איך מגיעים לדירה בחצי מחיר? משקיעים בקרקע חקלאית !
מאת שרון מוזס ביטון
בשנים האחרונות השקעה בקרקע חקלאית הולכת ונהיית נפוצה יותר ויותר בקרב משקיעות ומשקיעים שמחפשים השקעה בעלת פוטנציאל רווח גבוה.
עם הביקוש ההולך וגובר, עוד ועוד חברות המשווקות קרקעות חקלאיות נכנסות לשוק.
לצערנו אנו שומעות חדשות לבקרים על משקיעים ומשקיעות שנפלו בעסקאות קרקע חקלאית, מה שפוגע בכל התדמית של תחום השקעת הקרקעות. כמשקיעות נדל”ן וותיקות שמשקיעות בהרבה קרקעות וכמובילות את קהילת הנשים משקיעות הנדל”ן הגדולה בארץ, אנו מאוד מאמינות בתחום השקעה בקרקעות ואף מושקעות במספר רב של קרקעות ברחבי הארץ. בשנים האחרונות פיתחנו את מודל “דירה בחצי מחיר” שמבוסס על השקעה בקרקע חקלאית בתהליכי הפשרה מתקדמים באזורי ביקוש במרכז הארץ, בהם מחירי הדירות מעל 4 מיליון.
למה בכלל לחשוב מלכתחילה על השקעה בקרקע חקלאית???
מדינת ישראל שלנו היא מדינה קטנה וצפופה, את זה אתם כבר יודעים… דמוגרפיה היא היחס בין כמות האוכלוסייה לשטח עליה היא חיה. הדמוגרפיה במדינת ישראל ובמיוחד במרכז הארץ רק ממשיכה לעלות ככל שהשנים חולפות. אחת הסיבות המרכזיות לגידול הדמוגרפי במדינתנו היא הילודה בישראל, המונח המקצועי נקרא “פריון” והוא משקף את ממוצע הילדים לאשה במדינה. מדינת ישראל היא המדינה המובילה מבין מדינות הOECD בשיעור הפריון לאישה, במילים אחרות – בישראל יש הכי הרבה ילדים בממוצע לאשה והמספר המדויק עומד על 3.2 ילדים לאשה בממוצע(!). סיבה נוספת וברורה מאליו אך ראויה לציון היא ששטח המדינה שלנו מצומצם ואינו גדל עם הזמן. על שטחה המצומצם של המדינה מתווסף פרמטר נוסף, זה בטח ישמע לכם מצחיק אבל רוב אוכלוסיית המדינה מתגוררת על שטח שמהווה אחוזים בודדים מסך כל השטח במדינה. כן כן קראתם נכון, כולנו מתלוננים שצפוף פה וזו מדינה קטנה ואין מקום אבל למעשה רוב רובה של המדינה שלנו בכלל לא מיושב. הסיבות לכך הן רבות, החל מאקלים, פיתוח תשתיות, ביקוש והיצע ועוד… אבל השורה התחתונה נשארת זהה – ככל שהזמן יחלוף הצפיפות תגדל והביקוש למגורים ימשיך לעלות. אם אתם רוצים שלילדיכם או לכם יהיה מקום לגור בו במדינת ישראל בעתיד – אתם צריכים לפעול עכשיו.
הגרף הבא מספר את הסיפור בצורה הטובה ביותר:
בואו נדבר קצת על מחירי הדירות… מבטיחות לא לחפור
את זה שמחירי הדירות עולים אתם יודעים.
הסתכלו סביב, זה באמת נראה לכם ריאלי שבעזרת עבודה עם משכורת ממוצעת או אפילו עם משכורת טובה(!) אפשר יהיה לקנות פה דירה למגורים במדינה בעוד 10 – 15 שנים???
גם אנחנו חושבות שלא…
התמונה הבאה היא פרומו לעליית מחירי הדירות לשנים הבאות:
בהנחה ובאמת מצאנו קרקע חקלאית “טובה” , למי בכלל עשויה להתאים השקעה כזו?
השקעה בקרקע חקלאית עשויה להתאים למי שלא צריכים הכנסה שוטפת ומחפשים השקעה ארוכת טווח להגדלת ההון העצמי שאינה בהכרח מצריכה הון רב.
בואו נראה כמה דוגמאות לאוכלוסיות שהשקעה מסוג זה עשויה להתאים להם:
- צעירים – השקעה בקרקע חקלאית מתאימה באופייה לאוכלוסייה הצעירה כיוון שהיא לא מצריכה הון רב מה שאין לרוב הצעירים. מדובר בהשקעה לטווח ארוך של שנים כך שאותם צעירים צפויים ליהנות ממנה לרוב בשנות ה 30 – 40 לחייהם. רוב הצעירים צריכים פחות הכנסה שוטפת אם משווים את מצבם למשפחה שצריכה הכנסה שוטפת לחיי היום יום.
- הורים שרוצים לעזור לילד לרכוש דירה – כל הורה היה רוצה להרשות לעצמו לעזור לילד שלו לקנות דירה בישראל, אך כיום כשמחירי הדירות גבוהים הדבר לא מתאפשר על אחת כמה וכמה משפחה עם יותר מילד אחד (רוב המשפחות במדינה) שרוצה לעזור לכל אחד מילדיה לרכוש דירה. השקעה בקרקע חקלאית עשויה להוות פתרון יעיל לאלו המחפשים לעזור לילדיהם. זוג ההורים יוכלו בזמן שהילדים עדיין צעירים לרכוש יחידת קרקע עבור כל אחד מילדיהם. בתום תקופת ההפשרה הילדים כבר יהיו בוגרים ותהיה בידם זכות לדירת מגורים. כל שיצטרכו הוא לקחת הלוואת בנייה על מנת לבנות את ביתם. היתרון הוא שרכישת הקרקע כשהיא עוד חקלאית בזמן שהילדים קטנים תחסוך להם כשיתבגרו מאות אלפים ואפילו מיליוני שקלים. יתרון נוסף הוא שיוכלו הילדים לקבל הלוואת בנייה ב100% מימון בנקאי ובכך לבנות לעצם דירה ללא הון עצמי כלל.
- מי שאין ביכולתם לרכוש דירה ( עד גיל 50+/- ) – בעלי הון עצמי מוגבל שלא יכולים לרכוש דירה, אלו יוכלו לקנות קרקע חקלאית שבתום הליך ההפשרה תזכה אותם בזכות לבניית דירה, אומנם בשנים הקרובות הם יאלצו להמשיך לגור בשכירות אך אינם מתרחקים מדירה בבעלותם אלא הם נוקטים צעד שיאפשר להם בעתיד להנות מדירה בבעלותם בישראל.
- כל מי שרוצה להגדיל הון ומחפש השקעה ארוכת טווח בעלת פוטנציאל רווח גבוה.
אז איך השקעה בקרקע יכולה להוביל אתכם לדירה בחצי מחיר?
ראשית יש לציין שמדובר בדירות באזורי ביקוש בהם מחירי הדירות יקרים- ובהתאם גם מחירי הקרקעות.
מחיר של דירה מורכב מכמה חלקים:
מרכיב הקרקע, עלויות התכנון והבניה, מיסים והטלים
כאשר קרקע חקלאית עוברת תהליך הפשרה, כלומר, שינוי יעוד לקרקע למגורים, היא בעצם עוברת תהליך של השבחה. הערך של עולה מאוד כי היא הפכה מקרקע לגידול מלפפונים לקרקע לגידול בניינים. 🙂
עליית הערך הזאת מגולמת במחיר הדירה הסופי.
כאשר נרצה לממש את זכויות הבניה שנוצרו לנו על הקרקע מתוקף שינוי היעוד, אנו נצטרך לשלם היטל השבחה. היטל זה משולם לרשות המקומית.
לאחר מכן נשכור בעלי מקצוע, נתכנן את הבניין ולבסוף נוציא היתר בניה ונבנה את הדירה שלנו במסגרת פרויקט הבנייה הכולל עם שאר בעלי הקרקע.
את עלויות התכנון והבניה של הדירה נוכל לממן באמצעות הלוואת בניה שניקח במסגרת הליווי הבנקאי שהיזם יקח עבור כל הפרויקט.
בסיום הבניה נוכל למחזר את הלוואת הבניה למשכנתא רגילה ולהחזיר אותה בהחזרים חודשיים שיכוסו על ידי הכנסה מהשכרת הדירה במידה ונשכיר אותה ולא נגור בה.
בואו נראה את המספרים:
עלות קרקע חקלאית טובה בתהליך הפשרה מתקדם באזור המרכז שבו מחירי הדירות מעל 4 מליון…
עלות הקרקע לפני סיום ההפשרה, כ 550,000 בהון עצמי.
עלות תכנון ובניה – כ 1,500,000 – מימון בנקאי,
עלות היטל השבחה והוצאות נלוות כ 400,000 (משלמים רק לפני הבניה)
סה”כ עלות הדירה כ 2,450,000
כלומר הגענו לדירה בעלות של חצי מחיר!
חשוב לזכור שההון עצמי שהבאנו הוא רק עבור עלות הקרקע העלויות הנלוות של המיסים וההיטלים.
תהליך הפשרת הקרקע יכול לקחת כ 10 שנים והבניה עוד כ 3 שנים
כלומר במשך שנות ההמתנה מחירי הדירות עוד ימשיכו לעלות.
כדי להגיע לתוצאה הסופית של דירה בחצי מחיר מהשקעה בקרקע צריך להתחיל בלבחור את הקרקע הנכונה, להשקיע עם החברה היזמית הנכונה שבאמת תדע להוביל אותי לדירה הסופית וכמובן להיזהר מהרבה סיכונים בדרך.
על סימני הזיהוי של הקרקעות הטובות, הסיכונים ואיך להיזהר מהם נדבר בוובינר “איך להגיע לדירה בחצי מחיר”. מוזמנים להירשם לוובינר כאן
https://nadlanashi.vp4.me/webinar_karka?cs=nadlanashi
מאת נדל”נשי – הבית של משקיעות הנדל”ן ❣