מי משחק לנו בראש? לוחמה פסיכולוגית בשוק הנדל”ן
שרון מוזס ביטון
מחירי הדירות עולים או יורדים?
יש עליה בקצב מכירת הדירות או ירידה?
הריבית תמשיך לעלות?
אנשים לוקחים פחות משכנתאות?
פחות דירות נמכרו ברבעון האחרון?
אז איך מחירי הדירות עולים ב כ 20% בשנה?
כל יום אני קוראת כתבות שאומרות דברים הפוכים אחת מהשניה.
סטטיסטיקות שמראות שנמכרו פחות דירות או שנמכרו במחירים נמוכים יותר
לעומת נתונים המראים שיש עליה במחירי הדירות.
מבלבל נכון?
למה יש כל כך הרבה כתבות סותרות , ואיך משפיע עלינו הבילבול?
כאשר אנו מרגישים אי וודאות אנו נכנסים למצב של לחץ וחוסר ביטחון, ואנו עלולים להגיב באחת משתי דרכים:
לקפוא ולהימנע מעשייה כלשהי- התנהגות שתשרת את מי שרוצה להקפיא את השוק ולעצור את הפעילות
הנדל”נית כדי לגרום לעצירה בעליית מחירי הדירות .
או
לפעול מתוך לחץ וחרדה- לבצע פעולות נמהרות ולא מחושבות, כמו למכור נכס במחיר נמוך, מפחד שהערך שלו ירד או שלא נעמוד בתשלומי המשכנתא. לבטל עסקאות שהתחייבנו אליהן מפחד שההחזר החודשי יהיה גבוה מהשכירות. למשוך כספים מקופות חיסכון כדי להשתמש בהם לשוטף. לעשות עסקאות בסיכון גבוה בלי שנבדוק את הדברים לעומק מפחד שנפספס הזדמנות…
כשאנו פועלים מחוסר ביטחון וחשש- המרוויחים הגדולים (הבנקים , הממשלה, הייזמים…) מרוויחים יותר
ואנחנו – שמגיבים מתוך לחץ- מפסידים!
במציאות הדברים נראים קצת אחרת-
מי שלא נחשף יום יום למסרים הללו ונשאר שקול, רואה את התמונה הרחבה יותר- מה שהיה הוא שיהיה.
ב 12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב 19.8%- מי נהנה מזה? בעלי הדירות
כ 2/3 מהציבור מחזיק בדירה בבעלות – כלומר נהנה מעליית המחירים ועכשיו גם יכול להנות מהכנסה
משכירות שנמצאת בעליה. אז רוב הציבור שמח שמחירי הדירות עולים…
מי שאין לו דירה- נמצא במצוקה אמיתית, מקווה שהמחירים ירדו אבל חולם שיהיה לו את ההון לרכוש דירה כבר עכשיו.
מחוסר הבעלות, יחפש את ההון העצמי לרכוש דירה- זוג צעיר יפנה להורים ויקבל מהם הון ראשוני, שיגיע ממינוף שהם יעשו לבית שלהם, שכבר סיימו לשלם עליו משכנתא והערך שלו מאוד עלה. ההורים שנהנו מעליית המחירים יכולים עכשיו לעזור לילדים שלהם לרכוש דירה, אבל הילדים חוששים לקחת משכנתא עכשיו כי הריביות גבוהות והם עוד מקווים שהמחירים ירדו. אז הם מחליטים לחכות – בואו נחכה כמה חודשים ונראה מה קורה עם הממשלה, עם המחיר למשתכן עם הרפורמות להורדת מחירי הדירות.
כבר הינו בסרט הזה לא?
חיכינו וחיכינו וזה לא קרה. ההון מההורים בינתיים הולך ונשחק בזמן ההמתנה כי יש אינפלציה וריבית שעולה. אז מה עדיך לנו לעשות יחשבו הצעירים? לחכות עוד ולסמוך על ההבטחות או לקנות ולהצטרף לבעלי הדירות המאושרים שערך הדירה שלהם עלה בשנים האחרונות.
מחירי הדירות עולים כי יש ביקוש וחוסר בהיצע- זה חוק מס’ 1 בכלכלה.
מדד מחירי הדירות עלה בחודש האחרון רק ב 1.1% ומשלמי הצמדה רק על 40% ממחיר הדירה- כך שזה כבר לא הסיבה לעליית המחירים
האינטרס של הממשלה- שהציבור יוציא כסף ויניע את מנועי הכלכלה, ישלם מיסים, ייצר עבודה, ייקח משכנתאות- אלה מנועי הצמיחה של המשק. כשמחירי הדירות עולים, בעלי הדירות מרגישים שהם מרוויחים , ויש להם יותר חשק להוציא …
אז למה משחקים לנו בראש ובכיס? למה מעלים את הריביות ופוגעים לנו במשכנתאות ומנסים להקפיא את השוק?
הממשלה, על שרי האוצר והשיכון והבינוי, הולכים על חבל דק. מצד אחד הם רוצים ציבור שמח, ציבור עשיר, מצד שני הם מבינים שהצעירים במצוקה אמיתית. הם נואשים. ההורים שלהם במילכוד. מצד אחד, אם יש להם דירה, אז הם כאמור “שמחים”, אבל הם יודעים שיהיה לילדים קשה, וככה עוברים מחודש לחודש והמחירים עולים.
אחרי עלייה של 20% בשנה, ירידה של אחוזים בודדים היא מינורית. אל תצפו שהמחירים ירדו למה שהיה לפני שנה ושנתיים, אבל הפחתה של כמה אחוזים בודדים בהחלט אפשרית.
ואז מה יקרה? כמה זמן זה ימשיך? כפי שאמרתי בהתחלה – בנדל”ן מה שהיה הוא שיהיה.
הרוכשים שיושבים על הגדר וממתינים ובינתיים משלמים שכירות שרק עולה ועולה, יתייאשו בשלב מסוים כשיראו שהמחירים לא יורדים כפי שציפו, והם ירוצו לשוק לקנות דירות- מה שיביא בדיוק כמו בעבר- לעליות מחירים חדות.
לסיכום- שוק הנדל”ן זה לוחמה פסיכולוגית, ואם אתם לא רוצים להיות הקורבנות של המלחמה הזאת כדאי שתפעלו בשיקול דעת ומתוך הבנה אמיתית של השוק ולא מתוך אווירה ודיווחים תקשורתיים מוטי אינטרסים.
בהצלחה!