השקעה בקרקע חקלאית- סיכון מול סיכוי
מאת שרון מוזס ביטון
כדאי שנכיר בעובדות
מחירי הדיור במדינת ישראל נמצאים בעליה מתמדת כבר עשרים שנה
בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בכ 20% וזאת לצד האינפלציה והעלאות הריבית במשק.
עליית המחירים קשורה באופן ישיר לביקושים הקשיחים ולמחסור בדירות בנויות.
מדינת ישראל צפויה להגיע בשנת 2048 (עוד פחות מעשור…) לכ 17 מליון תושבים
שזה כ 7 מליון תושבים יותר ממה שיש כיום במדינת ישראל
מה שמצריך הכפלה של כמות הדירות הקיימות כיום בארץ
הגורמים לכך הם קצב הילודה, עלייה בתוחלת החיים, פיצול תא משפחתי אחד לשני תאים
והתגברות עלייה של יהודים לארץ בעקבות עליית האנטישמיות בעולם ומלחמות שונות.
כולם צריכים דירות לגור!
תנסו לדמיין את זה…
איפה אפשר לבנות עוד בארץ?
האם במסגרת התחדשות עירונית, יש מקום להכפיל את כמות הדירות במרכז?
חייבים לייצר עוד קרקעות לבנייה למגורים- זהו צורך לאומי,
אחרת לילדים ולנכדים שלנו לא יהיה איפה לגור.
בלי הפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות לבניה, יחד עם הגברת קצב מתן היתרי הבנייה
והאצת קצב הבניה, מצוקת הדיור תלך ותחריף ומחירי הדירות ימשיכו לזנק בעשרות אחוזים.
עד כאן חשבנו על העתיד.
אבל,
גם בהווה כבר יש משפחות במצוקת מגורים אמיתית
מי שעדיין אין לו דירה בארץ, מוצא עצמו היום עם מחסור בהון עצמי לרכישת דירה
וצורך להתחייב למשכנתא עם החזרים חודשיים מאוד גדולים שמסכנים את הביטחון הכלכלי של המשפחה.
למשפחות רבות יש יכולת להגיע להון עצמי של כ 300,000 ₪, גם אם יקחו משכנתא של 75% הם יגיעו
לרכישת דירה השווה כ 1,200,000 מה שלא נותן להן אפשרויות רבות וטובות לרכוש דירה למשפחה.
הפתרון הוא להמשיך לגור בשכירות, ברמה שההכנסה החודשית מאפשרת,
ובהון העצמי לעשות השקעה שתיתן סיכוי טוב יותר להגדלת ההון ובעלות על נכס בעתיד.
כאשר יש מחסור בקרקעות, כמו המציאות שיש בארץ, משאב הקרקע הוא החשוב ביותר ובעל הפוטנציאל
לרווח הכי גדול לאורך זמן.
כל בניין עומד על יחידת קרקע מסוימת. כל נדל”ן מתחיל בקרקע.
לכן להיות בעלים של קרקע שעתידה להפוך להיות קרקע עם זכויות בנייה למגורים,
נותן לנו סיכוי מצוין להרוויח.
יחד עם זאת חשוב לזכור שסיכוי וסיכון הולכים ביחד.
השקעה בקרקע חקלאית נחשבת להשקעה בסיכון גבוה, ולא מתאימה לכל אחד.
לכן, לא כדאי להשקיע בקרקע בלי להתייעץ עם בעלי מקצוע מתאימים.
במאמר כאן אתייחס לעקרונות מרכזיים בהשקעה בקרקע חקלאית,
שיכולים לעזור לנו לצמצם את ממד הסיכון ולהגדיל את הסיכוי,
עקרון 1- לקנות קרקע פרטית הרשומה בטאבו בבעלות.
לא לקנות קרקע ששייכת לגוף ממשלתי כמו מנהל מקרקעי ישראל, רשות הפיתוח וכו’. כאשר קרקע משנה יעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או יעוד אחר בעל ערך כספי גבוה, המדינה יכולה להשיב את הקרקע לעצמה . לכן הדבר הראשון שנבדוק זה האם מדובר בקרקע פרטית בטאבו.
עקרון 2- לקנות קרקע צמודת דופן.
אנחנו רוצות לזהות את מיקום הגוש והחלקה ולבחון באיזה סביבה היא נמצאת, מה יש בסמוך אליה , האם החלקה ממוקמת בסמיכות למקום שיש בו כבר שכונת מגורים קיימת, תשתיות, נגישות לצירי תנועה מרכזיים, תןכניות פיתוח עתידיות שכבר יוצאות לדרך. ככל שקרקע תהיה קרובה יותר לאזור עירוני קיים, הסיכוי שלה להיות מופשרת עולה כי היא מקיימת את עקרון הרצפים שמנחה אותנו תוכנית המתאר הארצית תמא 35 – לפיה יש לשמור על רצף של פיתוח עירוני.
עקרון 3- לקנות קרקע שכבר נמצאת בסטטוס של תהליך הפשרה מתקדם.
תהליך הפשרה של קרקע כולל ארבעה שלבים של תוכניות שמקדמות את הסטטוס לקראת שינוי היעוד המיוחל- כל אחת מהתוכניות נותנת לנו עוד התקדמות ומעלה את מידת ההיתכנות שאכן זה יקרה. אנחנו רוצות לזהות מה הסטטוס התכנוני הקיים והעתידי לפי התוכניות המתאריות השונות ומה מידת ההיתכנות שאכן היא תתקדם ותסיים את תהליך ההפשרה. חשוב לקנות קרקע שעברה לפחות 2-3 שלבים ונמצאת לקראת השלב הרביעי – אז נוכל להגדיל את הוודאות שאכן ההפשרה תתקיים וההשקעה שלנו תהיה רווחית.
עקרון 4- הזול הוא המסוכן.
למשקיעים רבים יש נטייה לקנות קרקעות מאוד זולות כיוון שהם חושבים שכך ירוויחו יותר, או כי אין להם הון עצמי מספיק לקנות קרקע יקרה יותר. בקרקעות להשקעה מחיר הקרקע נגזר מהסטטוס שלה ומידת ההיתכנות שההפשרה תצא אל הפועל והצפי של השנים בהן זה יקרה. קרקע איכותית לעולם לא תהיה זולה. היזהרו מ”מציאות”.
עקרון 5- להתקשר בהסכם שיתוף עם בעלי הקרקע האחרים כבר בשלב הרכישה.
אנחנו רוצים לוודא שכאשר הקרקע תופשר יהיה לנו קל להתאגד יחד כל בעלי הקרקע ולצאת לדרך עם פרויקט הבניה, בלי חילוקי דעות, קושי במציאת יזם ויצירת הסכמה בין כל בעלי הקרקע. חשוב מאוד לשים לב כבר בשלב הקניה – מי המוכר של הקרקע, האם יש בתמונה חברה יזמית שיש לה אינטרס משותף לבנות את הזכויות והיא לוקחת על עצמה את כל תהליך התכנון והבניה מראש, או שמי שמוכר את הקרקע הוא גורם שעוסק רק בשיווק ובסוף ההפשרה בעלי הקרקע יצטרכו לחפש יזם ולהגיע להסכמות איתו ובינם לבין עצמם, מה שיכול לעקב מאוד את כל תהליך מימוש הזכויות והפיכתם לדירות מגורים בנויות.
עקרון 6- להיות ערוכים לטווחי זמן ארוכים.
השקעה בקרקע חקלאית מתאימה למי שלא ממהר לראות את הכסף בטווח זמן קצוב מראש. גם כאשר מעריכים שההפשרה תיקח מספר שנים בודדות, עדיין קיים הסיכון שלוח הזמנים יתארך ויגיע ל 10 שנים ויותר. מוטב לקחת זאת בחשבון מראש כמשהו שסביר שיקרה וכך לא תופתעו לרעה. מכסימום הזמן יתקצר ותופתעו לטובה.
קצרה היריעה מלהכיל את כל מערך השיקולים והבדיקות שיש לעשות לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית. בחרתי להביא בפניכם כאן מספר עקרונות מפתח, אך גם אם כל העקרונות הללו מתקיימים עדיין יש לערוך בדיקות נוספות כדי לבדוק את כדאיות העסקה והיתכנות ההפשרה.
כאשר אתם מגיעים לרכוש קרקע חקלאית, המוכר מחויב להציג בפניכם תקן 22– שהיא שמאות שנערכה על ידי שמאי מוסמך. חשוב לקרא בעיון את השמאות, לבחון את הנתונים המוצגים בה ולהיעזר בבעלי מקצוע נוספים לבחינת ההשקעה.
כל המידע שמסרתי לכם כאן מגיע מניסיון של השקעה בקרקעות חקלאיות במשך שנים רבות, אך איני שמאית או עורכת דין ועל כן אין להסתמך על הנאמר כאן בקבלת החלטה על השקעה כזאת או אחרת . בכל השקעה מומלץ לפנות ליעוץ עם בעלי המקצוע המתאימים.
בהצלחה.