מהשכירות תבוא הישועה (?)
מאת: אור מזעקי, מתכנן פיננסי CFP
נקודת המוצא
את מחירי הדירות בישראל כולנו מכירים ומכירות היטב. ברור לכולנו
שהמחירים לא צפויים לרדת אלא אף לעלות בתקופה הקרובה – ולעלות הרבה.
אם אני לא יכולה להרשות לעצמי לקנות דירה בישראל איזה אפשרות נשארה
לי? לגור בשכירות!
למזלנו קצב עליית מחירי השכירויות איטי בהרבה מקצב עליית מחירי
הדירות בארץ. תחשבי על זה, מה היה קורה אם בשנה שבה מחירי הדירות היו
קופצים ב20% גם השכירויות היו קופצות ב20% – נשמע הזוי נכון?
אם כך הפתרון פשוט – מי שלא תוכל לגור בדירה בבעלותה, או לפחות לרכוש
דירה להשקעה (שתהוו לעצמה עוגן במקרה וחלילה לא תוכל להמשיך לגור
בשכירות) לפחות תוכל להמשיך לגור בשכירות.
שכירות היא “הישועה” של אלו שהחליטו לא לקנות דירה בארץ, למה אני
אומר ישועה? כי זה או זה או כלום… זהו אין עוד אופציות איפה לגור…
אז לאן מועדות פניו של שוק השכירויות – השוק שאחוז גבוה כל כך במדינה
נשען עליו ולרבים ורבות מאיתנו הוא מהווה מוצא אחרון למגורים בישראל.
בואו נסתכל קצת על הנתונים
סקר משקי הבית לשנת 2022 של הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה)
מציג את הנתון המעניין הבא – 32.4% ממשקי הבית בישראל גרים בשכירות,
מדובר ב 946,000 משקי בית, נתון שמציג עלייה של 2% לעומת שנת 2019
שהם כ125,000 משקי בית. מדובר בתוספת של 338,000 תושבים נוספים
שגרים בשכירות! (לפי ממוצע של 2.7 נפשות במשק בית).
אם נסתכל על הנתונים בראייה קצת יותר רחבה נגלה שלפני כמעט עשור
מהיום (2015) מספר משקי הבית המתגוררים בשכירות עמד על 644,000
שבאותה שנה היוו 26.4% אחוז ממשקי הבית.
מדובר על עלייה של 23% ביחס של משקי הבית הגרים בשכירות לעומת כל
משקי הבית בישראל בשבע שנים בלבד – קצב עלייה ממוצע של 3.3%
לשנה!!!
מה זה אומר במילים פשוטות?
אם נצא רגע מכל החישובים המסובכים ונשאל את עצמנו – מה בעצם
המשמעות של כל המספרים האלה בתכלס?
המשמעות היא שככל שעובר הזמן אחוז גדול יותר מהאוכלוסייה עובר לגור
בשכירות.
שזהההההה מאוד הגיוני… כי לקנות דירה למגורים נהיה הרבה יותר קשה
מבעבר אז אנשים מעדיפים לשכור…
אוקי, אז הבנו שהמגמה היא כזו שעם הזמן הביקוש למגורים בשכירות יעלה,
אז איך זה ישפיע על מחירי השכירויות?
בשביל להבין מה יקרה למחירי השכירויות נשאל שאלה אחרת:
מה קרה למחירי השכירויות בשנים האחרונות???
בין יולי 2019 ליולי 2024 עלה מדד שכר הדירה ב-15.4%, מדובר על עלייה
ממוצעת של קצת יותר מ3% לשנה, עם זאת חשוב לציין שעיקר העלייה
התרחשה דווקא בשנה האחרונה.
מעניין לראות שבאותן 5 שנים עלו מחירי הדירות בשיעור של 41.9% – קצב
עלייה ממוצע של 8.3% לשנה.
יחד עם זאת חשוב להדגיש – גם מחירי הדירות וגם מחירי השכירויות עלו
באותן השנים.
נהיה הרבה יותר יקר לגור בישראל ככל שעובר הזמן.
ניתן לראות גם את גרף מחירי הדיור בישראל:
אז מה הפתרון???
אם להיות ריאלי – אין פתרון קסם. מחירי הדירות ומחירי השכירויות ימשיכו
לעלות וככל שעובר הזמן קצב העלייה רק יגבר, למה? בואו נבין:
- ככל שהזמן עובר מחירי הדירות ממשיכים לעלות ß
- מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß
- הביקוש לשכירות עולה ולכן גם מחירי השכירויות עולים. ß
- מחירי השכירויות עולים ולכן נהיה יותר משתלם כבר לקנות דירה ולשלם משכנתא במקום לגור בשכירות ולשלם את אותו תשלום משכנתא בדמי שכירות (בכך אתה למעשה משלם את המשכנתא של בעל הדירה) ß
- יותר אנשים קונים דירות מה שמוביל לעוד עלייה במחירי הדירות ß
- מי שלא יוכל להרשות לעצמו לקנות דירה (כי יקר) ילך לגור בשכירות. ß
וככה נוצר כדור שלג!!!
רגע רגע הולד יור הורסס! מי אמור לפתור את המצב?!?!?
המדינה!!! תפקיד המדינה הוא לפתור את המצב, או יותר נכון למנוע ממנו
להתממש. איך היא אמורה לעשות את זה? המדינה צריכה לדאוג שיהיה היצע
מספיק של דירות כך שאם יש מספיק היצע של דירות – כזה שתואם את
הביקוש או יותר נכון לומר – את הצורך, המחירים יפסיקו לעלות / יעלו בקצב
מתון והגיוני, כזה שתואם את קצב ההכנסה הממוצעת למשק בית בישראל,
כמו שקורה במדינות מתוקנות אחרות (אנחנו לא המצאנו את שוק הנדל”ן).
אבל המדינה לא עושה את זה! למה? כל אחד יכול לענות לעצמו למה הוא
חושב שהמדינה לא עושה את זה, אבל התוצאה נשארת אותה תוצאה – והיא
מופיעה בנתונים שהצגתי למעלה.
מה המדינה כן “חושבת” לעשות?
- להעלות את האפשרות לקחת משכנתא ל80% ממחיר הדירה, על מנת לאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה.
- מחיר למשתכן – לא עונה על הצורך בעיניי, כמו לשים פלסטר על דימום פנימי.
- שכירויות ארוכות טווח – כרגע זה לא משהו שיוצא לפועל בהיקפים נרחבים אבל מי יודע אולי משם תבוא הישועה האמיתית (לא נראלי – אבל זה למאמר אחר).
אז מה אני יכולה לעשות?
לא כל דבר שקורה לנו הוא גזרת גורל שצריך להשלים איתה, הפתרון קיים,
והוא גם לא כזה מסובך – תדאגי שתהיה לך דירה בארץ, מקום שאם לא תוכלי
או לא תרצי לעמוד יותר תחת נטל השכירויות – גם אם זה בעוד עשור או
עשרים שנה או חמישים שנה – תוכלי ללכת אליו, והוא שלך, בינתיים תשכירי
אותו, שמישהו אחר ישלם את המשכנתא. 😊
אגב, בשביל שתהיה לך דירה בארץ, את לא חייבת לקנות דירה בארץ, למה
אני מתכוון? על השקעה בקרקעות יצא לך לשמוע? מדובר בפתרון יצירתי
(שדורש הבנה והיכרות רבה) ונותן מענה בדיוק לאלו שלא רוצים לקנות דירה
היום ולקחת על עצמם משכנתא, ובכל זאת להגיע לדירה, אפילו בחצי
מהמחיר שלה!!!
לסיכום
בחיים קורים לנו המון דברים, חלקם בשליטתנו וחלקם לא. המצב בארץ, הוא
מצב נתון – בין אם נרצה בו ובין אם לא. גם העתיד של שוק הנדל”ן בארץ צפוי
לחלוטין ואנחנו רואים אותו מתממש לנו מול העיניים, בין אם נרצה ובין אם לא.
אבל הבחירה איך לפעול אל מול המצב – היא שלך