“יש לי 300,000 ₪ ואני צריכה הכנסה שוטפת, מה אפשר לעשות?”
יוקר המחייה במדינת ישראל ממשיך לעלות ונשים רבות מרגישות את הצורך בהכנסה שוטפת נוספת שתעזור להן עם ההוצאות השוטפות של משק הבית.
שוק הנדל”ן מציע מגוון ענק של השקעות, איך אדע מה אפשרויות ההשקעה שלי ?
עם 300,000 ש”ח אפשר לעשות המון סוגי השקעות שונות, נבחן כמה סוגי השקעות:
- (אופציה לשם השוואה) לשים את הכסף בפיקדון בבנק:
פיקדון שמציע ריבית שנתית של 4% עם נקודות יציאה.
הון מושקע: 300,000 ₪.
רווח אחרי שנתיים: 24,000 ש”ח (לפני מס).
יתרונות: השקעה בסיכון נמוך, נקודות יציאה (אם זה פיקדון שנתי).
חסרונות: לא מדובר בהכנסה שוטפת, רווח נמוך בסוף התקופה בלבד.
- רכישת דירה (אם אין בבעלות המשקיעה דירה בארץ):
מחיר דירה: 1,200,000 ש”ח.
הון עצמי: 300,000 ש”ח.
משכנתא: 900,000 ש”ח.
התוכנית – רכישת דירה, אחזקת והשכרת הדירה לתקופה של 18 חודשים (שנה וחצי) ומכירתה.
הדירה פטורה ממס רכישה (פטור דירה ראשונה ומתחת לתקרת הפטור).
הידרה פטור ממס שבח (פטור דירה יחידה מתחת לתקרת הפטור).
מחיר מכירת הדירה (הערכה לעליית ערך של 8% שנתי לתקופה של 18 חודשים): 1,350,000 ₪.
כמה כסף נשאר אחרי סגירת המשכנתא: 900,000 – 1,350,000 = 450,000 ₪.
רווח אחרי החזר של ההון העצמי: 300,000 – 450,000 = 150,000 ₪.
(ההחזר החודשי על המשכנתא מתקזז עם השכירות).
עסקת אקזיט.
יתרונות – רווח גבוהה, אפשרות תכנון מס יעיל, השקעה בסיכון נמוך.
חסרונות: אין נזילות למשך שנה וחצי, יש צורך לקחת משכנתא – כפוף לכושר ההחזר של כל משקיעה, אין רווח פירותי (תקופתי) מיידי במידה וזו דירה חדשה .
- רכישת קרקע:
רכישת קרקע חקלאית בהון עצמי של 300,000 ₪.
מכירה של הקרקע בעוד 10 שנים (השערה לטווח הפשרה בהנחה והקרקע “טובה”) צפי למחיר
של 1,000,000 ₪.
רווח:700,000 ₪ (לפני מיסים והיטלים).
עסקת אקזיט.
יתרונות: רווח הוני גדול בסוף תקופת ההפשרה, אין צורך לקחת הלוואה או משכנתא.
חסרונות: אין נזילות למשך תקופה ארוכה, השקעה בסיכון גבוה, אין רווח פירותי (תקופתי).
4.השקעת נדל”ן במודל קרן בארה”ב: (לפי שער דולר של 3.6 ש”ח לדולר).
הון מושקע: 80,000$ (288,000 ₪).
תקופת השקעה – 3 שנים.
רווח פירותי מיידי (מתקבל רבעוני)- שיכולים לעזור ביוקר המחיה / בתשלומי הלוואות /לייצר חיסכון
רווח בסוף התקופה (רווח הוני)- בסיום הקרן מתחלק היזם עם המשקיעות ברווחים מהפרויקט בנוסף להכנסה השוטפת שהתקבלה כל התקופה.
****ע”פ חוק הניצעים לא ניתן לפרט תשואות אלא בפגישה אישית ****
יתרונות: קיים רווח פירותי (תקופתי), קיים רווח הוני בסוף התקופה, השקעה בסיכון נמוך, קיימת אמנת מס בין ישראל לארה”ב (אין כפל מס).
חסרונות: הרווח מושפע מפערי שער הדולר (לטובה ולרעה), נזילות נמוכה (הכסף סגור לכל תקופת הקרן ללא נקודות יציאה) , השקעה בחו”ל- לא מתאימה לכולן (לא בהכרח חיסרון אך ישנם משקיעים שנרתעים מכך).
אם נבחן את ארבעת החלופות שהצגתי אין ספק שכיום האופציה של השקעת נדל”ן במודל קרן בארה”ב היא זו שעונה על הצורך לרווח תקופתי מיידי כזה שייצור הכנסה שוטפת כל חודש למשקיעה ועוזר בהתמודדות עם יוקר המחיה.
“אבל אני מפחדת להשקיע בארצות הברית, אני מעדיפה הכנסה שוטפת מדירה בארץ”.
בואו נבחן את אופציה 2 (רכישת דירה בארץ) ונבין למה היום במדינת ישראל אי אפשר לעשות רווח פירותי בנדל”ן:
המשקיעה רוצה לקנות דירה בארץ. ההון העצמי של המשקיעה מהווה 25% מהסכום הנדרש לדירה
(תזכורת – למשקיעה אין דירה נוספת בארץ) ולכן היא צריכה לקחת משכנתא, בהנחה ויש לה
היכולת לקחת משכנתא היא תיקח משכנתא (קבועה לא צמודה – לצורך הדוגמא) שתשלים לה
למחיר הדירה – 900,000 ₪ בריבית של 5%.
בואו נתעכב על המשכנתא, לקחת משכנתא זה למעשה “לקנות כסף מהבנק”, כשאני לוקחת
משכנתא אני קונה כסף מהבנק, באיזה מחיר אני קונה? בריבית שאני צריכה להחזיר לבנק.
הריבית היא מחיר הכסף שקניתי מהבנק. בואו נמשיך עם הדוגמא וכך נבין איפה מתחברת הריבית
שצריך להחזיר לבנק.
המשקיעה קנתה את הדירה. כעת בשעה טובה המשקיעה הצליחה להשכיר את הדירה לשוכר
שישלם לה בכל חודש שכירות של 3,500 ₪ (נחשב גבוה ביחס למחיר הדירה).
הנה המשקיעה מקבלת כל חודש 3,500 ₪ יש לה הכנסה שוטפת בדיוק כמו שהיא רצתה, ועוד
מהשקעה בנדל”ן בישראל!
לא כל כך מהר, הריבית חוזרת לפגוש את המשקיעה שלנו בסיבוב…
המשקיעה תצטרך להחזיר סדר גודל של 4,800 ₪ כל חודש לבנק עבור המשכנתא שלקחה!
וזו בדיוק השורה התחתונה של הכנסה פירותית מנדל”ן בישראל – כיום המחיר שבו קונים את הכסף
מהבנק (=הריבית) גבוה יותר מההכנסה השוטפת של הנכס (במקרה הזה = השכירות).
מטרת הדוגמא היא להמחיש שמשקיעה שרוצה כיום הכנסה שוטפת מנדל”ן לא תוכל למצוא אותה בארץ אלא רק בהשקעת נדל”ן בחו”ל.
“אוקי שכנעת אותי שאוכל להשיג השקעה פירותית רק בחו”ל אבל אני בכל זאת מפחדת לעשות את זה, מה אוכל לעשות?”
מה אפשר לעשות על מנת להוריד את החשש מהשקעה בחו”ל:
- להשקיע עם משקיעות שכבר השקיעו ועדיין משקיעות בחו”ל במודל קבוצתי – הן ידעו לבדוק את העסקה בצורה מיטבית כיוון שהן נכנסות גם בעצמן בהשקעה ועל הדרך תוכלי ללמוד המון מהניסיון שלהן.
- כשאת משקיעה במודל קרן את חלק מקבוצה גדולה של משקיעות – את לא לבד בהשקעה. ולכן השקעה במודל קרן מעניקה תחושה של ביטחון ויציבות.
- עשי מחקר שוק ובדקי בעצמך את האזור בו משקיעה הקרן – האם הנתונים שגילית תואמים את אלו שמציגה הקרן המוצעת? – התשואות והמחירים באזור, ביקוש, מעמד של האוכלוסייה ועוד…
- שתפי את החשש שלך – הרבה פעמים שיחה אחת על אחת עם מישהי בעלת ניסיון בהשקעות מהסוג הזה יכולה להיות זו שתוריד לך את כל המחסומים ותפיג את כל החששות.
- תשקיעי בקרן של חברה שיש לה “קילומטראז'” – תשקיעי עם חברה שעושה השקעות במודל קרן כבר המון שנים, שהעובדים בה בעלי ניסיון רב בשוק ובמודל בו הם משקיעים.
- התייעצי עם משקיעות שכבר השקיעו עם החברה הזו במודל קרן ושמעי מהן איך היה להן התהליך.
לסיכום, אם את מחפשת השקעה המתאימה לצורך שלך בהכנסה שוטפת, את חוששת מהשקעה בחו”ל או פשוט חסרת ניסיון מספיק על מנת להשקיע במודל “אישי” יותר בחו”ל, השקעה בקרן היא פתרון מעולה עבורך! מדובר בהשקעת נדל”ן יציבה במודל קבוצתי למספר שנים בודדות, השקעה שווה לכל כיס אשר שתניב לך הכנסה שוטפת וגם רווח הוני בסוף התקופה!
***המידע הנ”ל מבוסס על הערכות ותחשיבים ותלוי בגורמים שונים שעשויים להשתנות כמו מצב השוק, מחירי הנדל”ן בארץ ובעולם, גובה ריביות ועוד… הוא אינו מהווה הבטחת תשואה או המלצה לפעולה.