סקירת תוכנית הדיור החדשה והשפעתה על מחירי הדירות
מאת שרון מוזס ביטון
תוכנית הדיור החדשה של הממשלה מנסה לטפל בעליית מחירי הדירות על ידי שורה של תוכניות ופעולות שמיועדות לביצוע עד לשנת 2025. ניתן כאן סקירה של 18 הצעדים ונתייחס לאפשרות ההשפעה שלהם על המחירים:
1. צעדים להגדלת ההיצע הדירות:
קביעת יעדים שאפתניים לארבע שנות הממשלה בהגדלת היצע: 280,000 התחלות בנייה בשנות התוכנית – המהווה עלייה של עשרות אחוזים ביחס להתחלות הבנייה בשנים האחרונות.
תכנון 500,000 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון.
פרסום מכרזים ל300,000 יחידות דיור בקרקעות מדינה.
ההשפעה הצפויה: הגדלת היצע היא חשובה ביותר וזה אכן מפתח להשפיע על מחירי הדירות, אך ההשפעה היא בטווח הארוך ולא הקצר כיון שייקח כמה שנים עד שכל שיווקי הקרקעות הללו יהפכו להיות פרויקטים ממשיים ויחידות דיור שינתם לשווק לציבור. בינתיים המהלכים האלה יוצרים ציפייה אצל הציבור אבל בשטח המחירים עדיין לא מושפעים.
2. האצת השוק
על מנת להגדיל את הבנייה החדשה בשכונות חדשות, שתביא להגדלה משמעותית של היצע יחידות הדיור ברחבי הארץ, נדרשים בראש ובראשונה תשתיות לתמיכה בשכונות החדשות. תשתיות אלו כוללות תשתיות תחבורה, ניקוז, מים, ביוב ועוד.
על מנת להרחיב את ההשקעה בתשתיות לטובת הגדלת היצע יחידות הדיור תשקיע הממשלה בשנות התוכנית סך של 8 מיליארד שקל בתשתיות תומכות דיור.
לצורך המענה הנדרש לגידול האוכלוסייה בשכונות החדשות תשקיע הממשלה בשנות התוכנית 5.5 מיליארד שקל לבניית כיתות לימוד חדשות.
כמו כן יוקצו כ-640 מיליון שקל בשנים הקרובות לתמרוץ היתרים וכן השקעה של למעלה מ-2 מיליארד שקל בחברה הערבית בקידום התכנון, הפיתוח, הקמת מוסדות הציבור ועוד.
ההשפעה הצפויה: בעבר כבר היו הבטחות כאלה במסגרת הסכמי הגג, אך לא כולן התממשו וראשי הערים נותרו חסרי תקציבים לפיתוח תשתיות . נראה שהכוונות הן טובות , הנושא של פיתוח תשתיות הוא קריטי לביצוע הבנייה. בלעדיו אף דירה לא תוכל להיבנות ונראה שהממשלה מבינה את זה עכשיו. נצטרך לראות האם באמת התקציבים המובטחים יעברו לרשויות המקומיות ובאיזה קצב. כי אחרת ראשי הערים לא יקדמו את הבנייה.
3. דיור ציבורי
מדובר בתוספת של 4,700 דירות מול תור של 30 אלף ממתינים. המדינה תרכוש לשם כך 1,700 דירות חדשות.
אפשרות ההשפעה: מדובר על מעט מאוד דירות שיוקצו לדיור הציבורי לעומת צורך מאוד גדול. לא תהיה לזה השפעה על מחירי הדירות וגם המענה הוא מאוד דל. חבל.
4. התחדשות עירונית
התחדשות עירונית מאפשרת להגדיל את היצע יחידות הדיור בלב המרחב העירוני, בדגש על אזורים בהם קיים מחסור משמעותי בקרקעות פנויות. להתחדשות עירונית תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים; התחדשות עירונית במרכזי הערים מאפשרת הגדלת ההיצע הזמין למגורים בנגישות לתעסוקה איכותית בפריון גבוה תוך חיסכון בזמן נסיעה, עקב ירידה ביוממות.
התחדשות עירונית מובילה לשיפור מרקמים עירוניים ותיקים, תוך שיפור מצבם הכלכלי של אוכלוסיות ותיקות אשר מחזיקות בנכסים במתחמים המתחדשים. בנייה במסגרת התחדשות עירונית מצמצמת את הצורך לבנייה בשטחים הפתוחים.
במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה רפורמת ענק להאצת הבנייה בהתחדשות עירונית. הרפורמה מסירה חסמים רבים בקידום פרויקטים של פינוי-בינוי וכוללת בין היתר צעדים לצמצום התופעה של דיירים סרבנים, הגברת ההגנה על דיירים מפני החתמות פוגעניות ויזמים שאינם מצליחים לקדם את הבנייה במתחמים, יצירת ודאות והפחתת רגולציה לאורך תהליך הפינוי-בינוי והעמקת הקלות המס בפרויקטים אלה. הממשלה תשקיע כחצי מיליארד שקל בתשתיות התומכות בפרויקטים להתחדשות עירונית, על מנת לאפשר את תוספת יחידות הדיור במרקם הבנוי.
אפשרות ההשפעה: כאשר יגמרו הקרקעות הפנויות לבניה במדינת ישראל, בעוד כעשר שנים, הדרך היחידה לבנות עוד דירות יהיה במסגרת התחדשות עירונית. זה העתיד של הנדל”ן בארץ ולכן זה מצוין שתמצא הדרך לזרז את התהליכים ולהפוך אותם לממשיים ולא רק בתאוריה. אכן נרשת תמיכה של המדינה בתקציבים בפרויקטים בפריפריה וגם קיצור תהליכי הרישוי והבירוקרטיה, והגברת ודאות ליזמים. לעשות את כל השינויים האלה יקח זמן והרבה משאבים. אנחנו ממש בעד, באופטימיות זהירה. אם זה יקרה אפשר יהיה לבנות יותר מהר במרכזי הערים וזה בהחלט יקל על הביקושים.
5. תמ״א 38
בשל העובדה כי תמ”א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022, ולאור תרומתה להתחלות הבנייה בשנים האחרונות, מקדמת שרת הפנים חלופה להתחדשות הבניין הבודד. במסגרת המתווה יוסמכו הוועדות המקומיות לקדם תוכניות שיגדילו את זכויות הבנייה עד ל-400% במסלול הריסה ועד ל-200% במסלול חיזוק, וכן להקצות קומה לשימושים ציבוריים שיתנו מענה לתוספת יחידות הדיור.
יגובש מנגנון שיתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם תוכניות כאמור בשטחן באמצעות תשלום היטל השבחה או הענקת קומה ציבורית מבונה. תקודם חקיקה להשוואת הרוב הדרוש להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהסדרים (66%). תקודם חקיקה להארכת תמריצי מיסוי לפרויקטים במסגרת תמ”א 38 – כדלהלן:
בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, תוכנית המתאר הארצית 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38) תפוג באוקטובר 2022. בסוף דצמבר 2021 יפוגו כבר הטבות המס למעורבים בעסקה במסגרת תמ”א 38 המפורטים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ובחוק מס ערך מוסף. יש להאריך את הטבות המיסוי לתמ”א 38 הבאות עד לפקיעת התוכנית, וכן לאפשר את ההטבות גם לתוכנית החלופית להתחדשות הבניין הבודד.
א. מס שבח – ישנו פטור ממס שבח לדיירים על שירותי הבנייה שמתקבלים מהיזם, ובלבד שלא נוספו לדירתם מעל 25 מ”ר ובמקרה של תמ”א הריסה, התקבלה רק דירה אחת בתמורה (או שתי דירות באזורים מיוחדים). הטבות המס ניתנות רק לגבי התמורה לדיירים שהיא בשירותי בנייה.
ב. מס רכישה – היזם ישלם מס רכישה במועד בו החלה הבנייה בפועל (בשונה מהמצב הרגיל בו חבות המס חלה ביום חתימת חוזה הרכישה) ובהתאם לשווי שירותי הבנייה שניתנים לדיירים.
ג. מע”מ – היזם יהיה זכאי למע”מ בשיעור 0% על שירותי הבנייה הניתנים לדיירים ובהתאם יוכל לקזז תשומות שהיו לו בתהליך הבנייה.
אפשרות ההשפעה: העיריות כבר נגד תמ״א 38/1 – תוספת קומות וחיזוק מבנים. מצד שני, אין מנוס מתמ”א במקומות שאי אפשר לפנות ולבנות. הצעה מעניינת שתלויה ברצונם של יזמים להעמיק בתמ”א ושל העיריות לעודד. מבחינת מחירי הדירות , הכמות שניתן להוסיף במסגרת תמ”א 38 היא מוגבלת ועל כן ההשפעה של זה על מחירי הדירות היא מינורית..
6. ממשרד לדירה
לאור עודף ההיצע המשמעותי של קרקעות פנויות המיועדות לשימושי משרדים, וכן בשל הצורך בהגדלת היצע הדיור, באזורי הביקוש בפרט, במסגרת חוק ההסדרים מקדמת הממשלה הסבת שטחי משרדים לדירות, דירות קטנות להשכרה לטווח ארוך, מעונות סטודנטים ודיור מוגן במסגרת הליך רישוי בשיעור של עד 30% משטחי המשרדים המתוכננים. המנגנון יאפשר המרה מהירה של שטחי משרדים לשימושי דיור בהליך מקוצר וללא תכנון מחדש.
הליך הרישוי רלוונטי לבניינים שטרם נבנו כאשר מדובר: בתב”ע מתומהלת – עד 30 אחוז לדירות (קטנות). בתב”ע לא מתומהלת – עד 30 אחוז, אך רק לדיור להשכרה, דיור מוגן, מעונות.
בכוונת הממשלה להקים ועדת משנה למועצה הארצית אשר תדון בתוכניות מפורטות להסבת שטחי משרדים למגורים בהליך מקוצר. הצעד יאפשר המרה של שיעור גבוה יותר משטחי המשרדים למגורים ולא תוטל מגבלה על מאפייני הדירות.
אפשרויות ההשפעה: בתאוריה הרעיון יפה, אבל הסיכויים שיצליח הם לא גבוהיםכי ראשי הערים לא ישתפו עם זה פעולה. הם לא ימהרו לוותר על ארנונה עסקית וגם לספוג כאב ראש מדיירים למה אין באזורי משרדים שירותים ומוסדות ציבור למיניהם, שלא תוכננו מראש.
7. הסרת חסמים
לצורך קידום שיתוף הפעולה ממשלתי בתחום הדיור, ובשל הירתמות כלל משרדי הממשלה הרלוונטיים להגדלת היצע הדיור, הוקם פורום מנכ”לים בראשות מנכ”ל משרד ראש הממשלה. הפורום יתכנס באופן תדיר על מנת לדון בחסמי תכנון ופיתוח במטרה להגדיל את היצע הדיור.
אפשרויות ההשפעה: הלוואי ויצליח , זה בהחלט יכול להקל על הבירוקרטיה.
8. הארכת הוותמ”ל
לותמ”ל תרומה משמעותית להגדלת המלאי התכנוני של יחידות דיור ולקיצור משך הליך התכנון. לצורך הגדלת ההיצע קידמה הממשלה הצעת חוק שאושרה על ידי הכנסת להארכת פעילות הותמ”ל. חוק הותמ”ל והאצת הפעילות בכל המסלולים (הפשרת קרקעות, מתחמים מרובי יח”ד, התחדשות עירונית, מגזר ערבי).
אפשרות ההשפעה: הוותמ”ל היא הועדה הכי יעילה שיש היום בארץ, המשך עבודתה והגדלת היקף העבודה שלה הוא מה שבאמת יכול להשפיע על קיצור משך זמן התיכנון. נקווה שאכן כך יהיה.
9. יעול הרישוי
משרד הפנים יוביל רפורמה רחבה בהליכי הרישוי ויצירת מגוון מסלולים מהירים לקבלת היתר בזמן קצר. בשנים האחרונות הליכי הוצאת היתר בנייה מתארכים ומהווים חסם משמעותי להגדלת היצע יחידות הדיור. ההצעה – לאפשר רישוי באמצעות מורשה להיתר, כלומר אדריכל מורשה יוכל לתת את היתר הבנייה.
בחוק ההסדרים נפתח הפתח להסדר זה, והוא חל כרגע רק על חלק מהמקרים. משרד הפנים מתכון להרחיב את ההסדר על מקרים נוספים.
המשרד מתכוון לקדם מסלולים נוספים המותאמים לצרכי מבקשי ההיתר, כך שיוצעו לציבור מספר מסלולים. בין היתר נשקלת הקמת מכוני רישוי, כפי שנהוג במדינות מפותחות בעולם.
יצומצם מנגנון ההקלות, כך שהיתר הבנייה יהווה הליך טכני בלבד, ולא יכלול היבטים תכנוניים שיצריכו את שיקוליה של הוועדה המקומית.
יקודם נושא התב”ע הנפחית, שיאפשר חופש פעולה גדול יותר וימנע בירוקרטיה מיותרת שנגרמת כתוצאה מהאבחנה בין שטח עיקרי לשירות.
יקודם מתווה לתכנית + היתר, כך שמשך הזמן להשלמת הליכי התכנון והרישוי יתקצר. אדריכל יוכל לתכנן בעצמו את הבניין, מבלי לקבל מראש את אישור הוועדות לבניין עד 9 קומות. זה יכול לקצר את התהליך אפילו בשנתיים-שלוש.
על מה יחול הרישוי העצמי?
- בקשה ללא הקלות.
- בקשה שעיקרה למגורים (80% למגורים).
- חייבת להיות הסכמה של כל הבעלים (כולל רמ”י). אם אין הסכמה הבעלים יכולים להתנגד, ופה מדובר במורשה להיתר שלא יכול לשמוע התנגדויות.
- כל בקשה כזו חייבת להיבדק במכון בקרה, למעט בקשות שהן עד 2 קומות ועד 5 יח”ד.
- בקשה שאינה בבניין לשימור.
- ההסדר וולונטרי – כלומר ועדה מקומית או רשות מקומית בתחום ועדה מרחבית יכולות לקבוע שרישוי עצמי לא יחול אצלן.
- מורשה להיתר מאשר את הבקשה, לרבות שלבי הביצוע: אישור תחילת עבודות ותעודת גמר.
- מורשה להיתר יהיה רשום בפנקס האדריכלים, אדריכל רשוי עם ניסיון של 5,000 מ”ר ב-10 השנים האחרונות.
אפשרות ההשפעה: אם זה יצליח נהפוך להיות מדינה מתקדמת כמו עוד מדינות מערביות שיודעות להוציא התירים תוך 3 חודשים עד חצי שנה… בינתיים ניסיון העבר מלמד שבארץ זה לא עובד, אדריכלים סירבו לקחת אחריות על הליכי רישוי. לגבי מכון רישוי, רעיון יפה שעובד במיאמי. בישראל מכוני בקרה כבר יושבים על המדף כמה שנים בגלל מחלוקות. קחו כמה שנים טובות כדי שכל זה יקרה.
10.חיזוק הפריפריה
הקמת ועדה מחוזית נוספת במרכז והקמת ועדה מיוחדת לגולן. בקצרין הכוונה לשחרר 1,500 דירות כדי להכפיל את היישוב.
אפשרות ההשפעה: חיזוק הפריפריה חשוב. האם זה יגרום למעבר של הרבה אוכלוסייה לגולן, זה כבר תלוי בנחישות הממשלה להטבות מס לדיירים.
11.מס רכישה
על מנת למתן את הביקושים של המשקיעים, העלו את שיעור מס הרכישה על משקיעים ל-8%.
אפשרות ההשפעה: הנתונים מראים שההשפעה של ביקושי המשקיעים על מחירי הדירות היא שולית ביחס לביקושים הקשיחים של הציבור הכללי שרוכש למגורים, העלאת מס הרכישה אולי תוציא חלק מהמשקיעים מהשוק אבל היא לא תוריד את מחירי הדירות שעלייתם נובעת ממחירי הקרקעות הגבוהים וממחירי תשומות הבניה שבעליה, לצד המחסור בדירות.
12. קרקע פרטית
לצורך עידוד מימוש קרקעות פרטיות, מוצע להעניק הקלות במס לבעלי קרקעות שיבנו בשנים הקרובות ולתקן עיוותים במס שבח. הממשלה תקדם את המהלכים הבאים על מנת להטיב עם מי שיקדם בנייה בקרקע פרטית בשנים הקרובות, ותגבה מחיר ממי שיבחר להמשיך לדגור על הקרקע מבלי לבנות. יינתנו הקלות מס לבעלי קרקעות בנויות, אשר יממשו את הבנייה בשנים הקרובות.
אפשרות ההשפעה: סיכויים טובים לזרז בנייה בקרקעות פרטיות.
13. פיצול דירות עם תוספת זכויות בנייה
מוצע לאפשר פיצול דירות ללא הליך תכנוני נוסף לתוספת דירה שתשמש להשכרה או למגורי קרובו של בעל הדירה. על מנת לעודד פיצול כאמור באופן שיגדיל את ההיצע, ניתן לאפשר תוספת זכויות בנייה של 45 מ”ר.
ניתן כיום לפצל דירות בהתאם להוראות הבאות:
- הדירה צמודת קרקע.
- שטח הדירה 120 מ”ר לפחות.
- הדירה הנוספת בשטח 45 מ”ר לכל הפחות (לא כולל שטחי שירות).
- לא הוצגה חוות דעת מטעם מהנדס הוועדה המקומית לפיה התשתיות, החניות, מוסדות הציבור והשטחים הפתוחים לא יעמדו בעומס שייווצר בעקבות הגדלת יחידות הדיור.
- לא הוגשה התנגדות מכוח סעיף 149 לחוק התכנון והבנייה. ככל שהוגשה התנגדות לא הוכח כי ההקלה שתינתן ביחס לפיצול הדירות תגרום לפגיעה בלתי סבירה במגיש ההתנגדות.
- הוראות השעה לא יחולו על יישובים שלגביהם נקבעה מגבלה בתמ”א 35.
- השימוש ביחידה הנוספת שתתקבל כתוצאה מהפיצול יהיה להשכרה או למגורי קרוביו של בעל הדירה.
- לא ניתן למכור את היחידה הנוספת בנפרד מהיחידה המקורית.
- שיעור ההשבחה בגין אישור פיצול דירת המגורים יעמוד על 34% מסך כל ההשבחה, כאשר מחצית מההיטל ישולם במועד מתן ההיתר ואילו היתרה בעת מכירת דירת המגורים.
- מוצע להאריך את הוראת השעה ולקבוע שלצורך מימוש הפיצול יותרו בניית 45 מ”ר נוספים במסגרת ההיתר.
אפשרות ההשפעה: מצוין לבעלי בתים פרטיים , אבל אין לה השפעה על מחירי הדירות.
14. שימושים חורגים
דירות מגורים רבות, בדגש על אזורי הביקוש, משמשות כיום בשימוש חורג כמשרדים ומרפאות. שימושים אלה מאפשרים מחד עירוב שימושים במרחב העירוני, אך מנגד גורעים דירות מגורים רבות.
לאור מצוקת הדיור הקיימת, לצד העודף המתוכנן בשטחי תעסוקה ומגורים, יש לבטל את האפשרות לשימוש חורג ולהחזיר את השימוש בדירות אלו למגורים. שינוי זה לא יחול על מעונות יום וגני ילדים, להם יתאפשר השימוש החורג.
אפשרות ההשפעה: עיריית ת”א ניסתה זאת בעבר ונכשלה. יגרור משפטים, מריבות, מחלוקות ובכל מקרה לא יקרה מחר.
15. ביטול Airbnb
דירות מגורים רבות משמשות להשכרה בפלטפורמה שיתופית כגון Airbnb. שימוש זה אינו מחייב ברישוי או רישום, אינו כפוף למשטר ארנונה שונה מאשר ארנונה למגורים ואינו מוגבל לשיקולי תכנון המרקם העירוני של הרשות המקומית. הכנסה מהשכרה בפלטפורמה שיתופית חייבת במס הכנסה או מס חברות, אבל שיעורי הגבייה והאכיפה נמוכים מאוד.
דירות אלו נמצאות בלב אזורי הביקוש והן נגרעות ממלאי הדירות באזורים המאופיינים במחסור משמעותי בדירות מגורים. מוצע להחיל את איסור השימוש החורג גם על שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע.
אפשרות ההשפעה: תיתכן פגיעה בזכות הקניין ומאבק משפטי. במדינות שונות נקטו השלטונות צעד דומה ובהצלחה.אם יצליח זה יחזיר עוד דירות יד שניה לשוק המגורים.
15. התחדשות בפריפריה
תוקם ועדה בין משרדית לבחינת כלים להתחדשות עירונית בפריפריה. תקציב של 155 מיליון שקל לפרויקטי חלוץ בהתחדשות עירונית בפריפריה. יימצאו קרקעות חילופיות לבנייה חדשה להגדלת זכויות פינוי-בינוי. נקבע פיילוט לערים דוגמת ירושלים, אשקלון, רחובות, גבעת שמואל ולוד.
אפשרות ההשפעה: מהלך חשוב שאם יצליח ישפר את כמות ההיצע.
16. מחיר מטרה
השבוע נכנס לתוקף בכל המכרזים מחיר מטרה למתן פתרון מיידי לצעירים – 20% הנחה עד 300 אלף שקל לדירה. “המדינה מוותרת על הכנסות מהקרקע של 12 מיליארד שקל, ולפי ההערכות זה יגיע גם ל-20 מיליארד”, אומר אלקין.
סיכויי ההצלחה: הלוואי ויצליח , התוכנית תאפשר לזוגות צעירים חסרי דיור לקנות דירות במחיר מוזל. צריך להיזהר מהטעויות שעשו רוכשים רבים במחיר למשתכן, כאשר נכנסו לעסקאות שהיו מסוכנות להן לטווח ארוך.
17. שכירות ארוכה
ועדת הכספים כבר אישרה לקריאה שנייה ושלישית את התיקונים לחוק לעידוד השקעות הון, שמטרתם לעודד שוק שכירות מוסדית ארוכת טווח. תקופת חובת ההשכרה קופצת מ-5 ל-15 שנה. הכוונה לשווק 6,500 דירות להשכרה ארוכת טווח בשנה הבאה.
אפשרות ההשפעה: עידוד המוסדיים בא על חשבון הפרטיים. בהחלט הממשלה באה לקראתם. כעת נותר לראות עד כמה יצליחו ליישם את השינויים הרבים.
18. עובדים זרים
תוספת של 30 אלף עובדים. 9,000 מתוכם כבר בישראל.
אפשרות ההשפעה: הבאת כוח עבודה הכרחית לבנייה בפועל. בלי פועלים אין דירות. נחזיק אצבעות.