כלכלת ישראל והעולם וההשפעה על הנדל”ן / דליה מזעקי מוזס
- מדד ספטמבר 2022 עלה רק ב 0.2% והאינפלציה התמתנה מעט לרמה של 4.3% מתחילת שנת 2022 , הצפי הוא לסיום השנה באינפלציה של 9%
- הוועדה המוניטארית של בנק ישראל החליטה להמשיך ולהעלות את הריבית הבסיסית במשק והיא עומדת כיום על 2.75% ועל זה יש מרווח של 1.5% של הבנקים ז”א ריבית הפריים כיום 4.25%
- העלאת הריבית לא עוצרת את עליית מחירי הדירות בישראל , בניגוד למה שקורה בעולם, מחירי הנדל”ן עלו בשנה האחרונה בכ 20%
- דירות חדשות בישראל עלו בשנה האחרונה ב 23.3% ודירות ישנות נמכרות הרבה מעל מחיר השוק בשל הפוטנציאל שלהם לעבור שדרוג בתהליכים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ”א)
- בעולם הנדל”ן הראשונים שמגיבים לשינויים הם המשקיעים, הם אלו שהציפו בשנתיים האחרונות את שוק הנדל”ן בשל הירידות הדרמטיות בשוק ההון והחיפוש אחר אלטרנטיבות השקעה יציבות כמו נדל”ן
- כיום יש בארץ צפייה לעליית מחירים מתונה יותר של דירות וזאת בשל עליית הריבית שפרושה התייקרות מחיר הכסף, ההלוואות והמשכנתאות , עבור הרוכשים
- אבל שימו ❤️ הגורם העיקרי לעליית מחירי הדירות בישראל עדיין קיים והוא : המחסור העצום של דירות , אין כמעט דירות חדשות למכירה, הקבלנים מכרו הכל בשנתיים האחרונות בפריי סלים על הנייר וכיום אין להם מלאי דירות מוכנות למכירה.
- דירות שנבנות היום יהיו מוכנות רק בעוד 3-4 שנים לאכלוס
- מחיר הכסף (הריבית) יקר היום גם לקבלנים ולכן הם מגלגלים את זה על הרוכשים ומגלמים את עליית הריבית במחירי הדירות שנמכרות כיום
- משקיעי הנדל”ן בישראל מהווים אחוז נמוך מהרוכשים לעומת האחוז שלהם בחו”ל ולכן גם ההשפעה שלהם על שוק הנדל”ן והורדת מחירי הנדל”ן בישראל היא שולית
- עדות נוספת להשפעה השולית של משקיעי הנדל”ן בישראל על השוק היא כאשר מס הרכישה על דירה שניה עלה מ 5% ל 8%, צעד שנעשה ע”י ממשלת ישראל כדי לבלום את עליית המחירים, אולם נכשל מאחר ואחוז משקיעי הנדל”ן בישראל לא מספיק גבוה כדי להשפיע על השוק
- משקיעי הנדל”ן מחזיקים במרבית הדירות להשכרה וכאשר הם יושבים על הגדר, כמו שקורה בעת האחרונה, מלאי הדירות להשכרה יורד וזה מביא לעלייה במחיר השכירויות
- מי הנפגעים העיקריים? השוכרים – בחודש ספטמבר השנה עלו השכירויות בישראל ב 8%
- הבטחות לחוד ומציאות לחוד- פרוייקט דירות להשכרה ארוכת טווח שהחל ב 2014 וייצר ציפייה גבוהה בשוק לא מתרומם כמצופה, נבנו עד כה כ 10,000 דירות בלבד מתוך 150,000 דירות שהובטחו, לקבלנים אין מספיק תמריצים וכיום שהריבית גבוהה הכדאיות הכלכלית שלהם נפגעה
לסיכום:
- מלאי הקרקעות לבנייה והתחלות הבניה בישראל לא גדלו משמעותית ובקצב הנדרש
- שוב בחירות וחוסר יציבות פוליטית – אין ממשלה אין מדיניות, בעיית הדיור בישראל לא בסדר היום של הפוליטיקאים
- חוסר יציבות ביטחונית- מייצר תחושות פחד אצל האזרחים
- ריביות גבוהות- הקבלנים בונים פחות- האטה בבניה – הקטנת ההיצע
- ריביות גבוהות- המשקיעים יושבים על הגדר-
- גידול בביקושים לדירות בישראל – גל עליה של כ 60,000 אנשים רק בספטמבר מברה”מ ואוקראינה
- המלחמה באוקראינה, האיומים מברה”מ, הסגרים בסין- כלכלה ונדל”ן לא אוהבים חוסר וודאות
- ביקוש קשיח גבוה לדירות
- היצע דירות קטן למכירה ולהשכרה בעולם
- עליה משמעותית במחירי השכירויות בכל העולם
כמה מילים על ארה”ב- הכלכלה החזקה בעולם שמשפיעה גם על כולנו-
- הבנק המרכזי של ארה”ב (הפד) ממשיך להעלות את הריבית והיא עומדת כיום על 3.25% והאינפלציה שנבלמה מעט עומדת על 8.3%.
- הפד מתכנן ככל הנראה להמשיך ולהעלות את הריבית כדי לבלום עוד את האינפלציה
- רמת הצמיחה העולמית לשנת 2023 צפויה להיות 2.2%
- האבטלה בארה”ב בירידה ועומדת על 3.5%
- בשנתיים האחרונות הנדל”ן בארה”ב עלה בצורה משמעותית , לאחר מגפת הקורנה וסביבת הריבית הנמוכה, משקיעים רבים הסתערו על השוק כשחיפשו אלטרטיבה יציבה לשוק ההון שחווה ירידות דרמטיות
- כיום לאחר העלאות הריבית החדות- יש האטה בבניה – מוביל לירידה בהיצע הדירות
- ביקוש קשיח למגורים לצד היצע נמוך של דירות להשכרה מביא לעילת מחירי השכירות גם בארה”ב , צפי לעלייה של 6.3% בשנת 2023
- אחת הסיבות לאינפלציה הגבוהה בעולם היא המלחמה באוקראינה, שגרמה להתייקרות רבה של חומרי הגלם בעולם, שחלקם התייקרו אפילו ב-100%-200%, יש השפעה עולמית על מחירי חומרי הגלם והתחלות הבניה בעולם
- חוסר וודאות בכל העולם בנוגע למה שקורה בסין, אוקראינה וברה”מ
מסקנה : בנדל”ן תמיד אפשר להרוויח !!!
כשהשוק עולה- ערך הנכסים שלנו עולה ואפשר לעשות רווח הוני במכירה
כשהשוק יורד- קונים עוד נכסים בזול ומחכים עם הנכסים הקיימים לעליית ערך כי זמן מתקן נדל”ן ובינתיים משכירים את הנכסים הקיימים ומיצרים לעצמנו הכנסה שוטפת
כשיש היצע דירות נמוך וביקוש קשיח וגבוה למגורים כמו שיש כיום בארץ ובארה”ב, אז השכירות עולות ואנחנו כבעלי הדירות מרוויחים יותר !