2022 ב-1.6%, האינפלציה בישראל דהרה במהירות הרבה מעבר לתחזית הזאת, שהפכה בחודשים האחרונים ללא רלוונטית וחייבה לכן גם תיקון בתחזית הבנק המרכזי בחודש שעבר מעבר ל-3%.

 

  1. 3% זהו הרף העליון של יעד האינפלציה השנתי שקבעה הממשלה.

 

  1. מדד המחירים לצרכן שפורסם בראשית השבוע שעבר כבר הבהיר שקצב האינפלציה השנתי בישראל עלה ל-4% ועל פי החזאים “היד עוד נטויה”.

 

  1. לצד האינפלציה במחירי המוצרים והשירותים במשק, את בנק ישראל מדאיג במיוחד הזינוק העצום בשיעור של 16% במחירי הדירות בשנה האחרונה, ויש מומחי נדל”ן שאף נוקבים במספר של 20% כעלייה שנתית בחודשים הקרובים

במידה ולא יבשילו סעיפי שלוש התוכניות לבלימת מחירי הדיור, שהממשלה גיבשה בחודשים האחרונים, וחלקן טרם אושרו בכנסת ולא ברור כעת כלל אם יאושרו במצב הפוליטי הנוכחי.

 

מה קורה בעולם ומה צפוי הלאה??

  1. העלאות הריבית בישראל הגיעו למעשה מעט מאוחר, לאחר שבריטניה כבר העלתה את הריבית החל בדצמבר 2021 ארבע פעמים בתוך חמישה חודשים.

 

  1. הבנק המרכזי של ארה”ב (הפד) העלה את הריבית כבר לפני חודשיים תחילה ל-0.25% עד 0.5% ולאחר מכן, בחודש האחרון, העלה שוב בבת אחת ל-0.75% עד 1% לשנה.

 

  1. נגיד הבנק האמריקני, ג’רום פאוול, אף אמר לאחרונה כי יהיו בשנה הקרובה מספר העלאות ריבית, שצפויות להעלות את הריבית בארה”ב לרמות שלא נראו בשנים האחרונות.

 

  1. אחת הסיבות לאינפלציה הגבוהה בעולם היא המלחמה באוקראינה, שגרמה להתייקרות רבה של חומרי הגלם בעולם, שחלקם התייקרו אפילו ב-100%-200%.

 

  1. העלאות הריבית כעת נועדו למנוע סחרור מחירים אחרי שנתיים של משבר הקורונה והקפאה בחלק מהפעילות הכלכלית בתחומים רבים בעולם, שנפתחה מחדש במלוא התנופה בחודשים האחרונים.

 

  1. בישראל ההערכות הן כעת שבשנת 2022 יבוצעו לפחות עוד שתי העלאות ריבית וכי בעוד שנה הריבית הבסיסית של בנק ישראל תעמוד לפחות על 1.5% ואולי אף יותר מכך.

 

המשמעות: ריבית הפריים תזנק תוך שנה מ-1.6% ל-3% ויותר, מה שיכפיל את החזרי המשכנתאות של רוכשי הדירות ועלול להקשות עליהם.

 

 

הפוסט סקירה כלכלית מאי 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> השקעה במודל קרן בארה”ב LLC – יתרונות מול חסרונות https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%91%d7%9e%d7%95%d7%93%d7%9c-%d7%a7%d7%a8%d7%9f-%d7%91%d7%90%d7%a8%d7%94%d7%91-llc-%d7%99%d7%aa%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%95%d7%9c-%d7%97/ Mon, 04 Apr 2022 14:21:19 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%9b%d7%93%d7%90%d7%99-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a4%d7%a8%d7%99%d7%a4%d7%a8%d7%99%d7%94-2/ השקעה במודל קרן בארה”ב LLC  – יתרונות מול חסרונות בכל הקשור בהשקעות נדל”ן מעבר לים במדינה זרה יש לנו הרבה סימני שאלה אחת מהן, מה מודל הבעלות המתאים לכל אחת?   כאשר זה מגיע לכסף שלנו, אנחנו צריכות להיות בטוחות היטב – מה עתיד להיות עם הכסף שלנו במהלך ההשקעה ובסופה.   יש מספר דרכים […]

הפוסט השקעה במודל קרן בארה”ב LLC – יתרונות מול חסרונות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> השקעה במודל קרן בארה”ב LLC  – יתרונות מול חסרונות

בכל הקשור בהשקעות נדל”ן מעבר לים במדינה זרה יש לנו הרבה סימני שאלה אחת מהן, מה מודל הבעלות המתאים לכל אחת?

 

כאשר זה מגיע לכסף שלנו, אנחנו צריכות להיות בטוחות היטב – מה עתיד להיות עם הכסף שלנו במהלך ההשקעה ובסופה.

 

יש מספר דרכים להשקיע בנדל”ן מעבר לים, ובארה”ב בפרט, כיום נשים דגש על השקעה כחלק מקרן.

 

 LLC – כאשר מס משקיעים פותחים יחד התאגדות שקופה לצרכי מס – איגוד של קבוצה של משקיעים יחד ה”מנצלת” את הכוח של הקבוצה יחד – עם הרבה יותר כסף (של כל המשקיעים החברים בה) בניהולו המקצועי של מנהל הקבוצה שמוביל אותה לעסקאות (השותף המנהל).

 

אפשר להשקיע ב LLC   בשתי צורות:

 

  1. “משקיעי הון/בעלות”-  נכנסים כבעלי ה LLC  ורוכשים יחד נכס / פרופוליו של נכסים, המנוהלים ע”י גוף מקצועי, כאשר מבחינת המשקיע זו סוג השקעה הרבה יותר סולדית, פיזור הכסף במס עסקאות משמע- פיזור סיכונים, המשקיע כחלק מקבוצה – “נהנה” ממיסוי קבוצתי החל על הקבוצה כ”מקשה אחת”.

 

  1. “משקיע חוב”- המשקיע מלווה כסף ל LLC   וחותם על חוזה עם ריבת נקובה ידועה מראש.

 

 

ה LLC –אחראי על הדיווח לרשויות המס בארה”ב בטופס K1 ,ובנוסף קיימת חובת הגשת מס אישי בארה”ב ובארץ בו ידווחו ההכנסות המופקות מהנכס או מפרופיל הנכסים, כולל דיווח על העברת כספים בין החברה – ה  LLC – לבין הבעלים (המשקיעים יחד בקבוצה)

 

היתרונות כחלק מבעלות של LLC הן:

  • הגנה משפטית – עד גובה ההשקעה שלך כחלק מהקבוצה ב- LLC
  • אחריות משפטית משותפת
  • בעת מכירה, אין ניקוי מס במקור
  • פתיחת חשבון בארה”ב
  • מס עזבון
  • חלוקות הכספים בשנים הראשונות יכולות להיות פטורות ממס בשל מנגנון פחת מואץ
  • מינוף הנכסים נעשה מול מנהלי הקרן ע”י מימון בבנקים זרים כל מס שנים
  • מינימום התעסקות
  • רכישת מתחמי דיור קיימים / בנייתם במחירים אטרקטיביים
  • אפשרות למודל משולב של תשואה פירותית בשוטף + רווח הוני בדרך ו/או בסוף
  • שקיפות מלאה- מנהלי הקבוצה ממחויבים בדיווחים שוטפים למשקיעים
  • זהות אינטרסים- מנהלי הקבוצה הם חלק מהמשקיעים
  • גמישות ביציאה מההשקעה- ניתן למכור את הבעלות בחברה כמפורט בחוזה

 

 

החסרונות:

  • עלויות כספיות גבוהות יותר כפתיחת חברה
  • מורכבות יותר בדיווח המס בישראל
  • הגשת דוחות באיחור גוררת קנסות

 

 

מודל השקעה כקרן בארה”ב הוא  WIN WIN לכל הצדדים

אתם כמשקיעים מקבלים זכות ראשונים לרווחים, כאשר ההשקעה היא סולידית ואתם נהנים מהכנסה פאסיבית לאורך הדרך.

העבודה בפועל נעשית על ידי מנהל הקרן והשותף המקומי.

 

החברה היזמית – מרוויחה עבור הגיוס ההון – המאפשר לשותף המקומי להוציא לפועל את הפרויקט, ומתוגמלת לאורך הדרך עבור ניהול הפרויקט לפי שלבי התקדמות.

 

השותף המקומי – נהנה מרווחים על הפרויקט והוצאתו לאור.

 

מאת דליה מזעקי מוזס

הפוסט השקעה במודל קרן בארה”ב LLC – יתרונות מול חסרונות הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מגמות בכלכלת 2022 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%92%d7%9e%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%9b%d7%9c%d7%9b%d7%9c%d7%aa-2022/ Tue, 15 Feb 2022 18:48:57 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2021-%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%9e%d7%97%d7%9b%d7%94-%d7%9c%d7%a0%d7%95-%d7%91-2022/ מגמות בכלכלת 2022   המון דברים קורים פה לאחרונה בכלכלה העולמית בכלל ובישראל בפרט, אני רוצה שנבין קצת את המושגים ואיך זה קשור לכל אחת ואחת מכן.   1.השקל חזק מול היורו והדולר  – מה זה אומר? ככל ששער הדולר והיורו יורדים השקל חזק יותר, מאחר ואנחנו מרוויחות בשקלים אז אנחנו יכולות לקנות איתו היום […]

הפוסט מגמות בכלכלת 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מגמות בכלכלת 2022

 

המון דברים קורים פה לאחרונה בכלכלה העולמית בכלל ובישראל בפרט, אני רוצה שנבין קצת את המושגים ואיך זה קשור לכל אחת ואחת מכן.

 

1.השקל חזק מול היורו והדולר  – מה זה אומר?

ככל ששער הדולר והיורו יורדים השקל חזק יותר, מאחר ואנחנו מרוויחות בשקלים אז אנחנו יכולות לקנות איתו היום יותר מוצרים ונכסים נדל”נים. ז”א אפשר לקנות היום יותר בחו”ל עם הכסף שלנו.

 

 2.מה זו אינפלציה?

האינפלציה זה בעצם שחיקת המטבע המקומי – השקל. האינפלציה בישראל בשנת 2021 הייתה 2.8% ובארה”ב מעל 7%.

בארץ מרבית המשכורות לא צמודות למדד ולכן אנחנו מרוויחים אותו דבר אבל משלמים יותר על מוצרי צריכה, מים, חשמל, דלק, מזון וכו וזאת  בעקבות עליית יוקר המחיה בישראל. ז”א כסף שיושב היום בצד ולא מושקע הערך שלו נשחק, בעתיד אני לא אוכל לקנות איתו את מה שאני יכולה לקנות איתו היום כי הערך שלא לא עולה בקצב האינפלציה (אלא אם הוא מושקע במסלול צמוד מדד).

 

  1. איך משפיע בנק ישראל על הכלכלה ?

ההתערבות של בנק מרכזי במשק נקראת מדיניות מוניטרית – הצעדים שהבנק עושה לשמירת ערך הכסף ובהשגת מטרות הממשלה.

 

המטרה העליונה של בנק מרכזי כגון בנק ישראל, זה לשמור על יציבות המחירים בשוק, בין היתר ע”י רכישות מט”ח ובאמצעות העלאת והורדת הריבית.

 

בנק ישראל מגדיר מידי שנה את יעד האינפלציה בישראל, זה אינו משהו שמוגדר בחוק, אלא נקבע ע”י הממשלה בהתייעצות עם נגיד בנק ישראל, הממשלה קובעת יעד ליציבות המחירים ובנק ישראל מחויב לעשות פעולות להשגתו, אחד הכלים להשפעת בנק ישראל על האינפלציה זו הריבית במשק.

 

בנוסף בנק ישראל מפקח על המסחר במטבעות חוץ אבל גם מתערב בשוק במקרה הצורך ובכך משפיע על שערי המט”ח.

 

 

 

בינואר האחרון כאשר נגיד בנק ישראל הפרופ’ אמיר ירון חשש ששער הדולר ימשיך לקרוס לאחר שהוא הגיע לרמה של 3.11, הכריז הנגיד שבנק ישראל ירכוש 30 מיליארד $ במהלך שנת 2022. תוך זמן קצר מההכרזה מבלי שעדין נעשתה הרכישה בכלל, שער הדולר קפץ ל 3.34, בנק ישראל שומר כיום על עמימות לגבי המשך הרכישות שלו של דולרים בעתיד ולא מן הנמנע שיעשה צעד כזה שוב במידה ובדולר ירד שוב לרמה כל כך נמוכה.  ז”א בנק ישראל משפיע מאד על שערי המט”ח בישראל.

 

כיום השקל החזק מאפשר לבנק ישראל להמתין עם העלאת הריבית, ז”א הכסף בישראל ממשיך להיות זול , הריבית ממשיכה להיות זולה, הפריים 1.6% וזה

מאפשר לנו לקחת הלוואות זולות .

 

 

מה הצפי לעתיד?

 

מרבית הכלכלנים מדברים על המשך עליית המחירים בישראל ועל אינפלציה של 2-3% בשנת 2022, הריבית צפויה להתחיל לעלות במחצית השנייה של השנה וזה בעקבות העלאת הריבית הצפויה בארה”ב שמשפיעה על כל העולם.

 

בכלכלה הציפיות מתממשות מהתנהגות הצרכנים, ז”א כשאומרים לנו שמשהו הולך לעלות – אנחנו רצים לקנות- אז יש גידול בביקוש- וזה מביא לעליית המחיר בפועל. ז”א ציפייה לאירוע יכולה להביא להתרחשות האירוע !

 

מה המצב כרגע ואיך אתן יכולות להנות ממנו?

 

שער הדולר והיורו נמוכים מאד , ז”א השקל שלנו קונה יותר, אז במקום לקנות יותר בעלי אקספרס ובאייבי תיקנו יותר נדל”ן .

 

להלן דוגמאות:

  1. השקעה של 100,000$ בנדל”ן בארה”ב :

כשהדולר היה 3.8 ההינו צריכים 380,000 ₪ , היום כשהדולר 3.2 אנחנו צריכים לאותה השקעה רק 320,000 ₪ ז”א 60,000 ₪ פחות לאותה השקעה!

  1. השקעה של 100,000 יורו בנדל”ן באתונה:

כשהיורו היה 4.5 ההינו צריכים 450,000 ₪ , היום כשהיורו 3.5 אנחנו צריכים לאותה השקעה רק 350,000 ₪ ז”א 100,000 ₪ פחות לאותה השקעה !

 

נכון שגם ההכנסות והרווחים מהעסקאות יהיו במט”ח , ולכן כדאי להשאיר אותם באותו מטבע ולא להמיר לשקלים אלא להמשיך ולחסוך אותם ולייצר חסכון יפה במט”ח, וכל פעם שיצטבר לכם יורו/ דולר זה יהיה ההון העצמי שלכן להשקעה הבאה, וככה עושים נדל”ן, נכס מביא נכס !

 

בנוסף כיום הריבית והאינפלציה עדיין נמוכים, ויישארו כך ע”פ התחזיות לפחות עד המחצית השנייה של 2022, לכן כדאי לבדוק אפשרות למחזור משכנתא קיימת ולקיחת הלוואת חדשות במסלולים של ריבית קבועה ללא הצמדה למדד  ולהשקיע את הכסף היום בנדל”ן .

 

אז מה המסקנה?

 

תבדקו מאיפה אתן יכולות לקחת היום הלוואת זולות, תשקיעו היום בחו”ל כי השקל חזק ואתן יכולות לקנות בשקלים שלכן הרבה יותר נכסים,

 

ומרבה נכסים מרבה ביטחון ויציבות כלכלית , מניסיון!

 

 

כתבה: דליה מזעקי מוזס

 

 

 

הפוסט מגמות בכלכלת 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2021-%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%9e%d7%97%d7%9b%d7%94-%d7%9c%d7%a0%d7%95-%d7%91-2022/ Tue, 25 Jan 2022 15:09:47 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%aa%d7%95%d7%9b%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%98%d7%a8%d7%94-%d7%9b%d7%9c-%d7%94%d7%a4%d7%a8%d7%98%d7%99%d7%9d-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%aa%d7%95%d7%9b%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%94/ סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022 מאת דליה מזעקי מוזס סקירה מאקרו כלכלית למשבר הקורונה הייתה השפעה רבה על המגמות הכלכליות בעולם בכלל ובישראל בפרט. ניתן לראות את ההשפעות המיידיות של המשבר על הצמיחה הכלכלית, האבטלה, שוק ההון והנדל”ן. שנת 2021 התחילה כשנה נוספת של מגפת הקורונה, ממשלות מדינות העולם הובילו לצעדי מנע […]

הפוסט סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022

מאת דליה מזעקי מוזס

סקירה מאקרו כלכלית

למשבר הקורונה הייתה השפעה רבה על המגמות הכלכליות בעולם בכלל ובישראל בפרט.

ניתן לראות את ההשפעות המיידיות של המשבר על הצמיחה הכלכלית, האבטלה, שוק ההון והנדל”ן.

שנת 2021 התחילה כשנה נוספת של מגפת הקורונה, ממשלות מדינות העולם הובילו לצעדי מנע של התפשטות המחלה, לסגרים נוספים ושיתוק זמני של המשק.

הפתרון של עבודה מהבית הצליח להציל את המצב בישראל ביחס למדינות העולם.

הקטר הכלכלי של ישראל– ענף ההייטק הגיב מהר מאד לסגרים ומרבית העובדים בחברות הייטק החלו לעבוד מהבית ולכן ענף זה לא נפגע מהקורונה ואף להיפך השפיע רבות על הצמיחה הכלכלית בישראל.

בשנת 2021 בשל המגיפה, במדינות רבות שהענף העיקרי שלהן הוא ענף התיירות והפנאי ששם לא ניתן היה לעבוד מהבית ראינו פגיעה קשה בצמיחה.

תופעה נוספת שראינו בשנת 2021 היא עליה בהכנסה הפנויה של הציבור בשל הירידה בצריכה הפרטית (פחות בילויים וקניות) ז”א “החיסכון הפרטי” בישראל גדל בצורה משמעותית ב 8.6% בעיקר אצל העובדים בהייטק שם המשכורות גבוהות מאד.

תופעה נוספת בכלכלה היא “חסכון מטעמי זהירות” כשיש סכנה מגפה/מלחמה אנשים פחות מבזבזים וחוסכים לשעת צרה ומייצרים לעצמם רשת ביטחון כתגובה לאי וודאות שקשורה להכנסה העתידית שלהם וגם חסכון זה הביא לעודף מזומנים במרבית משקי הבית.

 

נתוני הצמיחה הכלכלית בישראל לפי תחזית בנק ישראל, משרד האוצר, קרן המטבע הבינלאומית וה- OECD:

 

  • בשנת 2021 עמדה הצמיחה בישראל על 7.1%

 

  • הצפי לשנת 2022 צמיחה של כ 5-5.5%

 

  • הצפי לשנים 2023-2025 צמיחה של כ4%

 

 

 

 

אבטלה

  • ברבעון השני של 2021 עם השפעת החיסונים חל שיפור בביצועי המשק גם בתחום התעסוקה לעומת 2020 שבה מספר מקבלי דמי האבטלה היה גדול מאד ואף הגיע לשיא של 22% מכוח העבודה.

 

  • עם חזרתו של המשק לפעילות כמעט מלאה הצפי ששעורי האבטלה ירדו חזרה לכ- 5%

 

אינפלציה

  • בארה”ב הגיעה האינפלציה בשנת 2021 לשיא של 7% ובישראל ל 2.8%

 

  • הכלי המשמעותי לעצירת האינפלציה זה העלאת הריבית ולכן הצפי הוא כי במחיצת השנייה של 2022 נראה עליית ריבית בארה”ב ובעקבותיה גם בישראל, כיום ריבית בנק ישראל כ 0.1% וריבית הפריים 1.6%.

 

אז מה קורה בנדל”ן בעקבות הקורונה?

בשנת 2021 מחירי הנדל”ן עלו בישראל ב- 10.3% והצפי הוא להמשך עליית מחרים של כ 10-11% גם בשנת 2022 מהסיבות הבאות:


  1. ביקוש גובר לנדל”ן
    נדל”ן נחשב לתחום השקעות ותיק ויציב בעולם מאז ומתמיד. בימים אלו של חוסר ודאות, כששוק ההון מתנדנד והבורסה יורדת בעשרות אחוזים וכשהפנסיות שלנו נפגעות – רבים מהמשקיעים מעבירים את כספם לשוק הנדל”ן. מביא לעליית ביקושים ולעליה במחירי הנדל”ן
    נכסי דלא ניידי זה: קירות, בטון, ברזל… נדל”ן הוא משהו מוחשי שלא נמחק מהעולם בקלות.
  2. פער בין ביקוש להיצע
    בישראל יש חוסר עצום בדיירות למגורים בעקבות כך, גדל הפער בין הביקוש לדירות למגורים לבין ההיצע היום בשוק , פער שרק גדל עם השנים ומביא לעליית ביקושים לדירות יד .2
  3. החסכון הפרטי גדל משמעותית
    אנשים רבים חסכו הרבה כסף בזמן הקורונה בעיקר עובדי הייטק , מחפשים דרך להשקיע את הכסף וגם לייצר מקורות הכנסה נוספים. השקעה בנדל”ן היא אלטרנטיבה טובה להכנסה נוספת יציבה.

 

 

 

מה עושה הממשלה ובנק ישראל –

1.במהלך 2021 הייתה עליה חזרה של מס רכישה לדירה שניה מ- 5%  ל- 8%

  1. ביטול מחיר למשתכן ופרסום תוכנית “מחיר מטרה”
  2. הגבלת הבנקים במינוף נכסי נדל”ן קיימים לטובת רכישת דירות להשקעה בישראל
  3. עדין סביבת ריבית נמוכה – כאשר הריביות נמוכות, נוצרת הזדמנות למינוף הכסף הקיים באפיקי חסכון שונים ובנכסי נדל”ן קיימים, כסף זול העשוי לייצר עוד כסף בהשקעות נדל”ן.
    כמו כן, הריבית הנמוכה על פיקדונות וחסכונות, שוחקת את עליית ערך הכסף ויוצרת תנועה משמעותית של כספים לשוק הנדל”ן.

ככל הנראה תתחיל עליה במחצית השנייה של 2022.

  1. השקל חזק מאד – ז”א שער הדולר והיורו מאד נמוכים – הכסף הישראלי קונה יותר בחו”ל וזה מאפשר לנו ביצוע השקעות בארה”ב ובאירופה.

 

לסיכום:

אני מאמינה שמחירי הדירות יעלו, וימשיכו לעלות גם בשנים הבאות.

 

הריבית תתחיל לעלות במחצית השנייה של 2022

 

וגם האינפלציה תמשיך לעלות ולכן

 

המחצית הראשונה של שנת 2022 היא זמן של הזדמנויות חדשות לכל אחת מאתנו לפני

 

שהכסף שלנו נשחק ולפני עליית המחירים ועליית הריבית בארץ ובעולם

הפוסט סיכום שנת 2021 ומה מחכה לנו ב- 2022 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> פינת הכלכלנית: עדות נוספת לטירוף בשוק הנדל”ן https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a4%d7%99%d7%a0%d7%aa-%d7%94%d7%9b%d7%9c%d7%9b%d7%9c%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%a2%d7%93%d7%95%d7%aa-%d7%a0%d7%95%d7%a1%d7%a4%d7%aa-%d7%9c%d7%98%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94/ Tue, 07 Dec 2021 08:48:49 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1839 בנק ישראל זימן את מנכלי הבנקים לשיחה דחופה על שוק הדיור ביום שישי להלן תוצאות השיחה: 1. בנק ישראל הודיע היום כי הוא מחייב את הבנקים להציג למבקשי המשכנתאות שלושה מסלולים אחידים בהרכבם, כך שמבקשי המשכנתאות יוכלו להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים 2. שלושת הסלים האחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, יוצגו ללקוחות […]

הפוסט פינת הכלכלנית: עדות נוספת לטירוף בשוק הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> בנק ישראל זימן את מנכלי הבנקים לשיחה דחופה על שוק הדיור ביום שישי
להלן תוצאות השיחה:
1. בנק ישראל הודיע היום כי הוא מחייב את הבנקים להציג למבקשי המשכנתאות שלושה מסלולים אחידים בהרכבם, כך שמבקשי המשכנתאות יוכלו להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים
2. שלושת הסלים האחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, יוצגו ללקוחות בפורמט אחיד אשר יהווה אישור עקרוני למשכנתה
3. כל בנק יוכל להציע בנוסף לסלים אלו סל משכנתה נוסף בכל הרכב שימצא לנכון בעוד אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח על פי הסל המועדף על ידו
4. שלושת הסלים אותם קבע בנק ישראל הם לפי ההרכבים הבאים:
א. 100% קבועה לא צמודה
ב. 1/3 קבועה לא צמודה, 1/3 צמודה משתנה ו-1/3 צמודה לריבית הפריים
ג. 1/2 קבועה לא צמודה ו-1/2 צמודה לריבית הפריים
5. בבנק ישראל מכוונים שהרפורמה תצא לפועל באמצע 2022 אחרי סיום התהליך מול הבנקים
6. הרפורמה מבקשת למעשה לייצר סטנדרט אחיד לאישור העקרוני וזה יהיה זהה בין הבנקים השונים ויספק מידע ברור ומקיף
7. נכון להיום, המשכנתאות בארץ מתפלגות בין מסלולים שונים, ובהם ריבית קבועה לא צמודה, ריבית קבועה צמודה, ריבית משתנה לא צמודה, ריבית משתנה צמודה ופריים, כאשר לחלק מהמסלולים ישנם מאפיינים שונים הנבדלים בעוגן שאליו צמודה המשכנתה ובתדירות שבה הריבית משתנה
8. המורכבות הגבוהה בשוק המשכנתאות מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים, והיא אף גוברת במקרים שבהם הצעות הבנקים כוללות מסלולים שונים הניתנים לתקופות שונות
9. המשכנתאות בארץ מורכבות על פי רוב מתמהיל של מספר מסלולים, מה שמאפשר כמובן גמישות בהתאמת מוצר המשכנתה ללקוחות, אך במקביל מוסיף למידת מורכבותן
10. בעקבות הרפורמה כל הבנקים יתבססו על תחזיות זהות שיפרסם בנק ישראל
11. לצד שלושת הסלים, יוצגו באישור העקרוני גם נתונים נוספים – הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי. “נתונים אלו יגבירו את רמת השקיפות בעסקת המשכנתה ויסייעו ללווה להבין טוב יותר את ההתחייבויות הגלומות בהצעות השונות שיקבל. חשוב להדגיש כי המידע יתבסס על מתודולוגיות חישוב אחידות ויונגש באופן זהה על ידי כל הבנקים וזאת כדי להעצים את כוחו של הלווה בשלב ביצוע סקר שוק והליך ההשוואה מול הבנקים השונים”, הסבירו בבנק ישראל
12. כיום, כאמור, הלוואת המשכנתה מורכבת ממספר מסלולים כאשר לכל מסלול ישנה ריבית שונה, מנגנון הצמדה שונה ותקופה אחרת לפירעון, כשכל בנק מציע ריביות שונות, גם כאשר המסלול דומה, ולכן הלקוחות לא יכולים להשוות בין ההצעות שהם מקבלים
13. עם כניסת הרפורמה הבנקים יחויבו מעתה להציג באישור העקרוני גם את הריבית הכוללת החזויה וסך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתה בכל אחד מהסלים
14. הנתונים שיוצגו במסגרת הפורמט האחיד יביאו בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך כל תקופת המשכנתה על בסיס התחזיות משוק ההון לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, המעודכנות למועד שבו ניתן האישור העקרוני
15. הבנקים יתחייבו לייצר מחשבוני משכנתאות
16. הגידול בביקושים למשכנתאות יצר עומס עצום בבנקים, כשלעיתים לקוחות מחכים יותר מחודש לקבלת אישור לקבלת ההלוואה. עובדה זו מקשה על הלווים להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים, בעיקר כיוון שכל הצעה קצובה בזמן, ולכן עד שמתקבל אישור מבנק אחד, יתכן שהצעות מבנקים אחרים כבר אינן תקפות
17. במסגרת הרפורמה, מציע בנק ישראל כי הזמן בין הגשת הבקשה עד למתן האישור העקרוני יוגבל לימים ספורים בלבד
18. על מנת לעמוד בפרק הזמן החדש, יוכלו לקוחות כל הבנקים להגיש בקשה למשכנתה ולקבל את האישור העקרוני באופן מקוון
19. כדי להקל על הלקוחות, באתר הבנק ובדף האישי של הלקוח באתר הבנק המלווה יציגו הבנקים מחשבון סימולציות של הלוואות משכנתה, וכן מידע על כל הסוגים הקיימים של הלוואות המשכנתה, פרטי אותן הלוואות ועוד
20. בנוסף, בבנק ישראל לא מסתפקים רק בהלוואות חדשות, ולכן הבנקים יחויבו גם בהצגת מידע לבחינת הכדאיות בביצוע מחזור משכנתה
21. בבנק ישראל ציינו כי בעת בחינת הכדאיות שבמחזור משכנתה לא די להשוות בין הריבית המשולמת על המשכנתה הקיימת לריבית המוצעת על ידי הבנק הממחזר. “יש להביא בחשבון שיקולים נוספים כדוגמת עמלת פירעון מוקדם והזמן שנותר עד לעדכון הקרוב של הריבית במסלולים מסוימים. לפיכך, יהיה על הבנק לספק ללווה המעוניין למחזר משכנתה את הריבית החזויה על יתרת התשלומים אשר לוקחת בחשבון את הסכום בפועל שיצטרך הלווה להחזיר (כולל עמלת הפירעון המוקדם ועמלות נוספות אם ישנן)
22. כמו כן, יהיה על הבנק שבו מנוהלת המשכנתה הפעילה להציג ללווה את התאריך הקרוב שבו צפויה הריבית להשתנות”, הסבירו בבנק המרכזי
האם הצעדים החדשים יתדלקו את השוק?
הצעדים עליהם הכריז היום בנק ישראל לא נועדו לקרר את שוק המשכנתאות הרותח אלא לעזור למשקי הבית לבחון את ההצעות השונות של הבנקים בקלות וביעילות ואני מברכת על כך?
שלכן דליה
מתוך “גלובס” 14/11/2021

הפוסט פינת הכלכלנית: עדות נוספת לטירוף בשוק הנדל”ן הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> בעקבות החלטות הממשלה: השינויים הצפויים בשוק הדיור, ואיך זה הולך להשפיע על הכיס של כולנו https://www.nadlanashi.co.il/%d7%91%d7%a2%d7%a7%d7%91%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%9c%d7%98%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%9e%d7%9e%d7%a9%d7%9c%d7%94-%d7%94%d7%a9%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%94%d7%a6%d7%a4%d7%95%d7%99%d7%99/ Mon, 01 Nov 2021 17:02:00 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1366 כך פורסם: נחשפה תוכנית הדיור: המס על משקיעים יעלה בעוד כ-10 ימים, איסור על דירות Airbnb במרכז אתמול פורסמה תוכנית הדיור החדשה של מדינת ישראל, תוכנית שמטרתה הגדלת היצע הדירות ובלימת עליית המחירים המטורפת. להלן עיקרי תוכנית הדיור: 1. העלאת מס רכישה – ל -8% לדירה שנייה – המטרה- להוציא את המשקיעים מהמגרש . יכנס […]

הפוסט בעקבות החלטות הממשלה: השינויים הצפויים בשוק הדיור, ואיך זה הולך להשפיע על הכיס של כולנו הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> כך פורסם: נחשפה תוכנית הדיור: המס על משקיעים יעלה בעוד כ-10 ימים, איסור על דירות Airbnb במרכז

אתמול פורסמה תוכנית הדיור החדשה של מדינת ישראל, תוכנית שמטרתה הגדלת היצע הדירות ובלימת עליית המחירים המטורפת.

להלן עיקרי תוכנית הדיור:

1. העלאת מס רכישה – ל -8% לדירה שנייה – המטרה- להוציא את המשקיעים מהמגרש . יכנס לתוקף בעוד 10 ימים כל מי שלפני חוזה כדאי להזדרז

2. איסור על Airbnb – יוגדר כשימוש חורג וייאסר במרכז הארץ – המטרה- להחזיר את הדירות לשימוש מגורים במסגרת הגדלת ההיצע

3. איסור על שימוש חורג – לא יחודשו היתרים למרפאות ומשרדי עורכי דין – שוב המטרה – להחזיר את הדירות לשימוש למגורים ולהגדיל את ההיצע לדיור

4. השקעה בתשתיות תומכות דיור – כ-13 מיליארד שקל להשקעה- המטרה – לאפשר בניה מסיבית בערים ולצורך כך יש להכין תשתיות ראוית שיאפשרו גידול במספר התושבים בערים

5. מחיר מטרה – במרכז וגם בפריפריה, מוגבל ל-20% ממחיר הדירה או 300 אלף שקל- המטרה- לאפשר לזכאים להיות בעלי דירה בישראל (מחליף את מחיר למשתכן )

6. תוספת עובדים זרים – עוד 30 אלף עובדים לזירוז הבנייה בישראל – צעד הכרחי להאצת הבניה

7. התחדשות עירונית – הורדת אחוז ההסכמה ל-65% וצעדים שיקלו על רשויות מקומיות לאשר פרויקטים כאלו- לאחרונה בעיקר אחרי קריסת הבניין בחולון, נראה שיש חשש גדול מאסון ולכן נראה כי יעשו עוד ועוד צעדים להאצת תהליכי התחדשות עירונית , הקלות וזרוז תהליכים

8. שכירות ארוכת טווח – גידול במכרזי דירה להשכיר, שינוי הטבת המס לדיור להשכרה- מודל שמצליח מאד באירופה ומיושם כיום גם בישראל

9. דיור ציבורי – גידול של 4,700 דירות, שיפוץ של 1,200 ופינוי פולשים

10. ועדות תכנון – הקמת שתי ועדות נוספות והארכת הוותמ”ל -המטרה- האצת תהליכים של שיווק קרקעות לבניה והפשרת קרקעות ע”י הוותמ”ל (ועדה ארצית) כדי להגדיל את ההיצע של הקרקעות הזמינות לבניה עבור קבלנים

11. הסבת משרדים למגורים – עד 30% ללא תכנון מחדש לבניינים שלמים באמצעות ועדה – המטרה – כיום יש בישראל עודף במשרדים וחוסר בדירות מגורים , ההסבה של המשרדים תגדיל את ההציע של דירות המגורים ע”י שימוש בבניינים משרדים קיימים

12. עידוד בנייה בקרקע פרטית – מס שבח מופחת למי שיבנה בתוך ארבע שנים- במדינת ישראל עיקר הקרקעות הן בבעלות המדינה, המדינה רוצה לרתום גם את בעלי הקרקעות הפרטיות למאמץ להגדלת היצע הדירות בישראל עי הטבות מס

13. קיצור הליכי תכנון ורישוי – רישוי עצמי, מכוני רישוי, מתן הקלות מקסימליות בהתחלה כדי להימנע מ”שיטת הסלאמי” ובקשות להקלות בהמשך- הקבלנים בישראל סובלים היום מביורוקרטיה מתישה , המטרה להקל עליהם כדי ליעל ולהאיץ את תהליכי הרישוי והבניה

14. פיצולי דירות – הטבת מס לבעלי בתים צמודי קרקע שיבנו יחידת דיור -המטרה- הוספת יחידות דיור על אותה יחידת קרקע והגדלת ההיצע

15. התחדשות עירונית בפריפריה – תוכנית שתהפוך את ההשקעה בהתחדשת לכלכלית גם בפריפריה -המטרה- הפיכת הבניה בפריפריה לכלכלית עבור קבלנים ולמשמעותית כמקום מגורים עבור יותר אנשים

לסיכום:
נראה שעוד לא נאמרה המילה האחרונה ובקרוב יהיו עוד שינויים משמעותיים בענף , כמובן שכל זה לצד הצעדים שעושה לאחרונה בנק ישראל כגון הגבלת האפשרות למנף נכס קיים לרכישת דירה נוספת בישראל וכמובן השינוים המקרו כלכלים כגון צפי לעליית הריבית בשנתיים הקרובות , התחזקות השקל מול הדולר והיורו ועליית המדד שכבר התחילה.
מתוך כלכליסט חדשות הנדל”ן 31/10/21

הפוסט בעקבות החלטות הממשלה: השינויים הצפויים בשוק הדיור, ואיך זה הולך להשפיע על הכיס של כולנו הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> האם כדאי לקנות דירה בארץ? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%9b%d7%93%d7%90%d7%99-%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%90%d7%a8%d7%a5/ Thu, 30 Sep 2021 13:16:36 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1331 האם כדאי לקנות דירה בארץ? לאחר כמעט שני עשורים של עליות מחירים אינטנסיביות בארץ, דיבורים על בועת נדל”ן שעומדת להתפוצץ, ורמות מחירים שאי אפשר לעמוד בהן, נראה שהמציאות חזקה יותר מכל נבואה כזאת שלא הגשימה את עצמה… מי שרוצה לדעת האם יש לה עוד סיכוי להרוויח מרכישת דירה להשקעה בארץ כדאי שתשים לב לכמה נתונים […]

הפוסט האם כדאי לקנות דירה בארץ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> האם כדאי לקנות דירה בארץ?

לאחר כמעט שני עשורים של עליות מחירים אינטנסיביות בארץ, דיבורים על בועת נדל”ן שעומדת להתפוצץ, ורמות מחירים שאי אפשר לעמוד בהן, נראה שהמציאות חזקה יותר מכל נבואה כזאת שלא הגשימה את עצמה…

מי שרוצה לדעת האם יש לה עוד סיכוי להרוויח מרכישת דירה להשקעה בארץ כדאי שתשים לב לכמה נתונים שלא ניתן להתווכח איתם, והם אלה שבאמת משפיעים על המחירים:

ראשית בואו נדבר על העובדה הידועה לכולם, העובדה המדוברת ביותר בכל פורום נדל”ני מקצועי, והיא רמת הביקוש הגבוהה הקיימת בארצנו הקטנטונת לעומת ההיצע הנמוך.

מדובר על ביקושים קשיחים שנובעים מהגידול באוכלוסייה. מדינת ישראל צפויה להגיע בשנת 2030 (עוד פחות מעשור…) לכ- 11 מיליון תושבים שזה כ 1.7 מיליון תושבים יותר ממה שיש כיום במדינת ישראל. בשנת 2040 אנו צפויים להגיע לכ- 12.8 מליון תושבים. חוק מס 1 בכלכלה הוא שכאשר הביקוש גדול מההיצע… המחירים עולים!

ראיה לכך היא שבשנה האחרונה חלה גאות בביקוש לרכישת דירות חדשות, ומחירם עלה בקצב של 9.2%. מנגד קצב המסירה של דירות חדשות ירד בשנה האחרונה לנוכח האטת קצב עבודות הבניה ברקע משבר הקורונה. במציאות הזאת הלחצים כתוצאה מעודף הביקוש בשוק הדיור מתגברים, וכתוצאה מכך עלו מחירי הדירות בשנה האחרונה בקצב מהיר. וזה עוד במהלך שנת קורונה שבה אנשים רבים מחוסרי עבודה ומנסים לחסוך…

שנית, מחירי הדירות מושפעים לא רק מכוחות השוק אלא גם מהעלויות הגבוהות שיש ליזמים בבניית הדירות. כל דירה מתחילה בקרקע שעליה היא נבנית. 92% מהקרקעות במדינת ישראל שייכות למדינה. כלומר המדינה היא זאת שמשווקת קרקעות ליזמים וקובעת את מחיר המינימום שממנו יתחילו מחירי הדירות. בחודשים האחרונים שווקו קרקעות על ידי מנהל מקרקעי ישראל במחירי שיא ששברו את כל השיאים, עשרות אחוזים יותר מהשומות של השמאי הממשלתי. תוצאות של 2 מכרזים בשכונת עין התכלת בנתניה נסגרו בתחשיב של 1.4 עד 1.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור, לא כולל מע”מ. המכרזים בלוד משקפים כ-800 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור, בעוד שבעיר נמכרות היום דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-1.6 מיליון שקל. בקריית ביאליק נסגר לאחרונה מכרז לבנייה של 134 דירות תמורת 126.6 מיליון שקל, בתחשיב של כמיליון שקל לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח.

בואו נוסיף עוד שמן למדורה, גורם משמעותי נוסף שמתדלק את עליית מחירי הדירות הוא מדד תשומות הבניה שנמצא בעליה. עליית מחירי חומרי הגלם לבניה ועליית מחירי כח האדם לבניה, הם תופעה כלל עולמית, שמשפיעה גם עלינו ומביאה לכך שהיזמים יעלו את מחירי הדירות.

מה המסקנה אם כך?

האם קניית דירה בארץ בתזמון כזה של עליית מחירים היא השקעה טובה ונכונה?

התשובה טמונה בשאלה, הכל עניין של תזמון, וגם של מיקום. אם קונים היום דירה במיקום שבו המחירים עוד צפויים לעלות, ויש סיבות טובות לביקושים גבוהים באזור, פיתוח משמעותי שהולך להשביח את הנדל”ן באזור, מספיק גורמי משיכה לאוכלוסייה איכותית בעלת יכולת רכישה, אז בהחלט יש סיבה טובה לרכוש דירה היום בארץ, ויפה שעה אחת קודם.

נקודה נוספת למחשבה היא מה יקרה אם בגלל רגולציות חדשות של בנק ישראל, ותוכניות של הממשלה פתאום הביקוש יקפא לתקופה והמחירים לא יעלו? – ובכן כשאנחנו משקיעות בנדל”ן אנחנו תמיד בצד המרוויח, כי כשקונים פחות דירות, אנשים עדיין צריכים לגור, ואז מחירי השכירויות עולים!

בתור בעלים של דירה להשקעה מישהו אחר משלם עבורנו את המשכנתא ואנחנו מרוויחות פעמיים- גם מעליית ערך הדירות וגם מהחזר המשכנתא שלנו שמישהו אחר משלם עבורנו בצורת השכירות.

הגיע הזמן לשים בצד את השמועות והחששות ולהתחיל לפקוח עיניים ולאתר את ההזדמנות הבאה!

בואו ניקח לדוגמה את אחת הערים הכי מתפתחות היום בארץ, אם לא המתפתחת ביותר, שצפויה להפוך למטרופולין תוך שנים בודדות…

קריית גת… מה השם הזה אומר לכם? עיר בדרום הרחוק שבקושי מגיעים אליה עם אוכלוסייה חלשה… או מעצמת ההייטק החדשה של מדינת ישראל?

עד שנת 2050 העיר קרית גת צפויה להוסיף יותר מ-30,000 בתי אב ולהגיע לגודל של 360,000 תושבים. עיר מטרופולין חיה ובועטת במרכז החדש של ישראל.

עם רכבת, כבישי גישה ראשיים ותחבורה ציבורית נוחה, לקרית גת גישה נוחה ומהירה לכל הערים הגדולות סביבה, וכמובן כניסה מהירה ונוחה לעיר ולשכונות החדשות הקמות בה.

ראש העיר ובאי כוחו פועלים ברוח של עשייה, פיתוח ובנייה, בשיתוף עם התאחדות התעשיינים מקיימים יריד הכשרה המהווים הזדמנות אמיתית לתושבי העיר והסביבה.

מעסיקים פוטנציאלים מהחברות המובילות במשק ובפארק התעשייה החדש של קרית גת, סוללים נתיבי קריירה חדשים המעודדים הגירה חיובית של זוגות צעירים ומשפחות לעיר.

מנהלת פארק התעשייה הודיעה כי ישנם תוכניות להרחבת הפארק בעוד 2000 דונמים נוספים לאור הביקושים של חברות מובילות במשק להרחבת הפעילות שלהן. בין החברות שכבר פועלות ניתן למנות את אינטל,  HP אינדיגו ונסטלה.

ולא רק מגורים אלא גם פארקים, מבני חינוך, נמצאים בתהליכי תכנון מתקדמים וצפויים להפוך את מרכז העיר למעצמה תרבותית, עם רחובות רחבים ועשירים בהולכי רגל, מסלולי אופניים, הצללות, מרכזים מסחריים וכל מה שמאפיין עיר גדולה – בדיוק כמו במרכז הארץ

העיר מובילה פרויקטים רבים בהתחדשות עירונית, בפיתוח תשתיות ובאג’נדה להפרחת הדרום והפיכתה של קרית גת לעיר מתקדמת.

כפי שאנו כבר יודעות, יש עקביות של עליית מחירים, כבר קרוב ל 20 שנה, מחירי הדירות בישראל רק עולים, לצד גידול דמוגרפי ועלייה בתוחלת החיים ובביקוש קשיח למגורים.

כל זאת לצד המחסור החמור בדירות, ובעלייה ביקושים לשכירויות.

זה הרגע להיות כאן-

שאנחנו מרגישות בפנים שזה הרגע לעשות, כשאנחנו רואות הזדמנות, במקום מתפתח עם תוכניות תעסוקה ברורות, תכנון עירוני קפדני – אנחנו רואות את העתיד. בהשקעה בקרית גת  יש לנו הזדמנות לעצב מציאות חדשה – ולהיות בעלים של דירה בתנאים מצוינים.

אנחנו רוצות לעלות על רכבת הנדל”ן עכשיו! והפעם הרכבת עוצרת בתחנה של קרית גת!

במיוחד לחברות קהילת נדל”נשי, השגנו הצעה שאי אפשר לסרב לה..

הזדמנות חד פעמית להתחיל את השנה עם עסקה מטורפת של דירה חדשה מקבלן, מתחת למחיר השוק בכ 200,000 ₪!

להלן נתוני העסקה :

  1. דירת 4 חדרים במרכז המבוקש של קריית גת

 

  1. אזור מבוקש ע”י שוכרים, ללא הצפה של דירות חדשות , שכירויות באזור כ 3800-4000 נכון להיום.

 

  1. מחיר נדל”נשי בלבד 1,350,000 שזה כ 200,000 שח פחות ממחיר שוק

 

  1. תנאי תשלום נוחים 20% ברכישה 80% בקבלת הדירה

 

  1. בהון עצמי של 270,000 בלבד שח אתן מקבעות את היום את המחיר ומבטיחות לכן דירה חדשה בארץ.

 

  1. ללא תשלום על תוספת קומה

 

  1. עו”ד ורישום בטאבו מתנה

 

  1. אכלוס עוד שנה וחצי

 

  1. ללא הצמדה לשום מדד

 

ההצעה למשקיעות נדל”נשי בלבד, עם הפנייה מאיתנו, כמות הדירות מוגבלת!

רוצות לבדוק אם זה מתאים לכן? מוזמנות לפנות אלינו באמצעות הצ’אט

או להירשם כאן לפרטים נוספים על העסקה

https://newhouse.ravpage.co.il/nadlanashi_kiryat_gat/?ref=SHnewsletter

 

 

מקורות:

סקירת ענף הנדל”ן למגורים בישראל- בנק לאומי יולי 2021

מגזין הנדלן של ישראל היום

אתר גלובס

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

אתר רשות מקרקעי ישראל

 

הפוסט האם כדאי לקנות דירה בארץ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%a1%d7%91%d7%91-%d7%a8%d7%91%d7%99%d7%a2%d7%99-%d7%9e%d7%94-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%a4%d7%94-%d7%95%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a0%d7%a2%d7%a8%d7%9b/ Wed, 25 Aug 2021 13:03:01 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1328 קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ?       הסבב הרביעי של הקורונה כבר כאן ואיתו המוטציות השונות וסבב נוסף של חיסונים . יש ממשלה חדשה שהבינה שהחיים פה צריכים להימשך לצד הקורונה ולא ניתן לעשות שוב סגר מחולט והרמטי וכולנו לומדים לחיות תחת המגבלות החדשות יחד עם הקורונה.   […]

הפוסט קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ?

 

 

 

הסבב הרביעי של הקורונה כבר כאן ואיתו המוטציות השונות וסבב נוסף של חיסונים .

יש ממשלה חדשה שהבינה שהחיים פה צריכים להימשך לצד הקורונה ולא ניתן לעשות שוב סגר מחולט והרמטי וכולנו לומדים לחיות תחת המגבלות החדשות יחד עם הקורונה.

 

מדינות רבות בעולם נצבעות שוב באדום וחלות עליהן מגבלות טיסה ובידוד וגם שם מנסים ללמוד לחיות לצד הקורונה.

 

איך כל זה משפיע עלינו?

 

  1. תקופת אפטר קורונה סבבים 1-3 הביאו להסתערות על החניות, אנשים לא הוציאו כסף על בילויים, קניות, נסיעות לחו”ל, מסעדות וכו’ במשך כשנה וחצי וצברו הון וכעת אנו עדים לגידול משמעותי בצריכה הפרטית של משקי הבית בכל העולם.
  2. בארץ אנו נמצאים בתקופה של חופשות, בתי המלון מפוצצים למרות המחירים הגבוהים וניכרת עליה דרמטית ברכישת מוצרי חשמל, רכבים ודירות ….  המשמעות של זה -כסף רב שנכנס לקופת המדינה ממיסים לכיסוי הגרעון שגדל בתקופת הקורונה , מה שמאפשר לממשלה כרגע, לשמחתנו לא להעלות מיסים .
  3. אניפלציה- עליית מחירים מתמדת בישראל וצפי לאינפלציה של 2-3% בשנה.
  4. הענפים העיקרים שנפגעו מהקורונה, התיירות, המלונאות, המסעדות והתעופה הם הראשונים להיפגע גם בסבב הנוכחי.
  5. מתווה החל”ת החדש- אחרי 16חודשים בהם שולמו בישראל 39.1 מליארד ₪ כדמי אבטלה, החל מתחילת חודש יולי השנה הופסקו תשלומי החל”ת לצעירים עד גיל 45, אז מה קורה עכשיו? אנשים חייבים למצוא עבודה בכל מחיר !
  6. יש  ממשלה ויש תקציב- הממשלה אישרה השבוע תקציב לשנים 2021-2022  הצפי ע”פ הודעת משרד האוצר לסיים את שנת 2021 בגירעון של 6.8% ואת שנת 2022 בגירעון של 3.9% . להלן מס תוכניות חדשות שנוגעות לכולנו:
  7. תוכנית רוחבית לפתיחת המשק ליבוא והפחתת יוקר המחיה- תוכנית שתסיר חסמים ביבוא ותאפשר יבוא מקביל והורדת מחירי מוצרי הצריכה בישראל.
  8. העלאת גיל הפרישה לנשים מ 62 ל 65  באופן הדרגתי במהלך 11 שנים בשל עליה בתוחלת החיים.
  9. התנעת פרויקט המטרו בגוש דן ע”י הגדלת התקציב והמימון הנדרש לפרויקט.
  10. הסבת משרדים למגורים- ברחבי המדינה קיימים עשרות מיליוני מ”ר המיועדים לתעסוקה ולמסחר שאינם צפויים להתממש בעשורים הקרובים ולצד זה קיים צורך עצום בהגדלת היצע הדירות ובייעול השימוש בקרקע במיוחד באזורי הביקוש.
  11. חלופת שקד לתמ”א 38- אחד החוקים שמקדמת השרה איילת שקד שתאפשר תוספת זכויות בנייה בשיעור של 400% לבניינים שיהרסו ויבנו מחדש.
  12. יש שרים חדשים בממשלה וכולם מנסים לקדם חוקים חדשים, תקנות ושינויים בכל נושא הנדל”ן כדי לעצור את עליית מחירי הדירות בישראל.
  13. הצפי לשנים הקרובות עליה של מחירי הנדל”ן בכ-10% בשנה, לפחות בשנה הקרובה….לאן זה עוד יגיע אין לדעת.

 

 

כתבה : דליה מזעקי מוזס , כלכלנית MBA

הפוסט קורונה סבב רביעי – מה קורה פה ואיך נערכים לזה ? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> סיכום פסגת הנדל”ן 2021 https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a1%d7%99%d7%9b%d7%95%d7%9d-%d7%a4%d7%a1%d7%92%d7%aa-%d7%94%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-2021/ Mon, 14 Jun 2021 08:56:01 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1250 חזרתי אתמול מאושרת ושמחה לראות שוב את כל הקולגות, החברים, אנשי הנדל”ן הכי הכי בכירים ומקצועים בישראל , לחבק, ללחוץ ידים, להחליף דעות ולשמוע את דעתם על מצב הנדל”ן בישראל לאחר שנת הקורונה ההזויה. להלן סיכום הדברים מהפאנלים שאני השתתפתי בהם: 1. תחום המשרדים – למרות שנדמה היה לנו שכולם חוזרים לעבוד בבתים, בני האדם […]

הפוסט סיכום פסגת הנדל”ן 2021 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> חזרתי אתמול מאושרת ושמחה לראות שוב את כל הקולגות,
החברים, אנשי הנדל”ן הכי הכי בכירים ומקצועים בישראל ,
לחבק, ללחוץ ידים, להחליף דעות ולשמוע את דעתם על מצב הנדל”ן בישראל
לאחר שנת הקורונה ההזויה.

להלן סיכום הדברים מהפאנלים שאני השתתפתי בהם:

1. תחום המשרדים – למרות שנדמה היה לנו שכולם חוזרים לעבוד בבתים,
בני האדם הם יצורים חברתיים הזקוקים לחברה, לתחושת שייכות ומרביתם מעדיפים לאורך זמן
לחזור ולעבוד במשרדים לפחות חלק מהשבוע. הדבר ניכר בעיקר בהייטק שהוא הקטר של המשק הישראלי,
מרבית עובדי ההייטק ממשיכים לעבוד בבית רק יום-יומיים בשבוע וחזרו לעבוד במשרדים.
בתקופת הקרונה ראינו ירידה במחיר למ”ר למשרדים אולם כעת הביקושים חזרו והמחירים עולים בהתאם.
2. תחום המסחר – ניכר גידול של 10% בפדיונות המרכזים המסחרים ברבעון הראשון של 2021
לעומת 2019 שהיתה שנה רגילה (לא משווים ל 2020 בגלל הקורונה), ניכר כי אנשים היו צמאים לצאת מהבתים
לקניונים ולמרכזי הקניות ולכן הקניות ב online לא פגעו במרכזים המסחרים. כיום ההבנה היא שמרכזי הקניות
חייבים לכלול 70% מקומות בילוי (בתי קפה ובתי קולנוע) וכן עוגנים חזקים כגון סופר, סופר פארם, קופות חולים
(שממשיכים לעבוד גם בעת משברים כעסקים חיוניים ומשמשים עוגן חזק למרכזים אלו) ו- 30% חנויות .
מגמה נוספת היא-עירוב השימושים, הצורך להיות קרובים לצרכן במרכזים מסחרים בתוך שכונות המגורים וצמודי דופן לערים.
3. החברות הגדולות במשק מבינות שכדאי להם להעביר את המשרדים שלהם לפריפריה,
העובדים מחפשים מקומות עבודה בלי פקקים, בלי בעיות חניה.
החברות משלמות פחות ארנונה והשכירות למ”ר הרבה יותר זולה.
4. מגורים להשכרה – היזמים נתקלים עדין בהרבה חסמים בירוקרטיים ונושאים שנופלים בין הכסאות
בין רשות המיסים ,חברת דירה להשכיר, רשויות מקומיות וכו… בעיה נוספת היא עדין חוסר הרצון של הגופים המוסדיים
(חברות ביטוח וכו) להיכנס לתחום הזה ורף הכניסה הגבוה (השקעה של מליארדים).
כמו כן היזמים מציינים כי המדינה לא נותנת מספיק הטבות מס לתחום המגורים להשכרה דבר ששוחק מאד את הרווחיות והתשואות.
למרות הכל הם מאמינים שפרוייקט מגורים להשכרה הוא צורך אוניברסלי המשלים את המודל של עירוב שימושים.
בחו”ל המודל עובד מצויין , דירות קטנות של כ 65 מר למשפחה, הרבה מהשרותים מסופקים מחוץ לבית (מסעדות, מכבסות וכו)
היזמים מאמינים שהמודל יגיע בסוף גם לארץ ויפרוץ קדימה.
השאלה הגדולה היא האם יש פה מספיק קרקעות לזה?
והאם הישראלים יפנימו שלא חיבים לקנות דירה למגורים ואפשר לגור כל החיים בשכירות כמו בחו”ל ?
5. תמ”א 38- הויכוח נמשך בין אלו הסבורים שתם עידן התמ”א
לבין אלו שחושבים שיש להמשיך אותו תוך מציאת פתרונות לבעיות הקימות
שיהפכו אותו ל winwin גם לדיירים, גם ליזם וגם לרשות המקומית. (ראו סרטון שעשינו מהכנס בנושא).
6. פינוי בינוי- הדבר החם ביותר בישראל שתופס תאוצה יותר ויותר ,כל השחקנים הגדולים נמצאים שם .
7. לפיתחה של הממשלה החדשה יש אתגרים גדולים מאד בתחום הנדל”ן והתשתיות שיקדמו את ישראל בצעדי ענק קדימה.
היזמים מצפים לראות את שרי האוצר, הכלכלה, השיכון והתחבורה פועלים במרץ לאחר שנתיים של בחירות ושל קיפאון בענף.
כמו כן הם מצפים לראות תקציב מדינה ואת מנהל מקרקעי ישראל משחרר קרקעות לבניה בהקדם
כדי להגדיל את ההיצע ולבלום את עליית המחירים שדוהרת קדימה.
כתבה: דליה מזעקי מוזס

הפוסט סיכום פסגת הנדל”ן 2021 הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מגמות בשוק הנדל”ן שנה אחרי הקורונה https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%92%d7%9e%d7%95%d7%aa-%d7%91%d7%a9%d7%95%d7%a7-%d7%94%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%a0%d7%94-%d7%90%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%94%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%94/ Sun, 09 May 2021 12:08:29 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1241 קצת מכותרות סוף השבוע שוק הנדל”ן רותח והמחירים מזנקים “מנתוני הכלכלנית הראשי באוצר ניתן ללמוד שהשוק נמצא ברמות שיא”… מה קורה כאן? מה גורם לשוק להתנהל על סטרואידים? 1. אין ספק שהקורונה תרמה לזינוק הגדול בשוק הנדל”ן, שכן כמו בתחומים אחרים בחיים, היא האירה את החסרונות שקיימים בדירות מגורים רבות, שבימים רגילים הדיירים יכלו להבליג […]

הפוסט מגמות בשוק הנדל”ן שנה אחרי הקורונה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> קצת מכותרות סוף השבוע

שוק הנדל”ן רותח והמחירים מזנקים

“מנתוני הכלכלנית הראשי באוצר ניתן ללמוד שהשוק נמצא ברמות שיא”…

מה קורה כאן? מה גורם לשוק להתנהל על סטרואידים?

1. אין ספק שהקורונה תרמה לזינוק הגדול בשוק הנדל”ן, שכן כמו בתחומים אחרים בחיים, היא האירה את החסרונות שקיימים בדירות מגורים רבות, שבימים רגילים הדיירים יכלו להבליג עליהן, ובראשם השטח .
בעקבות הקורונה אנשים רוצים יותר שטחים חיצוניים, שצמודים לדירות שלהם, כמו מרפסת או גינה. רואים עלייה חדה ברכישת דירות עם שטחים חיצוניים, שמאפשרים לצאת החוצה ולשבת באוויר הפתוח, כמו דירות פנטהאוז ודירות גן.

2. אנחנו רואים את מחוסר הדיור, מי שהבין שמחיר למשתכן מסתיים ושהוא לא יקבל דירה, לא עכשיו ולא בעוד כמה שנים. הוא חוזר לשוק, כי בזמן שהוא המתין למחיר למשתכן, המחירים עלו, ועכשיו הוא חושש שאם הוא ימתין עוד, הוא כבר לא יוכל לקנות דירה.

3. המשקיעים חוזרים גם בגלל הפחתת מס הרכישה על דירה שניה ל 5%

4. הרתיעה של המשקיעים משוק ההון והיעדר אפיקים אלטרנטיביים סולידיים

5. הריביות הנמוכות בארץ ובחו”ל

6. הקושי להשקיע בימים הללו בנכסים בחו”ל (למי שלא מוותר על טיסה לראות את הנכס…וזה ממש לא חובה? )

7. ההיעדרות של הממשלה, להתנפלות על דירות ולעליות מחירים, יש סיבות כלכליות, אך גם התנהגותיות. התחושה שאין ממשלה ואין מי שדואג לענף, אינה אפשרית לכימות, אבל אנשי הנדל”ן שמים עליה אצבע כאחד מהגורמים העיקריים למצב. כי גם אם נסביר את ההתנפלות הנוכחית של הרוכשים בריבית הנמוכה, צריך לזכור שגם לפני כן הריביות היו נמוכות ושיעורי הירידות הנוכחיים לא באמת יכולים להסביר את המציאות הזו, אלא ההפנמה שלענף הדיור אין היום אבא, אמא, או לפחות מבוגר אחראי שינסה לעשות בו סדר.

מה המסקנה מכל זה: חד משמעית

עכשיו זה הזמן לקנות נדל”ן!!!
המחירים עולים ועולים

מי שלא תתעורר עכשיו , כן עכשיו! לא עוד חודש, לא עוד חצי שנה, ותרכוש נכסים עכשיו תצטער על זה מאד בעוד שנה שנתיים…

מאת: דליה מזעקי מוזס

הפוסט מגמות בשוק הנדל”ן שנה אחרי הקורונה הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> השינוי מתחיל מבפנים https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%a9%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%99%d7%9c-%d7%9e%d7%91%d7%a4%d7%a0%d7%99%d7%9d/ Sun, 14 Mar 2021 14:56:51 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=968 לאורך שנות פעילותנו, צברנו ניסיון רב והבנה מהם עקרונות המפתח המובילים להצלחה. כל הסודות להצלחה בנדל"ן - במיוחד בשבילכן!

הפוסט השינוי מתחיל מבפנים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מאת: שרון מוזס ביטון

מחויבות להצלחה
עליך להיות מוכנה לעשות את מה שצריך ולהיות מחויבת לתהליך, להתמיד בעשייה קבועה, להיות מחויבת להצלחה בהגשמת המטרה שהצבת לעצמך ובפרק הזמן שהקצית לכך ולשמור על רמת מוטיבציה גבוהה.

סביבה מעודדת צמיחה
כאשר אנו מתחילות לפעול בצורה שונה ממה שהסביבה שלנו רגילה, אנחנו נתקלות בהתנגדות, בעיקר של האנשים הקרובים אלינו (משפחה, חברים). תגובות ספקניות עלולות לעצור אותנו. אנחנו רוצות שהסביבה תבין אותנו, תדבר בשפה שלנו ותלך אתנו באותה דרך.
על פי “חוק הממוצע החברתי”, אנחנו מושפעים, מתנהגים ומגיעים לתוצאות בהתאם לממוצע של הסביבה שלנו, ולכן, כדאי שנקיף את עצמנו באנשים המציגים תוצאות גבוהות, כפי שאנחנו רוצות להשיג.
קבוצת שייכות המדברת את השפה הנדל”נית וחושבת נדל”נית כפי שאת עושה, ומחויבת להצלחה כמוך, היא קבוצת התייעצות טובה שתעזור לך להצליח.

ללמוד מהצלחות של אחרים
מאז שהיינו ילדים, אמרו לנו שצריך ללמוד מהניסיון ולא לחזור על טעויות של אחרים. ואכן, מניסיון אנחנו לומדים בעיקר מה לא לעשות.
הדרך המהירה והקלה ביותר להגיע להצלחה עסקית היא ללמוד מהצלחות של אחרים.
אנחנו רוצות להיחשף למספר רב ככל האפשר של עסקאות מוצלחות, לנתח מה בדיוק עבד שם ולמה זה עבד, להבין איך זה יכול לעבוד אצלי, וליישם בהתאם.

התפתחות וצמיחה אישית
התפתחות וצמיחה אישית כוללות שחרור מדעות מגבילות, התמודדות עם פחדים, ואמונה בעצמי וביכולות שלי. מבחינתנו, זהו סוד ההצלחה. בשילוב עם כל העקרונות האחרים, זה מה שיביא אותך להצלחה בהשקעות הנדל”ן שלך.
יש משפט שאנחנו מאוד אוהבות ומאד מאמינות בו, שעוזר לנו לצאת ממצבים של תקיעות. אולי חלקכן מכירות אותו: “השינוי מתחיל מבפנים”.
אז מי רוצה להתחיל את השינוי עכשיו?

הפוסט השינוי מתחיל מבפנים הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> תכנית עסקית מנצחת https://www.nadlanashi.co.il/%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%99%d7%aa-%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%99%d7%aa-%d7%9e%d7%a0%d7%a6%d7%97%d7%aa/ Wed, 17 Feb 2021 10:25:55 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=573 תכנית עסקית טובה מנווטת אותנו כיצד להיכנס לעסקה, וחשוב מכך, כיצד אנחנו יוצאות ממנה! אז איך נכין תכנית עסקית מקצועית ומה היא צריכה לכלול?

הפוסט תכנית עסקית מנצחת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]>  

מאת: דליה מזעקי מוזס

המטרה של תכנית עסקית היא לבחון את סיכויי ההצלחה של העסקה, את מקסום הרווח הצפוי, לקבל החלטות מושכלות על סמך נתונים, לנהל סיכונים ולהימנע מטעויות, וגם לדעת להתמקד במטרה האישית שלנו כדי לדעת לגייס מימון בנקאי ו/או חוץ-בנקאי לעסקה.
תכנית עסקית טובה צריכה להיות מפורטת, לכלול את כל המסמרים והנתונים הרלבנטיים, בהירה וברורה, פרקטית וזהירה, המתחשבת גם בסיכונים, והכוללת גם אמצעיים חזותיים וגרפים. אנו ממליצות לצרף גם חוות דעת של מומחים ובעלי מקצוע רלבנטיים.

מתי נכתוב תכנית עסקית?

  • אחרי שיש לנו תכנית השקעות אישית ליצירת נכסים.
  • אחרי שעשינו מחקר שוק מעמיק על האזור בו בחרנו.
  • כאשר יש לנו עסקה ספציפית על הפרק.
  • אחרי שביצענו הערכת שווי נכס.
  • לפני שאנחנו מתחייבות לעסקה.
  • לפני שאנחנו הולכות לגייס מימון.

מה כוללת תכנית עסקית טובה?

    • המטרה – למשל, יצירת הכנסה שוטפת X ו/או רווח הוני Y תוך Z זמן.
    • הרקע – על בסיס הערכות בנוגע לסביבה, קהל יעד, פרטים על הנכס, מצב השוק.
    • מימון העסקה – הון עצמי קיים ומימון נדרש, כולל כושר ההחזר שלי.
    • תכנון כלכלי – ההכנסה הצפויה בשוטף ו/או הרווח ההוני.
    • חישוב כדאיות העסקה – הוצאות ברכישה, הוצאות שוטפות, הכנסות צפויות, מיסים, חישוב תשואות.
    • בחינת סיכונים בטווח הקצר ובטווח הארוך.
    • חישובי תשואות על העסקה על בסיס ההערכות:

    • תשואה על ההשקעה (      ROI–RETURN OF INVESTMENT)
      מטרת היחס היא להראות כמה תשואה הנכס יודע לייצר בשוטף, ללא קשר לאופן המימון ולמיסים.
      תשואה על ההון העצמי       ROE)– (RETURN ON EQUITY
      מטרת היחס היא להראות באיזה קצב גדל ההון העצמי שלי (הכנסות בניכוי כל ההוצאות והמיסים / ההון העצמי שהבאתי מהבית).
      שיעור התשואה הפנימי האפקטיבי של ההשקעה (      IRR –(INTERNAL RATE OF RETURN
      משקף את כדאיות העסקה על פני זמן (להבדיל מתשואה רגילה שלא לוקחת בחשבון את מרכיב הזמן).

הפוסט תכנית עסקית מנצחת הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> האם אפשר להשקיע בנדל”ן ללא הון עצמי? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%94%d7%90%d7%9d-%d7%90%d7%a4%d7%a9%d7%a8-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9c%d7%9c%d7%90-%d7%94%d7%95%d7%9f-%d7%a2%d7%a6%d7%9e%d7%99/ Sun, 10 Jan 2021 10:25:42 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=571 המשמעות של 'הון עצמי' היא: כמה כסף אני מביאה לעסקה ממקורות המימון שלי. במאמר זה נציג בפניכן את האפשרויות למימון שיש לכל אחת מאיתנו

הפוסט האם אפשר להשקיע בנדל”ן ללא הון עצמי? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מאת: דליה מזעקי מוזס

המקורות הפיננסיים שלנו להשקעה בנדל”ן הם מגוונים: האופציה הברורה והפשוטה ביותר היא כסף נזיל בבנק. חסכתי כסף ואני יכולה להשתמש בו להשקעת נדל”ן.
אופציה נוספת היא לקחת הלוואה מקרן השתלמות. קרנות ההשתלמות נזילות כל שש שנים, והכספים שהופקדו בהן פטורים במס (עד לתקרה הקבועה בחוק, שמשתנה מדי שנה). גובה ההלוואה והתנאים משתנים מחברה לחברה.
בדרך כלל אנשים יעדיפו את האופציה השנייה, מאחר וכך הקרן ממשיכה לצבור רווחים למרות שלקחנו ממנה הלוואה. בדרך כלל, הריביות מקרנות ההשתלמות נמוכות יותר מהתשואות שהקרן תמשיך לייצר לנו וכך נייצר מנגנון ריבית ד-ריבית (רווח מהקופה ורווח מההשקעה).
אופציה נוספת היא שעבוד כספים מקרן הפנסיה, בדרך כלל גם בריביות טובות מאד. יש לנהוג עם כספי הפנסיה והקרנות  שלנו בזהירות ולהתייעץ עם יועץ פנסיוני לפני כן .

האופציה הרביעית היא מינוף נכס קיים. אם יש ברשותי נכס ללא משכנתא או עם משכנתא של פחות מ-50% משווי הנכס, ניתן לקחת עליו הלוואה לכל מטרה עד למחצית מהשווי שלו ובתנאי שיש באפשרותי להחזיר את ההלוואה (גם לזה יש פתרונות, לדוגמה: גרייס על הקרן / הלוואת בלון = דחייה של התשלומים).
מקורות מימון נוספים העומדים לרשותנו: מימון חוץ-בנקאי מגופיים מוסדיים, כגון חברות ביטוח, כאשר בדרך כלל ניתן לקבל עד 60% משווי הנכס, או: למצוא משקיע שמאמין בתכנית העסקית שלנו. כשיש לנו תכנית עסקית טובה, נוכל להציג אותה למשקיע פוטנציאלי שישקיע איתנו. אנחנו ננהל את ההשקעה ונחלוק עמו את הרווחים.

הפוסט האם אפשר להשקיע בנדל”ן ללא הון עצמי? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> קורונה, נדל”ן ומה שביניהם https://www.nadlanashi.co.il/%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%95%d7%9e%d7%94-%d7%a9%d7%91%d7%99%d7%a0%d7%99%d7%94%d7%9d/ Sun, 06 Dec 2020 15:04:54 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=1 לא בחרנו בה אבל לצערנו, הקורונה אתנו כבר יותר משנה ועוד לא רואים את הסוף... בינתיים, אפשר להציג סיכום ביניים של השפעות והשפעות צפויות של המגיפה על הכלכלה בכלל ועל מגמות בשוק הנדל"ן בפרט.

הפוסט קורונה, נדל”ן ומה שביניהם הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מאת: דליה מזעקי מוזס

נכסי דלא ניידי
נדל”ן נחשב לתחום השקעות ותיק ויציב בעולם מאז ומתמיד. בימים אלו של חוסר ודאות, כששוק ההון מתנדנד ויורד בעשרות אחוזים וכשהפנסיות שלנו נפגעות – רבים מהמשקיעים מעבירים את כספם לשוק הנדל”ן.
נכסי דלא ניידי כשמם כן הוא: קירות, בטון, ברזל… נדל”ן הוא משהו מוחשי שלא נמחק מהעולם בקלות.

בייבי-בום קורונה
זוגות שסגורים בבתים חודשים רבים… ומה קורה אחרי תשעה חודשים?
תופעה מוכרת בעתות משבר היא גידול בילודה, שיביא לגידול דמוגרפי רב יותר מהממוצע. מצב כזה צפוי להביא לצורך בדיור עבור זוגות צעירים ולצורך של משפחות מתרחבות לשפר דיור ולעבור לבתים גדולים יותר.

משבר בתוך הבית
זוגות שנמצאים הרבה זמן יחד בבית, לא מצליחים להימנע מחיכוכים. בתקופות משבר, כמו תקופת הקורונה, חלה עלייה באחוזי הגירושין. משמעות הדבר היא, כי משק הבית מתפצל לשניים וכך עולה הביקוש לדירות למגורים.

אין עבודה
אחוזי האבטלה הגבוהים בגלל סגרי הקורונה וצמצום כוח האדם בחברות ובעסקים, מאלצים אנשים רבים לדחות את תשלומי המשכנתא. אולם, מה יקרה ביום בו יצטרכו לשוב ולשלם אותם? האם יוכלו לעמוד בתשלומים?
מחד, מי שעדיין יהיה מובטל או בחל”ת, עלול להגיע למצב שייאלץ למכור את הנכס שלו ואף ירד במחיר המכירה כדי להפוך את הנכס לנזיל ולקבל מזומנים מהר, מה שעשוי להביא לעלייה ואולי אף להצפה בשוק הדיור. מאידך, תהליך כזה עשוי להביא לעלייה בביקוש לשכירויות, כאשר אנשים שמכרו דירות בבעלותם, יעברו לגור בשכירות.

מהעיר לכפר
בעקבות הקורונה, בכל העולם מתרחשת הגירה חיובית מהעיר לפריפריה, כאשר יותר ויותר חברות מאפשרות לעובדים לעבוד מהבית אחרי שהבינו שכך הן יכולות לחסוך בעלויות ולהגדיל את תפוקת העובדים. לדעתנו, מגמה זו צפויה להמשיך גם בעתיד. היום, כבר אין צורך לגור במרכזי הערים קרוב למקום העבודה.

פער בין ביקוש להיצע
בישראל חלה לאחרונה ירידה משמעותית בבניית דירות חדשות (למרות ההחרגה של ענף הבנייה מהסגר והגידול הדמוגרפי). בעקבות כך, גדל הפער בין הביקוש לדירות למגורים לבין ההיצע היום בשוק.

מרכז החיים בסלון
בימי הקורונה, הבית שלנו הפך למרכז החיים של כל בני המשפחה, השוהים בו יחד יותר ויותר שעות ביום. הילדים צריכים חדרים ללמידה מרחוק, ההורים צריכים פינת עבודה שקטה אחת לפחות ולפעמים שתיים… הבית הפך למקום הרבה יותר משמעותי בחיים שלנו, ואנחנו צריכים בית נוח וגדול, עדיף עם גינה, כדי לצאת להתאוורר בחוץ וגם לשחק, ללמוד ואפילו לעבוד מהחצר…

שם המשחק – טכנולוגיה
כולנו לומדים להשתמש בתקופה זו באמצעים טכנולוגיים, שהיו פחות בשימוש בימי טרום הקורונה; פגישות עבודה ולימודים בזום, חתימה אלקטרונית על חוזים, סיורים וירטואליים בנכסי נדל”ן, עבודה עם מערכות דיגיטליות של בנקים, רשויות ומשרדי ממשלה ועוד. כיום אנו עדים ליותר ויותר עסקאות נדל”ן שנחתמות מרחוק בארץ ובעולם (בשל מגבלת הטיסות).

מקורות הכנסה נוספים
רבים מאתנו לא יכולים לחזור לעבודתם הקבועה ולא ברור מתי נוכל לשוב לשגרה. יחד עם זאת, החיים ממשיכים ואיתם ההוצאות שאי אפשר לעצור: אוכל, ביגוד, תשלומים, דמי שכירות/ משכנתא ושאר התחייבויות. צריך ללמוד לחשוב מחוץ לקופסה, כיצד לייצר מקורות הכנסה נוספים. השקעה בנדל”ן היא אלטרנטיבה טובה להכנסה נוספת.

סביבת ריבית נמוכה
כאשר הריביות נמוכות, נוצרת הזדמנות למינוף הכסף הקיים באפיקי חסכון שונים ובנכסי נדל”ן קיימים, כסף זול העשוי לייצר עוד כסף בהשקעות נדל”ן.
כמו כן, הריבית הנמוכה על פיקדונות וחסכונות, שוחקת את עליית ערך הכסף (ואם יש אינפלציה, אז אפילו יותר) ויוצרת, בעיקר לאחרונה, תנועה משמעותית של כספים לשוק הנדל”ן.

הביקוש למגורים לא מסתיים אף פעם…
גם בזמנים קשים של מגיפה עולמית, משבר או מלחמה, אנשים חייבים קורת גג, אם כבעלי נכסים ואם כשוכרים. כשאנחנו משקיעות בנדל”ן למגורים, תמיד תהיה לנו הזדמנות להרוויח: כשהשוק עולה – נמכור נכסים ונעשה רווחים, וכשהשוק יורד – נקנה עוד נכסים בזול ונשכיר אותם.

הפוסט קורונה, נדל”ן ומה שביניהם הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מתי הזמן הנכון להשקיע? https://www.nadlanashi.co.il/%d7%9e%d7%aa%d7%99-%d7%94%d7%96%d7%9e%d7%9f-%d7%94%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2/ Wed, 11 Nov 2020 12:05:59 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=937 הזמן הוא מרכיב מאוד קריטי בכל שלב משלבי העסקה - מתי הוא הזמן הנכון להיכנס להשקעת נדל"ן? מה יהיה משך הזמן של העסקה ומתי כדאי לצאת מהעסקה?

הפוסט מתי הזמן הנכון להשקיע? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מאת: שרון מוזס ביטון

אחד מהמרכיבים הקריטיים ביותר להצלחה של השקעת נדל”ן הוא הזמן. בואו נבחן את מרכיב הזמן בשלושה מישורים: המישור האישי, מצב השוק ונקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי אותו אנו רוצות לרכוש.

המישור האישי
מתי הזמן הנכון עבורי להיכנס להשקעת נדל”ן מבחינת המצב הכלכלי שלי, המצב המשפחתי שלי, התכנון שלי לעתיד?… האלמנטים האלה משפיעים על הנכונות שלי ועל היכולת שלי להיכנס להשקעת נדל”ן.
אם אני נמצאת בתקופה שהיא יותר עמוסה בחיים שלי, או תקופה יותר לחוצה כלכלית – כנראה שזהו לא הזמן המתאים להיכנס להשקעת נדל”ן. אם אני נמצאת בתקופה שבה אני צריכה כספים זמינים, יכול להיות שלא תתאים לי השקעת נדל”ן שמיועדת לטווח ארוך, או שיש בה אי ודאות לגבי לוח הזמנים.
כלומר, הזמן הנכון מתחיל במרחב הפרטי והאישי שלי: איך אני מול לוחות הזמנים שלי ומה המצב שבו אני נמצאת היום בחיים הפרטיים שלי.
התשובות על שאלות אלו יכתיבו לנו, בסופו של דבר, את סוג העסקה בה נבחר. אם יש לי פניות וכסף זמין, ואין לי צורך בנזילות של הכסף שלי בתקופה הקרובה, אוכל להיכנס להשקעת נדל”ן שטווח הזמן שלה עשוי להיות ארוך יותר. אולם, אם אני רוצה להגדיל את ההון העצמי שלי בפרק זמן קצר, כנראה שאבחר בעסקת פליפ (אקזיט) מהירה.
מרכיב הזמן משפיע קודם כל במישור האישי, והוא אף מגדיר את מטרת ההשקעה ואת אופייה. בהמשך, אלמנט הזמן מכתיב את סוג העסקה בה אבחר להשקיע.

מצב השוק
אני רוצה להיכנס בתזמון הטוב ביותר.
טיימינג הוא מרכיב קריטי מאוד להצלחת השקעת הנדל”ן שלנו. אנחנו רוצות להיכנס להשקעת נדל”ן בטיימינג שיאפשר לנו לייצר מקסימום רווח, ולשם כך, אנחנו צריכות מידע כמה שיותר מפורט ובדוק על מצב השוק.
מהו הטיימינג שיאפשר לי להשיג מקסימום רווח?
אפשרות א’: להשקיע בתקופה שהשוק במצב נמוך בגלל משבר, כשאנו צופות שיהיו עליות משמעותיות.
אפשרות ב’: להשקיע במקום שיש בו עלייה בביקושים ומחסור בהיצע, מה שצפוי להוביל לעליית מחירים (לדוגמה: דירות קטנות באזורים של זוגות צעירים, נכסים מסחריים באזור שבו יש מחסור בשטחי מסחר, ועוד).  
אפשרות ג’: להשקיע במקום שיש בו תכניות פיתוח משמעותיות, כמו: התחדשות עירונית, בנייה של שכונות חדשות, הפשרת קרקעות וכו’.
מחקר שוק מעמיק יסייע לנו להעריך מהו הטיימינג הנכון להיכנס לעסקה.

נקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי
ייתכן מצב שבו השוק רגוע וללא תנודתיות מיוחדת, ואילו אני מצאתי עסקה בתזמון כזה שהמוכר צריך מאוד את הכסף המזומן. כתוצאה מכך, אני מצליחה להשיג את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק ולכן ייתכן שאבחר לעשות את העסקה גם אם לא צפויות עליות בשוק ספציפי זה. עסקה במחיר הנמוך ממחיר השוק עשויה להיות אטרקטיבית עבורי כמשקיעה, וזהו מתכון מצוין לעסקת אקזיט.

לזמן יש תפקיד משמעותי לא רק בשלב הכניסה לעסקה אלא גם בשלב היציאה ממנה.
ההחלטה מתי לצאת, לסיים את ההשקעה ולמכור את הנכס, משפיעה באופן ישיר על התוצאות שנקבל, כלומר, על הרווח שנעשה. משקיע טוב וחכם מבין, שצריך לדעת לא רק מתי להיכנס לעסקה אלא גם מתי לצאת ממנה, משום שהרווח נעשה ביציאה, ואם אני יוצאת בזמן הלא נכון, אני עלולה להחמיץ את ההזדמנות להרוויח.
חשוב לזכור כי בנדל”ן, לעתים קרובות ההשקעות מתארכות יותר מהמתוכנן…

הפוסט מתי הזמן הנכון להשקיע? הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> ארגז הכלים לבחירת העסקה הנכונה ביותר עבורך https://www.nadlanashi.co.il/%d7%90%d7%a8%d7%92%d7%96-%d7%94%d7%9b%d7%9c%d7%99%d7%9d-%d7%9c%d7%91%d7%97%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%94%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%94-%d7%94%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%91%d7%99%d7%95%d7%aa%d7%a8-%d7%a2/ Tue, 13 Oct 2020 09:25:47 +0000 https://www.nadlanashi.co.il/?p=572 כדי לצמצם פערי מידע ולהגיע לביטחון ברכישת נדל"ן, עלינו לרכוש כלי עבודה מקצועיים

הפוסט ארגז הכלים לבחירת העסקה הנכונה ביותר עבורך הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]> מאת: שרון מוזס ביטון

כלי ראשון – הבנה וחשיבה נדל”נית
לכל תחום יש את עולם המושגים המקצועיים שלו. כשאנחנו יושבות עם חברים שלמדו תחומים שלא מוכרים לנו, כמו פיזיקה, כימיה, מחשבים, ואנחנו לא מבינות על מה הם מדברים, אנחנו חשות חוסר ביטחון.
כך גם בתחום הנדל”ן, אנחנו חייבות לדבר את השפה ולהבין את המונחים המקצועיים וההגדרות הכלכליות כדי שאף אחד לא ינסה לעבוד עלינו…
לפעמים אנחנו שומעות אנשים המתלוננים על כך שהדירה שרכשו קטנה ממה שאמרו להם, אבל זה בגלל שהם לא ידעו מהי המשמעות האמיתית של שטח דירה ברוטו לעומת שטח דירה נטו, או מה זה אומר “שטח פלדלת”. כאשר נכיר את התחום לעומקו, נדע לשאול את השאלות הנכונות וגם לענות ולהוכיח שאנחנו מבינות בדיוק על מה מדובר.
איסוף מידע בלבד אינו מספיק. אנו צריכות ללמוד לנתח את המידע ולזהות את הפוטנציאל הגלום בנכס המוצע לנו.
זכרו את המשוואה: ידע + הבנה = ביטחון!

כלי שני – מחקר שוק ואיסוף מידע אמין
מה חשוב לנו לדעת? מהיכן לקחת מידע אמין, איך לסנן מה רלוונטי וחשוב ומה לא, איך לארגן את כל המידע כך שנדע להשתמש בו בשעת הצורך.
לכאורה, יש הרבה מאוד מידע זמין ברשת בנושאי נדל”ן, ופעמים רבות אנחנו נוטות לחפש קיצורי דרך. זאת סכנה!
אנחנו צריכות ללמוד לבצע מחקר שוק, לא רק לאסוף חומר מהאינטרנט. מדובר בכלי עבודה מסודר לפיו אנו עובדות, המסייע לנו לא לפספס אף שלב ולוודא שאנחנו לא מדלגות על חלקים חשובים ומאמתות היטב את הנתונים. הכלי הזה הוא בעל ערך אדיר, ובלעדיו, אסור לבצע עסקה.

כלי שלישי – הכנת תכנית עסקית
לפני שנתחיל לנהל מו”מ על מחיר הנכס, אנחנו חייבות להכין תכנית עסקית, במסגרתה נבחן את כל ההוצאות שיהיו לנו מול הצפי של ההכנסות. כמו כן, נערוך חישובי תשואה שונים, נעשה ניהול סיכונים, ובאמצעות התכנית נוכל לקבל החלטות שמבוססות על מספרים ולא רק על תחושות/ שמועות/ אינטואיציה…
כשנבוא עם תכנית עסקית מוכנה לשלב גיוס הממון, יתייחסו אלינו במקצועיות וברצינות.

הפוסט ארגז הכלים לבחירת העסקה הנכונה ביותר עבורך הופיע לראשונה ב-נדל"נשי.

]]>