החל מ-16 בינואר 2024, נכנסו לתוקף מספר עדכונים בחוקי המס בתחום הנדל”ן.
כמשקיעות נדל”ן חשוב שנכיר את חוקי מיסוי המקרקעין ובעת בחינת עסקה נתחשב גם בשיקול המס הצפוי.
ישנן עסקאות שלמרות המס עדיין יהיו כדאיות עבורנו, אך ישנם מקרים ששיקול המס יכריע את הכף לכאן או לכאן.
על כן אנו ממליצות לכן להשאר מעודכנות בנוגע לשינויים שנעשים מידי שנה.
נסקור כאן את השינויים העיקריים שהתפרסמו ב 16/1/24 ויחולו במהלך השנה הנוכחית עד לעדכון הבא:
- עלייה במדרגות המס לרכישת דירות מגורים יחידות ושאינן יחידות.
- עלייה בתקרת הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים מזכות.
- עלייה בגובה הפטור בהכנסה משכר דירה למגורים ושינויים נוספים
- עלייה במדרגות מס רכישה:
מדרגות מס רכישה מתעדכנות אחת לשנה, ישנה חשיבות גדולה להכיר את מדרגות המס טרם קבלת החלטה על ביצוע עסקה.
אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :
על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%
אלו מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת– בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025 :
על חלק השווי שעד 6,055,070 ש”ח – 8%
על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש”ח – 10%
אלו מדרגות מס רכישה לעולה חדש – בתוקף החל מ-16 לינואר 2024 ועד ל-15 בינואר 2025
בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ”עולה” בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:
על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪: 0.5%
על חלק השווי העולה על 1,988,090 ₪: 5%
רכישת דירת מגורים יחידה עבור נכה
אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן:
על חלק השווי שעד לסך של 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
על חלק השווי העולה על סך של 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.
אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).
רכישת דירת מגורים שניה ומעלה עבור נכה
0.5% מהשקל הראשון.
קבלת דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר ללא תמורה מקרוב – ״דירה במתנה״
תינתן הקלה וישולם רק שליש מגובה המדרגות הרגילות בעת רכישת הנכס ללא תמורה בהתאם לשוויו.
ברכישת נכס שאינו דירת מגורים כגון מבנה מסחרי, חנות, קרקע –משלמים 6% מהשקל הראשון
- עלייה בתקרת הפטור ממס שבח-
חשוב לדעת כי חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח למוכרים במצבים שונים כמו פטור על דירה יחידה, פטור על דירת ירושה, פטור בהעברת דירה לקרוב ללא תמורה , פטור בעת רכישת דירה שניה לצורך החלפת הדירה הראשונה בהתאם לטווחי הזמן הקבועים בחוק, ועוד.
יש להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה לעניין מימוש הפטורים.
תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים –נכון לשנת 2024 עומדת על 5,008,000 ש”ח. סכום זה מתעדכן מידי שנה.
פטור בעת מכירת שתי דירות – בטווח של שנה כאשר במקומן נרכשת דירה חלופית ששוויה לפחות 3/4 מסך שווי הדירות הנמכרות המוגדרות כ”דירת מגורים מזכה” בחוק, – הפטור מוגבל בסכומים :
שווי שתי הדירות הנמכרות יחד- 2,252,000 ₪
שווי מרבי של שתי הדירות – 3,746,000 ₪
מס נוסף-
הכנסה חייבת לעניין החבות במס נוסף לגבי מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים כהגדרתה בחוק , תכלול את השבח רק אם שווי מכירתה עולה על הסכום 5,382,285 ₪ והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.
- עלייה בגובה הפטור על הכנסה משכירות-
יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום.
בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק (יש להתייעץ עם רו”ח על המסלול המתאים לכם).
בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות
בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בשכירות-
החל משנת 2023, אדם שבבעלותו דירה יחידה ואשר הוא משכיר אותה למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו שלו, רשאי לצורך מס להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.
***הכותבת אינה יועצת מיסוי מקרקעין ואין לראות בתוכן מאמר זה כתחליף ליעוץ של בעל מקצוע מומחה. בכל עסקה יש להיעזר במומחה מיסוי מקרקעין.