מאת: שרון מוזס ביטון
אחד מהמרכיבים הקריטיים ביותר להצלחה של השקעת נדל”ן הוא הזמן. בואו נבחן את מרכיב הזמן בשלושה מישורים: המישור האישי, מצב השוק ונקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי אותו אנו רוצות לרכוש.
המישור האישי
מתי הזמן הנכון עבורי להיכנס להשקעת נדל”ן מבחינת המצב הכלכלי שלי, המצב המשפחתי שלי, התכנון שלי לעתיד?… האלמנטים האלה משפיעים על הנכונות שלי ועל היכולת שלי להיכנס להשקעת נדל”ן.
אם אני נמצאת בתקופה שהיא יותר עמוסה בחיים שלי, או תקופה יותר לחוצה כלכלית – כנראה שזהו לא הזמן המתאים להיכנס להשקעת נדל”ן. אם אני נמצאת בתקופה שבה אני צריכה כספים זמינים, יכול להיות שלא תתאים לי השקעת נדל”ן שמיועדת לטווח ארוך, או שיש בה אי ודאות לגבי לוח הזמנים.
כלומר, הזמן הנכון מתחיל במרחב הפרטי והאישי שלי: איך אני מול לוחות הזמנים שלי ומה המצב שבו אני נמצאת היום בחיים הפרטיים שלי.
התשובות על שאלות אלו יכתיבו לנו, בסופו של דבר, את סוג העסקה בה נבחר. אם יש לי פניות וכסף זמין, ואין לי צורך בנזילות של הכסף שלי בתקופה הקרובה, אוכל להיכנס להשקעת נדל”ן שטווח הזמן שלה עשוי להיות ארוך יותר. אולם, אם אני רוצה להגדיל את ההון העצמי שלי בפרק זמן קצר, כנראה שאבחר בעסקת פליפ (אקזיט) מהירה.
מרכיב הזמן משפיע קודם כל במישור האישי, והוא אף מגדיר את מטרת ההשקעה ואת אופייה. בהמשך, אלמנט הזמן מכתיב את סוג העסקה בה אבחר להשקיע.
מצב השוק
אני רוצה להיכנס בתזמון הטוב ביותר.
טיימינג הוא מרכיב קריטי מאוד להצלחת השקעת הנדל”ן שלנו. אנחנו רוצות להיכנס להשקעת נדל”ן בטיימינג שיאפשר לנו לייצר מקסימום רווח, ולשם כך, אנחנו צריכות מידע כמה שיותר מפורט ובדוק על מצב השוק.
מהו הטיימינג שיאפשר לי להשיג מקסימום רווח?
אפשרות א’: להשקיע בתקופה שהשוק במצב נמוך בגלל משבר, כשאנו צופות שיהיו עליות משמעותיות.
אפשרות ב’: להשקיע במקום שיש בו עלייה בביקושים ומחסור בהיצע, מה שצפוי להוביל לעליית מחירים (לדוגמה: דירות קטנות באזורים של זוגות צעירים, נכסים מסחריים באזור שבו יש מחסור בשטחי מסחר, ועוד).
אפשרות ג’: להשקיע במקום שיש בו תכניות פיתוח משמעותיות, כמו: התחדשות עירונית, בנייה של שכונות חדשות, הפשרת קרקעות וכו’.
מחקר שוק מעמיק יסייע לנו להעריך מהו הטיימינג הנכון להיכנס לעסקה.
נקודת הזמן בהקשר לנכס הספציפי
ייתכן מצב שבו השוק רגוע וללא תנודתיות מיוחדת, ואילו אני מצאתי עסקה בתזמון כזה שהמוכר צריך מאוד את הכסף המזומן. כתוצאה מכך, אני מצליחה להשיג את הנכס במחיר נמוך ממחיר השוק ולכן ייתכן שאבחר לעשות את העסקה גם אם לא צפויות עליות בשוק ספציפי זה. עסקה במחיר הנמוך ממחיר השוק עשויה להיות אטרקטיבית עבורי כמשקיעה, וזהו מתכון מצוין לעסקת אקזיט.
לזמן יש תפקיד משמעותי לא רק בשלב הכניסה לעסקה אלא גם בשלב היציאה ממנה.
ההחלטה מתי לצאת, לסיים את ההשקעה ולמכור את הנכס, משפיעה באופן ישיר על התוצאות שנקבל, כלומר, על הרווח שנעשה. משקיע טוב וחכם מבין, שצריך לדעת לא רק מתי להיכנס לעסקה אלא גם מתי לצאת ממנה, משום שהרווח נעשה ביציאה, ואם אני יוצאת בזמן הלא נכון, אני עלולה להחמיץ את ההזדמנות להרוויח.
חשוב לזכור כי בנדל”ן, לעתים קרובות ההשקעות מתארכות יותר מהמתוכנן…