סיכום שנת 2022 ואיזה הזדמנויות צפויות לנו בשנת 2023 למרות אי הוודאות
מאת: דליה מזעקי מוזס
2022 שנת קורונה?
בעוד במדינות גדולות בעולם עוד מנסים להתמודד עם משבר הקורונה ע”י סגרים, חיסונים, מחלקות סגורות בבתי חולים ועוד… בישראל כבר סיימו לנקות את הריצפה מהקונפטי של חגיגות הניצחון על מגפת הקורונה בעוד כולנו מקווים שלא ניתקל בה שוב. כלכלת ישראל שבה לשגשג עם צמיחה של 6.3%, צמיחה גבוהה מזו שציפו שתהיה. הצפי לצמיחת הכלכלה הישראלית ל 2023 הינה 3%.
בארה”ב הכלכלה הגדולה בעולם עוד מלקקים את הפצעים עקב מספר נפטרים גבוהה מהמחלה שפגעה רבות במורל הלאומי ובכלכלת ארצות הברית שברבעון הראשון של 2022 התכווצה ב1.4% בעוד היא נאבקה לאורך שנת 2022 באינפלציה גואה.
כלכלת העולם
נתחיל בכלכלת ארה”ב החזקה בכלכלות העולם ולפיה יקום דבר
“אני רוצה להדגיש בפני העם האמריקאי שאנו מבינים את הקושי שגורמת האינפלציה הגבוהה ושאנו מאוד מחויבים לרסנה ולהחזירה לרמה של 2%”. כך אמר לפני מס שבועות נגיד הבנק המרכזי האמריקאי ג’רום פאוול
אין ספק שהכלכלה העולמית נכנסת כעת לתקופה לא פשוטה, זו תקופה שבה האינפלציה עדיין גבוהה בארה”ב – 7.1% וכן באירופה האינפלציה גם גבוהה מאוד וגם ממשיכה לעלות והגיעה בממוצע עלתה ל־11.5%.
הכלי המשמעותי לעצירת האינפלציה זה העלאת הריבית ע”י הבנקים המרכזים (מדיניות מוניטרית) שבאה לידי ביטוי בהעלאות ריבית חדות ורצופות, וההשפעה של זה מורגשת במרבית אוכלוסיית העולם: מצד אחד המשכנתא עלתה, ההחזרים החודשיים על הלוואות עלו, ומאידך המחירים של המוצרים ובעיקר של השירותים ממשיכים לעלות. המשמעות: כוח הקנייה של האזרח יורד במהירות. . ז”א הכסף קונה פחות ולכן הוא שווה פחות, “עשינו כברת דרך ארוכה אך ההשפעות המלאות של ההידוק המהיר שלנו עד כה עדיין לא מורגשות”, אמר פאוול ולא הצליח להסתיר את האכזבה והתסכול.
“כל הזמן ציפינו להתקדם מהר יותר בריסון האינפלציה ממה שהתקדמנו בפועל”, הוא אמר אחרי ההחלטה והוסיף, “יש לנו עוד עבודה לעשות”, כאשר הכוונה היא כי עוד העלאות בדרך.
שימו לב- הריבית בארה”ב היא הגבוהה ביותר ב־15 השנים האחרונות.
הערכות הכלכלנים כי העלאות הריבית הנוספות לצד האינפלציה הגבוהה עוד צפויים לגרום להעמקת ההאטה והאבטלה כאשר תרחיש המיתון נהיה יותר ויותר מוחשי וזה החשש הגדול.
הדילמה של הפד ושל שאר הבנקים המרכזיים כגון ה־ECB האירופי וה־BOE האנגלי –הוא שאם הם יעצרו מוקדם מדי את ההתערבות המוניטרית ולא ימשיכו בהעלאות הריבית , האינפלציה תמשיך ותתעצם.
לפי התחזיות המעודכנות של הפד, יש מקום לפסימיות: ההאטה הכלכלית בארה”ב תהיה הרבה יותר חריפה – הצמיחה תעמוד ב־2023 על 0.5% ולא על 1.2% לעומת התחזיות הקודמות, האבטלה תהיה גבוהה יותר ועל פני יותר זמן (4.6% לעומת 3.7% היום); האינפלציה צפויה לחזור לאזור יעד היציבות (2%) רק ב־2025 ולהישאר גבוהה מאוד עדיין ב־2023.
כלכלת ישראל
האינפלציה בישראל היא עדיין פחות מחצי מהממוצע של המדינות המפותחות כאשר התייקרויות בסעיפי מזון ואנרגיה הן הנמוכות ביותר במערב לפי נתונים רשמיים של ה־OECD
נראה שמצבנו טוב? אז לא…
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האינפלציה בישראל ממשיכה לצמוח יתרה מזו, אינפלציית הליבה של ישראל ללא אנרגיה ומזון כמעט זהה לאינפלציה הכללית. כלומר, האינפלציה הישראלית היא רובה ככולה אינפלציית שירותים או אינפלציה של ביקושי יתר ולא של היצע חסר.
מה שהוביל גם בנובמבר את המשך האינפלציה הוא סעיף הדיור, המהווה רבע מהמדד כולו, שעולה באופן מטריד (עלייה של 0.6% שהיא עלייה חודשית גבוהה), כאשר שכר דירה ללא שכירות ציבורית עלה ב־0.5%. בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדגישים כי בשכר הדירה החודשי, עבור השוכרים שחידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ־4.2% ועבור שוכרים חדשים (תחלופת שוכרים) נרשם זינוק של יותר מ־8%.
מתוך ועידת הנדלן שהתקיימה בדצמבר 2022:
אמנון מרחב, מנכ”ל התאחדות הקבלנים ובוני הארץ, אמר בפאנל כי “יוקר הדיור בישראל הוא מהגבוהים בעולם ובישראל רק 5 אחוזים מבני ה-30 ומעלה הם בעלי דירות ואלו בדיוק אותם האנשים שצריכים ליטול משכנתאות בשנים הקרובות. זאת לצד מחירי השכירות שעלו בין 5-8 אחוז והם עוד בנטייה קדימה. למעלה מ-54 אחוז ממחיר הדירה הולך למדינת ישראל ו- 250 אלף ₪ נוספו למחירי הדירות רק ב-2 העשורים האחרונים.”
מרחב טען כי ”כבר 20 שנה ממשלות ישראל נכשלות בכל מה שקשור לטיפול במשבר הדיור. בקדנציות האחרונות של שרי השיכון, ראינו שאצל גלנט ההתייקרות בשנה הייתה 3.30 אחוז, אצל שאשא ביטון אותו שיעור, אצל ליצמן זה קפץ ל-8.6 בשנה ואצל אלקין זה כבר קפץ ל-20 אחוז. מדינת ישראל שפכה על התוכניות המסובסדות מיליארדי שקלים וכולנו מכירים את התוצאות. כולם תמימי דעה שהמדיניות הממשלתית קרסה ונכשלה לחלוטין. ההגרלות זה לא מדיניות ולא אסטרטגיה ואי אפשר לבסס מדיניות נדל”ן על הגרלות. הנגיד עצמו אומר שריבית לא נועדה לטיפול ישיר בשוק הדיור והפתרון הוא רק בהיצע כאשר החלק הקשה הוא בראשי הרשויות והתמריצים.”
אביעד פרידמן מנכ”ל משרד השיכון אמר כי “צריך לדחוף עוד ועוד כי בסוף הכיתות והתשתיות צריכות לחכות לדיירים ולא הפוך. הכוח עבר לקונים וייקח זמן עד שיבינו את זה. אני מצפה שהשנים הקרובות יהיו טובות אם יתנו לנו להמשיך לשווק.”
אלעזר במברגר- מנכ”ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: “אנחנו רואים מספרי שיא בכל המדדים ולכן התחושה היא שהשינוי חייב להגיע. הכלכלה לא השתנתה ב-200 שנים האחרונות ואין סיכוי שזה לא יכול לקרות. עד השנה וחצי האחרונות המספרים של פינוי בינוי היו מצחיקים ואם נביא השנה 25 אלף היתרים ונייצר בשכונות הקיימות מספרים גבוהים, זה ברור לחלוטין שזה לא יכול שלא להשפיע. אנחנו עובדים מאוד קשה כדי לקצר לו”זים, זה לא יעזור מחר בבוקר להורדת מחירי הדיור, אבל זה יעזור לתמונה הגדולה. לזוגות הצעירים אני אומר שאפילו המבקרים שלנו לא יכולים שלא לראות את העשייה הממשלתית של השנה האחרונה. צריך טיפה סבלנות ושיתוף פעולה מסוים. אני אופטימי לקראת הממשלה החדשה. הדבר הזה עומד לקרות. ”
ינקי קוינט- יו”ר רשות מקרקעי ישראל: “יש בעיה רצינית שצריך לטפל בה ואנחנו עושים זאת דרך הגדלת ההיצע. כבר היום אנחנו מתחילים להרגיש ירידה ורואים במכרזים פחות הצעות וזה בהחלט מטריד אותנו כי אנחנו רוצים יותר הצעות. אני חושב שצריך לאפשר לזוגות הצעירים פריסת תשלומים על חשבון הקרקע. לו הייתי קבלן הייתי בוחן טוב טוב את ההצעות הבאות שאני נותן במכרזים, כי יש מה להוציא ואנחנו נראה מגמה שגם הקבלנים מבינים אותה. יש מי שמנסה להציג שהמלאי מוגבל, אבל יש הרבה ואנחנו משווקים. כדי להמשיך בקצב הזה אחרי שנתיים מאוד אינטנסיביות, אנחנו צריכים לצידנו את האוצר.”
שלומי הייזלר- יו”ר מטה התכנון הלאומי: “הפעולות שננקטו בשנתיים האחרונות הן פעולות שלוקחות זמן וברור שהשנה נגמור בשיא של כל הזמנים מבחינת התכנון, אבל זה לוקח זמן. הסיפור הוא ההיצע ואם היתרי הבנייה יינתנו הרבה יותר מהר, אנחנו נעמוד ביעדי התכנון. כיום אנחנו נמצאים בנקודה בה יש 2 בעיות עיקריות: ההיתרים והתשתיות. בכירי הממשל צריכים לקבל החלטות אמיצות של תיקוני חקיקה שיאפשרו להוציא היתרים מהירים. למה שרישוי ייקח כל כך הרבה זמן? אני פונה לדרג המדיני, אם אנחנו לא נטפל בתשתיות ויאשרו תחנות כוח במרכז, בדגש על אנרגיה ופסולת, אנחנו נמצא את עצמנו תוך שנתיים עם הפסקות חשמל במרכז. אי אפשר לזרוק הכול לדרום. אני חושב שצריך להקים קרן תשתיות כי בסוף צריך לתת מענה לצרכים ואלו אותן תשתיות.”
השפעת הריבית על הקבלנים בישראל
בעוד האינפלציה משתוללת בארץ ובעולם, נגידי הבנקים יוצאים למלחמה, משנסים מותניים שמים אפוד וכסדה ומעלים את הריבית.
ומה קורה כאשר הריבית עולה? אפקט הדומינו. הלוואות ומשכנתאות מתייקרות, ייבוא, מסחר, ריבית על האשראי, ריבית על המינוס, הכול נהיה יותר יקר.
ומי סובל מכך במיוחד? הקבלנים. הקבלנים שעל מנת לממן את הוצאות הבנייה הגבוהות (יחד עם מדד תשומת בנייה גבוה שממשיך לעלות) היו נוהגים לקבל הלוואות מהבנקים ועכשיו הריביות שוחטות אותם, וכאשר מדובר במספרים גדולים, מדובר בהחזרים מאוד גדולים שלרוב הקבלן לא יכול או לא רוצה לעמוד בהם.
מה הפתרון? גיוס כספים ממשקיעים, מכירות מוקדמות של דירות עם הטבות מעוררות השתהות, הקבלנים מתנפלים על שוק המשקיעים בעלי הכסף הנזיל ומוכנים לתת הרבה יותר. פריסיילים, חלוקה נוחה, הטבות במדד תשומות הבנייה ועוד המון הטבות מוצעות למשקיעים. הרבה קבלנים שרוצים לבנות כדי להרוויח מתחרים על מעט משקיעים שחוששים להשקיע בעוד האינפלציה והריביות גבוהות וצעקות של מיתון נשמעות מכל עבר. דווקא עכשיו זה הזמן להשקיע, שהקבלנים על הברכיים. קנייה בפריסייל + המשך עלייה של מחירי הנדלן = רווח גבוה בכמה שנים בודדות.
ממשלה חדשה בישראל
שנת 2023 נפתחת עם הקמת ממשלה חדשה בישראל. בהיבטים הכלכליים יש המון עבודה לשרים החדשים. המפלגות המחזיקות בתיקים בעלי השפעות כלכליות נדלניות כבר מיהרו להוסיף כבר בהסכמים הקואליציוניים בתוכנית אשר מטרתה “לייהד את הגליל והנגב” את שאיפותיהם בתחום הנדלן בארץ וזו מתווספת להגדלת הבנייה בשטחי יהודה ושומרון ואף הצהרות על רצון ליצירת מנגנון דמוי מועצה אזורית עבור האוכלוסייה היהודית ביו”ש (רק הצהרות בינתיים). בנאום כניסתו למשרד השיכון התייחס השר המיועד גולדקנופף למשבר הדיור והתייחס לפעול לפתירתו, כיצד? עוד לא אמר.
כיצד נוכל לנצל את מדיניותה בתחום הנדלן של הממשלה לטובתנו? השקעות בעיירות פיתוח באזורים בהם מתמקדת הממשלה, השקעות בנדל”ן ביהודה ושומרון, השקעה בקרקעות חקלאיות – הממשלה הזו ממשיכה את מדיניות הממשלות הקודמות בדבר האצת הפשרה של קרקעות חקלאיות כך שישמשו לצרכי דיור.
היצע וביקוש – השוק ייבש והדמוגרפיה לא מחכה
ההערכות היום מצביעות על מחסור של מעל 150,000 דירות בשוק הנדל”ן הישראלי (על פי נתונים שפורסמו על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות), קצב גידול הילודה בישראל שהוא הגבוה במדינות ה- OECD משפיע באופן ישיר על התפלגות הגילאים של אזרחי המדינה כך שכיום מעל 40% מאוכלוסיית מדינת ישראל הם בגילאים 0–24, שיצטרכו/שירצו בעתיד לרכוש לעצמם דירה. הפתרון לא נראה באופק והבעיה כבר קיימת היום כאשר המון זוגות צעירים מתחרים על מעט דירות למכירה. התוצאה? המשך המגמה של עליית מחירי הנדל”ן בארץ.
ההתחממות הגלובלית וארצות הברית
בעוד ארצות הברית בשיתוף פעולה עם סין מובילות את המלחמה במשבר האקלים הטמפרטורות ממשיכות להקצין. הקיציים הופכים חמים יותר והחורפים הופכים קרים יותר. ההשפעה הזו על ארצות הברית באה לידי ביטוי בהגירה של האוכלוסייה אל דרום המדינה אזור המכונה “רצועת השמש”, הדבר גורם לעלייה במחירי הנדל”ן ובנייה מרובה באותן מדינות או במילים פשוטות יש הרבה ביקוש, וכל עוד משבר האקלים נמשך כך גם המגמה, ובהתאם הכדאיות בהשקעה בנדל”ן במדינות אלה.
מדיניות הבדלנות של ארצות הברית
בעשור האחרון פריצת דרך טכנולוגית בתחום הפקת הגז הובילה את ארצות הברית לראשונה מאז היוסדה לעצמאות אנרגטית, משמע ארצות הברית אינה מייבאת נפט וגז לשטחה אלא הפכה ליצואנית בעצמה. עצמאותה האנרגטית של ארה”ב גורמת להמשך מדיניות הבדלנות שלה, והתמקדות בעצמה. המשמעויות הכלכליות והנד”לניות של מדיניות זו (אשר נתמכת על ידי הרפובליקנים והדמוקרטים) הן הגדלת ההשקעות בתוך ארצות הברית, טיפוח השוק המקומי, יצירת מקומות עבודה ושיפור רמת החיים. בשוק גדול כמו ארצות הברית ההשפעות להמשך כבירות, בארה”ב המונה 330 מיליון תושבים השקעות בשוק הפנימי יגרמו לפריחה כלכלית שתבוא לידי ביטוי בהמשך הצמיחה בשוק הנדל”ן העצום שלה, בשילוב עם גודל אוכלוסייתה מדובר בבשורה טובה למשקיעים בשוק הנדל”ן האמריקאי.
לסיכום:
אני מאמינה שמחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות גם בשנים הבאות אולם בקצב מתון יותר.
נראה כי הריבית בעולם תמשיך לעלות ונראה התמתנות בעליות מהמחצית השנייה של
2023 באופן ישיר האינפלציה תיבלם במעט בעקבות העלות הריבית
משבר= הזדמנות בכל משבר יש מי שנחלץ או זקוק לכסף נזיל ולנו המשקיעות יש
הזדמנויות חדשות לרכוש נכסים מתחת למחיר שוק גם בישראל וגם בעולם.