כמדי שנה השתתפנו בוועידת הנדל”ן של מרכז הבניה באילת, אנו מביאות אליכן את סקירה נדל”נית וכלכלית מהוועידה – כך שגם אתן תישארו מעודכנות.
שנת 2023 הייתה שנה יוצאת דופן שאת ההשלכות שלה נראה כמה שנים קדימה בכלכלה בכלל ובנדל”ן בפרט:
- ריבית גבוה- ששיתקה את המשק יקרה את המימון הבנקאי לקבלנים ולנוטלי המשכנתאות שגרמה להם לשבת על הגדר ולרכוש פחות.
2.אינפלציה- אומנם האינפלציה עמדה ביעד של הממשלה בין 1-3% אבל עדין שנת 2023 ברף הגבוה של 3%
- הרפורמה המשפטית- שהביאה למחאה החברתית השפיעה גם על כלכלת ישראל
- מלחמת רוסיה אוקראינה- שנמשכה גם ב 2023 השפיעה על התייקרות חומרי הגלם בענף הבניה וחידדה שוב את חלוקת הגושים העולמים ארה”ב- רוסיה שמשפעים גם על ישראל
- מלחמת חרבות ברזל שפרצה ב 7/10 עם כל האסון האישי והלאומי שהיא הביאה עלינו, אנחנו רואים את השפעתה גם על כלכלת ישראל וגם על הנדל”ן.
התחלנו את שנת 2024 עם חוסר של מעל 200,000 דירות, בעיקר בשל הריביות הגבוהות שיקרו את עלויות המימון לקבלנים שחלקם עצרו פרויקטים ובנו הרבה פחות.
המסקנה- היצע נמוך מאד של דירות חדשות בשנה שנתיים הקרובות (גם אם יתחילו לבנות היום הדירות יהיו מוכנות בעוד שנתיים שלוש)
לכל זה התווסף ב 7/10 החוסר בפועלי בניין בשל סגירת גבולות המדינה לפועלים מעזה ומיהודה ושומרון ובריחת פועלים זרים שעזבו את המדינה ממש בתחילת המלחמה.
בישראל עבדו לפני המלחמה כ 80,000 פועלי בניין ולדברי מנכ”ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן המדינה פועלת כיום להבאת 70,000 פועלים זרים לענף הבניה ואף מאפשרת לקבלנים לעשות “יבוא אישי” של פועלים, יש אפשרות טובה שיגיעו לארץ כ 20,000 פועלים זרים כבר בחודש וחצי הקרובים. אולם עלות הפועלים האלו יקרה משמעותית מעלות הפועלים הפלסטינים דבר שישפיע מידית על עליית מחירי הדירות בישראל.
לצד החוסר בהיצע הדירות בישראל, מאז ומתמיד הגידול הדמוגרפי הישראלי היה מהגבוהים בעולם וכעת צופים גידול בילודה – תופעת “בייבי בום” שקורת בתקופת מלחמות וזה לצד גלי עליה גדולים שכבר התחילו בשל האנטישמיות הגואה בעולם. יו”ר הסוכנות היהודית צופה שמעל 200,000 עולים יגיעו לישראל בשנת 2024 ועד כמיליון עולים בשנים הקרובות.
המסקנה -ביקוש גדול לדירות בישראל גם ע”י ישראלים שחיים פה וגם ע”י יהודים מהתפוצות
תוצאה של פער גדול בין היצע נמוך לביקוש גבוה = עליית מחירים !!!
החותים מאימים ואף יורים על ספינות שמגיעות לכיוון ישראל
דבר שמייקר את עלויות השילוח של חומרי הגלם במאות אחוזים- כאשר חומרי הגלם לבניה מתייקרים הקבלנים מגלגלים את זה אלינו הצרכנים ומעלים את מחירי הדירות!
בשבוע שעבר הורד דירוג האשראי של ישראל דבר שמעלה את פרמיית הסיכון, לדברי ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים, הקבלנים יצטרכו בשל כך להביא יותר הון עצמי לכל פרויקט, לשלם יותר ריבית על המימון ולמכור יותר יקר.
ולכן מחיר הדירות יעלה בטווח של החודשים הקרובים.
מה עוד קורה פה כיום?
אורי לוין ,מנכ”ל תדהר אמר בפתיחת הוועידה שלאחרונה יש התעוררות של הציבור ורכישת דירות כמו שהיה לפני המלחמה ולמרות החוסר בפועלים ממשיכים לבנות. המגזר האזרחי והעסקי נרתמו מתחילת המלחמה לסייע לישובים ולמפונים וזה חשוב שנמשיך לקחת אחריות, לבנות ולהצמיח את ענף הנדל”ן בשביל המדינה והעם שלנו.
שי אהרונוביץ, מנכל רשות המיסים נשאל אודות רפורמה במיסוי המקרקעין והשיב שהמדינה כבר 20 שנה עושה שימוש בכלי של מס הרכישה כדי לעודד או לדכא את השוק . יש מדיניות דיור- ובהתאם לזה נעשה השינוי. הוראת השעה של מס רכישה 8% לדירה שניה אמורה להסתיים ב 2025. כרגע אין כוונה להקדים, אלא יש כוונה להפוך את המדיניות של מס רכישה 8% לדירה שניה לקבועה ללא שינוי כל שנה. כל פעם שיש ירידה במיסים שיעור המשקיעים עולה והממשלה רוצה לעודד דירות לזוגות צעירים ולא למשקיעים, לכן מדיניות הממשלה היא לא להוריד את מס הרכישה.
התייחס לכך גם רפי אלמליח, מנכ”ל מנהל התיכנון באומרו כי התוכנית החדשה של רשות המיסים לקבע את מס הרכישה למשקיעים ל 8% – תיתן וודאות למשק ותמנע את ההמתנה להורדת המס והקפאת השוק.
הצעות נוספות שעל הפרק ברפורמת המס-
הצעה לחוק ההסדרים של חובת דיווח על דירות מושכרות גם למי שיש לו פטור.
הצעה לשינוי הפטור ממס שבח למי שזכאי למס מוטב (נעדכן כאשר ההצעה תפורסם ותקודם)
והצעה למתן פטור חלקי ממע”מ למשקיעים שירכשו דירות להשכרה לטווח ארוך.
אילת רוסק, מנכל”ית מכלול מימון נדל”ן– עדכנה כי הדוחות מחודש דצמבר וינואר מראים קצב מכירות כמו לפני המלחמה , זה אומר שיש התאוששות , השוק נכנס לאיזון חדש.
רפי אלמליח, מנכ”ל מינהל התיכנון- יש היקפים גדולים של תכנון בפריפריה הדרומית, המדינה רוצה למשוך לשם זוגות צעירים ולכן מתכננים שם דירות קטנות וזולות, לצד פיתוח של מקורות תעסוקה ותשתיות ברמה המרחבית לכל אזור הדרום. בדגש על פיתוח של תיירות , חקלאות ותעשייה.
לסיכום, הדוברים ובכירי הענף שהשתתפו בוועידה שידרו אופטימיות באשר להתאוששות שוק הנדל”ן בקרוב, וצפי לעליית מחירים, וזאת לצד צורך של פעולות מאסיביות על ידי הממשלה לתת מענה לקשיים שמתעוררים כעת בצל המלחמה.