תוכנית מטרה – כל הפרטים על התוכנית החדשה לזכאים
מאת שרון מוזס ביטון
תכנית מחיר מטרה היא שיטת שיווק חדשה של קרקעות ביוזמת משרד הבינוי והשיכון.
התוכנית מאפשרת לרוכשי דירה ראשונה ולמשפרי דיור לרכוש דירה חדשה במחיר הנמוך בכ-20% ממחירי השוק באותו האזור.
תוקף אישור התוכנית הינו עד 31/12/2025
מה ההבדל מתוכנית מחיר למשתכן:
בדומה למחיר למשתכן, המדינה מסבסדת את הקרקעות כדי לייצר דירות זולות.
בשונה ממנה, היזמים אינם מתחרים על המחיר הזול ביותר למ”ר בנוי, אלא המדינה היא שקובעת את מחיר הדירה הסופי והמוזל, והקבלנים מתחרים על מחיר הקרקע הגבוה ביותר שהם מוכנים לשלם.
במחיר מטרה, מחיר הדירות לאחר הנחה יקבע מראש על פי שומה של השמאי הממשלתי, ביחס למחיר הדירות באותו אזור נכון לסוף 2020.
כך שלמעשה, ההנחה גבוהה יותר, משום שהחישוב שלה לא משקלל את עליית המחירים שנרשמה השנה. השומה וההנחה יעודכנו פעם בשנה בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן, בתוספת 1%.
חברות הבנייה ידעו מראש את מספר הדירות שהן צריכות למכור בהנחה לזכאים ואת המחיר שלהן לאחר הנחה. בהתאם לנתונים האלה, הן יתבקשו להגיש הצעות לרכישת המגרשים וההצעה הגבוהה ביותר תזכה בקרקע.
מה ההטבה שמקבלים:
המדינה תשווק קרקע המיועדת בעיקרה לבנייה רוויה, והתחרות בין היזמים המציעים תתבצע כך :
- ייקבע מחיר למ”ר בנוי קבוע וסופי לרוכש דירה על פי שמאות, המחיר יצוין במסמכי המכרז. על המחיר שייקבע, יינתן שיעור ההנחה בגובה 20% ממחיר הדירה, ועד 300 אלף ₪ (השומה ומגבלת ההנחה בסך של 300 אלף ₪ יעודכנו בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן במהלך אותה שנה, בתוספת 1%).
- הקבלנים שייגשו למכרז, יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מינימום, תוך שהם מתחייבים למכור את הדירות שיוקצו עבור מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז.
- הזוכה בכל מתחם יהיה המציע שיציע את הסכום הגבוה ביותר עבור הקרקע. במקרה של מציעים בסכום זהה, תבוצע ביניהם התמחרות.
יודגש כי, מכרזי השיווק במסגרת מחיר מטרה, יהיו על כלל מכרזי הקרקע של המדינה ללא מכסה שנתית. היקף הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 60% מכלל הדירות באזורי ביקוש.
באזורים שבהם ערך קרקע ללא פיתוח על פי הערכת שמאי נמוך מ-100,000 ₪ ובאזורי עדיפות לאומית וביישובי מיעוטים, שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על עד 65%.
מי זכאי לרכוש דירה במסגרת התוכנית:
דירות במסגרת התוכנית מחיר מטרה מיועדות לחסרי דירה (ללא דירה) ולמשפרי דיור.
תושבים “חסרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, ללא כל זכויות בדירה, ושלא היו להם זכויות ב-10 השנים האחרונות בדירה כלשהי.
תושבים “משפרי דיור” מוגדרים כזוגות או יחידים מעל גיל 35, אשר בבעלותם זכויות כלשהן בדירה, והם מתחייבים למכור זכויות אלו במהלך 12 חודשים מיום קבלת טופס 4 לדירה הנרכשת במסגרת התוכנית.
זוגות שנרשמו לנישואין אך טרם נישאו, אינם עומדים בקריטריונים לרכישת דירה בתוכנית מחיר מטרה.
יחידים מעל גיל 35 רשאים לרכוש דירה. יחידים מתחת לגיל זה, לא עמודים בקריטריונים להשתתפות בתוכנית מחיר מטרה למעט חריגים כגון: נכה רתוק לכיסא גלגלים מעל גיל 21.
- תינתן עדיפות מלאה לנכה רתוק- לפי מפתח של דירה אחת לכל 30 דירות, כך שבכל הגרלה יזכה נכה רתוק אחד לפחות.
בנוסף הורחבו בצורה משמעותית תנאי קבלת הזכאות להשתתפות בתוכנית עבור נכים כך שלדוגמה כל נכה מעל 75% נכות רפואית מגיל 21 יוכל להנפיק תעודת זכאות. - כמו כן, אושרה הגדלת הקצאת יחידות דיור לבני מקום: 25% בכל הארץ, 35% באזורי עדיפות לאומית ב’ ו-50% באזורי עדיפות לאומית א’.
ביישובי המיעוטים עד 30,000 תושבים תינתן הקצאה של 50% לבני מקום, ובסמכות הנהלת רשות מקרקעי ישראל להעלות אחוזים אלו עד 75%.
באזור חיפה והצפון אחוז בני המקום יעמוד עד 75% באופן קבוע.
ביישובים שהם מתחת ל-10,000 תושבים יהיה ניתן לקבל אישור חריג להקצאה של עד 100% עבור בני המקום.
איפה יהיו הפרויקטים:
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה יתבצע בערים בכל רחבי הארץ שבתחומן המחיר למ”ר דירתי ממוצע הוא עד 20,000 ₪ ללא מע”מ וביישובים המוגדרים במדד כלכלי חברתי 4 ומטה, בהתאם לנתוני רשות המיסים הנכונים ליום 31.12.2020.
ביישובים המוגדרים “יישובי יוקרה” בהם המחיר למטר מעל 20,000₪ לא ייכנסו לתוכנית.
מה התהליך שצריך לעשות:
תהליך ההשתתפות בתוכנית כולל שישה שלבים
- הוצאת אישור זכאות
- הרשמה לאתר ההגרלות באמצעות הקלדת מספר זהות ומספר זכאות
- הרשמה לפרויקט
- המתנה להגרלה ולהודעה על תוצאותיה
- בדיקת אפשרויות למימון הדירה
- בחירת דירה אצל החברה הבונה וחתימה על חוזה, חתימה על חוזה המכר.
חוזה המכר בין רוכש הדירה ומוכר דירה מחייב את שני הצדדים, ולכן מומלץ לרוכש הדירה לעיין בנחת בפרטי ההסכם ולהבינם תוך כדי התייעצות עם גורמים מקצועיים.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, מסדיר כמה היבטים חשובים ביחסים בין רוכש למוכר דירה, אשר מטרתם להגן על רוכש הדירה ולהבטיח את טיב העסקה ביניהם:
- ערבויות לרוכש המבטיחות את השקעותיו מול מוכר הדירה.
- תשלום באמצעות פנקס שוברים בלבד.
- תשלום המחולק לפי התקדמות הבנייה.
למידע נוסף בנושא חוק המכר ובנושאים נוספים, מומלץ לקרוא את “המדריך לרוכש דירה ראשונה” באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון.
מה הגודל וסטנדרט של הדירות שיבנו:
במסגרת התוכנית, ישווקו דירות בשטח 60 מ”ר עד 150 מ”ר.
בכדי למנוע מקרים שבהם מפרט הדירות בתוכנית מחיר מטרה שונה ממפרט הדירות הנמכרות באותו הפרויקט, הגדיר משרד הבינוי והשיכון מפרט טכני איכותי לדירות מחיר מטרה כסטנדרט! המפרט מציג רכיבים שונים בדירה כסטנדרט ללא תוספות תשלום. משרד הבינוי והשיכון מחייב את הקבלנים להציע מגוון דוגמאות, עיצובים וצבעים של רכיבים ופריטים, בכדי לאפשר גמישות מסוימת והתאמת הדירה לשביעות רצונכם. בין היתר, ניתן לבחור: משטח עבודה במטבח, ריצוף וחיפוי, דלתות פנים ועוד
נוסף על כך, דירת “מחיר מטרה” כוללת חניה אחת לפחות.
מה המגבלות שיש על הרוכשים מבחינת השימוש בדירה:
רוכשי דירה במסגרת מחיר מטרה מתחייבים שלא למכור את הדירה במשך 5 שנים, אך יהיו רשאים להשכיר את הדירה למטרת מגורים.
היכן מפורסמות דירות המשווקות במסגרת התוכנית?
משרד הבינוי והשיכון הקים אתר אינטרנט המיועד לנושא זה. באתר ההגרלות של משרד השיכון והבינוי תוכלו להתעדכן על פרויקטים חדשים המיועדים לשיווק, וכן פרטים על הפרויקטים עצמם. כמו כן, תוכלו להגיש בקשה להשתתפות בהגרלה בהתאם להנחיות ובמידה ואתם זכאים לכך.
האם יש עוד הטבות
זכאי התוכנית שיזכו וירכשו דירה באזורי עדיפות לאומית יקבלו מענק קבוע בגובה 40,000 ₪.
מימון משכנתא בשיעור גבוה בתוכנית מחיר מטרה
באישור של בנק ישראל, הזכאים בתוכנית מחיר מטרה ובתוכנית מחיר למשתכן זכאים לקבל משכנתא בשיעור הגבוה יותר מן הכללים שנקבעו למשכנתאות אחרות, כדי לסייע לכם במימון רכישת הדירה.
הגובה המרבי של המשכנתא ייקבע לפי שווי השוק של הדירה (שייקבע על ידי הערכת שמאי) ולא לפי מחיר רכישתה. הקלה זו מאפשרת שיעור מימון גבוה יותר מ-75% מהתשלום עבור הדירה הנרכשת.
ההקלה מותנית בכך שתשלמו לפני קבלת המשכנתא 100,000 ₪ לפחות ממקורותיכם העצמיים (הון עצמי) ובתנאי ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש”ח.
במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש”ח, שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא יעמוד על 1.8 מיליון ש”ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.
משרד הבינוי והשיכון מעניק לכם משכנתא בריבית נמוכה
בנובמבר 2015 תוקן חוק הלוואות לדיור, התשנ”ב-1992 כדי להיטיב עם זכאים חסרי דירה – מי שאין ולא הייתה להם דירה ב-10 השנים האחרונות.
הריבית על המשכנתא על פי הזכאות האישית עומדת על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד כפי שבנק ישראל מפרסם מדי חודש, אך לא יותר מ-3.0%, בהתאם לתקופת ההחזר שבחר הלווה.
הזכאים יוכלו לקבל משכנתא לתקופה של 30 שנה, ויוכלו גם לקצר את תקופת ההחזר וליהנות מריבית נמוכה יותר, אך לא פחות מ-10 שנים.
כדי לקבל את המשכנתא עליכם לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות.
הבהרה- הלוואות הזכאות אינן חלק מההון העצמי.
נסכם בדבריו של שר הבינוי והשיכון, אלקין: “המדינה שולטת בתכנון, שולטת בשיווק הקרקעות, שולטת בכמות העובדים הזרים, דרך הרשות המקומית המדינה שולטת גם בהיתרים לקבלנים, היא רגולטור פה ב־100% של הכל. היא הכי מרוויחה ממחסור הדירות בשוק בגלל עליית מחירי הקרקע. המדינה מכל מיני סיבות מייצרת מחסור, ובסוף היא זו שאחראית למחסור בדירות”.
לנו נותר רק לקוות שהתוכנית החדשה תשים סוף למחסור בהיצע, אולם יש לזכור שהשיווקים של פרויקטים במחיר מטרה יתחילו רק בעוד כשנה- כי על היזמים קודם להוציא היתרים ורק אז מותר להם לשווק. לאחר מכן עד שיעשו את הפיתוח של הקרקע ויבנו את כל הדירות- יקח עוד כ 4 שנים מעכשיו. כלומר מי שרוצה כבר היום לקנות דירה צריכה לחשוב היטב האם מתאים לה לחכות עוד ארבע שנים עד שתהיה הדירה ברשותה, ואיך בינתיים היא יכולה להשקיע את ההון העצמי שלה כדי שיעלה ערך ולא ישכב בבנק וישחק עם עליית המחירים.