השקעה במודל קרן בארה”ב LLC – יתרונות מול חסרונות
בכל הקשור בהשקעות נדל”ן מעבר לים במדינה זרה יש לנו הרבה סימני שאלה אחת מהן, מה מודל הבעלות המתאים לכל אחת?
כאשר זה מגיע לכסף שלנו, אנחנו צריכות להיות בטוחות היטב – מה עתיד להיות עם הכסף שלנו במהלך ההשקעה ובסופה.
יש מספר דרכים להשקיע בנדל”ן מעבר לים, ובארה”ב בפרט, כיום נשים דגש על השקעה כחלק מקרן.
LLC – כאשר מס משקיעים פותחים יחד התאגדות שקופה לצרכי מס – איגוד של קבוצה של משקיעים יחד ה”מנצלת” את הכוח של הקבוצה יחד – עם הרבה יותר כסף (של כל המשקיעים החברים בה) בניהולו המקצועי של מנהל הקבוצה שמוביל אותה לעסקאות (השותף המנהל).
אפשר להשקיע ב LLC בשתי צורות:
- “משקיעי הון/בעלות”- נכנסים כבעלי ה LLC ורוכשים יחד נכס / פרופוליו של נכסים, המנוהלים ע”י גוף מקצועי, כאשר מבחינת המשקיע זו סוג השקעה הרבה יותר סולדית, פיזור הכסף במס עסקאות משמע- פיזור סיכונים, המשקיע כחלק מקבוצה – “נהנה” ממיסוי קבוצתי החל על הקבוצה כ”מקשה אחת”.
- “משקיע חוב”- המשקיע מלווה כסף ל LLC וחותם על חוזה עם ריבת נקובה ידועה מראש.
ה LLC –אחראי על הדיווח לרשויות המס בארה”ב בטופס K1 ,ובנוסף קיימת חובת הגשת מס אישי בארה”ב ובארץ בו ידווחו ההכנסות המופקות מהנכס או מפרופיל הנכסים, כולל דיווח על העברת כספים בין החברה – ה LLC – לבין הבעלים (המשקיעים יחד בקבוצה)
היתרונות כחלק מבעלות של LLC הן:
- הגנה משפטית – עד גובה ההשקעה שלך כחלק מהקבוצה ב- LLC
- אחריות משפטית משותפת
- בעת מכירה, אין ניקוי מס במקור
- פתיחת חשבון בארה”ב
- מס עזבון
- חלוקות הכספים בשנים הראשונות יכולות להיות פטורות ממס בשל מנגנון פחת מואץ
- מינוף הנכסים נעשה מול מנהלי הקרן ע”י מימון בבנקים זרים כל מס שנים
- מינימום התעסקות
- רכישת מתחמי דיור קיימים / בנייתם במחירים אטרקטיביים
- אפשרות למודל משולב של תשואה פירותית בשוטף + רווח הוני בדרך ו/או בסוף
- שקיפות מלאה- מנהלי הקבוצה ממחויבים בדיווחים שוטפים למשקיעים
- זהות אינטרסים- מנהלי הקבוצה הם חלק מהמשקיעים
- גמישות ביציאה מההשקעה- ניתן למכור את הבעלות בחברה כמפורט בחוזה
החסרונות:
- עלויות כספיות גבוהות יותר כפתיחת חברה
- מורכבות יותר בדיווח המס בישראל
- הגשת דוחות באיחור גוררת קנסות
מודל השקעה כקרן בארה”ב הוא WIN WIN לכל הצדדים
אתם כמשקיעים מקבלים זכות ראשונים לרווחים, כאשר ההשקעה היא סולידית ואתם נהנים מהכנסה פאסיבית לאורך הדרך.
העבודה בפועל נעשית על ידי מנהל הקרן והשותף המקומי.
החברה היזמית – מרוויחה עבור הגיוס ההון – המאפשר לשותף המקומי להוציא לפועל את הפרויקט, ומתוגמלת לאורך הדרך עבור ניהול הפרויקט לפי שלבי התקדמות.
השותף המקומי – נהנה מרווחים על הפרויקט והוצאתו לאור.
מאת דליה מזעקי מוזס