מחירי הדירות לאן?
מאת: דליה מזעקי מוזס
מה קורה כאשר קצב עליית מחירי הדירות מתמתן ובמקביל יש ירידה בקצב
בניית דירות חדשות? נוצרת אשליה….
האשליה גורמת לנו לחשוב שסוף כל סוף עליית מחירי הדירות נעצרת ואולי אפילו נראה ירידה במחירים…
אך מתחת לפני השטח הירידה בקצב הבנייה החדשה גורמת לגלים, גלים שכיום נראים לנו קטנים ולא מזיקים,
חסרי חשיבות אפילו, אך כשיגיעו לחופינו ניווכח כולנו לצונאמי של עליות במחיריי הדיור,
גל שיזכיר את הגל שחווינו בשנים 2021-2022 עם עליית מחירים ממוצעת של 19%-20%.
השאלה המתבקשת היא למה שזה יקרה?
ובכן השאלה הזו מורכבת משתי שאלות אשר חולקות בסיס משותף אחד:
למה יש האטה בקצב עליית המחירים
ולמה יש ירידה בקצב הבנייה החדשה?
הבסיס המשותף לשתי השאלות הללו הוא הריבית הגבוהה במשק.
נכון לרגע כתיבת מילים אלו ריבית הפריים עומדת על 5.75% ! הריבית
הגבוהה ביותר בשוק מאז 2008 (כולנו זוכרים מה קרה ב2008 נכון?).
נתון זה מעורר גם הוא שאלות רבות כמו מה גרם לריבית להגיע לגובה שיא
שכזה? אך במאמר זה אתייחס לנתון זה כאל עובדה ואתמקד בעיקר בהשפעות
שלו.
ניקח לדוגמה זוג צעיר ממוצע שרוצה לרכוש דירה ראשונה בישראל ונדרש לשלם 25% הון עצמי ממחיר הדירה
ואת כל יתר הסכום (75% הנותרים) ישלם באמצעות משכנתא שיקח מהבנק.
הריבית הגבוהה בשוק גורמת לעליית הריביות בהצעות שנותנים כיום הבנקים להלוואות ובכך מייקרת מאד את המשכנתא,
או במילים אחרות הזוג הצעיר יאלץ לשלם יותר כסף לבנק היום מאשר אם היה קונה דירה באותו המחיר בדיוק לפני שנתיים…
ומדובר בהרבה מאוד כסף.
אותו זוג צעיר עושה חשבון פשוט ומגיע למסקנה המתבקשת:
לחכות שהריביות ירדו. כמו אותו זוג צעיר כך גם הרבה מאוד אנשים שמעוניינים לרכוש דירה בארץ
בוחרים לשבת על הגדר ולחכות לראות מה יקרה עם הריבית.
התוצאה- ירידה בביקוש לדירות חדשות מה שעשוי לגרום להאטה בקצב
עליית המחירים. עד כאן זה ברור והגיוני…
אבל חשוב להבין גם מה קורה לשחקנים הנוספים בשוק הדיור- הקבלנים.
קבלן שרוצה לבנות פרויקט של מספר בניינים נדרש בבנק מלווה לפרויקט עבור
הוצאות מימון הפרויקט.
עד סוף 2022 הבנקים חייבו את הקבלנים למכור 10% מהדירות במכירה
מוקדמת (פריסייל) על מנת שיסכים הבנק להעניק ליווי בנקאי (מימון) לפרויקט,
אך כתוצאה מהמצב בשוק הבנקים רוצים יותר בטוחות ליכולת של הקבלנים
למכור את כל הדירות בפרויקטים ולכן בסוף 2022 העלו הבנקים את
אחוז הדירות שצריך הקבלן למכור במכירה מוקדמת ל- 25% -30% מהדירות
בפרויקט.
ואם החלטה זו לא מקשה דיו על הקבלנים, צריך לזכור שגם עבורם הריביות עבור המימון הבנקאי לפרויקט עלו משמעותית
וחשוב לזכור שמדובר בסכום גבוה מאוד, אז מה עושים הקבלנים?
פחות או יותר מה שעשה אותו זוג צעיר אחרי שראו את התנאים שמציעים להם הבנקים;
יושבים על הגדר, משמע – בונים פחות.
עכשיו אחרי שהבנו שאנחנו חווים ירידה בקצב עליית מחירי הדירות וירידה
בקצב הבנייה צריך לענות על השאלה מה יקרה בהמשך???
גם את שאלה זו צריך לפרק לשני חלקים:
מה יקרה עם הריביות? ומה יקרה לשוק הדיור ?
אציין שלא דיברתי פה על הגורמים לעליית הריבית ולכן לא אדבר על הגורמים שיורידו אותה,
אך אומר שהתחזיות מדברות על תחילת הירידה בריבית בחציון השני של 2023 תחילת 2024
(וזאת מבלי לקחת בחשבון את המצב הפוליטי במדינה שיכול לשנות את כל כללי הכלכלה בימים כתיקונם)
ובאשר לשוק הדיור, כיום קיים מחסור של מעל 150,000 דירות בישראל בשנה,
אם קצב הבנייה בשנה הנוכחית ובשנים הקרובות יהיה נמוך יחסית מהסיבות שציינתי,
המחסור בדירות רק יגדל, או במילים אחרות ,
היצע הדירות בטווח הארוך יקטן וברגע שיבשילו התנאים והריביות ירדו
הרוכשים שחיכו וישבו על הגדר במשך כל התקופה ירוצו לקנות דירות ז”א
הביקוש יהיה מאוד גבוה
ומה קורה כאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה?
נכון מאוד, צונאמי של עליות מחירים.